廈門試水梯級保障

謝良兵

8月24日，距1998年召開的全國城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會(huì)議近10年后，由國務(wù)院主持的高規(guī)格具有全國導(dǎo)向性意義的住宅工作會(huì)議又一次召開。

據(jù)本刊記者獲悉，此次會(huì)后，將有一系列文件出臺(tái)。

值得注意的是，在此次會(huì)議上，廈門市副市長裴金佳以典型發(fā)言形式，詳細(xì)介紹了廈門社會(huì)保障性住房的做法和經(jīng)驗(yàn)。而此前全國政協(xié)十屆五次會(huì)議期間，著名的“全國政協(xié)一號(hào)提案”——民革中央提交的《關(guān)于政府參與投資和建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建議》，也是源自廈門保障性住房體系的實(shí)踐。

廈門社會(huì)保障性住房體系設(shè)計(jì)似乎正在成為全國房改新政的藍(lán)本。

重提保障

8月6日是廈門首批社會(huì)保障性商品房開始選房的日子。上午八點(diǎn)半不到，廈門市建設(shè)與管理局所在的建設(shè)大廈二樓的選房現(xiàn)場，已經(jīng)擠滿了等待選房的申請戶。

當(dāng)日的配售工作只針對島內(nèi)思明、湖里兩區(qū)的1210個(gè)申請戶，此前電腦評分獲得“100分”、輪候號(hào)為2號(hào)的柯金仕，是當(dāng)天第一個(gè)選房的人。

如果工程進(jìn)展順利，到了明年年底的時(shí)候，72歲的柯金仕一家人，將能人住湖里區(qū)高林居住區(qū)一套建筑面積為69.95平方米的三居室。而且這樣一套房的價(jià)格僅是周邊地段房價(jià)的一半左右。這個(gè)居住區(qū)，是廈門市2006年開始實(shí)施保障性住房制度以來，建設(shè)的首批保障性住房小區(qū)。

盡管1991年國家推行經(jīng)濟(jì)適用房制度時(shí)起至今，廈門的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)也有3萬多套。但是由于其本身存在的弊端，還是有許多所謂的“夾心層”，這個(gè)人群既買不起經(jīng)濟(jì)適用房，又不夠廉租房條件。中低收入人群的住房困難問題始終無法得到徹底解決。

2005年后，北京的經(jīng)濟(jì)適用房制度的不是被不斷發(fā)掘，北京轉(zhuǎn)而設(shè)想推行“限價(jià)房”的思路也影響到了廈門。2006年廈門“兩會(huì)”期間，集美大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究所所長李友華提交了一份《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大中低收入群體住房供應(yīng)力度，在廈門推行限價(jià)商品房的建議》。

廈門市建設(shè)與管理局的一位官員向記者證實(shí)，當(dāng)初廈門也曾研究過“限價(jià)房”的政策，但在考慮到實(shí)際操作中仍存在的很多問題，包括如何限價(jià)，怎么銷售，賣給誰等等，最終還是放棄了這一想法。“這在全國都沒有統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，控制不好還可能起到擾亂市場的反面效果?！?/p>

此時(shí)，“社會(huì)保障性住房”的思路開始逐漸被廈門市政府提上日程。2006年5月10日，廈門市委常委會(huì)召開專題會(huì)議研究社會(huì)保障性住房工作，會(huì)議明確了要建設(shè)“社會(huì)保障性住房”體系。當(dāng)時(shí)的設(shè)想稱，這是一個(gè)多層次中低收入群體住房供應(yīng)體系，將限價(jià)商品房統(tǒng)一叫“保障性商品房”，為買不起保障性住房的低收入者提供保障性租賃房。

隨后，市政府、保障住房辦的相關(guān)人員分三批赴香港，學(xué)習(xí)、借鑒香港的公屋、居屋管理經(jīng)驗(yàn)?！捌鋵?shí)我們現(xiàn)在實(shí)行的這套制度和模式，基本上都是照搬香港的公屋制度?！睆B門市保障住房辦常務(wù)副主任林粟如對記者說。

2006年5月31日，廈門市政府宣布：政府將斥資40億元在未來3至5年建設(shè)保障性租賃房和保障性商品房160萬平方米約2萬套。就在當(dāng)天，廈門島內(nèi)高林居住區(qū)、觀音山公寓兩大社會(huì)保障性住房項(xiàng)目正式開工建設(shè)。

11月16日，廈門市社會(huì)保障性住房建設(shè)與管理辦公室(簡稱廈門保障住房辦)成立。隨后15個(gè)與之配套的政策法規(guī)出臺(tái)，這些政策分別對保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、分配原則、配售配租渠道、售價(jià)和租金標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制以及管理模式等作了明確規(guī)定。

梯級保障架構(gòu)

“以往的住房保障制度基本上是一種福利，而現(xiàn)在我們廈門要改變的是，住房保障體系僅僅是保障功能，要完全發(fā)揮政府的保障職能。這是比較大的一個(gè)區(qū)別?！睆B門市保障住房辦常務(wù)副主任林粟如對記者說。

這些正與建設(shè)部“24號(hào)文”(即8月中旬公布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭困難的若干意見》)不謀而合。也就是說，廈門的保障性住房是針對特定的社會(huì)階層，具有公益性和社會(huì)性，但不具普惠性?！斑@與過去的福利分房有著本質(zhì)的區(qū)別?！绷炙谌鐚τ浾哒f。

國家規(guī)定的保障性住房覆蓋面為20％的中低收入家庭，而廈門把這個(gè)覆蓋面擴(kuò)大到了40％?！笆裁磳用娴娜硕寄苷业竭m合其居住的房子。”這就是廈門實(shí)行社會(huì)保障性政策后，所體現(xiàn)出的一個(gè)分層次多元化的住房保障體系。

這個(gè)層次是：向有一定經(jīng)濟(jì)能力的中低收入家庭及特定對象中住房困難戶，提供社會(huì)保障性商品房；向既不屬最低生活保障線以下又無經(jīng)濟(jì)能力購房的低收入家庭，提供社會(huì)保障性租賃房；向最低生活保障線以下的住房困難戶提供廉租房；為剛參加工作的公務(wù)人員和引進(jìn)人才解決過渡性租賃房。而且廈門市政府正在考慮將外來人口以及農(nóng)民工的住房問題納入保障的范疇。

此前，截至2006年5月，廈門市已累計(jì)建成解困統(tǒng)建房和經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)18處，3.3萬套，解決了大量人均居住面積8平方米以下的家庭的住房困難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年市區(qū)居民每5戶中就有1戶居住的是政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房。

不過，當(dāng)年這些經(jīng)濟(jì)適用房的主要對象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位人員。而按照當(dāng)時(shí)國家的相關(guān)規(guī)定，這些房子的戶型面積是以申請人的行政級別來定的，所以，“過去的經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積，比我們新建的保障性住房戶型要大的多?！?/p>

既然是滿足保障功能，因此戶型面積并不大，能滿足基本居住需求即可。廈門保障性住房的戶型面積為：一居室45平方米，兩居室60平方米，三居室70平方米。在保障性住房的總供給中，廉租房和保障性商品房的比例是7:3。

所有的保障性住房均一次性裝修到位，禁止“二次裝修”。裝修工程實(shí)行統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工，每平方米裝修成本控制在200元左右。

那么，建設(shè)保障性住房小區(qū)的資金從何而來?“國家規(guī)定，用于住房保障的資金不能低于土地出讓金的10％。”林粟如介紹說，廈門此次保障性住房投資總額約130億元，這些錢很大一部分都來自土地出讓金，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家規(guī)定的比例。

政府全程主導(dǎo)

“全國政協(xié)一號(hào)提案”的“廈門藍(lán)本”，主要包括兩個(gè)方面，一是明確以政府為投資的主體，或者說以財(cái)政為投資的主體來投資、規(guī)劃、建設(shè)、管理社會(huì)保障性住房；二是明確社會(huì)保障性住房的分配和購買的對象。

不過，保障性住房始終是一種社會(huì)稀缺資源。在以往的住房保障制度中，各種尋租事件不斷出現(xiàn)。廈門的保障性住房如何規(guī)避這些問題?“與別的地方不同的是，廈門的保障性住房全程都是政府參與并主導(dǎo)。”林粟如說。

比如保障性住房小區(qū)的開發(fā)模式是實(shí)行“代建”制度。由廈門的國有地產(chǎn)企業(yè)以3％的“代建費(fèi)”建設(shè)，建成之后產(chǎn)權(quán)歸屬廈門市政府。保

障性商品房傳統(tǒng)意義上的“售樓處”變成了建設(shè)與管理局，而租賃性住房則歸國土局的公房管理中心負(fù)責(zé)分配。

其申請條件也十分嚴(yán)格，一是必須具有廈門城鎮(zhèn)戶口，購房入戶的則不能再申請；二是家庭收入和資產(chǎn)條件，2006年政府公布的廈門中低收入家庭年收入標(biāo)準(zhǔn)為3人及以下戶5萬元，4～5人戶6萬元，5人以上戶7萬元；三是人均建筑面積12平方米以下的住房困難戶或無房戶。

符合條件的家庭或個(gè)人只要申請被受理和登記就發(fā)給輪候號(hào)進(jìn)入輪候，按輪候號(hào)順序進(jìn)入“五審兩監(jiān)督兩公示”(即居委會(huì)、街道辦、區(qū)民政局、公房中心或住宅辦、國土房產(chǎn)局或建設(shè)局五級審核，監(jiān)察局和信訪局全程監(jiān)督，由居委會(huì)組織在社區(qū)和國土房產(chǎn)局或建設(shè)局組織在全市二次公示)，其中市一級部門主要審原有住房情況，而區(qū)一級主要審家庭收入情況。

目前，保障性租賃房申請戶已審核2900戶并分六批次公示，其中77戶被取消申請資格，14戶自動(dòng)撤銷申請，66戶下調(diào)房型。而首批社會(huì)保障性商品房申請戶共1832戶，未取得購房資格的345戶中，自動(dòng)放棄申請的144戶，不合格的201戶。

經(jīng)過層層過濾后，能夠得到分配的保障性住房，也將實(shí)行“只能一套”的原則。在管理上，保障性住房實(shí)行封閉式管理，不能上市交易也不能二次出租，住戶一旦經(jīng)濟(jì)和住房狀況發(fā)生變化，有能力改善住房，住戶應(yīng)主動(dòng)提出申報(bào)，其保障性住房將由政府回購。

國土房產(chǎn)局也將定期進(jìn)行審核，由社區(qū)、媒體、公眾共同監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象將收回住房；另外如果家庭收入超出標(biāo)準(zhǔn)將要求退出租賃房或提高租金，通過建立退出機(jī)制，盡最大限度將有限房源用足用活。

此外，保障性商品房的售價(jià)根據(jù)控制性建設(shè)成本加基準(zhǔn)地價(jià)綜合測算確定；租賃房則按照統(tǒng)一的市場租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租，政府實(shí)行分類租金補(bǔ)助，改暗補(bǔ)為明補(bǔ)，承租戶可獲得政府70％～90％的租金補(bǔ)助。同時(shí)，今后的物業(yè)管理費(fèi)用，政府也將考慮進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼。

與商品房價(jià)無關(guān)

自十年前開始房改以來，從福利分房到向市場要房，如今，廈門保障性住房體系所推動(dòng)的是梯級消費(fèi)觀念。

買不起房的靠申請廉租房，買得起房的但經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的人靠市場中的中小套普通商品房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的人則完全用商品房來解決。事實(shí)上，在已經(jīng)開始的保障性住房申請中，已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的梯級消費(fèi)理念。

而在一些地產(chǎn)商看來，保障性住房的大批量上市，也不會(huì)影響他們對廈門地產(chǎn)的信心，萬科、華潤等諸多外地地產(chǎn)商均在這個(gè)時(shí)候高調(diào)進(jìn)入廈門地產(chǎn)市場，成為廈門新一批的“地王”。他們的信心，來自廈門市的外來購房者，這部分人支撐著目前60％的廈門房市。

廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理江澎對記者分析說，保障性住房的出現(xiàn)有可能會(huì)讓人產(chǎn)生心理暗示，覺得房價(jià)會(huì)降，但事實(shí)上影響并不大。因?yàn)楸Ｕ闲宰》康氖鼙娙后w有限，不是任何人都可以購買的。廈門目前的房價(jià)還是比較反映實(shí)際需求的。

2006年10月，廈門市商品住宅價(jià)格指數(shù)為110.5，排名全國第二。從2007年1月份開始，該市社會(huì)保障性住房納入商品住宅價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)樣本點(diǎn)，使價(jià)格上漲幅度逐月回落，1～6月廈門在全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)排名從第10位下降到了第28位。

但指數(shù)的下降，并未拉低廈門的房價(jià)。根據(jù)官方網(wǎng)站“網(wǎng)上廈門房地產(chǎn)”每天成交情況統(tǒng)計(jì)顯示，廈門全市平均房價(jià)從今年1月的7000元／平方米左右，到6月份首破萬元大關(guān)，達(dá)到10200元／平方米——半年時(shí)間上漲45.7％。

同時(shí)，地價(jià)也在不斷攀升。9月9日，廈門市土地礦產(chǎn)資源交易市場的消息顯示，該中心剛剛公開拍賣的2007G29地塊樓面地價(jià)達(dá)到17533元／平米。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，該地塊成為目前廈門樓面地價(jià)最高的地塊，同時(shí)也是今年下半年內(nèi)地樓面地價(jià)最高的地塊。

翔鷺(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃主管李魁語也認(rèn)為，保障性住房和商品房的市場定位不同，保牽性住房的推出滿足了中低收入者的購房需求，但社會(huì)商品房還是會(huì)按照原來的規(guī)劃、定位走。