你必須知道的房貸理財(cái)

王超凡

渣打銀行推出“活利貸”

如果不能申請到公積金貸款，目前實(shí)行的房貸利率7折優(yōu)惠也享受不到的話，是否有別的技巧能給房奴“減負(fù)”?

渣打銀行近期新推出一款名為“活利貸”的房貸理財(cái)產(chǎn)品。渣打銀行對外宣稱：由辦理了個(gè)人商業(yè)性住房貸款的客戶向“活利貸”賬戶中存入閑置資金，即被視為提前償還貸款本金，當(dāng)日即可從計(jì)息基數(shù)中抵消。如果有資金需求，還可以隨時(shí)取出，這樣在節(jié)省利息支出的同時(shí)，也可保證隨時(shí)用錢的靈活性。

譬如，王先生現(xiàn)年25歲，工作收入穩(wěn)定，目前準(zhǔn)備貸款100萬元購買房屋，還款期為30年。王先生在購買房屋之后沒有什么存款了，但是每月能節(jié)余3000元，作為活期存款放在房屋貸款的還款賬戶中。如果王先生選取“活利貸”的話，30年總利息僅約55萬元，相比普通房屋貸款節(jié)省近60萬元(節(jié)省約52％)；還款年限僅有22年，相比普通房屋貸款縮短近8年(縮短約27％)。

100萬元房貸22年竟然能省60萬元!這樣看來的確夠?qū)嵒荨?/p>

但是，記者發(fā)現(xiàn)，這樣的“存款轉(zhuǎn)貸款”并不是新鮮事，不光渣打銀行有這樣的產(chǎn)品，很多銀行以前就推出過類似的產(chǎn)品，只是名字不同罷了。比如，深發(fā)展叫“存抵貸”，中行叫“房貸理財(cái)賬戶”，建行叫“存貸通”，光大銀行叫“天天省”，這些產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和運(yùn)作原理大體相同，只是賬戶里的初始金額和抵扣率不同。

房貸理財(cái)產(chǎn)品的優(yōu)勢和劣勢

這類房貸理財(cái)產(chǎn)品都有共同的優(yōu)勢，比如：

節(jié)省利息：借款人在還款賬戶中存入的資金，被視為提前還款金額，利息會按照剩余本金計(jì)算，并且每日結(jié)算；

縮短還款年限；

現(xiàn)金巧管理：賬戶余額中的資金，可獲得一定收益，包括存款額的活期收益和存款抵扣部分貸款產(chǎn)生的利差收益：

資金活運(yùn)轉(zhuǎn)：視同提前還款的部分資金仍保留在活期存款賬戶內(nèi)，借款人可以隨時(shí)支取或存入資金，且無需支付額外的提取費(fèi)用。

這類理財(cái)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)并不是完美無暇，它們都有各自的劣勢，分別為：

“活利貸”：執(zhí)行的優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)利率七五折，而不能享受渣打銀行推出的房貸七折優(yōu)惠；只能選擇等額本息的還款方式；提前還款金額利息上限規(guī)定，也就是說當(dāng)借款人存款金額超過貸款金額的50％以后，在貸款利率計(jì)算方面還是按照50％的貸款額度計(jì)算，而多出的存款額度將不再享受“提前還款”的優(yōu)惠規(guī)定；還款賬戶中的資金不再有活期存款收益。

“存抵貸”：只對在深圳發(fā)展銀行有房屋貸款且分期付款的客戶開辦；辦理“存抵貸”業(yè)務(wù)后，市民需注意維護(hù)自身信用記錄，如關(guān)聯(lián)貸款連續(xù)欠款超過90天，銀行可單方面終止這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

中行的“房貸理財(cái)帳戶”：須為中行優(yōu)質(zhì)客戶。

“存貸通”：只針對采用浮動利率還款的客戶。

“存款轉(zhuǎn)貸款”是否劃算?

以深發(fā)展的“存抵貸”為例，相比較而言，“存抵貸”更像一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品，我們演算一下，看看選擇這類產(chǎn)品是否很劃算。

“存抵貸”的理財(cái)收益包括兩部分：一是活期存款利息，按照房貸理財(cái)賬戶的存款余額全額計(jì)算，與一般的活期存款計(jì)息和付息方式完全相同；二是抵扣收益，是由存款抵扣部分貸款產(chǎn)生的理財(cái)收益，按日計(jì)算，按月支付。

抵扣收益=抵扣貸款金額×(貸款利率－存款利率)

抵扣貸款金額=(還款賬戶存款余額－50000)×抵扣金額提取比例。

如果打算買一套80平米的兩室一廳，每平米6000元，7成按揭貸款20年，采用等額本息還款法，首付14.4萬元，需要支付利息238942.18元，每月需要還款2395.59元。如果是一般工薪階層，每月大約有3000元的節(jié)余，按照深發(fā)展的“存抵貸”產(chǎn)品說明，存款金額超過5萬元的部分才能開始按照一定的比例沖抵貸款本金，這5萬元的初始金額就需要1年零5個(gè)月的時(shí)間來積累。在這期間，存的這些錢只能有0.36％的活期存款利息收益。從第18個(gè)月開始，才能享受這款理財(cái)產(chǎn)品帶來的收益。不過第18個(gè)月只有1000元余款，按照55％的抵扣金額提取比例，可以抵扣550元的貸款本金，加上這個(gè)月的活期存款利息，共得收益為51000×0.36％÷12+550×(5.94％-0.36％)÷12=17.86元，相當(dāng)于年收益0.42％；第19個(gè)月，獲得收益為54000×0.36％÷12+2200×(5.94％-0.36％)÷12=26.43元，相當(dāng)于年收益0.59％；3年半之后，存款額達(dá)到12.6萬元，收益才超過1年期固定存款利率(2.25％)；16年8個(gè)月之后，存款額達(dá)到60萬元，收益才超過5年期固定存款利率(3.60％)。

所以，“存抵貸”并不適合以積少成多為收入方式的工薪階層。如果一開始就存入12.6萬元或者更多，倒是可以節(jié)省一筆可觀的利息款。不過，那樣還不如多交點(diǎn)首付。如果首付288000元，4成按揭貸款10年，只需要支付利息63097.58元，每月還款2125.81元。和開始的方式相比，節(jié)省了17.5萬元利息，少做10年房奴，每月還可以少還款270元。

近期深發(fā)展推出了新“存抵貸”，抵扣金額提取比例提高了，但也只是縮短了達(dá)到1年定期收益和5年定期收益的時(shí)間，依然不適合工薪階層。

結(jié)論

最后，我們得出了一個(gè)結(jié)論：這類產(chǎn)品更適合做生意的人，如個(gè)體工商戶、小企業(yè)主或有其他投資途徑的人，他們手中經(jīng)常會有大筆資金流動，可以暫時(shí)存在還款賬戶中抵扣一部分利息。工薪階層最好的選擇，是把一筆存款直接用于提前還貸，沖抵本金。