崔 嵩
摘要:2008年1-9月,深圳全市新建商品房銷售面積同比減少47.81%,9月份全市商品住宅銷售均價(jià)為12431.39元/平方米,較去年10月份每平方米17350.26元下跌了28.4%,住宅空置面積更是同比增加了逾九成。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局屬下的深圳市房地產(chǎn)研究中心指出,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已從初期的“沖高回落”轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)交易“持續(xù)萎縮和低迷”。該報(bào)告首次明確發(fā)出“救市”呼聲指“當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策干預(yù),已顯得非常必要”。“救市”一經(jīng)的提出,立即引起了各界的激烈爭(zhēng)論,其中最有爭(zhēng)議的是關(guān)于救市的必要性和如何救市的問題。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 救市 研究
0 引言
2008年1-8月,北京、上海、浙江、廣東、福建、天津、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。其中北京、上海、浙江的同比下降幅度分別為55.5%、38.5%和32.5%?!吧鲜鍪∈凶≌N售量占全國(guó)總量的三分之一,這些省市銷售量的下降對(duì)全國(guó)影響很大。”市場(chǎng)成交的低迷也導(dǎo)致了商品房空置面積的快速增加,截至8月底,全國(guó)商品房空置面積已達(dá)1.3億平方米,同比增長(zhǎng)了8.7%。救市的原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的起落直接影響到建材、水泥、家具、家電等很多相關(guān)行業(yè),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車中,如今外需不振、出口下滑,投資一項(xiàng)里房地產(chǎn)開發(fā)占了兩成,而和基礎(chǔ)設(shè)施投資相關(guān)的政府收入又在很大程度上依賴土地出讓金,消費(fèi)心理和模式的轉(zhuǎn)變更是需要時(shí)間。據(jù)測(cè)算,房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量,就會(huì)影響30萬人的就業(yè),鋼材需求減少2萬噸,門窗減少8萬套,減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中所占比例已達(dá)四分之一左右,且上下游共涉及50多個(gè)行業(yè),在出口萎縮、消費(fèi)不足的背景下,如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫,我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險(xiǎn)將加大。
1 反對(duì)救市的理由:
1.1 房?jī)r(jià)下跌順應(yīng)民意,地方政府不應(yīng)出手救市 房地產(chǎn)不同于一般的商品,它關(guān)系著國(guó)計(jì)民生。在傳統(tǒng)思想的影響下,中國(guó)百姓都渴望擁有一套產(chǎn)權(quán)房。若房?jī)r(jià)一直徘徊在畸高的水平之上,消費(fèi)者為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想,往往會(huì)節(jié)衣縮食,擠壓其他消費(fèi)需求。因此,在不斷被推高的房地產(chǎn)價(jià)格背后,卻是其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到不利影響,這其實(shí)也是造成宏觀經(jīng)濟(jì)下行的一個(gè)重要因素。目前盡管經(jīng)過一年左右的調(diào)整,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)依舊過高。以國(guó)際上常用的房?jī)r(jià)收入比來衡量,目前國(guó)內(nèi)一線城市的比值仍在10倍以上,遠(yuǎn)高于海外市場(chǎng)平均4-5倍的水平。這樣的整體房?jī)r(jià)水平,遠(yuǎn)未達(dá)到需要地方政府出手救市的地步。
1.2 房?jī)r(jià)越早回歸金融越安全 “目前宏觀調(diào)控的基調(diào)是遏制通脹壓力,但不要給房地產(chǎn)調(diào)控隨便定調(diào),現(xiàn)在有些人似乎想挑戰(zhàn)現(xiàn)行調(diào)控政策。房地產(chǎn)如何發(fā)展的基礎(chǔ)是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),不要把什么問題都?xì)w結(jié)到房地產(chǎn)上,也不要輕易唱衰?!币拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍昨日向記者表示,房?jī)r(jià)下跌的確會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生一定的影響,但房地產(chǎn)泡沫越早刺破,房?jī)r(jià)越早回歸理性,金融才能越安全。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容也認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題并非如有些人所說的在于政府政策,根本在于房地產(chǎn)企業(yè)自身,房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定并不是要把全國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2007年的泡沫水平上,而是要穩(wěn)定國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民改善住房的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。
1.3 救市無助于擴(kuò)大內(nèi)需 在一些地方政府看來,房地產(chǎn)可以拉動(dòng)四五十個(gè)行業(yè)的發(fā)展,甚至是擴(kuò)大內(nèi)需或居民消費(fèi)的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。這里其實(shí)有幾個(gè)概念需要厘清:一是房地產(chǎn)需求是居民消費(fèi)嗎?按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類,房地產(chǎn)購買從來就不算作居民消費(fèi)而是算作居民投資。如果是居民投資,那依靠房地產(chǎn)發(fā)展來拉動(dòng)內(nèi)需有多少關(guān)聯(lián)呢?二是假定買房是居民消費(fèi),是可以擴(kuò)大居民的內(nèi)需,并且?guī)?dòng)幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展,但有一個(gè)前提條件,就是這種內(nèi)需擴(kuò)大是建立在絕大多數(shù)居民有支付能力的價(jià)格水平上。而在目前房?jī)r(jià)水平上,國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民都沒有支付能力進(jìn)入,那么這樣的內(nèi)需擴(kuò)大也只能是一句空話。
1.4 救市或推高泡沫 房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)已經(jīng)形成,地方政府出臺(tái)的救市政策,不利于擠壓房地產(chǎn)泡沫,釋放和化解風(fēng)險(xiǎn)。社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過高、居民住房購買力減弱是去年來“持幣觀望”、成交量低迷局面出現(xiàn)的主要原因。只有房?jī)r(jià)調(diào)整才能刺激不同支付能力的居民陸續(xù)進(jìn)入,陸續(xù)釋放真實(shí)需求,提振成交量。但是地方政府的救市政策,有可能使資金告急的房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)“硬撐”,這非但不利于提高成交量,并有可能將高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步向金融體系轉(zhuǎn)移。
2 筆者認(rèn)為救市是非常必要,但是救市的方法手段是很重要的
2.1 救市的目的是為了維穩(wěn)而不是托市 房地產(chǎn)不僅僅關(guān)系到老百姓的住房問題,其背后更是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重大影響,從東南亞金融危機(jī)和最近的次貸危機(jī)中可見一斑。2008年10月17日,國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議提出的穩(wěn)定和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十條措施中指出,要“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,降低住房交易稅費(fèi),支持居民購房”。中國(guó)社科院金融所研究員尹中立指出,把“加大保障性住房建設(shè)規(guī)?!狈旁谑孜徽f明了中央對(duì)待樓市的政策態(tài)度:放松政策是為了促進(jìn)房地產(chǎn)投資,而非“托市”,是鼓勵(lì)政府為中低收入者提供住房,而非以擴(kuò)大金融風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)去鼓勵(lì)購房者買開發(fā)商的房子。將加大住房保障放在了其他兩項(xiàng)政策之前,充分說明了中央政策在“保投資”而非開發(fā)商們期望的“托市”。其次,調(diào)控房地產(chǎn)主要用意是增加投資需求,在出口下降等形勢(shì)下,增大投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最好辦法,而加大保障性住房的建設(shè),不僅可以為居民提供住房保障,還可以擴(kuò)大投資規(guī)模,實(shí)現(xiàn)一箭雙雕的效果。再次,應(yīng)吸收美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn),如果強(qiáng)行將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在高價(jià)水平,維持房產(chǎn)泡沫,則金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。大部分地方政府出臺(tái)的“救市”政策出發(fā)點(diǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)、刺激買房需求、幫助開發(fā)商緩解資金壓力。而中央政策則是要支持居民解決住房問題,保持房地產(chǎn)投資規(guī)模。雖然全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)出現(xiàn)價(jià)量齊跌的情況,但是目前房?jī)r(jià)仍處于高位,在此情況下幫開發(fā)商“托市”顯然是不合適的。
2.2 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行降價(jià)自救 政府救市的前提應(yīng)是房?jī)r(jià)已經(jīng)見底,房地產(chǎn)商已經(jīng)無錢可賺,甚至已經(jīng)虧本,直接威脅到地方財(cái)源。否則,房地產(chǎn)商只是從虛高房?jī)r(jià)中擠掉一些水分,使暴利減少了一些,地方政府就驚恐地救市,這等于是在做一件蠢事。說重一點(diǎn),這是在與房地產(chǎn)商沆瀣一氣,迫使購房戶為房地產(chǎn)商降低的利潤(rùn)買單。前不久,新華社“新華視點(diǎn)”專欄播發(fā)的《房?jī)r(jià)成本揭秘》的調(diào)查說,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均利潤(rùn)率約50%。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè),迅速回籠資金是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的生存法則。要打破現(xiàn)在的僵局,開發(fā)商絕不應(yīng)再死撐房?jī)r(jià),而是要拿出壯士斷腕的氣概,從虛高的房?jī)r(jià)中擠出泡沫,切切實(shí)實(shí)把房?jī)r(jià)降下來,推動(dòng)銷售,在讓消費(fèi)者受益的同時(shí),緩解自身資金緊缺的燃眉之急。當(dāng)然,在降價(jià)的過程中,市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)“買漲不買跌”的心態(tài),但值得注意的是,在市場(chǎng)僵持期中“先行一步”的開發(fā)商就已經(jīng)取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī),嘗到了甜頭。目前過高的房?jī)r(jià)也確實(shí)超出了不少消費(fèi)者的承受能力,盡管目前一些開發(fā)商拋出了打折、“買房送面積”等促銷手段,但這些房源大多在地段、戶型、朝向等方面有著“先天缺陷”,而且降價(jià)幅度還十分有限,開發(fā)商并沒有顯現(xiàn)出真正讓利于民的誠(chéng)意??梢韵胍?,如果價(jià)格合適,會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的消費(fèi)者放棄持幣待購,而選擇盡早“安居樂業(yè)”。當(dāng)然,降價(jià)也并非唯一、單一的辦法。在越來越嚴(yán)峻的市場(chǎng)氛圍下,一些開發(fā)商也推出“無條件退房”等政策,這些手段加上適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)促銷,有效地促進(jìn)了銷售,企業(yè)回籠了資金,消費(fèi)者也從中受益。