“擠地”能否擠爆“地王”

劉　彥

各級(jí)土地儲(chǔ)備中心與房地產(chǎn)商一起，構(gòu)成了土地供應(yīng)鏈的上下游，因此只從開(kāi)發(fā)商手中擠地，很難見(jiàn)功。

今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)紛紛爆出天價(jià)“地王”，甚至出現(xiàn)了地價(jià)比房?jī)r(jià)還要高的倒掛現(xiàn)象。6月份，開(kāi)發(fā)商浙江綠城以12.6億元“天價(jià)”拿下上海新江灣城D1地塊，樓面地價(jià)達(dá)12509元／m²之巨，而此時(shí)，新江灣城的樓盤售價(jià)剛剛超過(guò)萬(wàn)元。

這股趨勢(shì)在此后愈加劇烈。不僅價(jià)格，拿地的速度也讓人眼花繚亂。

繼6月份用7.7億元在沈陽(yáng)、重慶拿得土地后，僅7月份一月，北京保利地產(chǎn)在全國(guó)7個(gè)城市拿下了11幅地塊，共支付82.9億元。最后一塊地來(lái)自每年已經(jīng)沒(méi)有多少地可供的北京，在這次交易中，保利地產(chǎn)以10.48億元拿得13.8萬(wàn)m²的地塊。

與此相對(duì)應(yīng)的是，在6個(gè)月之內(nèi)，保利地產(chǎn)股價(jià)從除權(quán)后的28.40元一路漲至最高的87.99元，上漲三倍!

公開(kāi)資料顯示，目前保利在全國(guó)10個(gè)城市擁有土地儲(chǔ)備達(dá)877萬(wàn)m²，在建面積的土地儲(chǔ)備1088萬(wàn)m²，成為繼萬(wàn)科之后，A股中第二家土地儲(chǔ)備突破千萬(wàn)平方米的地產(chǎn)公司。這至少保證了在未來(lái)3年，保利地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)中再無(wú)缺地之虞。

從今年春節(jié)過(guò)后，以萬(wàn)科、保利、金地、北辰、首創(chuàng)等上市地產(chǎn)公司為主的大公司，開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)瘋狂“圈地”?！叭Φ亍边^(guò)程中由于競(jìng)相竟價(jià)，導(dǎo)致天價(jià)頻出。其中，蘇寧環(huán)球集團(tuán)更以6.7萬(wàn)元／m²樓價(jià)、44億元天價(jià)，再創(chuàng)上海單價(jià)“地王”。

但國(guó)慶前后，“地王”們?cè)庥隽饲八从械娘S颯秋氣。

為何重金拿地

國(guó)慶長(zhǎng)假之后，又一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的政令出臺(tái)。

10月9日，國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)頒布，該《規(guī)定》強(qiáng)調(diào)，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

此項(xiàng)政策的指向非常明顯，加大開(kāi)發(fā)商拿地的資金成本。但這規(guī)定并不新鮮，

放假之前的9月12日，國(guó)土資源部曾下發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，通知中對(duì)于上述要求早已做了明確規(guī)定。除此之外，通知還要求各地合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，以縮短開(kāi)發(fā)周期。

對(duì)于閑置土地的最嚴(yán)厲措辭則是，“依法可以無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回。對(duì)于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收?！?/p>

“依法無(wú)償收回”，是指依照《閑置土地處置辦法》規(guī)定，“連續(xù)兩年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由各級(jí)政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權(quán)”。

國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師、前地價(jià)所所長(zhǎng)鄒曉云對(duì)本刊稱，這幾項(xiàng)政策的出臺(tái)，主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商階段陸低成本取得土地的問(wèn)題。此前，開(kāi)發(fā)商大規(guī)模圈地成本極低，并帶來(lái)了一定程度上的土地壟斷，而壟斷土地之后的“囤地”帶來(lái)了高房?jī)r(jià)。

地王是今年以來(lái)頻頻出現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的詞匯。由于整合和門檻的雙重需要，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備與總資產(chǎn)規(guī)模之間正出現(xiàn)越來(lái)越高的趨同性——占有的土地越多，資產(chǎn)就越值錢，也就越能從股市上和銀行那里拿到錢。

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力在很大程度上體現(xiàn)在企業(yè)的資源占有能力上，這就是為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)不惜重金到處拿地的原因。

據(jù)資料顯示，2005年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均新增土地儲(chǔ)備36.2萬(wàn)m²，而去年這一數(shù)字達(dá)到51.11萬(wàn)m²，提高了41.18％。

圈地過(guò)程中，資金鏈?zhǔn)侵萍s房地產(chǎn)企業(yè)圈地的關(guān)鍵因素。數(shù)次加息之后，對(duì)于土地出讓金收完之后方能取得建設(shè)用地土地使用權(quán)證也就意味著，過(guò)去以較小成本搏大的游戲規(guī)則，即將結(jié)束。

北京個(gè)人集資建房倡導(dǎo)者于凌罡對(duì)本刊說(shuō)，在土地招拍掛制度實(shí)施以前，北京的城市建設(shè)用地出讓基本屬于協(xié)議出讓。在招拍掛以前開(kāi)發(fā)商只要繳納土地出讓金的15％，合同就算有效，而拿到合同制后多數(shù)房地產(chǎn)商就開(kāi)始施王。

如能交清土地出讓金的40％的話，就可以取得臨時(shí)土地使用權(quán)證書，進(jìn)行施工。

而在招拍掛制度實(shí)施之后，繳納15％土地出讓金之后也還可以簽合同，同時(shí)合同中規(guī)定付款期限，比如180天等等。在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，很多公司仍舊能以變通的方式，以極小的成本，換取大量土地。

比如2003年12月8日，順馳集團(tuán)拿下北京大興黃村衛(wèi)星區(qū)的30.8公頃土地，總價(jià)9個(gè)多億的協(xié)議價(jià)，只交了很少一部分土地的出讓金就開(kāi)工了。順馳集團(tuán)的一貫做法是，分批取得土地使用權(quán)證。先拖欠政府的整體土地出讓金，以少量資金獲得此塊土地中的小幅地塊使用權(quán)證后，可以先向銀行抵押融資，然后用所獲得的資金用來(lái)快速完成開(kāi)發(fā)。最后，用銷售回款交納下一地塊的土地出讓金，進(jìn)而取得新的土地使用權(quán)證。

順馳集團(tuán)的核心詞匯是速度。但是，當(dāng)速度遇到調(diào)控，翻車幾無(wú)可免。2006年，國(guó)家全面收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸，以速度著稱的“順馳模式”走人末路，公司資金鏈面臨斷裂，不得不低價(jià)轉(zhuǎn)讓手中的土地了事。

令地產(chǎn)商為難的是，在土地供應(yīng)越來(lái)越緊張的情況下，拿不到地，很可能會(huì)被淘汰出局，多拿了地，又要承擔(dān)諸多風(fēng)險(xiǎn)。

房產(chǎn)商的回答是選擇繼續(xù)圈地。房地產(chǎn)第一股萬(wàn)科，擁有接近500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)債率為59％，已經(jīng)擁有超過(guò)1500萬(wàn)m²(2007年上半年)的土地儲(chǔ)備，新世界，在全國(guó)各地的土地儲(chǔ)備已達(dá)1753萬(wàn)m²，華潤(rùn)置地，819.9萬(wàn)m²；富力地產(chǎn)，截至8月11日，2092萬(wàn)m²。

收緊開(kāi)發(fā)貸款效用如何

開(kāi)發(fā)商圈來(lái)的地并不是立即用于開(kāi)發(fā)。事實(shí)上，囤地造成的獲利，才是開(kāi)發(fā)商圈地的最大初衷。比如一塊拿下來(lái)的地，并不是一期開(kāi)完，而是慢慢開(kāi)，一期，二期，三期，這樣，囤地的收益甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利息等成本。北京過(guò)去幾年的“地王”，價(jià)格都在過(guò)去幾年中至少翻了一番。

比如，在2005年8月初，經(jīng)過(guò)81輪競(jìng)價(jià)之后，華潤(rùn)置地以25.65億的總價(jià)，3654元／m²的樓面地價(jià)將北京毛紡廠地塊拍得之時(shí)，很多人覺(jué)得高了，但華潤(rùn)置地方面堅(jiān)信“物有所值”。眾多業(yè)內(nèi)人士稱其為“北京新地王”——這不僅僅是由于其單價(jià)之高，也由于規(guī)劃建筑面積之大，整塊地達(dá)70余萬(wàn)m²，是北京實(shí)行土地招拍掛制度至當(dāng)時(shí)的最大出讓地塊。

兩年之后，該地塊上分批建起了橡樹(shù)灣項(xiàng)目，住宅售價(jià)從開(kāi)盤后均價(jià)8560元／m²到了二期開(kāi)盤的13500元／m²，現(xiàn)在的價(jià)格則為14500元／m²。兩年間漲價(jià)約6000元／m²，幾乎翻了一番。

橡樹(shù)灣銷售人員稱，其二期產(chǎn)品約7成已經(jīng)售完，三期預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)盤，從整個(gè)區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)看，仍將緩慢上漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2007年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積1.73億m²，而上半年完成上地開(kāi)發(fā)的面積為1.18億m²。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商買地的速度明顯高于土地開(kāi)發(fā)速度，已出售土地中相當(dāng)一部分被作為“儲(chǔ)備”囤積起來(lái)。

國(guó)稅總局的統(tǒng)計(jì)也顯示，目前已出讓的土地有2／3仍處于閑置狀態(tài)，尤以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域土地閑置問(wèn)題最為突出。

建設(shè)銀行從金融投資的考察也驗(yàn)證了這一事實(shí)。建行研究部《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告顯示：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億m²，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億m²，不足購(gòu)置面積60％。開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤、假售、抬價(jià)等問(wèn)題比較嚴(yán)重。

從開(kāi)發(fā)商手中“擠地”，成了調(diào)控最大的目的。9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。市場(chǎng)效應(yīng)表現(xiàn)為，在國(guó)慶一周期間，北京市商品住宅成交量環(huán)比下降56％，深圳市則七天長(zhǎng)假只賣了82套房子。

“我并不樂(lè)觀?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對(duì)本刊說(shuō)。他認(rèn)為，收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，并不足以動(dòng)搖當(dāng)前“圈地運(yùn)動(dòng)”的根本。包括上市、風(fēng)投在內(nèi)的海內(nèi)外直接融資渠道的打通，已經(jīng)令眾多大、中房地產(chǎn)企業(yè)具備了抵御信貸調(diào)控的能力。

事實(shí)上，“地王”們利用直接融資的渠道已經(jīng)相當(dāng)暢通。中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟對(duì)此分析，對(duì)于地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲(chǔ)備量。目前的股市上漲之風(fēng)，使得上市公司很容易從公開(kāi)市場(chǎng)上募集資金，資金充沛又進(jìn)一步支持了其公開(kāi)拿地的行為。

比如，保利地產(chǎn)2007年中報(bào)顯示，公司每股收益較去年同期下降55％、凈資產(chǎn)收益率較去年同期下降62％、而與去年同期相比，公司資產(chǎn)負(fù)債率、長(zhǎng)期債務(wù)與股東權(quán)益之比都在升高。雖然市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，保利地產(chǎn)的資金面正在吃緊，但用股市的錢來(lái)圈地，仍然是房地產(chǎn)大佬們的不二選擇。

同時(shí)，由于39號(hào)令和清理閑置土地的政策只規(guī)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)兩年內(nèi)必須開(kāi)發(fā)，而沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)長(zhǎng)的限制，約束效果也就不可能徹底。

該擠誰(shuí)的地

從房地產(chǎn)商手中“擠地”，被李文杰認(rèn)為是政府在用金融等手段約束需求之后，增加土地和房屋供應(yīng)的一種手段。這說(shuō)明房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，開(kāi)始正視供求關(guān)系的問(wèn)題，“土地供應(yīng)不能夠得到有效釋放是根本因素”，李文杰說(shuō)。

土地供應(yīng)的主體有二，一是各級(jí)土地儲(chǔ)備中心，一是房地產(chǎn)商?！皩?shí)際上，各級(jí)土地儲(chǔ)備中心與房地產(chǎn)商一起，成了土地壟斷商?！眹?guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師、前地價(jià)所所長(zhǎng)鄒曉云對(duì)本刊說(shuō)。

“最初設(shè)計(jì)土地儲(chǔ)備制度的初衷，是為了調(diào)節(jié)供應(yīng)量，也就是在市場(chǎng)價(jià)格高的時(shí)候多供應(yīng)土地，價(jià)格低得時(shí)候收緊土地?！编u曉云認(rèn)為，目前各地土地儲(chǔ)備中心的做法，都基本背離了這個(gè)宗旨。

以北京市為例。在近三年的土地供應(yīng)中，北京市甚至都沒(méi)能達(dá)到年初設(shè)立的土地供應(yīng)計(jì)劃。比如，在房?jī)r(jià)一路狂飆的2006年，北京市計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量為6500公頃，其中新增建設(shè)用地3900公頃，存量建設(shè)用地為2600公頃。但是截至年底，實(shí)際供應(yīng)土地僅為計(jì)劃的56％。

“北京市可供應(yīng)的土地，土地儲(chǔ)備中心手中的可供應(yīng)土地，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)商手中的土地。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)本刊稱，如果開(kāi)發(fā)商手中的土地持有量加在一起有40平方公里的話，那么，在北京市土地儲(chǔ)備中心手中的可供應(yīng)土地，至少是這個(gè)數(shù)量的20倍。

土地，從儲(chǔ)備到形成市場(chǎng)供應(yīng)，要經(jīng)歷一系列程序。首先是確定拆遷并列人計(jì)劃，其次進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，并納入政府土地儲(chǔ)備，之后進(jìn)入“招拍掛”程序，最后，確定土地出讓結(jié)果、形成供應(yīng)。首先，“拆遷效率太低，土地整理速度和效率都低?！边@位人士忿忿不平地說(shuō)，此外，土地儲(chǔ)備中心貸款234億用于一級(jí)開(kāi)發(fā)，每年10多億元的貸款利息也得由財(cái)政來(lái)支付，“這樣形成土地出讓效率低——土地供應(yīng)短缺——土地拍賣價(jià)高——高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)?！边@位人士說(shuō)。

從北京市土地整理儲(chǔ)備中心2001年成立以來(lái)，由于受到資金、人員等因素的制約，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)一直處于無(wú)計(jì)劃的自發(fā)狀態(tài)，進(jìn)而影響到土地供應(yīng)市場(chǎng)。

鄒曉云認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商手中擠地的手段，最多算“補(bǔ)丁手段”，是在過(guò)去的基礎(chǔ)上修修補(bǔ)補(bǔ)，但造成目前房?jī)r(jià)高企的根本原因，卻是政府在供地方面存在一些問(wèn)題，未來(lái)的方向，只能是“從政府供地方面加強(qiáng)改革”。

旨在推動(dòng)土地市場(chǎng)深層次改革的“土地管理深層次問(wèn)題研究”項(xiàng)目，已經(jīng)在國(guó)土資源部牽頭下啟動(dòng)。據(jù)悉，如何在供地中把大塊切小、如何放開(kāi)土地開(kāi)發(fā)一級(jí)市場(chǎng)的政府壟斷、甚至切斷各級(jí)政府插在農(nóng)民和用地者之間的手，讓包括農(nóng)村集體建設(shè)用地在內(nèi)的土地供應(yīng)主體直接參與市場(chǎng)供應(yīng)，把土地出讓金變?yōu)橥恋剞D(zhuǎn)用稅，都在這次研究的范圍之內(nèi)。