深圳敲響房貸警鐘

謝良兵

在“2007年上半年深圳銀行監(jiān)管工作會議”上，深圳銀監(jiān)局局長于學(xué)軍稱，“物極必反，應(yīng)當(dāng)注意。”敲響了當(dāng)下深圳房貸市場的警鐘。

8月28日，中國建設(shè)銀行深圳分行透過新華社發(fā)布消息稱，此前媒體關(guān)于該行房貸業(yè)務(wù)暫停的報道為“謠傳”。該行副行長張學(xué)慶表示，建行深圳分行“各項信貸業(yè)務(wù)均正常運營，只是按央行要求對房貸首付的額度進行了相應(yīng)的調(diào)整?！?/p>

所謂“謠傳”，指的是此前一天，在建設(shè)部主管的《中國房地產(chǎn)報》上有報道稱，截至8月22日，建行深圳分行已全面停止房貸相關(guān)業(yè)務(wù)。報道更是直言，“這是在深圳房價暴漲中首家全面停止房貸的商業(yè)銀行，也是在全國各種收緊房貸措施與傳言中，第一個公開證實暫停個人房貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行地方分行。”

盡管“謠傳”之說已有數(shù)日，但這篇“謠傳”的報道，仍然在《中國房地產(chǎn)報》的網(wǎng)站首頁上高居“頭條新聞”的位置。報道似乎并未因辟謠之聲而有所動搖。

傳言與現(xiàn)實

事實上，自今年4月以來，關(guān)于深圳房貸業(yè)務(wù)，業(yè)界就一直充斥著各種傳言，“提高首付”和“叫停二手房貸”的消息不斷見諸報端。而近期爆發(fā)的美國“次債危機”，引起對中國房市危機猜測的同時，也再次掀起深圳“房貸業(yè)務(wù)暫停”的傳聞。

在8月28日新華社發(fā)布建行深圳分行的辟謠報道后，記者在該分行下屬支行隨機采訪了準備到此申請房貸的購房者。

準備購買一套二手房的楊先生，最終未能如愿從建行深圳羅湖支行獲得貸款。該行個人信貸部的工作人員告訴楊先生，建行深圳分行的二手房貸款業(yè)務(wù)從今年7月份就已暫停?！八麄兘ㄗh我去深發(fā)展看看?！睏顚τ浾呷绱酥v述了他向建行申請房貸的經(jīng)歷。

8月30日下午，本刊記者又致電建行深圳市分行求證此事。該行辦公室一位王姓工作人員告訴記者，建行深圳分行到目前為止，從未停止過房貸業(yè)務(wù)的辦理，只要貸款申請人符合相關(guān)條件，仍然可以在建行申請到房貸。

“媒體的報道令我們的工作很被動。”這位王姓工作人員說。不過，他也向本刊記者坦言，從7月份開始，該行已經(jīng)加強了對貸款申請人資質(zhì)，特別是還款能力的審查。“這方面的確比之前要嚴格多了。”王說。

此后，記者又以買房人身份，向建行深圳分行的幾大支行個人信貸部咨詢房貸申請事宜時，得到的答案均是，已不再辦理二手房貸，一手房貸款也只限于優(yōu)質(zhì)客戶。

根據(jù)本刊了解，早在6月底，不僅建行，其他銀行的深圳分行就均已悄悄對房貸進行“收網(wǎng)”，首付比例提高到30％到40％，而七八月份以來，是這一系列做法逐步公開化。

中國銀行深圳分行就曾于8月4日宣稱：“暫停所有零售貸款接單”，二手房貸業(yè)務(wù)首當(dāng)其沖。

其他一些國有商業(yè)銀行的深圳分行雖無明文規(guī)定，但實際操作中都基本停辦了二手房貸款申請。甚至在四大國有商業(yè)銀行以外，那些素以政策較為寬松吸引房貸業(yè)務(wù)的股份制商業(yè)銀行，也都陸續(xù)宣布將收緊貸款審批。業(yè)內(nèi)人士甚至戲稱，“如今深圳的銀行房貸審查比機場安檢還嚴”。

本刊記者還從多個渠道了解到，深圳二手房市場近期已經(jīng)嚴重萎縮。根據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月上旬，深圳寶安和龍崗兩區(qū)的二手房成交量減少達五成，南山區(qū)交易量也下降近四成。而世聯(lián)地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示，7月份深圳二手房成交量總體回落了四到五成。

而市場萎縮的原因正是從銀行申請房貸變得困難起來，有的銀行已不敢隨便接受貸款申請?！耙恍┵J款擔(dān)保公司也不敢隨便接單，擔(dān)心無法保證一定能從銀行貸出款來?！?深圳一家房地產(chǎn)中介公司的負責(zé)人告訴記者。

過度的房貸

此次深圳各銀行為何緊縮房貸，本刊接觸的專家和業(yè)內(nèi)人士均分析認為，主要原因有三：一是深圳房價不斷上漲，緊縮是為配合中央的地產(chǎn)調(diào)控；二是房貸風(fēng)險增加，監(jiān)管部門已經(jīng)要求自查控制；三是放貸速度過快，許多銀行配額用完，已“無款可貸”。

2007年以來，深圳房價迅速攀升，截至6月份，其均價已達1.45萬元/平方米。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查，今年7月，全國70個大中城市房屋售價繼續(xù)上漲，同比漲7.5％。其中，深圳同比漲幅達16.1％，排名第二。

伴隨房價上漲的，是深圳個人住房貸款量的猛增。美聯(lián)地產(chǎn)市場研究部的研究表明，2006年深圳個人住房貸款增量已經(jīng)超過北京和廣州，位居全國前列。根據(jù)深圳銀監(jiān)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年深圳個人長期消費貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。

深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華則將之理解為，慣例的季節(jié)性因素。林表示，“每年下半年銀行都會收縮房貸，這是有規(guī)律的季節(jié)性收縮?！?/p>

據(jù)介紹，由于“早貸款、早受益”，而且調(diào)控政策也多在第三季度里出臺，所以各商業(yè)銀行往往多在上半年就積極放貸，完成了全年大部分指標(biāo)，下半年則開始實行緊縮政策，這幾乎是房貸市場的一貫做法。

事實上，不少銀行上半年就把2007年的額度全部用光。建行深圳分行的一位內(nèi)部人士向本刊記者透露，根據(jù)建行三季度個人貸款計劃，七、八兩個月內(nèi)，深圳的個人貸款已經(jīng)超出總計核定的新增計劃。

“銀監(jiān)會要求各家銀行的信貸規(guī)模增長不能超過15％，而今年上半年，深圳信貸規(guī)模同比增長已經(jīng)超過16％，因此銀行在下半年自然會放緩信貸發(fā)放速度。”深圳銀監(jiān)局局長于學(xué)軍在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時稱。

在資金的出口大開的同時，流入的資金卻是另一番景象。

存款一直是商業(yè)銀行放貸資金的最主要來源。但今年上半年，儲蓄存款洶涌進入資本市場，導(dǎo)致銀行存款急劇減少?！敖衲晟习肽甑拇婵畹舻梅浅柡Γ瑐€人金融這塊存款幾乎減少了一半，大部分錢流入股市。”深圳一位銀行界人士告訴記者。

同時，央行3次加息、6次上調(diào)存款準備金率、4次發(fā)行定向票據(jù)，對減少銀行內(nèi)部流動性的影響日益顯現(xiàn)?！盁o款可貸”，已經(jīng)成為部分銀行所面臨的現(xiàn)實。

房貸的警鐘

房貸市場的劇烈擴張，也帶來了國內(nèi)商業(yè)銀行在信用風(fēng)險上的劇增。

“一年半前，一套新房當(dāng)時在我們行辦理的房貸大約是100萬元，經(jīng)過幾次倒手，這套房又來申請貸款，貸款額度已上升到200萬元。這期間，我們銀行風(fēng)險肯定是被放大了?！鄙钲谝患毅y行行長曾擔(dān)憂地對當(dāng)?shù)孛襟w說。

面對此景，4月份，深圳銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于加強深圳市國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的指引》，并為此成立了跨部門的工作小組。6月中旬，工作小組開始進駐各商業(yè)銀行，從關(guān)注到座談，再到調(diào)查?！氨O(jiān)管工作非常細致?！币晃簧钲诘你y行界人士對本刊記者稱。

該人士也坦承，前段時間銀行對個人房貸確實“放得比較松”，但房貸始終會是銀行未來新增貸款的主要發(fā)放方向。銀行要為資金找出路，尤其在各家銀行紛紛向零售銀行轉(zhuǎn)型和傾斜以來，房貸市場的競爭變得激烈。

迄今為止，除了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對銀行來說，也并未出現(xiàn)更好的市場。當(dāng)初借著1998年房改的東風(fēng)，建行首先出招，接著是全國商業(yè)銀行很快不約而同地涌入個人房貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款這個龐大市場。

數(shù)據(jù)顯示，不到10年的時間，中國的商業(yè)性房貸從1998年的400多億，飆升到2007年6月末的4.3萬億元，增長100倍多。而這4.3萬億元的房貸，已經(jīng)占到目前金融機構(gòu)全部26.5萬億貸款余額的約16％。

而據(jù)記者采訪了解，今年6月初，銀監(jiān)會就曾要求各商業(yè)銀行總行自查房貸風(fēng)險。而正是在那次自查中，建行深圳分行和中國銀行深圳分行的個人房貸風(fēng)險壓力均已經(jīng)達到重級。這勢必也要求緊縮個人房貸。

7月31日，深圳召開“2007年上半年深圳銀行監(jiān)管工作會議”，通報了上半年深圳金融行業(yè)的發(fā)展情況。在會上，深圳銀監(jiān)局局長于學(xué)軍稱，“物極必反，應(yīng)當(dāng)注意?！鼻庙懥水?dāng)下深圳房貸市場的警鐘。