２００８：沸騰之后是理性

李波濤

房價在經(jīng)歷了多年的持續(xù)上漲之后，2008年二手房價上漲勢頭放緩將成為大勢所趨。

相比2007年沸騰的房市和飆升的房價，2008年，房價房價跌了，房地產(chǎn)商慌了，房產(chǎn)投機(jī)客偃旗息鼓了，自主購房者理性了，更有國家緊縮的銀行銀根和穩(wěn)定房市的一系列房產(chǎn)政策的出臺。那么，重重考驗下，2008年，中國的房價走勢會怎樣？我們購房者又該何去何從。

還市場以真實

隨著國家調(diào)控政策效力的發(fā)酵，2008房價上漲幅度 將大大低于去年。2008上半年，由于國際資本市場震蕩和人民幣持續(xù)升值預(yù)期，大量國際熱錢可能進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為推動房價上漲的一個因素。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房價的城市可能出現(xiàn)房價在高位震蕩，但中國房價整體性走熊拐點出現(xiàn)的可能性不大。

面對2008年復(fù)雜的房產(chǎn)形勢，有必要科學(xué)理性的分析影響房價的影響因素，才能還原真實的市場面貌。因為2007年高企的房價已經(jīng)遠(yuǎn)超過人們的購買力，所以2008年的房價增長率整體是下行的，但是一個逐漸和緩慢的過程，但房價在未來的十幾年是上行的趨勢，歸根結(jié)底還是因為中國的城市化和大量人口高峰出生的人口到結(jié)婚結(jié)婚年齡，從而形成很大的剛性需求，從這個角度，中國房價漲的背后支撐還是供不應(yīng)求。

2008年一季度，北京市商品住宅總體上市量與2007年一季度上市量相當(dāng)，共上市198.09萬平方米，較2007年下降7.66%，而上市套數(shù)方面，2008年一季度反而比07年一季度多了52套，可以看出上市的小戶型住宅量增加，90/70政策效果在市場上顯現(xiàn)。2008年1-3月銷供比走勢與06年初走勢基本一致。均為先升后降。2008年1月銷供比達(dá)到0.58，2月交易量及上市量紛紛陷入低谷，而上市量下降幅度相對較大2月銷供比大幅上升達(dá)到1.6，3月銷供同時上升，銷供比下降到0.93。

但區(qū)域市場價格依然走高，朝陽、海淀、豐臺三個區(qū)域商品住宅交易量占全市商品住宅交易總量比重比較大。三個區(qū)域總量約占全市60%，全市成交量走勢與三區(qū)域交易量走勢基本一致，價格對于全市的價格走勢起主導(dǎo)作用。

住宅房產(chǎn)是屬于比較特殊的消費(fèi)品，住房每個家庭都需要，這是我們生活工作的歸宿，而房產(chǎn)又有自己的特點，如標(biāo)的額較大，購買次數(shù)少，一生也許就一次購買行為。因而購買房屋的行為是對購房者影響巨大的消費(fèi)理財行為，如何獲取信息，掌握購房知識，判斷房價走勢就凸顯的至關(guān)重要。

四大因素理性房產(chǎn)

目前，國內(nèi)的指數(shù)多針對分物業(yè)或者分區(qū)域，而企業(yè)項目指數(shù)研究缺乏，未能挖掘和體現(xiàn)領(lǐng)先規(guī)模企業(yè)在行業(yè)中的引導(dǎo)作用；中房指數(shù)研究院通過指數(shù)的形式從局部到綜合反映一定時期房地產(chǎn)市場特定群體項目市場價格變動方向和變動程度。

以下筆者依據(jù)中國城市購房者消費(fèi)投資決策信息系統(tǒng)的研究成果，分析四個重大因素對房價走勢的影響，進(jìn)而為購房者和投資者的投資決策提供參考。

市場因素：外部因素如美國次貸危機(jī)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是否穩(wěn)定、國際市場價格、股市和房市價格波動、南方雨雪災(zāi)害災(zāi)后重建等因素都可能對我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生影響。內(nèi)部供求因素如政策性住房供給，實行“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的多層次、多渠道、多樣化的住房供應(yīng)體系可能對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展運(yùn)行產(chǎn)生影響。

具體的市場影響包括：保障性住房結(jié)構(gòu)影響，全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上，其中北京的比重最大，達(dá)41.8%。目前全國主要城市都明顯加大了規(guī)劃中保障性住房的建設(shè)面積。從整體情況來看，保障性住房已成為2008年住宅供應(yīng)不可忽視的重要組成部分。大企業(yè)降價的影響，萬科大規(guī)模促銷，實際上是一種價格上的“暗降”。是萬科針對9個城市統(tǒng)一預(yù)期，并調(diào)整其銷售策略的結(jié)果。一些本地中小開發(fā)商會跟風(fēng)，陸續(xù)進(jìn)行一系列的優(yōu)惠促銷。但是從整體來說，目前的中國樓市特別是一些大城市前景依然不明朗，交易還處在“凍結(jié)”狀態(tài)。

調(diào)控周期的影響，整個房地產(chǎn)發(fā)展周期分成四個階段：整固期、恢復(fù)期、平穩(wěn)期、快速發(fā)展期。整固期是深圳目前所處的階段，整個市場價格和成交量都處于較低水平，自住客戶成為市場的主要支撐。

企業(yè)因素：企業(yè)品牌方面，品牌價值高、增長性好的企業(yè)，其項目質(zhì)量、價格等都值得購房者信賴。企業(yè)品牌因素直接從品牌價值的大小、增長性上體現(xiàn)出來。企業(yè)規(guī)模方面，資產(chǎn)規(guī)模、主營業(yè)務(wù)收入等規(guī)模指標(biāo)整體性向好的企業(yè)，其項目具備較好的開發(fā)條件；盈利能力因素（以沿海集團(tuán)為例），盈利能力強(qiáng)的企業(yè)，其項目開發(fā)成本控制合理、資金充足，有助于項目良性開發(fā)。開發(fā)業(yè)績因素，企業(yè)以往開發(fā)業(yè)績直接影響消費(fèi)者對目標(biāo)項目的決策，以及購房者的購房心理。

項目因素：供應(yīng)量占比方面，供應(yīng)量占比越大，越有利于成為區(qū)域市場標(biāo)桿，市場影響力強(qiáng)于其他項目。從區(qū)域市場供應(yīng)情況來看，截止測評日（2008年3月）沿海賽洛城項目共批準(zhǔn)上市商品房2943套，占區(qū)域總供應(yīng)量的55%，市場供應(yīng)份額格外突出，直接改變區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)。銷售去化率因素（以沿海賽洛城為例），與周邊項目去化率比較來看，沿海賽洛城整體消化速度慢于金泰先鋒和金都杭城，主要原因是由于其市場供應(yīng)量較大。項目價格方面（以沿海賽洛城為例），項目自從開盤，市場價格穩(wěn)步上揚(yáng)，但其價格水平一直保持在區(qū)域平均價格以下?？梢钥闯觯谕瑓^(qū)域房地產(chǎn)市場中，沿海賽洛城與其他項目相比具有較強(qiáng)的市場競爭力。

區(qū)域因素：地理位置方面，不同城市、同質(zhì)區(qū)域的價格走勢趨同性（昆山&燕郊&廊坊&薊縣），交通網(wǎng)絡(luò)方面，交通便利度和通達(dá)度越高，區(qū)域價值越高。周邊配套因素（以沿海賽洛城為例）配套完善度日益成為購房者關(guān)注點，對外圍區(qū)域影響尤甚（如學(xué)區(qū)房等）。區(qū)域銷供比，銷供比反映區(qū)域的供需關(guān)系，銷供比越高，區(qū)域升值預(yù)期越低高；未來區(qū)域土地供應(yīng)量因素 區(qū)域土地供應(yīng)反映區(qū)域房屋未來供應(yīng)量，土地供應(yīng)越少，稀缺性越突出。

2008年是房市高位調(diào)整的一年，盡管有降價行為，但購房者還是應(yīng)理性購買，從市場、企業(yè)、項目質(zhì)量和區(qū)域位置等因素綜合考慮看重的樓盤，這樣有高性價比的房產(chǎn)才能有大的保值升值潛力，另外住著也方便省心。

（依據(jù)中房指數(shù)研究院研究成果整理）