《物權(quán)法》求解住宅禁商難題

陳曉舒

《物權(quán)法》77條的規(guī)定避開了在禁商問題上“一刀切”、權(quán)益維護(hù)上“一邊倒”的不平衡，讓人們在權(quán)益保障的大框架下，更自主的抉擇

“住宅禁商”，這個(gè)一直爭議不斷的話題，在《物權(quán)法》的新格局下懸念再起。

據(jù)新出臺的《物權(quán)法》第77條規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！蓖瑫r(shí)規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用途時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)由有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意?！?/p>

隨即，北京市即將出臺的《房屋租賃管理辦法》為了不抵觸物權(quán)法，刪除了有關(guān)禁止民宅商用的規(guī)定，各地方政策也開始著手調(diào)整。人們開始紛紛猜測，這住宅到底還禁不禁商了？

一項(xiàng)政策，三種尷尬

在“住宅禁商”之前，北京的羅先生沒少抱怨過。他家隔壁開了一家廣告公司，每天都有形形色色的人進(jìn)進(jìn)出出。羅先生告訴記者：“隔壁公司動靜大，白天黑夜都吵吵嚷嚷的影響休息；而且我的孩子還小，一到放假都不敢把她留在家里，怕不安全?！?/p>

羅先生分析商住對小區(qū)居民之害有三:一是造成外來人員增多，成分復(fù)雜，影響小區(qū)安全；二是餐館等會影響小區(qū)衛(wèi)生；三是加快了住宅樓的損耗。比如電梯，公司的人員使用頻率高，會減少電梯的使用年限，卻要由全體業(yè)主來分?jǐn)偩S修費(fèi)用。

羅先生為這事沒少和隔壁公司吵架，可吵歸吵，公司不會因?yàn)榱_先生的不滿而搬離。羅先生找過小區(qū)物業(yè)，物業(yè)工作人員也很尷尬，不知道該如何處置。好不容易盼來了“住宅禁商”，羅先生以為可以清凈了，最近似乎又有“開禁”的預(yù)兆，又讓他煩惱起來。

相反，對于成千上萬的新創(chuàng)業(yè)者來說，“住宅禁商”卻是一個(gè)重大打擊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京有60%以上的公司開在住宅樓里，商住樓、綜合樓更是中小企業(yè)的密集區(qū)。中小企業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅為政府創(chuàng)造了許多財(cái)政收入，也解決了龐大的就業(yè)問題。

研究生剛畢業(yè)的唐勵就是創(chuàng)業(yè)大軍中的一員，他認(rèn)為：“民宅禁商，也許對部分小區(qū)居民有利，但扼殺了許多中小企業(yè)，令許多人失業(yè)，會造成更多的社會問題，結(jié)果會得不償失?！?/p>

唐勵正打算和朋友合辦一個(gè)網(wǎng)站，他盤算了一下，創(chuàng)業(yè)初期，資金少人員少，租不起寫字樓，也沒有必要。以200平方米的辦公區(qū)域?yàn)槔?，如果只是租用普通民宅，一年只需支付租金約7萬元左右；如果租用寫字樓或商鋪，則需要支付租金21萬元至28萬元。

除了低租金，吸引中小企業(yè)的還有商住樓的產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢和按揭優(yōu)勢。商住樓為住宅立項(xiàng)，買家還可以享受8成按揭、70年產(chǎn)權(quán)，而購買寫字樓只能有6成按揭、50年產(chǎn)權(quán)。因此，叫?！懊裾逃谩睂⒅苯釉黾又行∑髽I(yè)的租賃成本。

“住宅禁商”同樣也讓大批以住宅立項(xiàng)、卻以寫字樓設(shè)計(jì)建造的房產(chǎn)項(xiàng)目面臨尷尬，而以綜合類立項(xiàng)的寫字樓項(xiàng)目也受到影響。

當(dāng)然上有政策，下有對策。在前一次“住宅禁商”的大掃蕩中，中小企業(yè)者已經(jīng)學(xué)“精”了。找代理公司全權(quán)負(fù)責(zé)注冊，由他們來提供一份“商用”的房屋證明;或者“異地經(jīng)營”，在寫字樓租一間小辦公室進(jìn)行注冊，平時(shí)還在住宅樓里辦公，必要時(shí)到寫字樓去應(yīng)付。

還有很多開發(fā)商不愿意去申請房屋用途變更，將現(xiàn)有的“住宅”變更為“商用”，而是通過各種渠道，突破政府限制，以住宅立項(xiàng)辦理營業(yè)許可，想方設(shè)法爭取到“特赦”名額。這類“暗箱操作”不僅違背了政策的嚴(yán)肅性，也滋生了腐敗溫床。

政策，變動再變動

“住宅禁商”已不是近幾年的事，但卻從未有定論，像一個(gè)永遠(yuǎn)無法平衡的天平，變動再變動。

廣州早在2000年就頒布“住改商”禁令，但一直反反復(fù)復(fù)，2002年解除禁令，2005年禁令再次執(zhí)行，一波三折。而杭州從2004年起以多種約束條件限制“住宅商用”后，也沒有停止過變動。

2006年6月，北京市工商局下發(fā)的第14號文件規(guī)定，公司登記注冊時(shí)凡提交的《房屋所有權(quán)證》或《商品房購房合同》寫明房屋用途為“住宅(包括公寓、 別墅)”的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的(如商住、綜合等)，均不予登記注冊。

此次禁令可以稱為北京歷年來在“住宅禁商”政策上最為徹底的一次，文件一出臺就起到了立竿見影的效果。據(jù)統(tǒng)計(jì)，實(shí)施首日，超過70%的申請者被擋在了北京市工商局門外。

正當(dāng)人們感嘆此次禁令的堅(jiān)決果斷時(shí)，兩個(gè)月后，北京市朝陽區(qū)建設(shè)委員會權(quán)屬科就發(fā)布了內(nèi)部文件，介紹了允許住宅立項(xiàng)的產(chǎn)品商業(yè)經(jīng)營的7條基本條件，給商用開了一個(gè)“后門”。

據(jù)了解，這份內(nèi)部文件規(guī)定的允許商用的核心內(nèi)容主要有三：一是項(xiàng)目必須為現(xiàn)房；二是該項(xiàng)目已有60%以上的居民用于從事經(jīng)營活動；三是開發(fā)商出示，該項(xiàng)目從未發(fā)生過由于擾民而引發(fā)的投訴、上訪等影響社會穩(wěn)定的承諾書。

解禁口子一開，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛活躍起來。2006年9月，CBD及中關(guān)村地區(qū)華貿(mào)中心商務(wù)樓、財(cái)滿街、住邦2000、輝煌國際、中國電子大廈、世紀(jì)科貿(mào)大廈、瑞信國際中心等7個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)得到“特赦令”。

建委有關(guān)部門給出的解釋是，這些房子是無法居住的，僅僅可以用來辦公，并建議對那些功能、結(jié)構(gòu)、使用都是按照辦公設(shè)置，存在居住缺陷，而入住的客戶都具有商務(wù)需求的住宅給予特殊對待。

不過，據(jù)北京市工商行政管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向本刊表示，去年6月19日下發(fā)的14號文件仍在執(zhí)行。也就是說，想在住宅中開辦公司，工商局依然不予登記注冊。“住宅禁商”的最后一道關(guān)口依然存在。

《物權(quán)法》的“刻意模糊”

《物權(quán)法》出臺后，人們依據(jù)不同的利益，不同的愿景，進(jìn)行著不同的解讀和揣測。有的住宅業(yè)主希望能有一個(gè)舒適安全的純居住環(huán)境，有的希望能提供超市、餐館等更便利的條件；中小企業(yè)者更關(guān)注自己能否找到性價(jià)比高的辦公場所；開發(fā)商則關(guān)心自己的項(xiàng)目是否可以過關(guān)。

總之，人們都在關(guān)注新政策的制定與執(zhí)行能否包含更多的規(guī)則和公平。于是人們開始觀望，猜測《物權(quán)法》會給出何種細(xì)則或補(bǔ)充，等待有關(guān)機(jī)構(gòu)對住宅能否商用下最后的論斷。

而在許多專家學(xué)者看來，《物權(quán)法》的這條規(guī)定是進(jìn)步的，且不需要補(bǔ)充。

北京業(yè)主維權(quán)第一人舒可心表示：“《物權(quán)法》這條規(guī)定的確立是民主起的作用，體現(xiàn)了民主解決經(jīng)濟(jì)問題的原則?！彼忉屨f，在禁不禁商的問題上，政府很難做出一個(gè)對于所有區(qū)域都適用的公共政策，《物權(quán)法》制定這個(gè)規(guī)定的目的是讓人們學(xué)著自己去協(xié)商解決矛盾。

而對于《物權(quán)法》中沒有規(guī)定明確的“利害關(guān)系”，舒可心說：“不存在沒規(guī)定明確的問題，誰愿意主張權(quán)利誰就是有利害關(guān)系，你家樓下開餐廳影響到你的生活，你主張權(quán)利去禁止就有利害關(guān)系，不去主張權(quán)利就沒利害關(guān)系?！?/p>

舒可心認(rèn)為，法律不可能枚舉所有的事，把所有一切都規(guī)定好讓公眾去遵守，人們應(yīng)該學(xué)會去管理自己的生活，住宅商用如果影響到自己的生活，應(yīng)該自主的去調(diào)解或用法律手段解決。

戴德梁行華北區(qū)主管雷志超也表示：“香港在住宅商用問題上，從來沒有規(guī)定住宅不許商用，用行政手段去解決只能增加更多的矛盾。應(yīng)該遵循市場的發(fā)展，商業(yè)行為成熟了，住宅商用問題自然會解決?！?/p>

可以說，《物權(quán)法》77條規(guī)定避開了在禁商問題上“一刀切”、權(quán)益維護(hù)上“一邊倒”的不平衡，讓人們在權(quán)益保障的大框架下，更自主地抉擇。這避免了政策不斷變動帶來的公信力問題，也避免了多方的尷尬，而給公眾更大的空間去計(jì)算、解決這一難題，推進(jìn)市場發(fā)展與法治的進(jìn)步。