買房起糾紛，一波六折誰是真主人？

買主花巨款買了一處房子，剛剛搬進(jìn)新居，卻被賣主的前妻告上了法庭，賣主也臨陣倒戈，買主因此纏上了一連串的官司。那么，房子到底應(yīng)當(dāng)歸誰呢？歷經(jīng)一審、上訴、發(fā)回重審、上訴維持、抗訴、再審改判6次波折，最后的公正在抗訴中實現(xiàn)，背水一戰(zhàn)的買主露出了久違的笑容……

千謹(jǐn)萬慎，

斥巨資買來麻煩房

35歲的夏鴻是江蘇省淮安市的一名普通工人。為了改善居住條件，夏鴻和妻子到房屋中介公司進(jìn)行了買房登記，決定在市區(qū)購買一套房子。

2005年12月初，夏鴻了解到有一房源，其登記信息表明：賣主沈忠，房屋及院落面積約600平方米，房屋有證面積為275.55平方米，售價為52萬元。夏鴻心動了，便想買下這套房子。

在房屋中介公司的安排下，夏鴻很快與沈忠見面了。夏鴻問他：“賣房子這事，你和妻子商量好了嗎？”沈忠直言相告：“不瞞你說，我和妻子已于1997年在民政局協(xié)議離婚了。離婚時約定，我一次性補(bǔ)償她1.5萬元，兒子沈斌跟著我生活。現(xiàn)在，前妻已再婚并生有一女，房子與她已經(jīng)沒有關(guān)系了?！?/p>

夏鴻還是有點不放心，追問道：“那房子是你們夫妻共同建的嗎？”沈忠說：“我和前妻結(jié)婚前，我父母送給我3間平房。結(jié)婚后，我們兩人在主房西側(cè)建了3間平房。2002年12月，我以自己名義領(lǐng)取了房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證，于次年3月拆除了6間平房，重新建了現(xiàn)在的房屋。2005年2月，我以自己的名義領(lǐng)取了房產(chǎn)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證?！笔潞?，夏鴻又到房產(chǎn)交易所查詢，確認(rèn)沈忠所言不虛。

12月21日，他們簽訂了《房屋買賣合同》。夏鴻陸續(xù)向沈忠支付房款，共計34.3萬元。12月23日，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，沈忠在申請表中再次申明“原產(chǎn)權(quán)屬本人一人所有，無其他共有人”。2006年1月9日，夏鴻終于領(lǐng)到了房屋產(chǎn)權(quán)證。3月1日，夏鴻一家高高興興地搬入新購房屋居住。

當(dāng)夏鴻全家還沉浸在歡樂之中時，全然不知道一場官司在等待著他們。3月15日，沈忠的前妻吳梅將夏鴻和沈忠告上淮安市清浦區(qū)人民法院，訴稱夏鴻惡意取得房產(chǎn)，請求法院確認(rèn)買賣合同無效。接到訴狀后，夏鴻急忙找沈忠商量對策。讓夏鴻意想不到的是，沈忠說：“我出售共有房屋確實不當(dāng)，同意房屋買賣合同無效并愿意退還房款?！鄙蛑业膽B(tài)度讓夏鴻猝不及防，夏鴻意識到只能靠自己力爭權(quán)益了。

得而復(fù)失，

買主陷入冰火兩重天

4月6日，清浦區(qū)人民法院開庭審理此案。在法庭上，夏鴻辯稱：“我通過中介購房，且該房是沈忠在與前妻離婚多年后領(lǐng)取的土地證、房產(chǎn)證。沈忠在房屋初始登記和轉(zhuǎn)移登記時均注明‘房屋產(chǎn)權(quán)屬本人所有，無其他共有人’，我取得房產(chǎn)完全是善意的?！睘榇耍埱蠓ㄔ厚g回吳梅的訴訟請求。

一審中，吳梅提供了其于2005年10月20日與沈忠簽訂的《離婚補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議主要內(nèi)容為：“自建房屋歸吳梅與沈忠共同所有；待獨生子沈斌成家后，全部轉(zhuǎn)其名下，并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，雙方不得擅自將房屋出賣他人?！鼻迤謪^(qū)人民法院審理后認(rèn)為：吳梅并沒有提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明該房屋是其出資與沈忠共同所建。離婚補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容可信度低，不予采納。據(jù)此，該法院作出一審判決，駁回吳梅的訴訟請求。

一審判決后，吳梅向淮安市中級人民法院提出上訴。2006年8月4日，市中級人民法院作出發(fā)回重審的裁定。之后，清浦區(qū)人民法院查明的事實發(fā)生了變化，認(rèn)定：吳梅與沈忠將6間平房拆除后共同出資建設(shè)了房屋。早在夏鴻與沈忠簽訂《房屋買賣合同》當(dāng)晚，沈斌將父親賣房的消息告知了吳梅，吳梅與沈忠、夏鴻發(fā)生爭吵，并經(jīng)當(dāng)?shù)嘏沙鏊鼍幚怼?/p>

清浦區(qū)人民法院重審后認(rèn)為，訟爭房屋中坐西朝東3間房屋系婚后所建，坐北朝南3間平房雖系沈忠婚前取得，但據(jù)雙方關(guān)系存續(xù)期間的法律規(guī)定，可視為共同財產(chǎn)。吳梅與沈忠離婚時，對該財產(chǎn)未予分割，有離婚協(xié)議為憑，應(yīng)予認(rèn)定其系他們共同財產(chǎn)。夏鴻在辦理房屋過戶手續(xù)、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證前，知道吳梅不同意出賣訟爭房屋，仍然購買該房，故買賣合同無效。

2007年1月29日，清浦區(qū)人民法院作出判決，判定《房屋買賣合同》無效；沈忠返還夏鴻房款34.3萬元，夏鴻將房屋返還給吳梅和沈忠。夏鴻不服，向市中級人民法院提起上訴。5月17日，市中級人民法院作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。

二審判決后，經(jīng)吳梅向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，夏鴻一家被迫從所購買的房子中搬出。夏鴻向市人民檢察院提出申訴。市人民檢察院經(jīng)審查，認(rèn)定夏鴻購買房屋系善意取得，終審判決確認(rèn)房屋買賣合同無效不當(dāng)。2008年8月23日，經(jīng)淮安市人民檢察院提請，江蘇省人民檢察院就本案向省高級人民法院提出抗訴。11月6日，淮安市中級人民法院對本案裁定再審。2009年1月8日，市中級人民法院根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，判決撤銷原一、二審判決，駁回吳梅的訴訟請求。

（文中人物均為化名，題圖與本文無關(guān)）

律師說法

江蘇省人民檢察院抗訴之所以得到省高級人民法院的支持，其原因在于:

首先，根據(jù)吳梅與沈忠的離婚協(xié)議，雙方對共同財產(chǎn)已進(jìn)行了分割。離婚后，吳梅已與他人結(jié)婚生子，在離婚后再出資與沈忠共同建房，且在離婚8年后又簽訂《離婚補(bǔ)充協(xié)議》有違常理。

其次，沈忠在辦理產(chǎn)權(quán)時已經(jīng)注明“房屋產(chǎn)權(quán)屬本人所有，無其他共有人”?；谖餀?quán)登記的公信力，夏鴻與沈忠簽訂了《房屋買賣合同》，雙方均履行了交付義務(wù)，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，夏鴻是一種善意取得。夏鴻作為善意第三人，其與沈忠的房屋買賣行為應(yīng)予以保護(hù)。即使吳梅是房屋所有權(quán)人，其可以也只能向沈忠主張損害賠償。

本案爭議的房屋在翻建前一直由吳梅與沈忠共同使用、管理，可視為夫妻共同財產(chǎn)。但離婚后沈忠以個人名義進(jìn)行翻建，房屋建成后亦以個人名義領(lǐng)取了土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。沈忠的上述行為完成了物權(quán)登記要件，對外產(chǎn)生公信效力，確立了沈忠對新建房屋權(quán)利人的地位，亦使得原來可視為夫妻共同財產(chǎn)的房屋已滅失，同時排除了因婚姻關(guān)系所延伸出的產(chǎn)權(quán)共有的可能。

吳梅與沈忠簽訂的《離婚補(bǔ)充協(xié)議》僅能在他們之間產(chǎn)生約束力，不產(chǎn)生與土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證的對抗效力。對于吳梅設(shè)立在原物上的權(quán)利，由于原房屋的滅失而轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶛?quán)，應(yīng)由沈忠負(fù)責(zé)償還。爭議房屋，沈忠作為產(chǎn)權(quán)人有權(quán)進(jìn)行處分。夏鴻通過房屋中介公司，在雙方的交易過程中，對沈忠出售的房屋的“兩證”及沈忠的婚姻狀況進(jìn)行了必要的審查，已經(jīng)盡到了應(yīng)有的注意義務(wù)。因此，夏鴻購買房屋為善意取得。

武向春（江西博德律師事務(wù)所律師）

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