金融街：“頹靡”之辨

徐春華

金融街在市場中口碑一直不錯(cuò)，但“活力百強(qiáng)榜”中，卻沒有看到它的身影。

金融街是在2000 年與重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)有限公司進(jìn)行整體資產(chǎn)置換而形成的以商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)以及租賃業(yè)務(wù)為主的國有控股公司。幾年來多次進(jìn)行股本增發(fā)和轉(zhuǎn)增，并于2006 年進(jìn)行了股權(quán)分置改革。到2008 年，公司總股本已接近30 億股。

公司在發(fā)展過程中多次進(jìn)行并購，包括2008 年對華融公司的收購以及向北京金昊房地產(chǎn)收購剩下的1% 股權(quán)。

然而，根據(jù)2005 年至2007 年年報(bào)的數(shù)據(jù)計(jì)算顯示，公司營業(yè)收入增長率僅為1.10；而測算穩(wěn)定性的變異系數(shù)顯示，公司的營業(yè)收入增長穩(wěn)定性偏低，整體表現(xiàn)缺乏活力。

值得關(guān)注的是，金融街近日發(fā)布了其2008 年第三季度報(bào)告，報(bào)告顯示，其第三季度凈利潤為2.45 億元，比去年同期下跌75.44%。預(yù)計(jì)，金融街2008 年凈利潤與上年同期相比下降50%左右。

公司的相關(guān)人士曾向媒體解釋其中原因：營業(yè)成本漲幅高于營業(yè)收入，故2007 年?duì)I業(yè)利潤率較上年降低1.83 個(gè)百分點(diǎn)。齊魯證券分析師涂力磊認(rèn)為，金融街在2005 年和2006 年的投融資操作上比較順利，但2007 年對于重慶大學(xué)城項(xiàng)目的投資成本偏高，加之大規(guī)模的擴(kuò)張，對營業(yè)收入產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

而2008 年各個(gè)季度利潤同比也有不同程度的降低。為此，公司曾解釋稱，業(yè)績下降主要原因是，報(bào)告期內(nèi)公司已銷售房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目滿足收入確認(rèn)條件的較少。同時(shí)，公司銷售的產(chǎn)品多屬于單宗大額產(chǎn)品，存在季度之間收入與利潤的不均衡性。

對此，涂力磊認(rèn)為，主要原因是這幾年金融街都在“修東西”，從生產(chǎn)到銷售要有一個(gè)過程，同時(shí)作為主業(yè)的租賃業(yè)務(wù)收入的周期較長，也是導(dǎo)致企業(yè)收入遲緩和波動(dòng)的原因。對此，國都證券的研究員鄒文軍則認(rèn)為，這與金融街的產(chǎn)品主要定位于高端的商務(wù)地產(chǎn)有很大的關(guān)系，所以其成長性在2005 年到2007 年間增長比較緩慢，低于住宅地產(chǎn)的成長。海通證券的分析師帥虎補(bǔ)充道，房地產(chǎn)企業(yè)選擇產(chǎn)品，要不就選擇確定性比較強(qiáng)的商務(wù)地產(chǎn)，要不就選擇成長性較強(qiáng)的住宅地產(chǎn)。金融街專注于商業(yè)地產(chǎn)，成效的凸顯會(huì)有一個(gè)漫長的過程。從周期性的角度來說，在短時(shí)期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)專注于前期的資金積累和持續(xù)發(fā)展，所以其收入的增長會(huì)比較慢。

對于金融街的經(jīng)營策略，接受《新理財(cái)》采訪的分析師普遍認(rèn)為，是值得肯定的，不能僅憑三年內(nèi)的營業(yè)收入指標(biāo)來評判其活力大小，而應(yīng)該放在一個(gè)更長時(shí)期內(nèi)去考察。