商業(yè)地產(chǎn)的甜蜜期來了？

陳益鋒

商業(yè)地產(chǎn)似乎成為可以暫時規(guī)避風(fēng)險和政策的避難場所，越來越多的地產(chǎn)商將未來戰(zhàn)略調(diào)整的天平偏向了商業(yè)地產(chǎn)

——這究竟是一個巨大金礦還是深淵陷阱？

在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰影下，中國商業(yè)地產(chǎn)的“造城運(yùn)動”方興未艾。

2008年底，北京、上海等大都市的不少大型商業(yè)項目紛紛逆勢而上?？偼顿Y額達(dá)25億元，由臺灣頂新集團(tuán)、臺灣三寶建設(shè)及美林證券聯(lián)手開發(fā)的上海南京西路1788號項目近日啟動。僅在上海靜安區(qū)內(nèi)陸續(xù)開工的重點(diǎn)項目共有10個，建筑面積約96萬平方米，總投資高達(dá)184億元。

隨后，新世界中國地產(chǎn)宣布在北京地區(qū)下單一筆大手筆投資：斥資110億元用于崇外6號地的改造。新世界中國地產(chǎn)方面表示，新世界進(jìn)入北京市場15年來，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了讓崇文區(qū)成為北京最繁榮的商業(yè)街區(qū)之一的第一步發(fā)展目標(biāo)，接下來，讓崇外6號地成為北京最先進(jìn)的商業(yè)區(qū)域?qū)⑹切率澜缰袊禺a(chǎn)在北京市場的下一個目標(biāo)。

而在距離崇外6號地不足5公里之外的北京金融街，已經(jīng)確定將向西擴(kuò)張，從原規(guī)劃的1.18平方公里擴(kuò)到2.59平方公里。目前，金融街原規(guī)劃的總投資460億元、總建筑面積350萬平方米的核心區(qū)已基本建成，并發(fā)展成國家金融管理中心。

在中國的二三線城市，一些資金實(shí)力很強(qiáng)的本土開發(fā)商開始悄悄登陸。例如澳門著名地產(chǎn)商寶龍集團(tuán)投資20億元開發(fā)的徐州“宿遷寶龍城市廣場”近日開工奠基，該集團(tuán)總裁許健康表示，目前公司還有三個超過40萬平方米的寶龍城市廣場項目即將動工；此外，在2008年的第四季度的短短幾個月里，萬達(dá)集團(tuán)分別在成都、上海、唐山等地拿出了50億元增加商業(yè)項目儲備……

臨近年根，萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖的一席話更讓業(yè)界對于商業(yè)地產(chǎn)充滿了期待。馮侖認(rèn)為，未來三到五年間，我國商業(yè)住宅供應(yīng)十分充足，住宅市場開發(fā)空間有限。而在美國等發(fā)達(dá)國家，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市值遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)企業(yè)，因此商業(yè)地產(chǎn)將成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的下一個發(fā)展機(jī)會。

商業(yè)地產(chǎn)似乎成為可以暫時規(guī)避風(fēng)險和政策的避難場所，與此同時，加上對政府在住宅市場的9000億元保障房計劃心存畏懼，越來越多的地產(chǎn)商將未來戰(zhàn)略調(diào)整的天平偏向了商業(yè)地產(chǎn)。那么正在金融危機(jī)中逆勢狂舞的商業(yè)地產(chǎn)，未來究竟是一個巨大金礦還是深淵陷阱呢？

冬天還是春天？

在誘惑面前，更多的人們都在觀望金融危機(jī)對于商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)影響。

根據(jù)戴德粱行2008年第四季度的數(shù)據(jù)報告，北京的中高端商業(yè)項目的租金水平及空置率均未有較大波動。“本季度北京商業(yè)物業(yè)投資市場受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較小，與上一季度相比，北京商業(yè)地產(chǎn)資本價格僅減少1.9%，而回報率依然保持在8%以上?！?/p>

戴德粱行表示，雖然北京四環(huán)以外一些大型中端商業(yè)項目的租賃腳步有所放慢，市場需求表現(xiàn)放緩，零售行業(yè)潛在租客處于觀望階段，但整體來說還是看好北京商業(yè)零售市場前景，相信調(diào)整期將持續(xù)到明年首季度。

但從供求關(guān)系來看，北京市場不容樂觀。2008年第四季度北京新增商業(yè)供應(yīng)量為20萬平方米，總存量已達(dá)到752萬平方米，市場供應(yīng)量過盛已是不爭的事實(shí)，供過于求的狀況在惡化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下對租金價格會產(chǎn)生負(fù)面影響。目前，多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)開始降低租金標(biāo)準(zhǔn)或附加更為優(yōu)惠的條件來吸引及保持租戶。

事實(shí)上，金融海嘯對廣州商業(yè)地產(chǎn)的侵蝕和蔓延早已在寫字樓租金中反映出來。以高出租率和堅挺價格聞名的中信廣場一直是廣州寫字樓的風(fēng)向標(biāo)，如今租金也從高峰期的200元／平方米／月下降到160元／平方米／月，搶手的香餑餑已經(jīng)變成了燙手的熱山芋，放盤的業(yè)主越多越多。其他甲級寫字樓的業(yè)主也開始感覺到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，租金的報價普遍有所下降，尤其是一些空置率較高的新落成寫字樓。數(shù)據(jù)顯示，廣州租金排名前十位的寫字樓中，已有8個項目下調(diào)了租金。

對于金融危機(jī)的影響，感受頗深的則來自于商業(yè)地產(chǎn)背后的開發(fā)商。尤其對出售商用物業(yè)的開發(fā)商影響甚大。“形勢很不好，已超出了我的預(yù)計?！比f達(dá)集團(tuán)的總裁王健林在2008年12月份接受采訪時表示，萬達(dá)制定的2008年經(jīng)營計劃僅完成了80%左右。無論是住宅部分還是商業(yè)地產(chǎn)部分的銷售，都受到了影響。

不僅是國內(nèi)地產(chǎn)商，深陷金融危機(jī)困境的海外投行也成為資產(chǎn)拋售的主力，據(jù)悉，摩根士丹利已將上海多項收購物業(yè)進(jìn)行打包，意欲以整體出讓的形式尋找買家。

因受金融海嘯影響，驟降租金使得大多數(shù)本指望倚靠商業(yè)地產(chǎn)過冬的開發(fā)商的夢想化成了泡影。僅以富力集團(tuán)為例，2004年地產(chǎn)博鰲論壇，那個時候的富力地產(chǎn)一反原來的低調(diào)，參加會議，結(jié)果在會上李思廉和萬科的王石爭吵了起來。

會上王石就說，商業(yè)地產(chǎn)項目很難取得較高比例和長期的融資支持，如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒有資金實(shí)力，則必死無疑;如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩。當(dāng)時正大規(guī)模進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的富力董事長李思廉之間較上了勁，李思廉說，你放心我們一定會做得很好。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)并不像王石所說的那樣可怕，其模式也并不是像王石說的那樣只有一種，富力目前就在大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，并愿意在兩年之后再與王石探討這個問題。

富力在商業(yè)地產(chǎn)上“不碰南墻不回頭”的冒險精神也讓自己品嘗了苦果。在2008年前，富力的住宅搭配商業(yè)地產(chǎn)模式受到相當(dāng)贊賞，但是，隨著地產(chǎn)市場迅速進(jìn)入調(diào)整期，富力的輕重資產(chǎn)配備模式也給公司的財務(wù)結(jié)構(gòu)帶來沉重負(fù)擔(dān)。2008年以來，富力地產(chǎn)在廣州、北京的幾個五星級酒店相繼開業(yè)。同時，富力在廣州等地的多個寫字樓項目也處于開發(fā)狀態(tài)，但高達(dá)139%的資產(chǎn)負(fù)債率一度使公司在賬面上處于“技術(shù)破產(chǎn)”的狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)分析，因為商業(yè)地產(chǎn)模式和住宅地產(chǎn)模式對資金需求是完全不同的。商業(yè)地產(chǎn)回報非常漫長，周轉(zhuǎn)很慢，住宅地產(chǎn)可以依靠開發(fā)和銷售滾動發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)基本上是行不通的，商業(yè)地產(chǎn)需要資金集約化的大批量注入，這對一家地產(chǎn)公司的資金要求是非常之高的。

而資金鏈原本就緊張的富力恰好遇到了金融危機(jī)，這更加讓富力雪上加霜，不得不放棄自己的商業(yè)地產(chǎn)策略?？梢姡虡I(yè)地產(chǎn)并非適合所有的地產(chǎn)商，尤其是在大環(huán)境惡化的情況下，需要更具實(shí)力以及運(yùn)營經(jīng)驗的企業(yè)。

一半是地產(chǎn) 一半是商業(yè)

針對目前商業(yè)地產(chǎn)市場面臨的狀況，漢博投資集團(tuán)有限公司總裁朱友軍表示，從短線投資情況來看，商業(yè)地產(chǎn)市場受到了一些影響；但是從長遠(yuǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)市場將一路向好。

“盡管目前的外在環(huán)境不盡樂觀，但是我們從2008年年底零售市場表現(xiàn)，還是看到了餐飲、娛樂行業(yè)的迅猛發(fā)展。 ”朱友軍坦言，2009年至2010年國家強(qiáng)調(diào)加快發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，這樣一舉措將破解長期困擾商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的資金屏障，加快行業(yè)的快速發(fā)展。同時伴隨著行業(yè)環(huán)境的逐漸規(guī)范，未來十年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例將不斷提高。原來住宅開發(fā)市場八分天下的局面，將被住宅商業(yè)五五平分所替代。

明天地產(chǎn)發(fā)展總監(jiān)賈玉鵬表示，“之前不少開發(fā)企業(yè)存有將商業(yè)地產(chǎn)視作避風(fēng)港灣的想法，現(xiàn)在這樣的觀點(diǎn)要徹底調(diào)整一下了。”他認(rèn)為盡管對于開發(fā)企業(yè)而言，持有一定比例的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，有利于平衡公司開發(fā)結(jié)構(gòu)，抵制經(jīng)濟(jì)危機(jī)對于房地產(chǎn)市場的影響，但是開發(fā)企業(yè)此時更應(yīng)該看到商業(yè)地產(chǎn)市場的未來前景。

“市場不景氣的時候，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不單純地是企業(yè)避風(fēng)港；長遠(yuǎn)來看，更是企業(yè)占領(lǐng)未來市場的主要競爭力?！痹谫Z玉鵬看來，2009年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要積極調(diào)整心態(tài)，對項目慎重開發(fā)，理性經(jīng)營，切勿再像以前一樣，在一知半解的情況下，制造出眾多垃圾樓盤；管理部門也應(yīng)該多給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一些政策支持、金融支持。

城市是由“城”和“市”兩部分組成，“城”，就是地產(chǎn)，“市”，就是商業(yè)，而商業(yè)地產(chǎn)恰恰包含了城和市這兩大要素。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科表示，商業(yè)地產(chǎn)界有一句話：商業(yè)地產(chǎn)不完全是地產(chǎn)，它上面是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)?？梢?，在商業(yè)地產(chǎn)背后，真正支撐物業(yè)發(fā)展的是各商業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)以及由此所帶來的消費(fèi)群體。

花費(fèi)十年時間磨一劍的北京金寶街，就是把重心放在金寶街的高端客戶招商和完善上。北京富華金寶中心有限公司市場營銷總監(jiān)姚寧說，“我們要求自己的商業(yè)物業(yè)，在其所在行業(yè)都是最高端，最好的，這樣才能保證金寶街作為高端商業(yè)街的品質(zhì)保證?！?/p>

北京銀泰置業(yè)有限公司總經(jīng)理朱曉東表示，“因為我們是在做市場的商業(yè)，我們希望在2009年的時候能夠跟商戶共度難關(guān)。商業(yè)需要養(yǎng)，我們這個品牌也需要慢慢經(jīng)營和發(fā)展。我們現(xiàn)在不急于求成，我們現(xiàn)在的策略就是跟品牌企業(yè)一起打造好這個商業(yè)平臺?！?/p>

由于受大勢的影響，商業(yè)地產(chǎn)盡管遭受的沖擊還未完全顯現(xiàn)，但2009年的市場競爭必定空前激烈，目前，無效商業(yè)面積供應(yīng)已經(jīng)呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時遇到較大的困難，“招商難”成為商業(yè)地產(chǎn)項目招商的共性。

隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭，單純依靠炒作概念的商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)較大的招商壓力，業(yè)內(nèi)人士分析，2009年行業(yè)的競爭將是全方位的，從選址到設(shè)計，從招商到營運(yùn)，從資本到品牌——這或許是中國商業(yè)地產(chǎn)迎來行業(yè)拐點(diǎn)的信號，因為行業(yè)門檻的提高將讓目前粗放式開發(fā)和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入細(xì)分市場的運(yùn)營時代。