小心“接盤”二手經(jīng)濟(jì)適用房

同樣是已滿五年的二手經(jīng)濟(jì)適用房，只因“新”“舊”有別，卻造成土地收益價(jià)款懸殊巨大，如何購買此類二手經(jīng)濟(jì)適用房才能做到心里有數(shù)？

4月8日，北京市建委正式下發(fā)了《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》和《北京市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。新辦法出臺(tái)后，很大程度上解決了經(jīng)濟(jì)適用房在低成本購買價(jià)與市場(chǎng)溢價(jià)之間的巨大利潤空間問題。但政策的“從嚴(yán)”，也使得經(jīng)濟(jì)適用房處境尷尬。

經(jīng)濟(jì)適用房成“燙手山芋”

根據(jù)政策規(guī)定，新老經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別取決于《通知》的下發(fā)日期，即4月8日。以4月8日為臨界點(diǎn)，客戶取得房屋的完稅憑證或產(chǎn)權(quán)證的日期在此之前的為“老經(jīng)濟(jì)適用房”，在此之后的為“新經(jīng)濟(jì)適用房”。其中，滿五年的“老經(jīng)濟(jì)適用房”上市出售時(shí)補(bǔ)交10%的土地收益價(jià)款即可。而新政策中嚴(yán)控滿五年“新經(jīng)濟(jì)適用房”上市操作，規(guī)定業(yè)主確有需求出售時(shí)需要補(bǔ)齊差價(jià)70%的土地收益價(jià)款。

而且，根據(jù)《通知》規(guī)定，4月8日政策出臺(tái)前的滿五年老經(jīng)濟(jì)適用房仍遵從以前的經(jīng)濟(jì)適用房政策規(guī)定，銀行方面應(yīng)該對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行貸款支持。

“新房新辦法、老房老對(duì)待”也許真能夠從根本上解決困擾政府多年的經(jīng)濟(jì)適用房分配制度不到位的問題。但從貸款角度而言，銀行方面是否也支持這種政策做法，還是一個(gè)未知數(shù)。目前情況是，北京絕大多數(shù)銀行不愿碰觸經(jīng)濟(jì)適用房這塊“燙手山芋”，不論是否“滿五年”也不論是“新房”還是“老房”，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房這種“特殊群體”，多數(shù)銀行采取不予貸款的態(tài)度。如今，只有個(gè)別商業(yè)銀行對(duì)4月8月政策出臺(tái)前的滿五年老經(jīng)濟(jì)適用房給予放貸。

其實(shí)銀行的這種做法可以理解?，F(xiàn)在房地產(chǎn)個(gè)貸金融市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入政策調(diào)整的多變與高發(fā)時(shí)期，政策“此一時(shí)彼一時(shí)”也會(huì)經(jīng)常變幻，銀行為了控制放貸流量、保障放貸質(zhì)量，對(duì)借款人所要貸款的房屋進(jìn)行嚴(yán)格篩選也有其一定理由。

如何購買？

滿五年經(jīng)濟(jì)適用房的貸款交易流程與二手商品房的交易流程一樣，即：買賣雙方簽署合同－→評(píng)估房產(chǎn)－→銀行面簽－→銀行審批合格后進(jìn)行批貸－→買賣雙方過戶－→銀行放貸－→業(yè)主拿尾款。

同時(shí)，因?yàn)闈M五年經(jīng)濟(jì)適用房的房屋性質(zhì)等同于商品房性質(zhì)，所以外地籍購房人也可以申請(qǐng)購買這樣的房屋。在購買流程上需要提供暫住證，其它與本地購房人一樣。

滿五年經(jīng)濟(jì)適用房所要繳納的稅費(fèi)，根據(jù)政策規(guī)定應(yīng)該為：第一類，4月8日《通知》下發(fā)之前購買的滿五年經(jīng)濟(jì)適用房。契稅：總價(jià)款×1.5%；印花稅：總價(jià)款×1‰（買賣雙方各萬分之五）；綜合地價(jià)款：總價(jià)款×10%；第二類，4月8日《通知》下發(fā)之后購買的滿五年經(jīng)濟(jì)適用房。契稅：總價(jià)款×1.5%；印花稅：總價(jià)款×1‰（買賣雙方各萬分之五）；土地收益價(jià)款：（出售價(jià)格－原購房?jī)r(jià)格）×70%。

值得注意的是，根據(jù)新規(guī)定，無論新房、舊房，只要產(chǎn)權(quán)未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房都不再能自由出售，而改為政府回購或由政府選定符合條件的購買人，購房人在購買未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)要慎重。

（殷麗娟偉嘉安捷市場(chǎng)經(jīng)理）