批發(fā)市場免稅免租招商，如何兌現(xiàn)？

　　利用稅收優(yōu)惠作為招商的賣點，是很多地方政策性批發(fā)市場所常用的招商手法。市場開發(fā)初期，由于地方政府政績的需要，要多快好省的出效果，地稅、國稅、工商及公安等部門都要積極配合招商，必須收的就象征性的少收，能少收的就免，甚至直接由政府全包市場的運營費用，一次性免三、五年租金。因此，一段時間以來，這種招數(shù)還真的創(chuàng)造了不少的招商神話。
　　誰都知道，免稅本身就是違法行為；免租的做法更是違背經(jīng)濟規(guī)律；那么，這種市場招商的免費午餐能兌現(xiàn)嗎？
　　批發(fā)市場作為社會主義市場化經(jīng)濟改革的重要載體與形式，在近三十年的發(fā)展歷史中產(chǎn)生了積極的影響。由于早期個體經(jīng)濟進入批發(fā)市場的成本低，風險小，受到個體經(jīng)濟的歡迎；同樣的由于商品豐富，價格合理而受到廣大居民、消費者的青睞。在很長一段時間里，批發(fā)市場的數(shù)量與規(guī)模就代表了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的成果，也是考核政績的重要指標。
　　不可否認，一個有影響力的批發(fā)市場，對帶動商品流通，解決就業(yè)，增加稅收是非常有效的。因此，各地以政府帶頭的批發(fā)市場為了能搞好招商這一環(huán)節(jié)，使出了渾身的解數(shù)。主要的方法就是：一：免稅；二：免租；三：提供物業(yè)管理支持等等。很多進入市場的個體商家在選擇入住市場時所考慮的一個很重要的因素就是稅收和租金。這在入住初期確實表現(xiàn)出了很強的誘惑力，但這種招商的入住條件存在著很大的政策風險和商業(yè)欺詐!
　　首先，免稅是違法的。雖然地方政府可以以紅頭文件的方式支持批發(fā)市場的免稅招商，但這其中的風險政府是不會承擔的。
　　這樣的例子很多，在上世紀九十年代批發(fā)市場發(fā)展“大躍進”的階段，全國各地都出了很多這樣的案例。以湖南益陽某市場招商為例，該市場是以建材、家私為主的批發(fā)市場。在開發(fā)招商時，開發(fā)商(市政府投資成立的公司)承諾免稅二年，免租三年，工商管理局上門辦證。整個市場兩百余家商鋪不到三個月時間，就完成招商工作。由于建材與家私是屬于大宗消費，商家的經(jīng)營面積很大，鋪面裝修成本很高，平均每一個平方的裝修費用在150元以上。如果沒有大的政策性的優(yōu)惠，商家的風險太大，是不可能輕易入場的。由于當時有市政府辦公室的人員現(xiàn)場主持招商簽約，所有商家對入住合同里面的條款的合法性都沒有過多思考。市場順利開發(fā)后，經(jīng)營狀況很好。不到一年的時間，市國稅局進場，要求每家商戶按面積繳納稅款。繳納稅款的事由開發(fā)商牽頭主持招開會議，遭到所有商家的抵制。主要原因是這個時候，有一部分商戶連裝修成本都還沒有收回，更不用說貨物投資。如果要按章納稅的話，大部分商家就會虧損經(jīng)營。到最后，由于商家與開發(fā)商所簽合約是違法的原因，所有商家最終還是必須繳稅。當年，一部分外來投資商虧損退出市場，商鋪位置較差的一些本地商戶也虧損轉(zhuǎn)讓。
　　在市場開發(fā)初期，由于客流量及市場知名度不高，很多商家主要是靠降低售價來吸引客戶，免稅就能為商家降價提供一個很重要的支撐。但如果這個支撐成為商家獲得利潤的唯一的一個因素的話，這樣的市場就不值得商家冒風險進入，況且免稅本身就已經(jīng)是一個風險。
　　其次，關(guān)于免租。給新商戶一段時間免租期幾乎是整個市場招商行業(yè)用得最多的手法。免租本身是開發(fā)新市場最好的一種方法，無論對于開發(fā)商，還是入住的商戶來說這都是雙贏的，雖然短期內(nèi)開發(fā)商會失去一部分租金收入。很多市場招商廣告和招商合約的條款里都有免租的內(nèi)容，只是免租時間的問題。我要說的不是免租本身有問題，而是免租后的問題。
　　開發(fā)商的最終目的是賺取利潤，因此，免租后的收租是必然的，而這個收租的價格卻有很大的操作空間。2002年，在江西某市一個老百貨商場，由于經(jīng)濟體制改革，轉(zhuǎn)承包給當?shù)匾婚_發(fā)商，重新招商，免半年的租金。由于當時簽合約時免租后的租金條款寫得很模糊，大概內(nèi)容是“免租后繼續(xù)經(jīng)營的商戶，租金隨行就市?！焙髞砻庾馄跐M，租金超出租戶的承受能力，很大一部分商戶關(guān)門。主要原因是在經(jīng)營期間投入的裝修費用遠遠超過賺得的利潤，加上新算上的租金成本，商戶不得不虧本經(jīng)營，以至關(guān)門大吉。由于整個市場的招商主要是面向本地的，很多商戶經(jīng)營的商品及店鋪沒有人受讓，更加重了損失!當然，這個市場最后的結(jié)果是開發(fā)不成功!
　　從這個案例可以看出，殺雞取卵式的操作方式開發(fā)商和商戶都是不可以承受的!我想，做為商戶從這個案例中應(yīng)該可以看到，正確分析簽約內(nèi)容，預(yù)估投資存在的未來風險很重要。事實上，免租還是讓很多的市場做大了，開發(fā)商和商戶都賺了錢。
　　再說物業(yè)管理。很多有名的大市場都有專業(yè)的招商管理公司，采用規(guī)范化的物業(yè)管理，和專業(yè)的市場引導(dǎo)。專業(yè)化、規(guī)范化、引導(dǎo)化，可以說是成功市場的主要管理精髓。但很多政府投資類型的市場根本就不具備這樣的管理經(jīng)驗。主要的管理人員實際上就是政府機關(guān)精簡下來的人員，由政府出錢、劃地、籌建、招商，他們就坐擁收租。大家都很清楚，內(nèi)地很多市場開發(fā)之初很紅火，由于是政府出錢投資，各方面都能得到照顧(如：稅收、管理規(guī)費、場地租金、廣告宣傳等)，但卻鮮有做大做成功的例子!
　　專業(yè)化方面。有的市場做小百貨、做服裝、做電子、做蔬菜瓜果，結(jié)果沒有一樣做大了。原來計劃做成一個省或國家級地區(qū)(如：華東、華南等)的一級核心專業(yè)市場，最后沒落成為一個只為當?shù)厥忻穹?wù)的三、四級市場。
　　規(guī)范化和引導(dǎo)化方面。如果一個市場進出的貨車都沒有人能調(diào)理，進個場要半天，出個場要半天，下次，誰還會來這里采購呢？出了問題時還一味地護著商戶，而不是著眼于如何解決問題，批發(fā)商還會來進貨嗎？這些細節(jié)的問題直接反映出一個市場的管理水平，決定了一個市場開發(fā)的成敗。
　　物業(yè)管理水平在招商時很難體現(xiàn)出來。但作為即將入場的商家，我們不妨從以下幾個方面進行分析：一是市場是否有專業(yè)的管理機構(gòu)管理；二是市場是否具備完善的管理制度；三是市場周圍的產(chǎn)業(yè)資源本身能否支持該市場專業(yè)化發(fā)展，等等。
　　進入市場開店創(chuàng)業(yè)，是當下很多中小創(chuàng)業(yè)者的首選創(chuàng)業(yè)方式。謹慎選擇您即將進入的市場，不要輕易被蒙騙，你就能吃到這頓豐盛的免費午餐!（本文由批發(fā)指南網(wǎng)提供）