河北房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究

　　摘要：房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)也就是事先對房地產(chǎn)運(yùn)營變軌發(fā)出警告信號的系統(tǒng)。本文在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期理論指導(dǎo)的基礎(chǔ)上，根據(jù)河北房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況，提出了構(gòu)建河北房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基本思路、方法和建議。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；預(yù)警系統(tǒng)；指標(biāo)體系
　　
　　房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的重要性
　　
　　1980年我國城鎮(zhèn)住房制度著手改革，1998年停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，住房市場化改革取得重大突破。到目前為止總體上講，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展是健康的，但各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場化程度還有較大差異，發(fā)展中也出現(xiàn)了一些新情況、新問題。有的地區(qū)投資增幅過大，有的市場供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，價格上漲過快，不利于房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。為此，國務(wù)院的18號文明確提出要建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系，房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)的構(gòu)建有利于形成良好的市場信息反饋機(jī)制，科學(xué)把握市場發(fā)展態(tài)勢，適時適度地實(shí)施宏觀調(diào)控；增強(qiáng)市場透明度，引導(dǎo)理性投資與消費(fèi)，充分發(fā)揮市場的自我調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
　　
　　房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的理論基礎(chǔ)
　　
　　房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)(real estate earlg-waming system)就是要在一定理論基礎(chǔ)上通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行歷史過程的分析，歸納總結(jié)若干房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本規(guī)律，然后通過關(guān)鍵指標(biāo)的選擇和指標(biāo)體系的建立，以及對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中關(guān)于指標(biāo)變化的持續(xù)監(jiān)測，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體態(tài)勢和局部特征的變化進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，并對其今后走勢做出正確的預(yù)期和評價，從而盡可能地提前采取監(jiān)督調(diào)控措施，最大限度地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的持續(xù)良好運(yùn)行，盡量避免諸如房地產(chǎn)泡沫等不良態(tài)勢或事件的發(fā)生。
　　構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)理論基礎(chǔ)：
　　1、房地產(chǎn)周期形成的沖擊一傳導(dǎo)機(jī)制
　　經(jīng)濟(jì)周期，也稱為商業(yè)循環(huán)(Business Cycle)，是指經(jīng)濟(jì)活動沿著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體趨勢所經(jīng)歷的有規(guī)律的擴(kuò)張和收縮。宏觀經(jīng)濟(jì)周期的乘數(shù)一加速數(shù)模型，也常被應(yīng)用于房地產(chǎn)周期波動的分析，即形成解釋房地產(chǎn)周期波的傳導(dǎo)一沖擊機(jī)制中的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的核心。房地產(chǎn)需求的增長或房地產(chǎn)的短期供給不足，將引起房地產(chǎn)開發(fā)活動的增加和房地產(chǎn)行業(yè)收益率的上升；而需求的增加和收益率的提高，將引致企業(yè)自我的進(jìn)一步擴(kuò)大。然而，這種投資的擴(kuò)張并不是無止境的，房地產(chǎn)擴(kuò)張的“瓶頸’’導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張活動的中斷，進(jìn)而轉(zhuǎn)向收縮。擴(kuò)張與收縮周而復(fù)始形成了房地產(chǎn)周期波動過程。
　　2、房地產(chǎn)供求調(diào)節(jié)的“時滯效應(yīng)”與蛛網(wǎng)模型
　　由于房地產(chǎn)產(chǎn)品投資生產(chǎn)的復(fù)雜性，環(huán)節(jié)多且建設(shè)周期長，所以一般地，房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)缺乏彈性，供給隨時間的變化相對于需求的變化要滯后，構(gòu)成了供求變化的“時滯效應(yīng)”。具體來說，房地產(chǎn)的供給中從產(chǎn)品生產(chǎn)到產(chǎn)品上市之間有一段相當(dāng)長的時間差距而需求變動一般不存在時滯。這樣，由于房地產(chǎn)無法在短時間做彈性的調(diào)整，因而導(dǎo)致供給與需求失調(diào)，市場產(chǎn)生“擺動”現(xiàn)象。這些“擺動”現(xiàn)象都會使土地開發(fā)商或房地產(chǎn)發(fā)展商遭受一定的損失，并導(dǎo)致市場不斷在均衡與不均衡之間擺動，從而從長期來看產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動。
　　3、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的投機(jī)非理性
　　房地產(chǎn)泡沫，其實(shí)質(zhì)是地產(chǎn)泡沫，就是由土地投機(jī)導(dǎo)致的土地價格超過其市場基礎(chǔ)決定的合理價格而持續(xù)上漲。一般來說，房地產(chǎn)泡沫源于投機(jī)、預(yù)期、非理性和虛擬資本等幾個方面。尤其是投機(jī)，而投機(jī)又與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生著作用。當(dāng)各經(jīng)濟(jì)主體(包括投機(jī)者)對未來房地產(chǎn)價格走向的預(yù)期過度樂觀，并且出現(xiàn)非理性的“集體無意識’’行為時，房地產(chǎn)投機(jī)者開始增加房地產(chǎn)的購買和囤積，投機(jī)需求的增加造成市場的“繁榮”假象，引起進(jìn)一步的漲價預(yù)期，從而形成一個自我強(qiáng)化的正反饋，最終使價格膨脹為泡沫。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生河北房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的分析
　　2006年是從2003年啟動的我國經(jīng)濟(jì)第三次高速增長周期的第四個年頭，全年GDP增長了10.7％，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超越周期變動的持續(xù)增長。而GDP增長源于固定資產(chǎn)投資的增高，尤其是房價上漲帶動了GDP上漲。在河北亦是如此。
　　河北省2006年商品房施工面積1949.41萬平方米，同比增長57.3％；其中商品住宅施工面積1718.82萬平方米，同比增長65.5％。本年度新開工面積677.35萬平方米，同比增長85.0％；其中商品住宅新開工面積609.75萬平方米，同比增長89.6％；商品房空置面積149.26萬平方米；其中商品住宅空置面積68.89萬平方米，同比增長19.1％。并且河北省房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)以個人購房為主體的特征，新建住宅市場中81％需求者為本市個人，炒房、投機(jī)比例極低，保證了房地產(chǎn)市場的平衡發(fā)展，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。但是河北省房地產(chǎn)發(fā)展存在著以下問題：
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小，投資比重偏低的情況
　　2006年前5個月，房地產(chǎn)投資110.8億元，同比增長42.3％，占城鎮(zhèn)投資的比重僅為12.7％，比全國低10.9個百分點(diǎn)。
　　2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用住房比重低、投資下降
　　2006年前5個月，全省經(jīng)濟(jì)適用住房投資6.8億元，同比下降46.5％，而全國同期下降16.7‰占房地產(chǎn)投資的比重為6.1％，同比下降10.2個百分點(diǎn)。新開工經(jīng)濟(jì)適用房施工面積85萬平方米，下降34.8％，僅占全部房地產(chǎn)施工面積的11.1％，這種狀況不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
　　3、土地出讓量增加的結(jié)構(gòu)影響了市場供應(yīng)的平衡
　　以石家莊為例，2006年石家莊土地出讓總面積約52.65公頃，約合789.75畝，比2005年多200多畝，多用于商業(yè)和住宅建筑。
　　4、土地價格漲幅大
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年，河北省重點(diǎn)城市石家莊、唐山、秦皇島市房屋銷售價格與去年同期(以下簡稱同比)相比平均上漲5.4％，其中商品房銷售價格同比平均上漲5.6％。房價上漲源于土地價格增幅較大。根據(jù)石家莊市土地部門的有關(guān)人士表示，2005年，動物園舊址掛牌的地價最高，共55畝，拍賣了1.09億元，折合每畝達(dá)198萬元。2006年位于和平路與育才街交口附近的地塊，拍出2.4億元，按照69畝計(jì)算，一畝地達(dá)360多萬元，成為2006年成交最貴的一塊土地。地價的快速增長影響到土地的開發(fā)，進(jìn)而又從另一方面限制了房地產(chǎn)的供應(yīng)。我省采取“兩限兩競”方式，一定程度上緩解了經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)。
　　可見，近幾年河北省房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)還不盡合理，投機(jī)炒房行為依然存在，房價持續(xù)高漲，房屋空置率偏高，導(dǎo)致房地產(chǎn)“過熱”危機(jī)的因素還很突出。因此，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢的監(jiān)測預(yù)報工作，構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)防范房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，促進(jìn)河北省房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展必須提到議事議程。
　　
　　河北房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建
　　
　　1、構(gòu)建的基本思路
　　一個完整的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)包括房地產(chǎn)景氣指數(shù)子系統(tǒng)、房地產(chǎn)預(yù)警對策信號系統(tǒng)以及開發(fā)商、專家調(diào)查子系統(tǒng)等相互配合驗(yàn)證的三個子系統(tǒng)。建立完整的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基本路線為。
　　(1)首先提出房地產(chǎn)景氣指標(biāo)選擇的基本原則，然后根據(jù)這些原則從房地產(chǎn)景氣指數(shù)系統(tǒng)的外部因素和內(nèi)部因素的角度，以及從房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、交易和使用的各環(huán)節(jié)進(jìn)行房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的選?。?br/>　　(2)對這些理論指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證分析，包括各指標(biāo)的時序分析和指標(biāo)間的時滯關(guān)系分析，從中進(jìn)一步篩選適當(dāng)?shù)闹笜?biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)景氣指標(biāo)子系統(tǒng)；
　　(3)借鑒宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法，選擇預(yù)警指標(biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警對策信號子系統(tǒng)；
　　(4)構(gòu)建開發(fā)商、專家調(diào)查子系統(tǒng)，對房地產(chǎn)景氣指標(biāo)子系統(tǒng)和房地產(chǎn)預(yù)警對策信號子系統(tǒng)給予輔助支持。
　　2、景氣指數(shù)子系統(tǒng)的構(gòu)建
　　(1)房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的選擇原則：全面性。項(xiàng)目的選擇不能僅僅考慮房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的某一階段，而要覆蓋整個開發(fā)經(jīng)營的全過程，包括土地供應(yīng)、投資量、開發(fā)建設(shè)、市場交易、空置率等房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作的各個環(huán)節(jié)。數(shù)量、數(shù)值與價格、金額并重。簡捷可操作性。項(xiàng)目的選擇和指標(biāo)數(shù)據(jù)既要全面，又要避免繁雜，使之去偽存真，去粗取精，抓住主要矛盾，使復(fù)雜的問題簡單化，深入淺出，像“傻瓜”照相機(jī)一樣便于操作應(yīng)用。敏感度高。有些項(xiàng)目的選擇可能很重要，但敏感度不高的就不列入。數(shù)據(jù)的時效性。判斷指標(biāo)數(shù)據(jù)的時效性主要考慮兩項(xiàng)因素：即數(shù)據(jù)發(fā)布的頻率(或時間序列是否定期發(fā)布)和數(shù)據(jù)公布的滯后時間(數(shù)據(jù)公布后是否很快能得到)。及時獲得每日或每周的數(shù)據(jù)，對當(dāng)月經(jīng)濟(jì)的分析和預(yù)測是十分重要的。
　　(2)房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的理論初選：基于指標(biāo)的選擇原則和指標(biāo)體系的構(gòu)成規(guī)則，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的全過程來考察。房地產(chǎn)景氣指標(biāo)可以從投資、生產(chǎn)、交易、使用等幾個方面進(jìn)行初步選擇。
　　3、房地產(chǎn)景氣指標(biāo)體系的構(gòu)建
　　通過對河北省1986-2005年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的時序分析，以及投資、生產(chǎn)、交易、使用層面各指標(biāo)的走勢與房地產(chǎn)業(yè)走勢的關(guān)聯(lián)度的分析，得出以下結(jié)論：(1)空置率、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積等三個指標(biāo)比較重要，但是數(shù)據(jù)可得性差；(2)利潤指標(biāo)雖然從理論上來說與房地產(chǎn)景氣密切相關(guān)，但實(shí)證分析結(jié)果表明，其走勢與房地產(chǎn)銷售相關(guān)度小，暫不宜作為景氣指標(biāo)；(3)有些指標(biāo)之間相關(guān)度都很高，可考慮有所取舍，例如，銷售額與經(jīng)營收入。因此房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的初步選擇結(jié)果。
　　上述房地產(chǎn)景氣指標(biāo)是靜態(tài)、絕對的，不能較好地反映房地產(chǎn)市場的變化情況，經(jīng)征求專家意見，房地產(chǎn)景氣指標(biāo)應(yīng)確定為以下幾個：
　　(1)市場預(yù)期指標(biāo)：房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定投資額的比例，新增土地可建面積與新建商品房開工面積之比、商品房新開工面積占施工面積的比例、商品房施工面積與商品竣工面積的倍數(shù)比。
　　(2)市場即期指標(biāo)：商品房銷售額與開發(fā)投資額比，商品房預(yù)售面積與批準(zhǔn)預(yù)售面積之比，商品房銷售面積與竣工面積之比，住房買賣面積與社會住房總量之比，新建商品住宅空置率。
　　(3)市場價格與貸款指標(biāo)：商品住宅預(yù)售指標(biāo)增幅與GDP增長率之比、存量住房買賣價格指標(biāo)增幅、個人購房信貸比、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額占全社會企業(yè)貸款余額的比例。
　　4、預(yù)警對策信號系統(tǒng)的構(gòu)建
　　(1)各指標(biāo)警戒區(qū)間確定的方法。為了克服指標(biāo)警戒區(qū)間結(jié)果得出的主觀性和個別性，我們嘗試采用系統(tǒng)化方法來確定。系統(tǒng)化方法是依據(jù)各種并列的客觀原則進(jìn)行研究，這些原則是多數(shù)原則、半數(shù)原則、負(fù)數(shù)原則、少數(shù)原則、均數(shù)原則、人數(shù)原則和參數(shù)原則等。在進(jìn)行各指標(biāo)的警戒區(qū)間判斷時，我們應(yīng)結(jié)合指標(biāo)本身的特點(diǎn)，應(yīng)用以上原則。
　　(2)各指標(biāo)警戒區(qū)間的判斷。各項(xiàng)警指標(biāo)警戒級別分為五個階段，依次為過冷、較冷、穩(wěn)定(即無警)、較熱和過熱，模仿信號燈系統(tǒng)，對應(yīng)的信號燈依次為藍(lán)燈、淺藍(lán)燈、綠燈、黃燈和紅燈。為了避免給出具體警戒區(qū)段的臨界值所產(chǎn)生的誤差，我們采用功率系數(shù)法進(jìn)行警戒級別的判斷。
　　(3)房地產(chǎn)總體警情分析。單一指標(biāo)的預(yù)警準(zhǔn)則只能用來判斷單一指標(biāo)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，而房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)波動情況用綜合指標(biāo)描述，通過建立總體預(yù)警準(zhǔn)則對總體預(yù)警狀態(tài)進(jìn)行判斷。
　　本研究借鑒宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號系統(tǒng)采用的方法(即評分法)，來進(jìn)行房地產(chǎn)總體警情的判斷和預(yù)測。其思路為，先分析進(jìn)入預(yù)警指標(biāo)體系的各個指標(biāo)，判斷它們所處的警戒區(qū)段，按過熱、較熱、穩(wěn)定(或無警)、較冷和過冷的狀態(tài)分別用紅燈、黃燈、綠燈、淺藍(lán)燈和藍(lán)燈表示，并分別賦予5、4、3、2和1分；由此，將每個指標(biāo)得分加總可得出每年指標(biāo)的綜合得分。設(shè)系統(tǒng)共有N個指標(biāo)，則最高分為5N，將指標(biāo)綜合得分與最高分(5N)的比值(記作V)作為預(yù)警準(zhǔn)則，以85％、73％、50％和36％作為綜合預(yù)警準(zhǔn)則的四個臨界點(diǎn)，其五個區(qū)間的劃分。
　　(4)預(yù)警指標(biāo)分析：根據(jù)預(yù)警指標(biāo)所處的區(qū)間不同，可以分析當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢以及未來可能的走勢。
　　處于藍(lán)燈區(qū)。表現(xiàn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于極度萎縮狀態(tài)，市場萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情大幅下降，投資量大幅縮減，銷售不暢，房地產(chǎn)業(yè)處于低谷。
　　未來趨勢：由于當(dāng)前處于低谷和經(jīng)濟(jì)慣性的作用，在不發(fā)生突變的情況下，未來近期還會在谷底徘徊一段時間。
　　政策建議：此階段政府應(yīng)該采取必要的宏觀激勵措施，如放松銀根、降低利率等手段激發(fā)市場活力，刺激房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情，使房地產(chǎn)市場趨向活躍。處于淺藍(lán)燈區(qū)。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場偏冷，房地產(chǎn)企業(yè)投資、社會需求兩不旺。未來趨勢：經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)有轉(zhuǎn)穩(wěn)和趨于衰退的可能。
　　政策建議：分兩種情況分別分析。一是若預(yù)警指數(shù)上升而至此區(qū)間，在這種情況下，政府應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，不能單純認(rèn)為既然處于發(fā)展低潮，就繼續(xù)加大刺激力度。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)政策有其慣性、滯后性等特點(diǎn)，前一段實(shí)行的經(jīng)濟(jì)激勵政策由于其慣性可能會使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈活躍上升態(tài)勢，如果此時繼續(xù)加大投資刺激力度，可能會為以后的經(jīng)濟(jì)過熱留下隱患。二是如果預(yù)警指數(shù)下滑至此區(qū)間，此時可以考慮采取必要的宏觀激勵政策，使下滑趨勢不再繼續(xù)惡化。
　　處于綠燈區(qū)。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于正常發(fā)展的平穩(wěn)期。
　　未來趨勢：短期內(nèi)有轉(zhuǎn)熱和趨冷的可能，由于此時房地產(chǎn)市場形勢良好，因此很有可能成為房地產(chǎn)由穩(wěn)變熱的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
　　政策建議：此時政府和企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注可能導(dǎo)致房地產(chǎn)失穩(wěn)因素的出現(xiàn)，比如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的突變、經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整等可能導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)不穩(wěn)定的因素。房地產(chǎn)企業(yè)在此階段應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)商品內(nèi)在品質(zhì)的提高，調(diào)查社會多種不同層次的需要，開發(fā)適銷對路商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。此階段政府和企業(yè)都應(yīng)珍惜，共同促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)質(zhì)的提高，應(yīng)警惕不要被當(dāng)前的形勢所迷惑，盲目進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，導(dǎo)致出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，此時應(yīng)密切監(jiān)視房地產(chǎn)投資增長率，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展過熱現(xiàn)象。
　　處于黃燈區(qū)。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場投資熱情高漲，房地產(chǎn)市場產(chǎn)量增長偏快。
　　未來趨勢：在短期內(nèi)有轉(zhuǎn)熱和趨穩(wěn)的可能。
　　政策建議：分為兩種情況分別分析：一是如果預(yù)警指數(shù)從下上升至此區(qū)間，此時政府注意觀察進(jìn)一步的趨勢，有可能由于慣性，會繼續(xù)呈上升趨勢，應(yīng)采取宏觀政策，如緊縮銀根政策，限制投資繼續(xù)擴(kuò)大。二是如果預(yù)警指數(shù)從上下滑至此，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，不必因?yàn)槠珶岫^續(xù)加緊實(shí)行經(jīng)濟(jì)緊縮政策。由于以前政策的慣性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可能會自然恢復(fù)到正常狀態(tài)。
　　處于紅燈區(qū)。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場明顯過熱，投資量大幅上漲，商品房存量大量增加，需求量也隨之上漲，但跟不上產(chǎn)量的增長，產(chǎn)生大量積壓。
　　未來趨勢：未來的趨勢應(yīng)視預(yù)警指數(shù)高出紅燈區(qū)的程度。如果預(yù)警指數(shù)高出很多，由于房地產(chǎn)投資的對后期的累積影響，則在未來1-2年內(nèi)可能出現(xiàn)過熱狀態(tài)。如果預(yù)警指數(shù)剛剛達(dá)到過熱線，此時如果采取適當(dāng)政策，也可能短期內(nèi)使得房地產(chǎn)市場恢復(fù)穩(wěn)定。
　　政策建議：此時政府應(yīng)視預(yù)警指數(shù)高出紅燈區(qū)界限的嚴(yán)重程度的不同，實(shí)行不同程度的政策性緊縮，如，項(xiàng)目的審批從嚴(yán)，貸款的審批從嚴(yán)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管等，使經(jīng)濟(jì)態(tài)勢在發(fā)展的初期就得到相應(yīng)的控制，不至繼續(xù)膨脹，以致發(fā)生大量積壓，造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。
　　5、開發(fā)商、專家調(diào)查子系統(tǒng)的構(gòu)建
　　為了建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中的開發(fā)商、專家調(diào)查子系統(tǒng)，可以定期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行問卷調(diào)查，作為房地產(chǎn)市場預(yù)警的依據(jù)之一；并通過德爾菲方法了解專家對河北省房地產(chǎn)景氣指標(biāo)選取及權(quán)重的看法。
　　(1)調(diào)查對象：調(diào)查對象為行政審批規(guī)定的具有房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級的開發(fā)企業(yè)；高校及其他科研機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)、管理專業(yè)(特別是房地產(chǎn)、土地專業(yè))的專家學(xué)者；有關(guān)政府部門(包括規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、建設(shè)、統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃等)的領(lǐng)導(dǎo)和專家。
　　(2)調(diào)查內(nèi)容：①房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)開發(fā)企業(yè)調(diào)查，主要內(nèi)容包括：企業(yè)基本情況、企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀、企業(yè)市場預(yù)期等。②房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)專家調(diào)查，主要內(nèi)容包括：景氣指標(biāo)重要性評測、景氣指標(biāo)權(quán)重打分、專家對房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢判斷。
　　(3)調(diào)查方法和抽樣方法：鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)以及本次調(diào)查的目的，主要采用郵寄調(diào)查、面訪以及專家訪談等相結(jié)合的調(diào)查方法。抽樣方法結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)以及專家類型，進(jìn)行分層抽樣。
　　構(gòu)建河北房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的幾點(diǎn)建議
　　河北省房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建，是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的系統(tǒng)工程。為了構(gòu)建工作的順利進(jìn)行，特建議如下：
　　1、領(lǐng)導(dǎo)從思想意識上要高度重視，充分認(rèn)識到房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建與社會和諧發(fā)展關(guān)系的密切性。由省領(lǐng)導(dǎo)掛帥、省建設(shè)廳牽頭，省發(fā)改委、國土資源廳、規(guī)劃局、統(tǒng)計(jì)局、人行等部門參加成立的河北省房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報領(lǐng)導(dǎo)小組。真正做到務(wù)實(shí)、分工明確、責(zé)任到位，聯(lián)席會議到家，季季對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，并針對性地對預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)的運(yùn)行提出完善意見。
　　2、河北省財政廳應(yīng)撥付專項(xiàng)資金，配齊專用的設(shè)備設(shè)施，從財力上支持房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)有關(guān)部門的信息化建設(shè)，做好預(yù)警預(yù)報工作的后盾。
　　3、完善各地房地產(chǎn)信息上報制度，確保信息的時效性和準(zhǔn)確性。建立信息報送責(zé)任制，強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，工作到位。同時完善獎懲機(jī)制，樹立全局觀念，共同把預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的基礎(chǔ)信息提供工作落實(shí)到位，確保預(yù)警基礎(chǔ)的扎實(shí)性。
　　4、確保預(yù)警系統(tǒng)“線線行、網(wǎng)網(wǎng)通”。河北省的預(yù)警系統(tǒng)要做到省政府、建設(shè)廳、國土資源廳、規(guī)劃局、土地局、房地產(chǎn)市場管理部門、金融部門等每條線的預(yù)警信息提供的可信、可行；各機(jī)構(gòu)、部門的網(wǎng)絡(luò)對接及時更新信息，做到對口信息同和通。
　　總之房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建從總體上把握在細(xì)節(jié)上做實(shí)，只有這樣才能發(fā)揮預(yù)警系統(tǒng)的作用，為河北乃至我國房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展作出應(yīng)有的貢