不同人群如何置業(yè)？

買房如買衣，它也需要量著不同年齡段的體裁衣，同時，買房又不同于買衣，因為衣服一年可以買好幾套，而買套房卻需要幾年甚至幾十年的財富積累。那么處于不同年齡段的人群應該如何置業(yè)呢？

住房是我們軀體的外延，如黎巴嫩詩人卡利爾吉布蘭所說：“是你更大的軀體”。買房子是人生大事，購房前首付款的籌備與購房后貸款償還的負擔，對家庭現(xiàn)金流量、生活水準的影響長達十年甚至幾十年。

房產(chǎn)投資規(guī)劃的正確與否將對家庭資產(chǎn)負債狀況與現(xiàn)金流量產(chǎn)生重要影響。因此，在進行房產(chǎn)投資規(guī)劃過程中，購房者需要在詳細分析自身的家庭狀況、財務狀態(tài)和職業(yè)生涯目標等信息的基礎(chǔ)上，明確自身的房產(chǎn)投資目標和風險屬性，分析和評估自身的財務狀態(tài)，最終確定合適的房產(chǎn)投資策略，以實現(xiàn)財務上的自由。

首次置業(yè)：先考慮承受能力

剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財務狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲蓄也將隨之而下降。此外，由于職業(yè)生涯處于起步及成長階段，也能承受較高的投資風險。

因此，此類購房者的房產(chǎn)投資目標首先需要考慮財務上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質(zhì)等問題。

首先，在購房之前將更多的資金投資于股票或成長型的股票型基金，以期獲得較高的預期收益，從而使你的凈資產(chǎn)盡快增長。

其次，在計劃購房到交首付款期間需要逐漸提高資產(chǎn)的流動性，可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國債上面，從而降低流動性風險、利率風險和再投資風險；同時，需要選擇合適的市場時機，尤其是當房地產(chǎn)價格面臨拐點的時候。

再次，選擇能夠節(jié)省上下班時間和交通成本的、面積較小的小戶型。一方面，小戶型的房產(chǎn)現(xiàn)在夠用；另一方面，將來再次購房時能更容易的租售出去。

此外，首次購房貸款的月還款額不宜超過30%。因為，除了每月的還款額外，還需要支付物業(yè)費、采暖費、車位租金等其他支出，所以你需要給自己留有一定的現(xiàn)金支付能力。同時，必須考慮到除了首付款之外，還需要裝修房屋、買家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。

最后，通過購買適當?shù)膫顿Y組合實現(xiàn)對月還款額的免疫，并在此基礎(chǔ)上保持適當?shù)默F(xiàn)金和一定的貨幣型基金份額，以滿足流動性需求。另外，剩余的資金可以投資于股票或成長股票型基金，獲得更高的收益，使其保值增值，提高自身的凈資產(chǎn)。

中年人置業(yè)升級：便利最重要

中年人由于家庭已處于成長階段，子女已出生但還沒有就業(yè)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的固定趨于穩(wěn)定，可積累的凈資產(chǎn)也正在逐年增加?？墒牵坏┳优忌洗髮W，學雜費用負擔便會加重，因此儲蓄在子女上大學前是逐漸增加的。另外，此時，購房者的職業(yè)生涯正處于穩(wěn)定階段，更需要適當控制風險。

建議此類購房者進行置業(yè)升級首先需要考慮位置與交通的便利性，然后考慮房屋的自身品質(zhì)，最后才考慮財務上的承受能力。

首先，根據(jù)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲得買賣價差和通過出租使用權(quán)分期獲得租金收益的投資收益率來確定應該選用哪一種方式。假如你預測長期房地產(chǎn)的價格將下跌，則你應該選擇盡早出手轉(zhuǎn)讓多余的房產(chǎn)，以節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本，防止房產(chǎn)交易損失；如果你預測房地產(chǎn)價格始終看漲或短期看跌、中長期看漲，則可以考慮采用出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月分期還款，即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。

其次，充分考慮利率變動的影響，規(guī)避利率風險。例如，中國這兩年的存款準備金率持續(xù)上升，使得月分期還款額增加，降低投資性購房者的收益水平，抑制房產(chǎn)投資行為；在房產(chǎn)租售決策中，利率調(diào)高的趨勢將進一步增大房貸利率與出租收益率的差距，引導更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據(jù)利率變動對房地產(chǎn)投資市場的負面影響，需要考慮如下投資策略：降低月分期還款額占可支配收入的比重；降低預期的房租收入在還款來源中的地位；在沒有高于銀行房屋貸款利率的投資回報項目和沒有大額開支計劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款，從而減小不必要的利息支出。

再次，通過將一部分資金用于子女的教育年金計劃的方式來減輕后期子女的大學學雜費用等大額支出導致的負擔。

最后，這個階段的剩余資金投資于股票或成長型股票基金的比例應該適當減小，以控制風險。

老年人置業(yè)升級：首選房屋品質(zhì)

為追求更高居住與生活質(zhì)量而準備再次置業(yè)的老年人具有以下特點：家庭處于成熟階段，子女已經(jīng)就業(yè)；財務狀況最好，可積累的凈資產(chǎn)將達到最高點，而且支出隨著家庭成員數(shù)的減少而下降，此時是儲蓄準備退休金的黃金時期；此外，由于拿退休工資，收入穩(wěn)定不變，此時需要更多的控制來降低風險。

建議此類購房者進行置業(yè)升級首先需要考慮房屋的自身品質(zhì)，然后考慮位置與交通的便利性，最后才考慮財務上的承受能力。

第一，通過將多余的住房在適當?shù)臅r候套現(xiàn)，然后將套現(xiàn)的錢用于一次性支付購房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，將一部分資金適當?shù)耐顿Y于收益型股票基金上，以期獲得穩(wěn)定的收入；將另一部分資金投資于固定收益證券，可以根據(jù)每一個時間段的財務支出情況來適當?shù)倪x擇短期債券、中期債券和長期債券，從而獲得既定風險情況下的最大收益。

房產(chǎn)投資技巧知多少

（1）銀行貸款利率執(zhí)行的是一年調(diào)整一次的政策，如果預期存貸款利率將上調(diào)，應該提早辦理貸款手續(xù)，從而貸款利率相應較低；

（2）購房者首先應考慮自籌資金，不足部分辦理公積金與商業(yè)性貸款的組合貸款，從而降低借貸成本；

（3）投資性房產(chǎn)的流動性較差，當受宏觀經(jīng)濟政策和經(jīng)濟周期等方面的外因影響較大時應該適當?shù)慕档头慨a(chǎn)投資比重，提高貨幣資產(chǎn)的比重，增強資產(chǎn)的流動性，這樣既可規(guī)避政策性風險，又可以兌現(xiàn)房產(chǎn)增值收益。

（李孟海華信匯金理財研究員）