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    買小產(chǎn)權房最合算

    2009-03-30 06:22:56時寒冰
    名人傳記·財富人物 2009年11期
    關鍵詞:產(chǎn)權住房部門

    時寒冰

    我常會收到詢問買房的郵件。我認為,買小產(chǎn)權房是最劃算的,尤其是規(guī)模大、房屋質量好、已經(jīng)形成成熟居住區(qū)的小產(chǎn)權房,有關部門出于穩(wěn)定的考慮,除了默認其合法性,并無更好選擇。真正上規(guī)模的小產(chǎn)權房,多少也是有點背景的,不然,房子沒蓋起來有關部門就給它平了,還容它長成參天大樹不成?

    最近,小產(chǎn)權房問題成為社會關注的焦點。國土資源部提出的關于“小產(chǎn)權房”的處理報告目前已上交國務院。報告明確對小產(chǎn)權房的處理原則:新發(fā)生的小產(chǎn)權房一定要嚴肅查處;歷史形成的,要根據(jù)情況妥善處理;決不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權房中占到便宜。

    盡管小產(chǎn)權房一直戴著“不合法”的腳鐐,但它依然快速發(fā)展起來。據(jù)報道,小產(chǎn)權房的住宅目前總體上已相當于我國城鎮(zhèn)住宅的40%以上,并且發(fā)展勢頭迅猛。

    從居住的角度來看,買小產(chǎn)權房是比較劃算的。不少小產(chǎn)權房比商品房便宜三分之二,甚至更多,這是小產(chǎn)權房最吸引人的地方。據(jù)報道,就連著名房地產(chǎn)律師秦兵也明確表示:“單純從居住的功能考慮,小產(chǎn)權房對我很合適,價格便宜,環(huán)境也好。雖然我是律師,也知道它沒有產(chǎn)權證,但我仍會選擇小產(chǎn)權房。”

    當然,買小產(chǎn)權房也是需要講究一些基本技巧的,比如,買小區(qū)規(guī)模大、房屋質量好、環(huán)境優(yōu)美的小產(chǎn)權房。小區(qū)規(guī)模大,有關部門出于穩(wěn)定的考慮,最終很可能默認其合法性,而不是采取較為強硬甚至極端的措施推倒了之。不然,通曉房地產(chǎn)法律的律師為何也選擇小產(chǎn)權房?秘訣正在此處。千萬別買不成規(guī)模的小產(chǎn)權房,說推倒就推倒了,千萬別考驗有關部門推土機的質量。

    事實上,現(xiàn)在確認小產(chǎn)權房非法的法律依據(jù)一直存在著非常大的爭議。目前,有關部門認定小產(chǎn)權房銷售不合法依據(jù)的是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條和第四十四條的規(guī)定,而這部法律并未涵蓋農村。誠如中國人民大學法學院教授王軼所說:“小產(chǎn)權房建在農村土地上,并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》。”以此邏輯推理,廣州市國土資源和房屋管理局沒收小產(chǎn)權房購房款的做法,可能存在著濫用權力甚或借執(zhí)法之名侵占公眾財富的嫌疑。

    小產(chǎn)權房熱銷,從根源來看,是政府住房保障責任沒有盡到導致的最直接結果。1998年7月3日,《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》(即23號文)下發(fā),這份指導我國住房改革的綱領性文件明確提出:“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。”即:城市80%以上的家庭是由政府向他們供應經(jīng)濟適用房,并明確規(guī)定,一個城鎮(zhèn)居民4年的收入可以購買一套60平方米的經(jīng)濟適用房;10%的低收入群體,政府提供廉租房;開發(fā)商建造的商品房占大約10%,專門為高收入者提供。

    但是,我國至今未能建立起系統(tǒng)的住房保障體系。根據(jù)原建設部的通報,截至2006年4月,全國尚有70個地級以上城市尚未實施廉租住房制度。由于保障性住房缺位,住房供應單一,形成了商品房一手遮天的局面。小產(chǎn)權房正是在這一背景下涌現(xiàn)的。

    小產(chǎn)權房之所以便宜,根本原因在于:一、它不包含拿地過程中所支付的灰色成本,而只是土地本身的成本。二、它不包含土地被人為抬高的虛價部分,比如,“地王”帶動起來的土地溢價。三、小產(chǎn)權房不包含開發(fā)商攫取的巨額暴利部分,而只是相對合理的利潤——之所以用“合理”作為前提,是因為,小產(chǎn)權房的建造者所獲取的絕對收益也是非常之大的。四、小產(chǎn)權房中不包含部分不合理的稅費成本。

    顯然,從利益角度來看,小產(chǎn)權房的存在,既映襯出了高房價的真相,同時,也損害了現(xiàn)今房地產(chǎn)市場中的三大利益主體的蛋糕:地方政府、開發(fā)商、土地管理部門。在叫停、阻止小產(chǎn)權房發(fā)展方面,出力最多、喊得最響的也是這三大利益主體。

    小產(chǎn)權房的發(fā)展,乃是政府在住房保障問題上的職責缺位或不作為催生出來的,倘若政府加大社會保障性住房的供應,小產(chǎn)權房的競爭優(yōu)勢就不復存在,小產(chǎn)權房自然就會逐漸退出歷史的舞臺。否則,在目前房價高高在上,遠遠超出民眾購買力的大背景下,一味采取壓制的辦法,不但難以取得效果,還可能適得其反,引發(fā)危害社會穩(wěn)定的事情發(fā)生。

    解決小產(chǎn)權房問題,需要多從民生角度考慮。

    (編輯張本科)

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