老潘股市顯形記

張小平

2007年10月8日，一付黑鏡框的“中國(guó)潘”和一頭挑染黃發(fā)的“美國(guó)張”，用12年時(shí)間激烈的磨合與碰撞，最終在香港聯(lián)合交易所里綻放出璀璨的財(cái)富之花

10月8日上午9時(shí)30分，SOHO中國(guó)（香港交易所代碼:410）在香港聯(lián)合交易所主板正式掛牌交易。上市首日以10.10港元開(kāi)盤，收盤報(bào)9.55港元，較8.30港元的發(fā)行價(jià)上漲了15.06%。以當(dāng)日收盤價(jià)計(jì)算，SOHO中國(guó)總市值已經(jīng)達(dá)到了477億港元。潘石屹和張欣夫婦是SOHO中國(guó)的實(shí)際控制人，兩人（以張欣名義持有）通過(guò)Capevale（Cayman）間接持有SOHO中國(guó)33.241億股，占總股本的66.48%。以此計(jì)算，潘石屹、張欣夫婦的身價(jià)一飛沖天至350億港元，成為中國(guó)最富有的夫妻。

趕上了一個(gè)好時(shí)機(jī)

在上市之前的9天時(shí)間內(nèi)，潘石屹、張欣夫婦走完了香港、新加坡、倫敦、法蘭克福、迪拜、紐約、波士頓和舊金山8個(gè)城市，進(jìn)行了繁忙的路演。

辛苦換來(lái)了回報(bào)。在香港，SOHO中國(guó)上市得到了諸多大財(cái)團(tuán)的支持，機(jī)構(gòu)投資者共認(rèn)購(gòu)了此次SOHO中國(guó)全球發(fā)售股份數(shù)的18.2%，占全部已發(fā)行股本的5.6%。其中,嘉里集團(tuán)主席郭鶴年認(rèn)購(gòu)6億港元，九龍倉(cāng)主席吳光正認(rèn)購(gòu)6億港元，渣打集團(tuán)、中銀投資、新加坡政府投資機(jī)構(gòu)GIC、中信泰富、華人置業(yè)主席劉鑾雄各認(rèn)購(gòu)2.28億港元。嘉里建設(shè)和九龍倉(cāng)均為香港商業(yè)地產(chǎn)巨頭級(jí)企業(yè)。潘石屹稱，一些香港發(fā)展商希望將來(lái)與SOHO中國(guó)合作。

在定價(jià)方面，潘石屹并未“利欲熏心”，主動(dòng)放棄了中途“加價(jià)至8.8港元”的機(jī)會(huì)，最終定價(jià)為8.3港元，位于指導(dǎo)價(jià)格區(qū)間（6.30-8.30港元）的高端。

作為今年在港上市的明星地產(chǎn)股，SOHO中國(guó)此次集資128.6億港元.與今年上半年締造了內(nèi)地新首富的碧桂園旗鼓相當(dāng)。SOHO中國(guó)開(kāi)盤報(bào)10.1港元，較招股價(jià)8.3港元漲21.69%，午后雖隨大市走低有所回落，但仍收?qǐng)?bào)9.55港元，較招股價(jià)高出15.06%，是當(dāng)天香港市場(chǎng)成交金額第三大的股份。該公司目前總股本為50億股（不包括超額配售權(quán)行使所發(fā)股份），以當(dāng)天收盤價(jià)9.55港元計(jì)算，公司總市值為477.5億港元。

潘石屹稱,股市所籌集的資金將主要用于SOHO未來(lái)收購(gòu)北京前門地區(qū)11塊地塊提供資金保證,還將為開(kāi)發(fā)長(zhǎng)城腳下的公社項(xiàng)目、建設(shè)光華路SOHO、三里屯SOHO項(xiàng)目提供資金及償還債務(wù)。

據(jù)稱，SOHO中國(guó)的土地儲(chǔ)備不足200萬(wàn)平方米，而碧桂園(2007.HK)的市值為2156億港元，土地儲(chǔ)備有5740萬(wàn)平方米。即使假設(shè)SOHO中國(guó)土地儲(chǔ)備的價(jià)值是碧桂園的四倍（因?yàn)榍罢叩耐恋貎?chǔ)備主要用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而后者主要用于住宅項(xiàng)目），該股估值仍然非常高。

從1992年萬(wàn)科上市，一直到2003年前，只有合生等極少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)掛牌上市。從2003年前后開(kāi)始，尤其是近幾年，情況發(fā)生了翻天覆地的變化。廣州富力地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)紛紛上市。今年4月，繼碧桂園、SOHO中國(guó)成功上市后，中遠(yuǎn)地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、方恒地產(chǎn)等眾多開(kāi)發(fā)商都傳出計(jì)劃上市的消息。

國(guó)泰君安(香港)地產(chǎn)行業(yè)分析師DENNISYAO分析，“當(dāng)年富力赴港IPO，融資不過(guò)區(qū)區(qū)20多億元，富力的土地儲(chǔ)備顯然在SOHO中國(guó)之上，但那只能說(shuō)IPO生不逢時(shí)。SOHO中國(guó)的上市剛剛趕上了一個(gè)好的時(shí)機(jī)，潘石屹趕在內(nèi)地地產(chǎn)的牛市，還趕上了各路資本云集港股的好時(shí)機(jī)。撤離A股的QFII、QDII的產(chǎn)品，還有港股直通車等等。”據(jù)悉，今年來(lái)內(nèi)地地產(chǎn)股赴港上市備受追捧，已形成了一個(gè)示范效應(yīng)。

12年艱辛創(chuàng)業(yè)

1994年4月，剛從海南的房地產(chǎn)泡沫中“勝利大逃亡”來(lái)到北京發(fā)展的潘石屹，經(jīng)過(guò)馮侖的介紹認(rèn)識(shí)了在華爾街高盛銀行工作的張欣?！巴流M”與“海龜”的愛(ài)情在半年時(shí)間內(nèi)迅速開(kāi)花結(jié)果，兩人于當(dāng)年10月舉行了婚禮。新人需要新面貌。1995年9月，潘石屹在妻子鼓舞下離開(kāi)萬(wàn)通，一起創(chuàng)辦了紅石實(shí)業(yè)。

婚后一段時(shí)期，兩人的創(chuàng)業(yè)生活并不是那么默契，而是充滿了分歧與爭(zhēng)執(zhí)，甚至一度非常激烈。但經(jīng)過(guò)幾年的磨合，這對(duì)“夫妻檔”合作得日益默契和稔熟，就連張欣的名字后來(lái)都改成了潘張欣。兩人逐漸形成了“張欣造房子，潘石屹賣房子”的合作模式，公司所有與國(guó)外的關(guān)系、商業(yè)決定以外的事情，像建筑設(shè)計(jì)工程管理等由張欣來(lái)做;而談判、銷售、政府關(guān)系和所有與錢有關(guān)的事情都是潘石屹來(lái)負(fù)責(zé)。潘石屹曾打過(guò)一個(gè)非常形象的比喻:“就像以前耍猴賣藝的，我是先出來(lái)敲鑼的，然后張欣出來(lái)耍猴，最后再出來(lái)拿帽子收錢的又是我。”

正因?yàn)檫@番旗鼓相當(dāng)?shù)暮献?，隨后開(kāi)創(chuàng)出了SOHO中國(guó)的大局面。

潘石屹的軟肋

潘石屹最大的軟肋是什么？自然是公司稀少的土地儲(chǔ)備量。

與其他房地產(chǎn)上市公司的土地儲(chǔ)備量相比較，SOHO中國(guó)堪稱“囊中羞澀”。根據(jù)這些上市公司中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至7月31日，保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備增加到1007萬(wàn)平方米，萬(wàn)科則超過(guò)2000萬(wàn)平方米，而另一地產(chǎn)巨頭碧桂園的土地儲(chǔ)備更是達(dá)到驚人的4500萬(wàn)平方米，成為全國(guó)土地儲(chǔ)備最多的地產(chǎn)公司。

但潘石屹最大的優(yōu)點(diǎn)，就是善于把短小變成精悍。與碧桂園主要集中于住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同，SOHO中國(guó)定位于成為行業(yè)領(lǐng)先的商用物業(yè)發(fā)展商，與香港大型物業(yè)發(fā)展商太古（0019.HK）有些類似。目前，SOHO中國(guó)已在北京CBD核心地帶共計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)155萬(wàn)平米的項(xiàng)目，已經(jīng)完成和正在建設(shè)的項(xiàng)目包括:“SOHO現(xiàn)代城”、“建外SOHO”、“SOHO尚都”、“朝外SOHO”以及“光華路SOHO”;同時(shí)，SOHO中國(guó)在北京長(zhǎng)城腳下和海南博鰲分別開(kāi)發(fā)建設(shè)了全球知名前衛(wèi)建筑項(xiàng)目“長(zhǎng)城腳下的公社”和“博鰲凱賓斯基”等。正在開(kāi)發(fā)的三里屯SOHO位居北京市中心著名的三里屯酒吧街南側(cè)，建筑面積47萬(wàn)平米，是其到目前為止開(kāi)發(fā)金額最大的綜合項(xiàng)目。

潘石屹有一種“咬定青山不放松”的韌勁。SOHO中國(guó)的業(yè)務(wù)極為倚重北京市場(chǎng)，該公司目前除博鰲凱賓斯基外，所有其他現(xiàn)有項(xiàng)目及已完工和接近完工的項(xiàng)目，均位于北京及周邊地區(qū)。SOHO此次上市所集資金也均投資于北京的項(xiàng)目。據(jù)招股書披露，募集資金中的21.63億港元用于收購(gòu)北京天街［天安門南（前門）項(xiàng)目的項(xiàng)目公司］的權(quán)益，并為項(xiàng)目提供資金;7.72億港元用于三里屯SOHO項(xiàng)目;44.76億港元用于未來(lái)項(xiàng)目及收購(gòu)，預(yù)計(jì)將為天安門南（前門）項(xiàng)目?jī)?nèi)11塊地塊提供資金。

潘石屹宣稱，過(guò)去3年政府集中調(diào)控影響民生的住宅物業(yè)，并非針對(duì)商業(yè)物業(yè)，公司因此不會(huì)受到宏調(diào)政策的影響。公司未來(lái)仍以商業(yè)項(xiàng)目為主，大部分項(xiàng)目均會(huì)出售套現(xiàn)，相信不受房產(chǎn)宏調(diào)以至樓市調(diào)整的打擊。潘石屹指出，內(nèi)地樓市的風(fēng)險(xiǎn)不外乎兩種:一是市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)，二是政策風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于SOHO中國(guó)這種商業(yè)物業(yè)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大，因北京商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)是內(nèi)地風(fēng)險(xiǎn)最低的城市，未來(lái)幾年商業(yè)樓市仍會(huì)上升，未來(lái)2-3年將繼續(xù)集中在北京發(fā)展;至于政策風(fēng)險(xiǎn)同樣不大，過(guò)去3年政府集中調(diào)控影響民生的住宅物業(yè)，并非針對(duì)商業(yè)物業(yè)，預(yù)期未來(lái)2-3年也不會(huì)有太多調(diào)控。潘石屹的信心來(lái)自于公司持續(xù)增長(zhǎng)的利潤(rùn)。據(jù)透露，SOHO中國(guó)2007年預(yù)測(cè)綜合利潤(rùn)不少于16.24億元人民幣，比2006年3.4億元增長(zhǎng)超過(guò)337%。

股市多風(fēng)浪，富豪排行榜上也充滿著跌宕起伏。在房地產(chǎn)泡沫論盛行的今天，潘石屹是一直獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，還是如曇花一現(xiàn)，現(xiàn)在還是一個(gè)未知數(shù)。