美國房產(chǎn)救市：奧巴馬智慧一戰(zhàn)

易憲容

此次奧巴馬幫助900萬房奴保住房產(chǎn)的計劃可謂一場拯救美國夢的智慧之戰(zhàn)

美國總統(tǒng)奧巴馬2月18日公布耗資最高可達(dá)2750億美元的《屋主可負(fù)擔(dān)能力和穩(wěn)定計劃》（Homeowner Affordability and Stability Plan，簡稱HASP，3月4日發(fā)布細(xì)則）。有媒體將此計劃和林肯的《解決黑人奴隸宣言》并提：美國當(dāng)前房奴解放運(yùn)動。這一計劃將幫助大約900萬房奴保住房產(chǎn)（據(jù)穆迪公司統(tǒng)計，目前27％的房屋實際價值低于購房者的房貸）。該計劃的內(nèi)容包括四個方面。

第一，提高美國家庭的“清償力”，放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用良好的房主獲得“再融資”便利，以及減少大部分家庭的月供支出。這項措施有望幫助400萬至500萬房主實現(xiàn)按揭貸款再融資。

第二，保障美國家庭的“穩(wěn)定性”，鼓勵房貸機(jī)構(gòu)減“月供”（花旗集團(tuán)3月2日表示，將允許某些新近失業(yè)的房屋貸款人暫時減少每月還款額度）。具體措施包括減少房貸相關(guān)支出在家庭收入中的占比，降低按期繳納適當(dāng)月供的家庭失去房屋的幾率，提供債務(wù)重組機(jī)會讓家庭月供支出降至可承受的范圍，以及防止投機(jī)者利用政府救助牟利。這項措施將惠及300萬至400萬房主。

第三，加強(qiáng)對房利美和房地美的支持，以維持較低按揭利率水平。目的是鼓勵中產(chǎn)階級家庭繼續(xù)購房，提振市場信心。

第四，那些沒有責(zé)任感的房屋購買者、肆無忌憚的房地產(chǎn)貸款商以及見利忘義的投資者被完全排除在這次計劃之外。

可以看到，HASP直接指向了房地產(chǎn)的問題及核心，即如何來解決那些無支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場的居民的償還能力的問題，如何降低居民按揭貸款的成本，以及鼓勵“兩房”更多的低利率按揭貸問題。該計劃對吹大房地產(chǎn)泡沫的任何因素或政策都不鼓勵，反之保持了足夠的警惕，即使是在房地產(chǎn)市場恢復(fù)過程中仍然嚴(yán)格限制住房投資。

這次金融危機(jī)就是由房地產(chǎn)次貸風(fēng)險引發(fā)的，要讓這次危機(jī)能夠穩(wěn)定下來，必須先穩(wěn)定危機(jī)的源頭。這樣不僅能夠逐漸減弱危機(jī)的風(fēng)險，也可以讓低收入美國居民在居住條件不喪失的情況下渡過難關(guān)，而且還可以讓更多的居民有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，重振市場信心。可以說，該計劃落實所起到的作用會相當(dāng)大。

以此來對照中國，最近中國房地產(chǎn)救市政策往往是，只要能夠讓房地產(chǎn)市場銷售增長的政策就無所不用其極：住房購買入戶口與減免個人所得稅、重新放開第二套住房購買的優(yōu)惠政策。更有所謂房地產(chǎn)行業(yè)組織（實際上是房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟）用所謂報告，要求政府出臺誘導(dǎo)居民進(jìn)入高價房市場的政策，如購買房補(bǔ)貼，但就是不提房地產(chǎn)企業(yè)自身在整個世界經(jīng)濟(jì)周期性調(diào)整中該做什么。

同樣是救房地產(chǎn)，美國是針對居民按揭貸款負(fù)擔(dān)能力，如何來扼制房地產(chǎn)的泡沫，讓居民走出債務(wù)的困境；中國不少的救市政策是如何讓過高的房價或房地產(chǎn)泡沫持續(xù)，讓居民進(jìn)入高房價的市場、成為幾十年難以擺脫的房奴?？梢哉f，這種救市政策不改變，不僅會摧毀中國的房地產(chǎn)市場，也會摧毀經(jīng)濟(jì)持續(xù)成長。

對房地產(chǎn)市場理解不同，站在不同的角度，根據(jù)不同的情況，可以出臺不同的救市政策，但是這些政策的出臺其實是一種智慧的展示。無論是中國還是美國，都是面對前所未有的局面，沒有經(jīng)驗可借鑒，也沒有理論可指導(dǎo)，有的是如何把已有的經(jīng)驗與知識轉(zhuǎn)化為智慧，真正找到解決辦法。

奧巴馬表示，“如果不采取大膽行動來制止經(jīng)濟(jì)螺旋式下降，住房危機(jī)有可能讓‘美國夢破滅?！薄覀冇欣碛上嘈牛舜尉仁锌芍^一場拯救美國夢的智慧之戰(zhàn)。