上海房價：揚“湯”難以止沸

郇　麗

“湯臣一品被查”的消息幾乎成為近日關注上海房地產的人們最津津樂道的話題，然而面對上海樓價的重新攀高．市政府的高調檢查是否收效．各界卻給出了并不樂觀的預測

近日，上海武夷路與延安西路上，許多房產中介的門口豎起了大大的廣告牌——“急征房源”。店老板對記者說，最近房源緊張，房子的價格也“比前兩個月每平方米漲了500元左右”。

伴隨著上海房價升溫的同時，是上海市房屋土地管理局對滬上房地產企業(yè)開展的專項檢查，首批專項檢查對象為“湯臣一品”“嘉和國際大廈”“經緯城市綠洲”等商品房開發(fā)項目和廣威房地產經紀有限公司。

在漲價兇猛和檢查嚴厲的背后，上海房地產重新帶給人們許多疑問。

一個“壞榜樣”

在位于浦東陸家嘴核心地帶的“湯臣一品”售樓處，當記者遞上名片的時候，“湯臣一品”的售樓小姐程序化地遞給記者一張“客戶預約登記表”。

據悉，“湯臣一品”從未接待過非預約客戶之外的其他人，因為“湯臣一品”給自己的定位是：“只獻給巔峰世界的杰出人物”。

在此次上海市房地局的檢查通報中說：“湯臣一品”開盤以來，社會輿論反應強烈，價格虛高，有捂盤惜售之嫌，簽約銷售環(huán)節(jié)有虛擬交易、自我炒作之嫌。資料顯示，湯臣一品大廈共有181套住宅，目前僅售出一套。

盡管此消息一出，湯臣集團急忙聲明，項目操作無違法行為，所有銷售均名符其實。但在港上市的湯臣集團公司股票還是應聲而落，6月6日停牌前大跌10．5％。

“湯臣一品樹了一個很壞的榜樣?！睆偷┐髮W房地產研究中心主任尹伯成說。

業(yè)內人士透露說，“湯臣一品”不是一個單純的樓盤，其負面影響或者更令政府擔憂。

上海市房產研究學會副會長印堃華則對記者說：“如果一個發(fā)展商，建了房子好好賣掉，上海是沒有意見的，問題是湯臣本身就不想賣掉，想通過炒作之后賣給像凱德置地這樣的基金?！庇胰A是國內最早的注冊估價師，他說：“湯臣一品開盤時，我給它的估價是5萬～8萬／平米，沒想到開發(fā)商的定價卻高出了3萬?！倍鴵蟮?，湯臣一品這一價格已是樓板地價的26倍。

而對于抬價銷售的行為，上海盛基集團副總裁朱詠敏卻認為，如果企業(yè)沒有違反法律，無論是“惜售”，還是“待售”，只要企業(yè)的資金不出問題，都是企業(yè)自己的判斷。

但在印堃華看來，臺灣公司習慣搞炒作，上海不希望搞炒作，這樣讓上?！昂鼙粍印?。而天天房展網分析師薛建雄認為，擠壓開發(fā)商暴利，“湯臣一品”這道門檻是無論如何也邁不過去的。

搶購風潮再現

而伴隨著湯臣一品的再度高調曝光，近兩個月，上海樓市的搶購風潮也再度顯現。房地產業(yè)觀察者顧海波對記者說，近來上海房價有10％以上的漲幅。

天天房展網分析師薛建雄認為，包括湯臣一品在內的頂級樓盤“攀價風”是導致近期房價高漲的原因之一。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，上海房價不能大漲，如若大漲，世博會之后就可能大跌。而且，上海房價會推動杭州、南京、無錫、寧波等長三角主要城市的房價上漲。他表示，房價上漲應該與消費物價指數(CPI)同步，現在CPI每年是3％，房價均價漲3％也還可以接受，超過了CPI那就等于在住房方面老百姓的購買力在下降，老百姓的福利在下降。

尹伯成表示，經過2003、2004、2005年春季的幾輪漲幅，上海的房價已經很高了，別說幾個月的漲幅達到10％，就算一年的漲幅達到10％也不正常，因為，現在上海商品房的均價1萬元左右，如果每年漲10%，別說普通家庭受不了，中等收入的家庭也受不了。

面對房價上漲的趨勢，尹伯成說，今年以來，房價上漲中市場因素是主要的。今年的上漲，不再是地方政府和開發(fā)商勾結、捂盤的結果，這個跟三四年前不一樣。尹表示，上海市政府之所以向外界傳達“上海的房子供求關系的比例為1．5：1”，是在展示一個穩(wěn)定的預期，上海市政府不希望搶購風回潮。

供需結構脆弱

但是，“1．5：l”的供需結構真的很樂觀嗎?

今年4月份，上海社會科學院完成了一份研究報告，報告指出，上海住宅市場供求關系出現逆轉，未來至少3年將出現供大于求的局面。然而與這份報告同時發(fā)生的是，上海市的房地產市場的購銷兩旺。

據了解，5月以來，只要是外環(huán)以內的樓盤在推出新房源時，幾乎都上調了價格，另有數據顯示，5月樓市火爆，共有284．78億資金進入樓市，使得5月成交量在100套以上的樓盤多達41個。

尹伯成介紹說，近兩個月來，無論是新房還是二手房，離市中心遠的價格基本沒動，市中心的房子價格則漲得厲害，有些樓盤漲了10％，有的甚至漲了10%都不止。

房子漲價的根本原因是市場供應不足。據《國際金融報》報道，上海網上可售住宅量已跌破警戒線，目前上海在建商品房只有6000萬平方米，按照商品房開發(fā)周期3～4年和上海樓市往年2000萬～2500萬平方米的需求來算，未來3至4年內可供房源將小于需求10％～25％。

天天房展網分析師薛建雄也認為，今年以來上海新房的月供應量都遠小于月成交量。目前上海網上可售住宅量已經跌破1000萬平方米的警戒線，只有855萬平方米可售，供需的緊張關系非常明顯。

面對脆弱的供求神經，尹伯成對本刊記者表示，直到現在，上海的廉租房建設還是相當落后，難以解決龐大的需求問題。尹對記者說，假如廉租房能夠有相當的規(guī)模，譬如市場上有20%～30%的廉租房，供求關系會好一點。

土地供給尷尬

供求不平衡的根本原因又在哪里呢?

上海市房產研究學會副會長印堃華對記者說，一是貨幣流動性過剩，這個上海沒辦法；二是土地有效供給不足。據他介紹，這兩年新增的土地量減少，招拍掛的很多土地是商業(yè)地產和辦公地產，不是住宅地產，住宅地產的供給量并不充足。

據悉，現在上海外環(huán)以外的土地供給量占到土地供應量的70％以上，中環(huán)內環(huán)沒地了。對此，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也表示，拆遷成本越來越高，這幾年的拆遷規(guī)模被抑制，上海房子的供給量主要集中在外環(huán)線，越是內環(huán)供給量越小。

從公開的數據來看，上海2004年房地產開發(fā)的土地供應量約3407公頃，2005年為3206公頃，2006年的總供應量約1416公頃，較2005年縮減一半以上。業(yè)內人士表示，上海市土地閘門緊縮的趨勢越來越明顯。

而且，根據國土資源部新規(guī)定，建設用地與耕地要占用與補給平衡，現在征地要就近“占補”平衡，上海市房產研究學會副會長印堃華認為，這個要求上海沒法做到，因為，舊區(qū)改造搞不動(動遷難解決)，新地又沒有，過去批出去的地又沒有動(交通等配套不成熟)，所以上海的土地供給問題非常嚴重。

從上?！笆晃濉弊≌?guī)劃綱要中，我們也可以一窺上海土地供應的尷尬。根據綱要規(guī)定，2006、2007兩年上海土地出讓總規(guī)模為1500公頃，即使全部為住宅用地，按照以往住宅用地平均容積率計算，大概可轉化住宅面積1515萬平方米，而2005年上海實現住宅銷售面積約為2700萬平方米。

世聯地產分析師李峰表示，土地供應的稀缺將體現在未來兩年的商品住宅供應上，供應的缺口將會由目前市場上積壓的存量住宅彌補。

朱詠敏則認為，房地產的滯后效應是一年半到二年，如果上海今年下半年對住房土地供給量像上半年一樣緊缺的話，二年半后，住房供給更加短缺。