房地產(chǎn)商逐利保障房

孫春艷　劉　震　于佼佼

保障性住房雖然不太可能有商品房的暴利，但是其“附屬產(chǎn)品”利潤仍然可觀

從位于北京市南三四環(huán)之間的豐臺區(qū)地鐵五號線南端終點——宋家莊站東北口一出來，是一段寬不足兩米的高高圍墻。與這段圍墻隔著馬路遙相呼應的，是另一堵更高的圍墻。一輛接一輛的拉土車從兩個圍墻口進進出出，揚起一陣陣灰塵。

2008年3月后的每天下午，一位75歲的李姓老人和幾個老伙伴都在圍墻外面的廢墟下曬太陽：“誰不想住樓房呢？我天天來看。去年開始的政策有變啦?！?/p>

圍墻里的樓盤，是北京萬科企業(yè)有限公司在北京市豐臺區(qū)宋家莊一帶開發(fā)的兩限房紅獅涂料廠項目。2007年7月，在北京第二批“兩限”房招標中，北京萬科企業(yè)有限公司以5.9億元競得這塊豐臺區(qū)東鐵匠營宋莊路38號住宅項目。

按照北京市規(guī)劃委發(fā)布的《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》，此項目總建筑規(guī)劃面積18.4萬平方米，于2007年年底開工，2008年3月份開盤銷售，2009年底竣工。

招標后，北京萬科企業(yè)有限公司相關負責人公開表示，該項目將包括1800余套限價房，總建筑面積13.6萬平方米，套型面積均在90平方米以下，主力戶型為70至80平方米的兩居，銷售限價6200元/平方米。

宋家莊地區(qū)原來是北京市著名的化工區(qū)。90年代中期開始，北京市化工三廠、北京市紅獅油漆廠等化工企業(yè)紛紛停產(chǎn)搬遷。對于大半生居住在化工區(qū)的李姓老人來說，這個價格使他看到了住上新房的希望。

宋家莊是北京市地鐵五號線的終點，同時也是亦莊輕軌的起點。未來這里將成為北京南城的交通樞紐。

與此相距不遠，方莊橋南文成建筑樓盤內(nèi)的商品房，目前的均價在每平方米15500元左右。

地產(chǎn)巨頭介入保障房

李姓老人所說的“政策有變”，是各部委針對中低收入群體所頒發(fā)的一系列保障政策的結果。

2008年3月3日，國稅總局、財政部下發(fā)《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃稅收政策的通知》，分別對建設廉租房、經(jīng)濟適用房，購買及出租經(jīng)濟適用房以及出租房屋租賃稅規(guī)定了不同程度的減免政策。

其中，對房地產(chǎn)商最有誘惑力的，是“對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅?！?/p>

而此前的1月18日，人民銀行和銀監(jiān)會剛剛共同發(fā)布《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，對建設經(jīng)濟適用房的房地產(chǎn)商給予優(yōu)惠，分別在利率、期限、項目資本金方面做出特殊規(guī)定，如規(guī)定“貸款利率按人民銀行利率政策執(zhí)行，可以適當下浮，但下浮比例不超過10%”；并“放寬貸款期限，明確貸款期限原則上為三年，但考慮到個別城市可能成片開發(fā)經(jīng)濟適用住房，所需開發(fā)時間較長的情況，做了特殊規(guī)定，貸款期限可放寬至五年”。此貸款管理辦法于2008年2月18日起開始實施。

一系列的貸款和稅收優(yōu)惠，使宏觀調控背景下資金鏈吃緊的房地產(chǎn)商看到了希望。

率先轉身的，是中國最大的房地產(chǎn)商萬科集團。

2007年，萬科集團開始在廣州建設全國第一個廉租房項目萬匯樓，這個位于廣州市廣佛高速公路、金沙洲邊上的“萬科土樓”，被看作中國房地產(chǎn)開發(fā)巨頭進軍保障性住房建設的風向標。此后，萬科先后介入了北京、武漢、深圳等城市的保障性住宅項目。

2007年12月14日，在北京市的5塊土地拍賣中，SOHO中國有限公司以22億元拍得中關村甲三號地。在這個地塊的規(guī)劃上，除商業(yè)寫字樓和公寓之外，還將有一定比例的廉租房。SOHO中國有限公司董事長潘石屹在投標書上承諾:要將“廉租房做成精裝修的房子”。

北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄔琳對《中國新聞周刊》透露，富力地產(chǎn)目前也參與到保障性住房的建設中，正在朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)興建的富力陽光美居，就是由兩限房和廉租房組成，全部項目計劃于2009年年底前完工。2008年2月26日上午，富力陽光美居項目正式進入全面開工階段。

根據(jù)北京市土地儲備中心公布的中標結果，與富力地產(chǎn)一同拿到常營鄉(xiāng)保障性住宅項目的，還有北辰實業(yè)和保利地產(chǎn)。他們分別拿到了其中的三個地塊。

開發(fā)商向保障性住房投出橄欖枝與潛在的市場有關。

2007年8月，國務院發(fā)布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出了住房保障制度目標和框架。

這個被稱為“24號文件”的意見，是自1994年住房體制改革啟動以來，從國務院直接下發(fā)的第三個與住房制度改革相關的文件。其核心內(nèi)容，是要“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。

“24號文件”發(fā)布兩個月后，國土資源部明確提出，2008年用于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設的用地不能少于住宅用地總量的70%。

北京市也在“24號文件”發(fā)布后，提出了“3年內(nèi)增加1000萬平米經(jīng)適房和1000萬平米兩限房”“‘十一五北京將建3000萬平方米保障房及兩限房”“2010年北京保障性住房將占新建住房1/4”等具體目標。

這個70%和政府對房地產(chǎn)業(yè)的新動向，被眾多房地產(chǎn)商認為是房地產(chǎn)轉型的重要轉折點。

“很多大的房地產(chǎn)商已經(jīng)進入或者公開表達意愿進入保障房建設市場，這說明他們已經(jīng)意識到了國家對整個房地產(chǎn)行業(yè)的轉變。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少峰同樣認為這將是一個“180度的大轉彎”，他對《中國新聞周刊》說?！靶枰》康慕^大部分畢竟是普通老百姓?！?/p>

保障性住宅利潤達20%？

保障性住房真的有利可圖嗎？這會不會是房地產(chǎn)商擺脫資金困境的一個策略？

從事保障住房研究的中國社科院金融所研究員汪麗娜向《中國新聞周刊》表達了疑惑：“我感覺，保障性住房市場并不像媒體和政府炒作的那么大，房地產(chǎn)商大舉進軍是不可能的事情，房地產(chǎn)商主要還是要看有無利潤可圖?！?/p>

而對于政府住房保障政策，她認為：“雖已經(jīng)下發(fā)了‘24號文件，但具體還要看落實情況，現(xiàn)在構筑遠景還為時尚早?！?/p>

實際上，在眾多因素中，房地產(chǎn)商在考慮要不要進入保障性住房市場時最重要的一點還是利潤——相比商品房市場，保障性住房市場利潤空間必定被擠壓。

據(jù)《華夏時報》此前報道：保障住房利潤率能夠達到20%，這使得很多房地產(chǎn)商順勢進入。

北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少峰對《中國新聞周刊》說：“就保障性住房利潤而言，達到20%是完全沒有問題的?！?/p>

楊少峰認為，開發(fā)商開發(fā)保障性住房利潤的根本點在于“拿地”成本的降低:“土地決定了保障性住房的成本，只要開發(fā)商改變經(jīng)營觀念、開發(fā)理念，20%是可以拿到的。實際上彈性最大的是土地，保障性住房拿地成本不高，而在開發(fā)過程中所產(chǎn)生費用與以前商品房建設沒有太大差別?！?/p>

“經(jīng)濟適用房的利潤控制在3%，如果真有20%，那一定是開發(fā)商和政府合謀的結果?！蓖酐惸炔⒉毁澩Ｕ闲宰》坷麧櫩梢赃_到20%的看法。

2007年4月，北京住總集團有限責任公司13.98億元中標北京首個兩限房地塊，4000余套住宅均價低于6350元。其董事長張貴林曾對媒體表示，住總集團作為大型國企，具有成熟的開發(fā)經(jīng)濟適用房的經(jīng)驗。同時，公司從各個環(huán)節(jié)會控制開發(fā)成本，預計將來的利潤能保持在7%左右。

利潤不高的限制，來自于年前的一份文件規(guī)定。

2007年11月19日，由建設部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門共同發(fā)布的《經(jīng)濟適用房住房管理辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定。2007年前后，各地紛紛出臺經(jīng)濟適用房價格管理辦法，幾乎所有地方性辦法也都界定了經(jīng)濟適用房的利潤率必須控制在3%以內(nèi)。

宏展投資顧問有限董事副總經(jīng)理程立志認為，任何住宅項目都需要一定的商業(yè)配套，除了3%的利潤之外，倘若開發(fā)商業(yè)建設經(jīng)濟適用房，小區(qū)的商業(yè)部分的利潤遠不止3%。

若根據(jù)投資回報=項目回報率/項目周期/自有資金比例的計算公式，經(jīng)濟適用房項目因為實行預售制度，周期縮短為1到2年，由于開發(fā)商可在土地、信貸等方面獲得一定的優(yōu)惠政策，自有資金比例能做到10%到30%，經(jīng)濟適用房年度回報控制在3%到8%，仍存在較大的利潤空間。

根據(jù)《上海證券報》報道，在廣州10個限價房項目中，抽樣調查的7個項目幾乎不同程度地按照限價房用地配“自留地”的方式出讓，即開發(fā)商在拿到地塊后留有部分用來做其他規(guī)劃開發(fā)，如做高檔公寓、甚至別墅。

也就是說，雖然保障性住房利潤不太可能有商品房的“暴利”，但是其“附屬產(chǎn)品”利潤將極為可觀。

以萬科集團為例。在萬科紅獅涂料廠兩限房項目中，總建筑規(guī)劃面積18.4萬平方米，其中包括總建筑面積13.6萬平方米的限價房和總建筑面積為0.8萬平方米的廉租房，剩余4萬平方米左右的建筑面積是商業(yè)設施面積，不受兩限房的限價約束。