我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)整，而非崩盤(pán)

黃清林　劉　昆　萬(wàn)　知

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)到底是處于調(diào)整期，還是瀕臨崩盤(pán)?判斷依據(jù)是什么?

如果是處于調(diào)整期，那么，這個(gè)調(diào)整期將會(huì)有多長(zhǎng)?調(diào)整幅度又將有多大?

房地產(chǎn)行業(yè)的崩盤(pán)和調(diào)整

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè)，在由波峰向波谷的下跌過(guò)程中，根據(jù)其調(diào)整時(shí)司及幅度，以及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響程度，通?？煞譃楸辣P(pán)與調(diào)整兩種類(lèi)型。

崩盤(pán)的主要表現(xiàn)：膨脹、收縮的幅度很大，一般情況下，資產(chǎn)的漲跌幅度要在40％以上，調(diào)整時(shí)間長(zhǎng)，恢復(fù)緩慢，通常在3年以上，甚至長(zhǎng)達(dá)10年；銷(xiāo)量大幅下降，成交量極度萎縮；對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響巨大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大幅下滑，常常伴隨貨幣貶值，通貨膨脹加??；大量房地產(chǎn)貸款成為呆、壞賬，不少金融機(jī)構(gòu)倒閉；工廠紛紛倒閉，失業(yè)人數(shù)、犯罪率劇增，甚至出現(xiàn)社會(huì)危機(jī)。

崩盤(pán)的實(shí)質(zhì)：從日本、香港、泰國(guó)的房地產(chǎn)崩盤(pán)來(lái)看，支撐行業(yè)繁榮和過(guò)熱的主要因素已經(jīng)不是需求因素，而是由過(guò)多的資金推動(dòng)的，是一種在供不應(yīng)求假象下的貨幣幻像。房?jī)r(jià)、地價(jià)已經(jīng)高到非常離譜的地步。也正是由于價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值，因此，行業(yè)在泡沫破滅時(shí)出現(xiàn)了巨幅調(diào)整，經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的下跌過(guò)程，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成了災(zāi)難性的影響。

典型案例：從國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的情況來(lái)看，幾次典型的崩盤(pán)主要有：日本上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫破滅，1997年?yáng)|南亞金融風(fēng)暴時(shí)香港、泰國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)家及地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫破滅，此外，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)在其發(fā)展過(guò)程中多次大起大落，分別在1964年、1973年、1981年發(fā)生過(guò)崩盤(pán)。(具體見(jiàn)鏈接)

調(diào)整的主要表現(xiàn)：膨脹、收縮幅度較小，一般情況下，資產(chǎn)漲跌幅度在30％以內(nèi)，調(diào)整時(shí)間短，恢復(fù)快，通常不超過(guò)3年，銷(xiāo)量下降，但價(jià)格下跌后有需求支撐，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響較小，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所放緩，但沒(méi)有大幅下滑；房地產(chǎn)貸款增速放緩或者下滑，但未引起大量金融機(jī)構(gòu)倒閉；社會(huì)基本穩(wěn)定，未因房地產(chǎn)行業(yè)衰退出現(xiàn)明顯的社會(huì)問(wèn)題。

調(diào)整的實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生階段性的調(diào)整，其實(shí)質(zhì)是行業(yè)仍處于快速發(fā)展過(guò)程中，由于需求推動(dòng)，并伴隨著套利資金的進(jìn)入而使該行業(yè)發(fā)展過(guò)熱，進(jìn)而使房屋及土地價(jià)格過(guò)高，超過(guò)了居民的承受能力而存在調(diào)整的需要。調(diào)整通常導(dǎo)致了房?jī)r(jià)、地價(jià)的下跌或者漲幅大幅放緩，但下跌幅度相對(duì)較小，恢復(fù)也較快。

典型案例：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期的波動(dòng)中，更多的表現(xiàn)為調(diào)整而不是崩盤(pán)，尤其是伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而產(chǎn)生的行業(yè)調(diào)整。(具體見(jiàn)鏈接)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)崩盤(pán)

我國(guó)目前實(shí)行的是高房?jī)r(jià)政策

第一，房地產(chǎn)行業(yè)是事實(shí)上的支柱產(chǎn)業(yè)，土地財(cái)政政策短期內(nèi)難以改變。2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資一直占GDP5％以上的份額，2006、2007年更是連續(xù)兩年超過(guò)10％，是事實(shí)上的支柱性行業(yè)。房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。

從目前的政府財(cái)政收入來(lái)看，根據(jù)國(guó)土資源部公報(bào)數(shù)據(jù)，2004～2006年，全國(guó)土地出讓全分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年1～11月為9130億元，占全國(guó)財(cái)政收入的比重接近20％，賣(mài)地已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要源泉。加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及其附加稅、所得稅、土地增值稅等直接稅費(fèi)，兩者合計(jì)約占財(cái)政收入的27％，若考慮相關(guān)建材、建筑等行業(yè)，貢獻(xiàn)的收入就更大了。

第二，政府壟斷土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商壟斷商品房市場(chǎng)供應(yīng)。

首先，我國(guó)土地資源緊張，在“1 億畝耕地紅線”的高壓下，政府加強(qiáng)對(duì)土地資源的管理將是一項(xiàng)長(zhǎng)期國(guó)策，我國(guó)大中城市在未來(lái)的土地資源情況將越來(lái)越緊張，這從源頭上決定了房地產(chǎn)行業(yè)的土地供應(yīng)緊張是一個(gè)長(zhǎng)期現(xiàn)象。

其次，我國(guó)實(shí)行土地批租制度，政府壟斷了土地供應(yīng)，推高了土地價(jià)格。政府通過(guò)“征購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓”等一整套流程，實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地的壟斷經(jīng)營(yíng)。政府為獲得足夠的財(cái)政收入，有著推高地價(jià)的原始沖動(dòng)，對(duì)行業(yè)的調(diào)控只是為了防止行業(yè)過(guò)熱，以免對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)以及政府本身的利益造成損害。香港經(jīng)驗(yàn)表明，政府的壟斷經(jīng)營(yíng)直接推高了地價(jià)，并在很大程度上導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)，我國(guó)在2001年取消土地協(xié)議出讓，通過(guò)土地儲(chǔ)備并實(shí)施“招拍掛”公開(kāi)出讓以來(lái)，地價(jià)也一路走高。

從現(xiàn)行的行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)看，土地出讓完成之后，開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)整體壟斷商品房的供應(yīng)，所謂的競(jìng)爭(zhēng)只是寡頭之間的競(jìng)爭(zhēng)。今年1～5月份，上市公司僅拿地730萬(wàn)平米，總地價(jià)才153億元，政府推出的不少土地遭遇流標(biāo)，并未形成實(shí)際供應(yīng)，行業(yè)度過(guò)低潮之后，將面臨供應(yīng)緊張的問(wèn)題。

第三，住房供應(yīng)“雙軌制”難改高房?jī)r(jià)格局。

為了防止高房?jī)r(jià)帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，政府從2007年開(kāi)始加大了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房的推行力度，并要求各城市公布2008年、2009年的住房建設(shè)計(jì)劃。從幾個(gè)主要城市已公布的計(jì)劃來(lái)看，北京的保障性住房所占比例最高，2008年、2009年的比例均超過(guò)40％。其次是天津，在35％左右，其他城市總體上在20％左右。若政府能夠按計(jì)劃實(shí)施，中國(guó)房地產(chǎn)將逐步走向商品房市場(chǎng)與保障性住房市場(chǎng)同時(shí)存在的“雙軌制”市場(chǎng)，政府解決低收入家庭住房問(wèn)題，而中高收入者的住房將由市場(chǎng)來(lái)解決。

對(duì)于住房供應(yīng)雙軌制的影響，可以參考香港的情況。香港有大約1/3人口租住在政府提供的公屋(廉租房)里，1/6的人從政府手里購(gòu)買(mǎi)房屋(相當(dāng)于內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)適用房)，總體上看，約一半人在政府的資助下解決了住房問(wèn)題。但香港是全球房?jī)r(jià)最高的幾個(gè)城市之一，實(shí)際上，香港私人住宅市場(chǎng)面對(duì)的是另一半中高收入人群，其中以律師、會(huì)計(jì)師、醫(yī)生、經(jīng)理人員等中產(chǎn)階級(jí)為主。

上世紀(jì)90年代，香港在房屋方面的公共開(kāi)支一直占政府公共開(kāi)支的10％以上，1999年最高時(shí)約占17％，2006年的最低點(diǎn)也在6％左右。而我國(guó)在2000年后，用于經(jīng)濟(jì)適用房方面的支出比重不斷下降，2005～2006年甚至不足總財(cái)政支出的2％，保障性住宅建設(shè)欠賬嚴(yán)重。政府加大保障性住房建設(shè)的投入力度會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)雙軌制市場(chǎng)的形成，但不會(huì)改變商品房市場(chǎng)高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的局面。

中長(zhǎng)期供應(yīng)仍然偏緊

雖然短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高導(dǎo)致有效需求不足，從而使供給大于需求，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，供應(yīng)依然偏緊。從需求來(lái)看，我國(guó)目前城市化率約為45％，正以每年1％左右的速度快速增長(zhǎng)，保守估計(jì)，每年有約1300萬(wàn)人口進(jìn)入城市，按目前人均27平米計(jì)算，這部分需求約3.5億平米。我國(guó)目前

存量住房約160億平米，以平均使用50年計(jì)算，每年折日拆遷量約為3.2億平米。此外，目前城鎮(zhèn)人口已接近6億，改善性住房需求按0.5平米／人／年計(jì)算，這部分需求約3億平米，上述幾項(xiàng)總需求接近10億平米，而2007年的竣工量只有5.8億平米，缺口巨大。

從房地產(chǎn)的具體開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)來(lái)看。近幾年來(lái)，全國(guó)商品房竣工面積與銷(xiāo)售面積之比一直呈不斷下降的趨勢(shì)，2005～2006年，竣工銷(xiāo)售比約0.87，2007年下降至0.76，供不應(yīng)求情況嚴(yán)重。商品房開(kāi)工面積、施工面積與銷(xiāo)售面積之比也一直下降，土地購(gòu)置面積也未相應(yīng)增長(zhǎng)，近三年來(lái)明顯低于銷(xiāo)售面積，這顯示出未來(lái)幾年供應(yīng)緊張的局面難以得到緩解。從四大線城市來(lái)看，其情況基本類(lèi)似，但2007年新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積之比只有0.91，因此，在價(jià)格得到適當(dāng)調(diào)整后，供不應(yīng)求的情況將會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。

價(jià)格偏離幅度決定跌幅有限

未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)總體上仍將處于個(gè)高房?jī)r(jià)的時(shí)代，參考日本和香港的歷史，一線城市的房?jī)r(jià)收入比將在10～12、間達(dá)到高位平衡。對(duì)于二線城市，由于其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距，因此，其合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該比線城市低。同時(shí)，由于我國(guó)處于城市化的快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該比國(guó)際上通常的6～8倍要高。因此，二線城市的房?jī)r(jià)收入比在8～10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。

目前一線城市的房?jī)r(jià)收入比在15左右，除深圳偏離正常價(jià)格上限約40％外，北京、上海偏離的幅度并不大，這也決定了其調(diào)整幅度有限?？紤]到收入增長(zhǎng)因素，上述一線城市的房?jī)r(jià)偏離幅度將逐步收窄。假設(shè)房?jī)r(jià)不跌，人均可支配收入年均增幅10％，北京上海的房?jī)r(jià)在2009年將進(jìn)入合理區(qū)間，深圳的偏離幅度也將回到20％以內(nèi)，而目前深圳的房?jī)r(jià)總體已下跌約30％左右，已進(jìn)入動(dòng)態(tài)的合理區(qū)域。二線城市中，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高，同樣存在調(diào)整需求。據(jù)測(cè)算，2007年第四季度，杭州的房?jī)r(jià)收入比為16，與一線城市差不多，武漢為11，天津?yàn)?1.5，處于較高價(jià)位；重慶為7.8，處在合理范圍內(nèi)。由于二線城市中各個(gè)地區(qū)的差別較大，難以用同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，但總體上看，房?jī)r(jià)偏離的幅度同樣不大，考慮收入增長(zhǎng)情況，房?jī)r(jià)將在2009年進(jìn)入合理區(qū)域。

總體來(lái)看，我國(guó)本輪房地產(chǎn)的繁榮主要由需求因素推動(dòng)，行業(yè)發(fā)生調(diào)整前積累的泡沫較小，房?jī)r(jià)偏離幅度不大，行業(yè)不會(huì)崩盤(pán)，目前處于階段性調(diào)整狀態(tài)，調(diào)整過(guò)程中也未出現(xiàn)嚴(yán)重影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況。行業(yè)的理性調(diào)整將有利于行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，擠掉泡沫之后，將迎來(lái)新一輪的快速增長(zhǎng)周期。

本輪調(diào)整的幅度和時(shí)間

筆者認(rèn)為，我國(guó)此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度將持續(xù)兩年左右，房?jī)r(jià)調(diào)整的幅度將不超過(guò)30％。

對(duì)于兩年的調(diào)整時(shí)間，判斷依據(jù)是：首先，從國(guó)際上的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，日本在60年代中期和70年代中期，美國(guó)在60年代末和70年代末，以及香港在90年代中期，房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)過(guò)短暫調(diào)整，且都是兩年左右的周期。(具體見(jiàn)鏈接)

其次，過(guò)高的房?jī)r(jià)和前期過(guò)熱的發(fā)展，需要經(jīng)歷縮量——房?jī)r(jià)滯漲——甚至下跌——放量的過(guò)程來(lái)消化。目前，全國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)都在經(jīng)歷住宅銷(xiāo)量的萎縮。但成交價(jià)格方面，除了深圳，其余大中城市近期房?jī)r(jià)較2007年均價(jià)都有幾乎20％以上的漲幅。尚處在房?jī)r(jià)滯脹初級(jí)階段的樓市，如果沒(méi)有合理的交易量作支撐，未來(lái)仍將面臨進(jìn)步調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。深圳就是一個(gè)典型案例。去年7月開(kāi)始，深圳住宅銷(xiāo)量逐月下降，而房?jī)r(jià)仍在不斷攀升，在10月創(chuàng)出新高后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，今年2～5月房?jī)r(jià)大幅下跌，目前全市均價(jià)較去年高點(diǎn)下跌37％，較2007年均價(jià)下跌17％。隨著房?jī)r(jià)下跌，住宅銷(xiāo)量開(kāi)始逐步回升。從美國(guó)的歷史數(shù)據(jù)可知，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，如同比超過(guò)10％，銷(xiāo)量往往會(huì)出現(xiàn)明顯下跌，而隨著房?jī)r(jià)漲幅的急劇回落，銷(xiāo)量又開(kāi)始明顯回升。

再次，房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，尤其是通貨膨脹和政府為控制通脹采取的緊縮政策對(duì)房市影響較大。從美國(guó)、日本、香港的房地產(chǎn)發(fā)展歷史來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整多數(shù)是由政府緊縮銀根所致，而政府緊縮銀根的背景往往是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱、通貨膨脹加劇。我國(guó)目前宏觀經(jīng)濟(jì)周期已步入2003～2007年連續(xù)五年兩位數(shù)高增長(zhǎng)后的增長(zhǎng)拐點(diǎn)。雖然2008年GDP增長(zhǎng)總體依然樂(lè)觀，但要素價(jià)格、通脹水平(尤其是PPI)面臨繼續(xù)大幅上揚(yáng)的風(fēng)險(xiǎn)，2008年很可能不是本輪通脹的最高峰，未來(lái)兩年依然存在很大的通脹壓力，緊縮政策大幅放松的可能性較小。此外，非投資過(guò)熱帶動(dòng)的高通脹將使得未來(lái)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，這也將反過(guò)來(lái)影響房地產(chǎn)行業(yè)的需求。

對(duì)于調(diào)整幅度，筆者認(rèn)為在房?jī)r(jià)下跌或者是房?jī)r(jià)不漲、但人均收入上漲的情況下，隨著時(shí)間推移，如果一線城市房?jī)r(jià)收入比下降到10～12的范圍、二線城市房?jī)r(jià)收入比下降到8～10的范圍，就意味著房?jī)r(jià)調(diào)整到位，雖然這個(gè)比例下房?jī)r(jià)仍然較高，但這是我國(guó)目前情況下的一個(gè)高位平衡位置。

2007年底，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比約為15，假設(shè)2008年房?jī)r(jià)較2007年末漲5％，2008年和2009年人均收入每年增長(zhǎng)10％，則如果2009年房?jī)r(jià)下跌8％～30％，房?jī)r(jià)收入比將下降到10～12的范圍。

二線城市中，少部分房?jī)r(jià)收入比比較高的城市存在約30％的調(diào)整空間，而武漢、天津等城市的調(diào)整空間在10％～30％內(nèi)，還有部分城市的價(jià)格基本合理，在房地產(chǎn)總體市場(chǎng)調(diào)整的背景下，將維持小幅上漲或橫向整理的態(tài)勢(shì)。

因此，房?jī)r(jià)的總體調(diào)整幅度不會(huì)超過(guò)30％。值得注意的是，我國(guó)目前正處于一個(gè)高通脹階段，房?jī)r(jià)的調(diào)整很可能表現(xiàn)出實(shí)際價(jià)格調(diào)整，而名義價(jià)格并不出現(xiàn)明顯調(diào)整甚至小幅上漲的狀態(tài)。日本和美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就有多次名義房?jī)r(jià)基本沒(méi)有調(diào)整、而實(shí)際房?jī)r(jià)明顯調(diào)整的例子。

相關(guān)鏈接

日本、香港、泰國(guó)的幾次房地產(chǎn)崩盤(pán)

日本：

1991年開(kāi)始房地產(chǎn)崩盤(pán)

主要原因：1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”后，日本出口行業(yè)受到巨大影響，為避免經(jīng)濟(jì)繼續(xù)衰退，日本采取寬松的銀根政策以刺激內(nèi)需。寬松的銀根政策、長(zhǎng)期超低的貼現(xiàn)率誘導(dǎo)熱錢(qián)進(jìn)入了房市和股市，而不是生產(chǎn)領(lǐng)域。在多種因素的綜合作用下，日本房?jī)r(jià)、地價(jià)飛漲，醞釀出了巨大泡沫。1991年，日本六大都市的土地價(jià)格相當(dāng)于1986年的2.68倍，平均每年增長(zhǎng)21％。1989年，日本政府意識(shí)到經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，在年底將利率提高到4.25％，1990年8月又將利率提高到6％，銀根緊縮引起了股市的暴跌，受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從1991年開(kāi)始垮塌。

調(diào)整幅度：1992年開(kāi)始，日本六大都市土地價(jià)格連年下跌。1996年地價(jià)已不及1991年的50％，至2003年，地價(jià)僅相當(dāng)于1991年的27％，下跌幅度超過(guò)70％。

調(diào)整時(shí)間：行業(yè)整體調(diào)整時(shí)間超過(guò)10年。

其他影響表現(xiàn)：房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致大量銀行貸款成為呆賬、壞賬，大量金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)倒閉，給日本造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失。

相關(guān)鏈接

香港：

1997年開(kāi)始房地產(chǎn)崩盤(pán)

主要原因：1 85年后，受《聯(lián)合聲明》制約，香港政府每年賣(mài)地不得超過(guò)50公頃，導(dǎo)致市場(chǎng)供求失衡逐漸嚴(yán)重。1995年后，樓市炒作陷入瘋狂，海外熱錢(qián)大量流入。1997年10月與1995年10月相比，房?jī)r(jià)上漲72％。港島70～90平米的中小戶型達(dá)到10.4萬(wàn)港元／平米，遠(yuǎn)超居民購(gòu)買(mǎi)力。隨后受金融風(fēng)暴影響，銀行隔夜拆借利率高企，銀根緊縮，股市暴跌。恒生指數(shù)從1997年8月7日16673點(diǎn)的歷史高位降到1998年8月3日的6600點(diǎn)。跌幅高達(dá)60％，股市總值損失超過(guò)2萬(wàn)億元。此外，1997年7月1日，香港回歸，特區(qū)政府隨后公布了一項(xiàng)5年供地665萬(wàn)公頃的計(jì)劃，10月7日，政府再次拋出從1999年起每年興建房屋單位不少于85000個(gè)的計(jì)劃，在此情況下，香港房?jī)r(jià)、地價(jià)出現(xiàn)了暴跌。

調(diào)整幅度：1998年10月，與1997年10月的高峰期相比，房?jī)r(jià)在一年內(nèi)跌去了45％。隨后經(jīng)過(guò)短暫反彈后繼續(xù)下跌，直至2003年“非典”期間，房?jī)r(jià)跌去約2/3。

調(diào)整時(shí)間：至2003年低點(diǎn)，調(diào)整時(shí)間約為6年。

其他影響表現(xiàn)：股市、房市的泡沫破滅使得香港經(jīng)濟(jì)整體收縮，各大小公司的財(cái)務(wù)狀況普遍惡化。投資、消費(fèi)急速萎縮，經(jīng)濟(jì)的各環(huán)節(jié)均受?chē)?yán)重影響。經(jīng)濟(jì)從1997年的繁榮迅速進(jìn)入衰退。GDP雖然在1997年仍增長(zhǎng)5.1％，但1998年卻負(fù)增長(zhǎng)6％，陷入戰(zhàn)后以來(lái)最嚴(yán)重的衰退當(dāng)中。

泰國(guó)：

1997年開(kāi)始房地產(chǎn)崩盤(pán)

主要原因：上世紀(jì)80年代中期至90年代初期，泰國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過(guò)熱。1990年～1996年，GDP年均名義增長(zhǎng)率8.3％，但投資占GDP的比重平均為42％，過(guò)高的投資率導(dǎo)致國(guó)內(nèi)信用膨脹，泰國(guó)向私人部門(mén)貸款的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)超過(guò)GDP的增長(zhǎng)率，大量資金涌入房地產(chǎn)及股市等非生產(chǎn)部門(mén)。

同時(shí)，泰國(guó)自1992年實(shí)施資本賬戶自由化，取消了利率限額管制，放松了對(duì)資本的監(jiān)控，放寬了銀行經(jīng)營(yíng)國(guó)際業(yè)務(wù)的限制，于是大量熱錢(qián)涌入泰國(guó)并進(jìn)入股市和房市。

1988～1992年間，地價(jià)以每年20％～30％的速度上漲，1992～1997年7月，地價(jià)每年上漲幅度高達(dá)40％。1997年7月，金融危機(jī)爆發(fā)后，熱錢(qián)涌入國(guó)境，房?jī)r(jià)，地價(jià)大跌，泰銖在三個(gè)月貶值約50％。

調(diào)整幅度：1997年下半年，以美元計(jì)價(jià)的地價(jià)在半年內(nèi)跌去50％，至1999年6月，共跌去60％左右。直至2001年7月，地價(jià)才開(kāi)始企穩(wěn)并緩幅回升。

調(diào)整時(shí)間：行業(yè)衰退時(shí)間約4～5年，但恢復(fù)緩慢。

其他影響表現(xiàn)：銀行產(chǎn)生大量壞賬、呆賬，大量企業(yè)破產(chǎn)。受泰銖貶值影響，市場(chǎng)上很多產(chǎn)品紛紛提價(jià)，造成通貨膨脹局面。

美國(guó)、日本、香港的幾次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整

美國(guó)：

四次房地產(chǎn)調(diào)整

1969～1970年的調(diào)整

主要原因：1969年，美國(guó)CPI指數(shù)上升到6.2％。為控制通貨膨脹，政府采取了增加稅收、減少貨幣供應(yīng)、提高利率等緊縮政策，在引發(fā)經(jīng)濟(jì)減速的同時(shí)，也使房地產(chǎn)步入調(diào)整期。

調(diào)整幅度：1969年、1970年住宅實(shí)際價(jià)格分別同比下降11.5％、16.8％，房?jī)r(jià)的總跌幅約為26.4％。

調(diào)整時(shí)間：約為2年。

其他影響表現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)減速，GDP增速?gòu)?969年的3.1％下降到1970年的0.2％。

1974年的調(diào)整

主要原因：1974年，由于中東石油危機(jī)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入蕭條，GDP增長(zhǎng)率從1973年的5.8％下降到了1974年的-0.5％，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了影響。

調(diào)整幅度：1974年房屋實(shí)際價(jià)格下降7.5％，但很快恢復(fù)，1975年同比上漲5.7％。

(作者供職于長(zhǎng)城證券研究所)

編輯許倩