廣州樓市：“行政牌”打到底？

趙　磊

“廣七條”即使能降房價(jià)，也只是靠保障型的房價(jià)來拉低的，其幅度是很有限的

因市長表態(tài)要降房價(jià)而飽受關(guān)注的廣州樓市，在這個(gè)月表現(xiàn)得跟個(gè)小孩兒一樣，“爭了一口氣”后，便又哭又鬧，讓人無從揣摩。

“打架”的數(shù)據(jù)

樓盤還是那些樓盤，但為此而發(fā)布的三套統(tǒng)計(jì)數(shù)字，卻很難讓人對這個(gè)市場做出一套精準(zhǔn)的判斷和預(yù)測。

4月13日，廣州市國土房管局發(fā)布的《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場分析》顯示，廣州十區(qū)一手房住宅均價(jià)出現(xiàn)大幅度回落。與上月相比，每平方米下跌近700元，回落9.1%；中小戶型均價(jià)環(huán)比下降887元，回落了13.9%。

隨即有評論認(rèn)為一直高漲的廣州房價(jià)此番回落，是“廣七條”(2007年3月28日，廣州市長張廣寧主持政府常委會議，審議并原則同意了《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房價(jià)格若干問題的意見》，(被業(yè)內(nèi)稱為“廣七條”)起到立竿見影的效果。更有媒體因此歡呼廣州房價(jià)“開跌”是市場將要出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)變化的一種先兆或開端。

“媒體整個(gè)報(bào)道的方向是不準(zhǔn)確的，”4月18日，廣州市國土房管局宣教處處長劉嘉瑞對本刊記者說明：“3月廣州市場主要是結(jié)構(gòu)性變化，廣州市中心六區(qū)的成交總量只有35.8萬平方米，占成交總量的近六成；而均價(jià)只有3759元/平方米的花都區(qū)，在3月份的成交量達(dá)到13.82萬平方米，占總成交量23%，從整體上拉低了房價(jià)。這次房價(jià)回落與政府政策并沒有直接關(guān)聯(lián)?！?/p>

就在國土部門忙于對外界解釋時(shí)，另兩套隨后出臺的數(shù)據(jù)帶來了更具戲劇性的效果：國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查顯示，廣州3月新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲8.6%，環(huán)比上漲了1.2%；而隸屬于廣州市國土部門的陽光家緣網(wǎng)實(shí)時(shí)交易價(jià)格則顯示：廣州3月一手住宅均價(jià)為8100元／平方米，比2月份下降了34元。

三套截然不同的數(shù)據(jù)，應(yīng)該相信誰？

對此，中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院華南分院研究副總監(jiān)徐友明向本刊解釋說，陽光家緣公布的是合同備案數(shù)據(jù)，反映的是實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)?！皳?jù)之前我們的調(diào)研，按工作流程，撇除撤案的考慮，開發(fā)商和消費(fèi)者的交易達(dá)成后在陽光家緣網(wǎng)站登錄數(shù)據(jù)，相關(guān)合同一般都會在5至15天內(nèi)報(bào)至房管局。換句話說，房管局公布的數(shù)據(jù)應(yīng)是5～15天之前的數(shù)據(jù)，由于房價(jià)攀升的因素，便可以理解房管局的數(shù)據(jù)較陽光家緣的低。國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)則是經(jīng)過一定的統(tǒng)計(jì)技術(shù)(如標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化)處理后的結(jié)果，剝除了一些突發(fā)偶然因素的影響。三者在統(tǒng)計(jì)方法、口徑等方面均有所差異，統(tǒng)計(jì)結(jié)果自然會有所不同。”

盡管差異可以理解，但問題的關(guān)鍵是，對同一市場的統(tǒng)計(jì)方法及口徑不一致，無論是橫向、還是縱向都沒有可比性；對此迷惑的不光是消費(fèi)者，政府、發(fā)展商和專家也同樣會被誤導(dǎo)。

“如果房價(jià)指數(shù)能像股指一樣，那我們就不會這么迷茫。”廣州寒桐投資顧問公司總經(jīng)理韓世同對本刊記者說。

他認(rèn)為這次廣州“數(shù)據(jù)打架”，主要是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和方法不一致造成的。統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)屬于抽樣統(tǒng)計(jì)，主要是按類別抽樣房價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算房價(jià)漲跌；房管局部門是按合同登記備案的總額和總面積來計(jì)算平均房價(jià)；而陽光家緣實(shí)時(shí)發(fā)布的數(shù)據(jù)則是網(wǎng)上簽約登記的數(shù)據(jù)而非登記備案數(shù)據(jù)。

“實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)生活中這三組數(shù)據(jù)的作用和功效也不盡相同?！彼M(jìn)一步分析說，“統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)是最權(quán)威的，并且有《統(tǒng)計(jì)法》作法律保障和監(jiān)管依據(jù)。然而，在現(xiàn)實(shí)中，統(tǒng)計(jì)部門的房價(jià)數(shù)據(jù)只能作為向上級呈報(bào)的官方數(shù)據(jù)，而對現(xiàn)實(shí)的市場運(yùn)作卻缺乏參照和指導(dǎo)的價(jià)值與作用?！倍抗懿块T的數(shù)據(jù)是業(yè)界廣泛應(yīng)用和參照的數(shù)據(jù)體系，存在和形成已經(jīng)有10多年歷史。但這套體系主要根據(jù)成交登記備案的數(shù)據(jù)計(jì)算平均房價(jià)，并不一定能從多個(gè)角度和方面反映房價(jià)的變化?！?/p>

今年3月，在廣東省房協(xié)舉辦的一次行情分析會上，韓世同曾經(jīng)指出：如果我們沿用目前房價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析和預(yù)測的方法來預(yù)測股市行情，恐怕沒有人敢入市了。因?yàn)楣墒斜仨氁S時(shí)掌握其變化動態(tài)以便股民做出分析和判斷，而樓市卻還依然要根據(jù)年度同比的均價(jià)變化來分析和預(yù)測樓市的發(fā)展與變化，缺乏現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。”

他因此建議將房管局和陽光家緣的房價(jià)統(tǒng)計(jì)體系合二為一，并參照股市的做法將每一個(gè)樓盤每一天成交價(jià)量變化的信息及時(shí)公布，“這不是說讓開發(fā)商公布成本價(jià)，他們完全可以做到，這也是消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利。”他說。

未來，降還是升？

“現(xiàn)在幾套數(shù)據(jù)差這么遠(yuǎn)，我不方便(對廣州房價(jià)走勢)表態(tài)，我們這幾天也是在看報(bào)紙。即便是我個(gè)人的意見也不能說?！?月19日，廣州市房協(xié)秘書長許國碧告訴本刊記者。

去年底，由該協(xié)會組織編寫的《廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書2007》預(yù)測：廣東商品住宅的上漲勢頭有所減緩，預(yù)計(jì)在10%以內(nèi)，其中廣州漲幅15%左右。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文也曾撰文預(yù)測，“2007年廣州一手房售價(jià)漲幅不會低于15%。廣州樓價(jià)要穩(wěn)定，至少要到2008年下半年?！?/p>

事實(shí)上，去年底多家本地機(jī)構(gòu)均對今年廣州的房價(jià)做出類似的預(yù)測，“但這并沒有什么意義，主要是依據(jù)去年6351元均價(jià)，以及最后一個(gè)月7189元的價(jià)格來判斷。如今來說不具備現(xiàn)實(shí)意義?！表n世同對此評價(jià)道，“事實(shí)上，我們做出預(yù)測非常難，要考慮政策變化，包括稅收、加息等多種因素影響?！?/p>

他認(rèn)為：“即使依據(jù)廣州房管部門發(fā)布的3月份數(shù)據(jù)，也不能理解為廣州房價(jià)降了。實(shí)際上樓盤并沒有實(shí)質(zhì)的漲跌變化。目前樓價(jià)驅(qū)漲的因素還存在，還不能據(jù)此認(rèn)為有下降因素?！?/p>

廣州天圓咨詢及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)高級顧問許學(xué)峰博士認(rèn)為，廣州經(jīng)營性房屋未來下降空間很小。他預(yù)計(jì)，“廣七條”將在未來幾年間整體拉低住房均價(jià)，贏得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。按照他的計(jì)算，“廣七條”中增加保障型住房將使廣州未來住房均價(jià)下降2%～5%。但經(jīng)營性的房價(jià)要下降，必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：第一，增加建設(shè)用地、增加住房供給；第二，讓更多的開發(fā)商平等拿地形成競爭價(jià)格。這兩個(gè)條件缺一不可，前者通過“廣七條”的實(shí)施能夠解決，但后一個(gè)條件，暫時(shí)難以具備。因?yàn)閺V州市的土地招標(biāo)設(shè)定了較高的門檻，大部分控制在少數(shù)開發(fā)商手里(廣州市去年十家開發(fā)商拿到的地占了賣出土地總量的60%以上)，形成了行業(yè)壟斷和壟斷價(jià)格，價(jià)格自然難降。

“政府部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)肯定是可信的，只不過統(tǒng)計(jì)的口徑常常變化，所以，對比性有待核準(zhǔn)，”許學(xué)峰說：“假定廣州房管部門數(shù)據(jù)是真的，可能的原因有二：一是銷售的房屋種類結(jié)構(gòu)性改變，也就是中低檔房數(shù)量比重增大，拉低了均價(jià)；二是去年以來的更嚴(yán)厲調(diào)控措施開始顯效(例如，土地增值稅清算)。加上廣州市市長在北京兩會上調(diào)控房價(jià)的表態(tài)，使部分房企調(diào)整營銷策略，主動調(diào)低賣價(jià)，及早回籠資金。”

中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院華南分院的徐友明與許的觀點(diǎn)相近，在他提供給本刊的研究報(bào)告中指出：本輪(3月份)成交均價(jià)下調(diào)主要原因在于區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，部分開發(fā)商為清尾貨或加快資金回籠而加大折扣力度，但這類型的量不會太大，對市場不能構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，單套實(shí)際成交價(jià)格尚難下調(diào)。因此，3月成交量的萎縮，很大程度是受2006年宏觀調(diào)控影響，致使多個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建受阻，而形成目前供應(yīng)“真空期”。

他對本刊預(yù)計(jì)，“今年‘五一黃金周成交均價(jià)漲幅應(yīng)有所反彈，但隨著下半年地方政府嚴(yán)格執(zhí)行既定土地出讓計(jì)劃，供應(yīng)量正?；螅磥硐M(fèi)者將會有更多的選擇。當(dāng)然，郊區(qū)的放量增長一定程度上會拉低全市的成交均價(jià)?！?/p>

“行政牌”之后，還有什么招？

從兩年前開始，出于對房價(jià)上漲過快的擔(dān)心，國家層面出臺了各種調(diào)控措施：自2005年3月16日央行取消實(shí)行多年的房貸優(yōu)惠利率后，“國八點(diǎn)”“新國八條”“七部委新政”“新國六條”“九部委意見”陸續(xù)出臺，但效果卻不盡如人意。

本月16日，國家發(fā)改委固定資產(chǎn)投資司公布的一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，深圳、北京、廣州等中心城市的房價(jià)漲幅依然“名列前茅”。據(jù)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，今年1、2、3月新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅均在6.0%上下波動。而在剛剛過去的3月份，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲6.0%，漲幅比2月高0.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%，漲幅比2月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

部分中心城市的房價(jià)漲幅較快，如深圳同比上漲10.7%，長沙同比上漲10.1%，北京同比上漲9.9%，廣州同比上漲8.6%，成都同比上漲8.4%，福州同比上漲8.0%，廈門同比上漲7.7%。而此前2月份的情況是，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲5.9%，且70個(gè)大中城市的新建商品住房銷售價(jià)格同比全部上漲。而上海這個(gè)去年房價(jià)微幅下降的少有的調(diào)控顯效個(gè)案，也開始止跌回升。

從這些已經(jīng)出臺政策措施來看，歷次調(diào)控的著力點(diǎn)主要放在銀行貨款和土地供應(yīng)上，給人的感覺是有關(guān)部門主要是希望整頓房地產(chǎn)市場秩序，收緊房地產(chǎn)的需求，從而給火熱的房市降溫。然而，從70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看，這些措施并沒有對抑制房價(jià)起到實(shí)質(zhì)性的作用，甚至因?yàn)榫o縮了供給，在某種程度上成為房價(jià)上漲的“助推器”。

廣州本次在全國率先推出“廣七條”，是繼之前緊縮銀根、地根之后，又打出一張綜合性的“行政牌”，這張牌的效用到底有多大？

“如果只來虛的，不來實(shí)的，房價(jià)依然難降?！睆V州寒桐投資顧問公司總經(jīng)理韓世同對本刊記者說。但他不排除由此產(chǎn)生的心理預(yù)期對樓價(jià)的影響，“推高樓市的價(jià)格的最重要因素并非成本，最主要的是心理預(yù)期?！?/p>

廣州天圓咨詢及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的高級顧問許學(xué)峰博士則直接將這種預(yù)期因素與政府的表態(tài)聯(lián)系在一起：“如果單單是市場的運(yùn)行，目前不應(yīng)該出現(xiàn)房價(jià)下跌情況。所以，假如廣州房價(jià)確實(shí)已經(jīng)開始下跌，可以全部歸結(jié)為行政干涉的力量。”

但他的擔(dān)憂是，“廣七條”即使能降房價(jià)，也只是靠保障型的房價(jià)來拉低的，其幅度是很有限的(如前文提到增加的保障型住房可能拉低房價(jià)2%～5%)，而經(jīng)營性的房價(jià)肯定不會下降的，“而且部分地段和戶型還有繼續(xù)上漲的可能。經(jīng)營性房價(jià)稍有上升，就會徹底抵消保障型的房價(jià)下降?！?/p>

“行政牌”的威力到底如何，還有待觀望，但在此之后，對于高漲的房價(jià)，人們還有什么牌可打？

仍以廣州為例，有業(yè)內(nèi)人士為本刊記者分析說，土地招標(biāo)設(shè)定了較高的門檻，相當(dāng)部分中小開發(fā)商被攔在外面，這些企業(yè)基礎(chǔ)較差、財(cái)力較弱;但如果他們拿到地，在確保質(zhì)量的前提下為了盡快銷售回籠資金，價(jià)格肯定會比大企業(yè)的定得低，多家的中小開發(fā)商之間肯定會形成競爭局面，并拉低大開商的房價(jià)。因此業(yè)內(nèi)人士建議，廣州的有關(guān)部門應(yīng)該認(rèn)真研究如何實(shí)現(xiàn)競爭價(jià)格這一個(gè)問題，盡快為穩(wěn)定房價(jià)提供的這一必要條件。