商品住宅價格變化驅(qū)動力研究

　　摘要：商品住宅價格是住宅市場運行的核心機制，它的變化不僅影響到住宅市場的健康發(fā)展，而且也與廣大住房消費者的切身利益直接相關(guān)。然而商品住宅價格的變換又是受諸多因素影響的，本文以西安市2001-2005年商品住宅銷售均價數(shù)據(jù)及其它社會經(jīng)濟因素數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過主成分分析方法，研究了影響西安市商品住宅價格變化的主要驅(qū)動力，從而為政府進行宏觀調(diào)控提供依據(jù)。
　　關(guān)鍵詞：商品住宅；價格；主成分分析
　　
　　近年來，商品住宅的消費已經(jīng)成為整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新的驅(qū)動力。但是，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，商品住宅價格的快速上漲已經(jīng)成為全社會十分關(guān)注的焦點。由于商品住宅不僅是生產(chǎn)和生活的必需品，而且也是一種資產(chǎn)或財富。商品住宅的價格的微小變化既關(guān)系到普通居民的生產(chǎn)和生活問題，也關(guān)系到一個城市發(fā)展?jié)摿透偁幜?，更關(guān)系到國家經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟政策等。
　　
　　一、商品住宅價格影響因素理論分析
　　
　　商品住宅價格的形成受多種因素的影響或制約，是由多種因素相互制衡的結(jié)果，本文從房地產(chǎn)市場的參與各方角度以及商品住宅市場自身出發(fā)，對影響商品住宅價格變化的因素歸為五大類。
　　
　　1.房地產(chǎn)開發(fā)商因素
　　開發(fā)商是商品住宅的開發(fā)主體，開發(fā)商進行商品住宅開發(fā)是以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為最終目的。因此，開發(fā)商在項目開發(fā)前期的土地取得成本和開發(fā)商所選用的建筑商在建設(shè)期對商品住宅建造成本直接影響到商品住宅建成后的定價。
　　
　　2.商品住宅市場供求因素
　　商品住宅價格水平的高低及其變動，從經(jīng)濟學(xué)上講，是由商品住宅市場的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。在市場經(jīng)濟中，供求關(guān)系是商品住宅價格變化的關(guān)鍵，如果住宅市場供不應(yīng)求，商品住宅價格將超出其生產(chǎn)價格，反之則有可能低于其生產(chǎn)價格。此外，在短期內(nèi)或某一時點上的價格決定和變動都是由市場供求關(guān)系來完成的，供求關(guān)系是決定市場價格的最直接的因素。
　　
　　3.地方政府政策因素
　　房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)，隨著住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，許多地方政府將房地產(chǎn)業(yè)列入地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。商品住宅價格的逐年上漲，短期內(nèi)能為地方政府帶來直接的土地出讓、稅收、財政和各類相關(guān)費用收益，有利于城市面貌的迅速改善和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。
　　
　　4.商品住宅消費者因素
　　商品住宅消費者的收入水平直接影響到商品住宅價格水平。商品住宅作為一種高檔耐用的消費品，從所有者、經(jīng)營者過渡，轉(zhuǎn)讓給消費者，以實現(xiàn)其價值，在很大程度上受到當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降闹萍s。
　　
　　5.其它因素
　　銀行存款利率會對住宅價格產(chǎn)生直接影響，這己在國外眾多住宅價格實證研究中得到證實。如果當(dāng)銀行利率提高、銀根緊縮時，居民會傾向于到銀行存款而不愿意持有房地產(chǎn)，從而減少了對住房的需求，這會對商品住宅價格產(chǎn)生趨低的影響；而較低的銀行利率則會鼓勵住宅投資者，從而有利于住宅市場價格的上揚和市場的繁榮。此外，城市化意味著人口向城市集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，尤其是對商品住宅的需求激增，從而帶動了城市商品住宅價格的上漲，這方面在大城市表現(xiàn)的尤為明顯。
　　
　　二、商品住宅價格驅(qū)動力的經(jīng)濟數(shù)量分析
　　
　　1.驅(qū)動因子的選擇及說明
　　本文以西安市2001-2005共5年的數(shù)據(jù)為實證分析樣本，選取了9個具有代表性自變量指標(biāo)和1個因變量指標(biāo)。X1為竣工住宅造價（元/m2）；X2為土地購置費用（萬元）；X3為商品住宅供需比（當(dāng)年住宅開發(fā)竣工面積/當(dāng)年住宅現(xiàn)房銷售面積+當(dāng)年住宅預(yù)售面積）；X4為國有土地出讓收益（萬元）；X5為房地產(chǎn)業(yè)增長對GDP增長的貢獻率（當(dāng)年房地產(chǎn)投資增加額/當(dāng)年GDP增加額）；X6為當(dāng)年人均居住消費額（元）；X7為當(dāng)年人均可支配收入（元）；X8為銀行存款利率（%）；X9為城市化水平（本地區(qū)非農(nóng)人口/本地區(qū)總?cè)丝冢?；Y 為商品住宅銷售均價（元/ m2）。
　　
　　2.分析過程
　?。?）因變量Y和自變量X1—X9的相關(guān)性分析
　　運用SPSS統(tǒng)計分析軟件對Y和X1—X9做兩兩相關(guān)性分析。
　　
　　
　　相關(guān)性分析是分析兩個變量之間的關(guān)聯(lián)度大小，從表1中可以看出X1、X2、X3、X4、X5、X7與Y都有較強的相關(guān)性，初步說明這幾個變量的變化對Y的變化有較強的影響作用。X6、X8、X9與Y的相關(guān)性較弱，相關(guān)系數(shù)都小于0.7說明它們的變化對Y的影響較弱，因此這三個驅(qū)動因子可以剔除。
　　
　?。?）對X1、X2、X3、X4、X5、X7驅(qū)動因子的主成分分析
　　運用SPSS統(tǒng)計分析軟件將X1、X2、X3、X4、X5、X7因子原始數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，再進行主成分分析。
　　
　　
　　3.分析結(jié)論
　　通過表2主成分1的特征值可知，應(yīng)該提取1個主成分，且這個主成分的累積貢獻率達到了86.587%，基本符合分析要求。由此進一步得出主成分載荷矩陣（表3）主成分載荷矩陣是主成分與變量之間的相關(guān)系數(shù)。從表3中可以看出，當(dāng)年人均可支配收入、竣工住宅造價、土地購置費用、商品住宅供需比在主成分上的載荷超過了0.9，說明主成分較高較好的反映了這四個指標(biāo)所反映的信息。國有土地出讓收益和房地產(chǎn)業(yè)增長對GDP增長的貢獻率在主成分上的載荷界于0.8—0.9之間，說明主成分反映這兩個指標(biāo)的信息雖然不及其它四個指標(biāo)好，但是其高于0.8的載荷也說明了其反映信息的重要性。據(jù)此，西安市商品住宅價格變化的驅(qū)動力可以歸納為商品住宅市場需求旺盛因素、住宅開發(fā)成本升高因素和地方政府追逐自身利益因素三類。
　　
　　三、政策建議
　　
　　1.調(diào)整住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟適用住房和廉租房供給比重
　　目前，我國已初步建立起了商品性住宅、經(jīng)濟適用住宅和廉租房為主體的住房保障體系。通過對西安市商品住宅價格的實證分析，可以看出迅速增長的有效需求得不到滿足是造成房價居高不下的主要原因之一，究其原因依然是經(jīng)濟適用住房和廉租房的有效供應(yīng)不足所導(dǎo)致的廣大中低收入者的住房需求沒有有效的在經(jīng)濟適用住房和廉租房上得到釋放從而轉(zhuǎn)嫁到商品住宅市場，造成商品住宅價格居高不下。因此，政府在今后一段時期內(nèi)大量建設(shè)面向最低收入家庭的廉租住房和面向中低收入家庭的經(jīng)濟適用住房仍是安居工程的重中之重。
　　
　　2.合理規(guī)劃城市住宅用地，促進住宅建設(shè)工業(yè)化程度
　　在土地價格日益規(guī)范透明的前提下，從地價方面要想達到降低房價，一條出路就是在土地面積有限的情況下通過提高土地容積率來實現(xiàn)。但并不是說，樓蓋得越高、容積率越高，房價就會下降。因為政府規(guī)劃不僅會限定住宅樓高度不能超過一定數(shù)值而且在防火、抗震等其它方面也有要求。故此，由于諸多條件的限定，在單位面積內(nèi)既要符合城市規(guī)劃條件，又要多出房以降低房價，這就要求城市規(guī)劃部門更加專業(yè)和合理的對城市住宅用地進行規(guī)劃。降低建安成本的另一個途徑有賴于提高住房建設(shè)的工業(yè)化程度，要通過應(yīng)用新產(chǎn)品、新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、增大科技含量，來降低能源和原材料消耗，提高勞動生產(chǎn)率。但是由于我國是一個發(fā)展中國家，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)都尚處于粗放型的發(fā)展階段，要想實現(xiàn)上述轉(zhuǎn)變必然是一個長期的漸變過程。
　　
　　3.進行地方政府發(fā)行公債試點，改善對地方政府的績效考核體系
　　地方公債是指地方政府在經(jīng)常性財政收支不足的情況下，為滿足地方經(jīng)濟與社會公益事業(yè)發(fā)展的需要，按照有關(guān)法律規(guī)定向社會發(fā)行的一種債券。在現(xiàn)今許多地方政府財政靠土地出讓收益、經(jīng)濟發(fā)展靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，發(fā)行地方公債可以拓寬地方政府財稅收益渠道、緩解地方經(jīng)濟發(fā)展靠房地產(chǎn)業(yè)支撐的局面。此外，在舉國上下以經(jīng)濟建設(shè)為中心的