廣州樓市：圍繞價(jià)格的較量

謝良兵

把房?jī)r(jià)降下去是除投資者和地產(chǎn)商外幾乎所有百姓最愿意看到的事情，但這一愿望則不完全隨人們的意志而實(shí)現(xiàn)，廣州目前所采取的舉措和取得的成效，尚未能給人們以足夠的信心

1月23日，廣州“兩會(huì)”期間，“我也管不了房?jī)r(jià)，但我會(huì)盡量把它調(diào)低”；

2月2日，廣東省“兩會(huì)”期間，“房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)，起碼是小戶型肯定要降，不降也要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)”；

3月5日，全國(guó)“兩會(huì)”期間，“政府會(huì)全力以赴壓低房?jī)r(jià)。我以為廣州的房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)。所以我提醒中低收入者，如果想買房，先不用著急”；

3月15日，全國(guó)“兩會(huì)”期間，“控制房?jī)r(jià)，我的底氣是很足的”；

3月26日，廣州市政府常務(wù)會(huì)議上，“住房問(wèn)題已經(jīng)不單純是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，更是一個(gè)政治問(wèn)題”；

……

以上是現(xiàn)任廣州市市長(zhǎng)張廣寧的語(yǔ)錄。

與房?jī)r(jià)“較勁”，似乎成了這個(gè)春季張廣寧的主要任務(wù)。從廣州到北京，再?gòu)谋本┗氐綇V州，張廣寧一路大膽而直白地談?wù)搹V州“高房?jī)r(jià)”的現(xiàn)實(shí)以及市政府控制“房?jī)r(jià)”的信心，這得到了無(wú)數(shù)廣州甚至是全國(guó)民眾的“力挺”。

當(dāng)然，張廣寧比任何廣州人更明白，相比言論或承諾的快感，接下來(lái)的行動(dòng)將會(huì)變得不是那么的容易和輕巧。

穩(wěn)定神話打破后的焦慮

張廣寧高調(diào)“較勁”房?jī)r(jià)，除了契合中央關(guān)于“調(diào)控房?jī)r(jià)政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”的精神之外，也來(lái)自于廣州近十年來(lái)樓市穩(wěn)定神話打破之后的壓力——1996年到2006年這近10年間，廣州的樓價(jià)一直處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

20世紀(jì)90年代初，一股“房地產(chǎn)狂潮”席卷海南、北海、珠江三角洲甚至全國(guó)。此時(shí)，港資地產(chǎn)商開始北上，廣州成了他們搶灘內(nèi)地的“橋頭堡”。香港地產(chǎn)大鱷們?cè)趶V州市區(qū)大量開發(fā)高檔樓盤，刮起了一股強(qiáng)勁的“香港風(fēng)”。

廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同博士，也是那個(gè)時(shí)候開始接觸房地產(chǎn)。他向記者回憶說(shuō)，那時(shí)廣州樓價(jià)處于一個(gè)上升期，環(huán)市東世貿(mào)附近的高層洋房售價(jià)在7000～8000元／平方米；而位于天河地區(qū)尚未形成豪宅區(qū)的高層住宅，單價(jià)也要8000～9000元／平方米。

“當(dāng)然，那個(gè)時(shí)候樓市的主要銷售對(duì)象也都是港澳人士，一些香港豪客往往一出手就買下三五套甚至十多套的單位。”韓世同稱，一方面是地產(chǎn)的持續(xù)熱溫，一方面是產(chǎn)品僅依靠港澳人士來(lái)消費(fèi)，供大于求，“泡沫隨之產(chǎn)生?！?/p>

1994年，國(guó)家開始緊縮銀根進(jìn)行宏觀調(diào)控，廣州尚未成熟的房地產(chǎn)業(yè)遭遇幾乎致命的打擊。樓價(jià)開始“大跳水”，均價(jià)從9000元／平方米以上的高位直跌到6000元／平方米以下?！澳菚r(shí)大家落荒而逃，樓市簡(jiǎn)直是慘象環(huán)生啊，好多爛尾樓。”韓世同說(shuō)。

這段時(shí)間，廣州房?jī)r(jià)漲漲跌跌。根據(jù)有關(guān)部門的資料顯示，1996年廣州商品房平均價(jià)格為6616元/平方米，1997年中心區(qū)房?jī)r(jià)為每平方米8473元。而當(dāng)時(shí)的上海房?jī)r(jià)尚不足每平方米3000元，北京也只是每平方米5357元。

不過(guò)，連續(xù)3年的“緊急調(diào)控”，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)最先開始了“落潮”。資料顯示，承受了沖擊的1998年廣州房?jī)r(jià)只有每平方米4972元，比前一年度下降11.45%。到1999年已經(jīng)回落至5601元/平方米的水平。

此后，廣州樓價(jià)波動(dòng)幅度就一直控制在1%～4%的范圍內(nèi)。到了2002年，當(dāng)北京、上海等地中心區(qū)房?jī)r(jià)由每平方米3000多元向上萬(wàn)元迅速飛升時(shí)，廣州總體樓價(jià)在全國(guó)35個(gè)大中城市中最為平穩(wěn)。

一些當(dāng)年“房地產(chǎn)熱潮”中開發(fā)起來(lái)的樓盤，至今未能恢復(fù)元?dú)狻１热?，越秀區(qū)應(yīng)元大廈的售價(jià)1996年是每平方米12000元，到2005年每平方米已經(jīng)降到6000元。整個(gè)廣州“二手房從1997年的5408元/平方米，回落到2003年的3173元/平方米。”

但是，2004年，廣州樓價(jià)“潮頭”再起，市區(qū)樓價(jià)從2003年的每平方米3888元大幅上升，達(dá)到每平方米4618元，2005年商品住宅均價(jià)達(dá)到了每平方米5114元；接著又漲到了2006年的6806元/平方米。如今，連番禺的均價(jià)也超過(guò)了6000元/平方米。

這是自1997年之后首次出現(xiàn)的房?jī)r(jià)高企行情。從2004年從樓價(jià)“止跌回升”開始，2004年的漲幅為18.8%，2005年的漲幅為10.8%，2006年的漲幅則首次突破20%。這意味著，近三年來(lái)廣州市一手樓價(jià)累計(jì)漲幅超過(guò)60%。這個(gè)漲幅已經(jīng)擠進(jìn)全國(guó)前三。

根據(jù)廣州市國(guó)土房管局“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站截至3月31日的統(tǒng)計(jì)，3月份全市十區(qū)一手住宅均價(jià)達(dá)8096元/平方米，雖比起2月份均價(jià)8129元/平方米略有下降，但已是第二次闖過(guò)8000元/平方米的關(guān)口。

這些數(shù)據(jù)讓廣州樓市在沉寂多年后，成為繼上海、北京、深圳樓市大熱后全國(guó)新的焦點(diǎn)所在。也讓許多廣州的市民有點(diǎn)無(wú)所適從。當(dāng)然，更讓廣州的政界開始為此擔(dān)憂：近十年來(lái)一直比較穩(wěn)定的廣州樓市，能否承受如此的漲幅？

而本刊接觸的地產(chǎn)專家均認(rèn)為，廣州目前的房?jī)r(jià)相對(duì)而言尚處于合理狀態(tài)。因?yàn)槟壳皬V州商品房?jī)r(jià)格，縱比未達(dá)到1997年本地樓市歷史峰值，橫比又低于京、滬、深等城市的價(jià)格水準(zhǔn)。“但上漲幅度太快，也容易出現(xiàn)泡沫?！币晃粚＜艺f(shuō)。

政府與國(guó)企“做交易”？

廣州市政府對(duì)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，體現(xiàn)在行動(dòng)上，則被一些人認(rèn)為是“病急亂投醫(yī)”。比如，允許單位自建房，就被許多人詬病為“福利分房”的回歸。早已開始實(shí)踐的廣州鋼鐵集團(tuán)單位自建房小區(qū)——金鶴苑，經(jīng)媒體披露后，瞬時(shí)成為“明星”小區(qū)。

32歲的朱力是廣州某大型國(guó)有集團(tuán)企業(yè)的技術(shù)人員，在聽說(shuō)廣州允許單位自建房之后，興奮了好幾個(gè)晚上。他還特意找個(gè)周末的時(shí)間去參觀了一下金鶴苑?！奥犝f(shuō)我們公司有好多自有地，要都能蓋自建房，應(yīng)該能輪上我的?！敝炝φf(shuō)。

從廣州市花地大道南拐進(jìn)興漁路，再行500米左右，就是廣州鋼鐵集團(tuán)的單位自建房小區(qū)“金鶴苑”了。小區(qū)內(nèi)環(huán)境十分優(yōu)美，有大片的綠地，還有假山、噴泉、綠樹……和許多商品房小區(qū)一樣，保安不時(shí)地在小區(qū)內(nèi)巡邏。

這個(gè)2004年3月28日正式開工的自建經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，共有14棟樓，750套住房。2005年4月，廣鋼開始進(jìn)行自建經(jīng)濟(jì)適用房的預(yù)售。當(dāng)時(shí)為了能盡快賣出房子，廣鋼還引入了銀行按揭和公積金貸款，只需要首付20%。

該小區(qū)2005年11月建成交樓，均價(jià)為2050元/平方米，而現(xiàn)在周邊的房?jī)r(jià)普遍在5000元/平方米左右。據(jù)廣鋼集團(tuán)董事長(zhǎng)、黨委書記陳嘉陵介紹，這個(gè)價(jià)格是根據(jù)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房2300元/平方米的限價(jià)做出的。

陳嘉陵回憶說(shuō)，1999年底，由于已經(jīng)停止了福利分房制度，當(dāng)時(shí)廣州市有關(guān)部門提議廣鋼參照北京、上海等地做法，自建經(jīng)濟(jì)適用房。廣鋼將想法形成方案報(bào)了上去，很快得到了有關(guān)部門的積極支持。自此，廣鋼集團(tuán)成為單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的試點(diǎn)。

“從設(shè)計(jì)、投標(biāo)、建造成本、工程質(zhì)量直到售價(jià)等各方面都引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而且產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)買的職工?！标惣瘟暾f(shuō)。對(duì)于媒體曝光“一些業(yè)主拿到房產(chǎn)證后進(jìn)行租售等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)”的報(bào)道，廣鋼有關(guān)人士表示，集團(tuán)已開始重視并會(huì)完善有關(guān)制度。

盡管對(duì)于單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，不少專家學(xué)者進(jìn)行了質(zhì)疑和抨擊，并且即使是廣州市民內(nèi)部，也存在著不同的意見，但市長(zhǎng)張廣寧以及市房管局的官員依然為其正名。單位自建房也早在2006年9月成為《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》中的重要內(nèi)容。

“由于廣州市嚴(yán)重缺地，很多地都掌握在大型國(guó)有企業(yè)手中。允許單位自建房，其實(shí)也是在和這些單位做交易，以期回收更多的土地?！睆V州一位地產(chǎn)專家對(duì)記者說(shuō)。目前能夠自建房的單位有解放軍某醫(yī)院、廣鐵集團(tuán)羊城鐵路總公司等七家。

銀河證券分析師魏志華分析說(shuō)，廣鋼主廠區(qū)土地面積達(dá)138萬(wàn)平方米。除此，在與南海市交界處還有一處約16.5萬(wàn)平方米的土地。廣鋼的龐大地皮無(wú)疑成為市長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)降低房?jī)r(jià)諾言的一面“王牌”。而張廣寧正是由廣鋼基層做起，到廣鋼集團(tuán)董事長(zhǎng)，再到市長(zhǎng)。

據(jù)介紹，主廠區(qū)地皮位于珠江邊的鶴洞大橋西面，是廣鋼股份于1996年買下，現(xiàn)賬面成本攤銷到4967萬(wàn)元，合每平方米僅36元。作為廣州市區(qū)內(nèi)僅剩的大型江邊地皮，最適宜建90平方米以下的“雙限房”，即使以容積率為2來(lái)計(jì)算，也可建3萬(wàn)套房子。

建于上世紀(jì)50年代的廣鋼已經(jīng)不再適應(yīng)廣州市的飛速發(fā)展，空氣、躁音等污染令周邊居民投拆甚大。于是，廣鋼股份原本計(jì)劃在2010年亞運(yùn)會(huì)召開前，與廣船國(guó)際整體搬遷到南沙開發(fā)區(qū)，“現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)搬遷計(jì)劃有望加速進(jìn)行?！蔽褐救A說(shuō)。

頻出“狠招”能否奏效

開弓沒(méi)有回頭箭。廣州市長(zhǎng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的承諾一出，就只能付諸實(shí)踐。事實(shí)上，張廣寧也的確按照這樣的步驟在有條不紊地進(jìn)行著。除卻允許單位自建經(jīng)濟(jì)適用房外，從年初至今的一系列“狠招”出臺(tái)，讓人們似乎看到了樓價(jià)下降的希望。

3月26日下午，廣州市市長(zhǎng)張廣寧主持召開市政府常務(wù)會(huì)議，審議并原則同意了由市國(guó)土房管局、市建委和市規(guī)劃局聯(lián)合制定的《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格若干問(wèn)題的意見》，業(yè)內(nèi)人士稱之為“穗七條”。

“穗七條”規(guī)定了加大土地供應(yīng)、收回閑置土地、整治房產(chǎn)市場(chǎng)、老城區(qū)改造等七大措施，力求抑制廣州房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。這個(gè)“穗七條”被認(rèn)為是包括《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》在內(nèi)的2006年一系列政策的延續(xù)?！耙呀?jīng)不是花拳繡腿?！?廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同說(shuō)。

他認(rèn)為，這次政府的態(tài)度與以往有明顯的不同：以前廣州市政府認(rèn)為房?jī)r(jià)不高，現(xiàn)在承認(rèn)“高”了；以前認(rèn)為房?jī)r(jià)不能降，現(xiàn)在則認(rèn)為應(yīng)該降低中小戶型的房?jī)r(jià)。所以政府的態(tài)度、立場(chǎng)、觀念以及方法都有所改變。

在這一系列“狠招”中，繼續(xù)加大土地供應(yīng)以及加大保障中低收入人群居住的小區(qū)的建設(shè)，成為重中之重。據(jù)悉，2007年政府保障型住房建設(shè)3.32萬(wàn)套，建筑面積262萬(wàn)平方米，其中廉租住房建設(shè)18萬(wàn)平方米，新社區(qū)住房建設(shè)168萬(wàn)平方米。

日前，廣東省出臺(tái)了完善住房保障制度的具體實(shí)施方案，其中規(guī)定，各地年度經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積要達(dá)到當(dāng)年商品住房竣工總面積的8%以上，廉租住房則要達(dá)到5%以上。同時(shí)，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地不得低于商品住房用地總量的10%。按照“穗七條”，在2010年底前要建設(shè)840萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。

事實(shí)上，自1986年至2002年，廣州共建有7個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房安居小區(qū)，解決了3萬(wàn)多戶中低收入家庭的住房問(wèn)題。2000年時(shí)，廣州為此耗資40.5億元。后來(lái)由于資金問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，到2002年則完全停止。

1月30日，在經(jīng)歷一波三折之后，全國(guó)首例“三限雙競(jìng)”地塊(限戶型、限房?jī)r(jià)、限銷售對(duì)象，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià))——廣州科學(xué)城H3和H4地塊成功出讓，總面積達(dá)23萬(wàn)多平方米，限價(jià)房最高限價(jià)為6000元／平方米?！叭揠p競(jìng)被人們視為非常好的措施，但是到現(xiàn)在拿到地塊得開發(fā)商還未進(jìn)場(chǎng)，由于手續(xù)不完善等原因而開不了工，這是個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題。”韓世同說(shuō)。

而此次“穗七條”中對(duì)于限價(jià)房并沒(méi)有著重提出。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在“五年規(guī)劃”中限價(jià)房的比重很大，但是“穗七條”未提及，是一個(gè)奇怪的現(xiàn)象。

另外，本刊接觸的一些專家和地產(chǎn)商對(duì)政府能否完成規(guī)劃土地供應(yīng)量表示擔(dān)憂。因?yàn)檫^(guò)去幾年廣州土地出讓一直存在的問(wèn)題是，每年住宅用地的實(shí)際供應(yīng)一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地出讓計(jì)劃，無(wú)法滿足后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)以及市場(chǎng)需求。

數(shù)據(jù)顯示，2006年廣州市共出讓各類經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)土地35幅，土地面積206萬(wàn)平方米，總建筑面積492.33萬(wàn)平方米，僅完成年度出讓計(jì)劃24%。市屬八區(qū)的住宅用地面積僅占年度計(jì)劃的19%。

同時(shí)，中心城區(qū)的土地出讓屢創(chuàng)“天價(jià)”，很難讓人看到樓價(jià)下跌的征兆。市區(qū)土地供應(yīng)日漸萎縮，住宅土地只能向花都、增城、南沙等周邊區(qū)域發(fā)展，與普通市民的需求有較大差距。因此買房人只能在“看得上的買不起、買得起的看不上”的矛盾中苦苦掙扎。

一個(gè)樓市，各自表述

在廣州，關(guān)于地產(chǎn)調(diào)控，官方和地產(chǎn)商基本上是各說(shuō)各話。因此有當(dāng)?shù)孛襟w稱廣州的地產(chǎn)圈是“一個(gè)樓市，各自表述”：即官方數(shù)據(jù)是樓市平穩(wěn)；業(yè)界認(rèn)為樓價(jià)高處未算高；地產(chǎn)商則更務(wù)實(shí)，表面上緊跟政府言論，暗地里加緊高價(jià)搶地。

2006年溫家寶總理曾在為第100屆廣交會(huì)揭幕之機(jī)，考察廣州當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，而房地產(chǎn)就是重點(diǎn)之一。當(dāng)時(shí)，除了沒(méi)收到風(fēng)聲的小型地產(chǎn)商外，很多地產(chǎn)商幾乎停止了推盤活動(dòng)。

在廣州，大盤開發(fā)是不少地產(chǎn)商的開發(fā)模式。目前廣州至少有十個(gè)樓盤的占地面積超過(guò)一千畝，而二百畝的樓盤只能稱之為“中小樓盤”，三百畝的樓盤則比比皆是。大量的存量土地主要集中在富力、保利、中海等大房地產(chǎn)商手中。

據(jù)稱，僅在廣州老城區(qū)，地產(chǎn)商手中就握有900萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備用地。一些較小的地產(chǎn)公司也在抓緊儲(chǔ)地。去年9月拿下廣州首個(gè)“限戶型”地塊的某集團(tuán)，其營(yíng)銷中心副總甚至公開表示，該集團(tuán)手里掌握的地塊已足夠開發(fā)兩三年。

韓世同認(rèn)為，目前各地偏好“大盤”開發(fā)，“造城”或“城鎮(zhèn)開發(fā)”，一次性出讓土地面積過(guò)大，造成了開發(fā)企業(yè)的區(qū)域壟斷。在壟斷條件下，開發(fā)商依靠壟斷力量制定壟斷高價(jià)、賺取壟斷利潤(rùn)，造成房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

廣州市政府顯然也看出了苗頭，因此在《廣州市住宅建設(shè)規(guī)劃(2006—2010)》中，有5350萬(wàn)平方米的住宅建筑面積，政府有意安排其中的43%由房地產(chǎn)商用手中的存量土地解決，其他由政府通過(guò)土地供應(yīng)。不過(guò)，效果尚待觀察。

盡管張廣寧控制房?jī)r(jià)論剛出來(lái)的時(shí)候，就有地產(chǎn)商稱，政府絕不可能控制得了樓價(jià)。但更多的地產(chǎn)商都回避對(duì)此進(jìn)行評(píng)論?！凹热皇虚L(zhǎng)都表態(tài)了，我們就不說(shuō)什么了，太敏感了。”一位地產(chǎn)商對(duì)記者說(shuō)。

不過(guò)，與這種回避相比，地產(chǎn)商的實(shí)際行動(dòng)卻未見少?！拔逡弧秉S金周未到，廣州許多樓盤已開始啟動(dòng)營(yíng)銷策略。還有一些地產(chǎn)商暗地里升價(jià)。廣州大道某樓盤一周內(nèi)均價(jià)提升3%，目前已達(dá)12000元/平方米。

另一方面，一些地產(chǎn)商借拍賣，不斷抬升區(qū)域樓市的價(jià)格。有媒體報(bào)道，位于廣州白云山腳下的兩塊前“地王”——種雞場(chǎng)和種豬場(chǎng)地塊，時(shí)隔近兩年，這兩個(gè)相連的地塊卻一直不見動(dòng)工跡象。但該區(qū)域的樓價(jià)卻已經(jīng)被節(jié)節(jié)抬高。種雞場(chǎng)地塊最終成交價(jià)高達(dá)5億元，樓面地價(jià)達(dá)3300元/平方米，只比當(dāng)時(shí)廣州的最高住宅樓面地價(jià)低48元/平方米。

就在張廣寧“炮轟”房?jī)r(jià)的同時(shí)，3月13日，萬(wàn)科集團(tuán)在新年第一拍中，以7082元/平方米的樓面地價(jià)奪得廣州海珠區(qū)一塊占地9000余平方米的地塊。相比去年住宅地塊的最高樓面地價(jià)5481元/平方米，這一價(jià)格又高出很大一截。

對(duì)此，廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同說(shuō)，市長(zhǎng)保證“要使房?jī)r(jià)降下來(lái)”的話音未落，其管轄下的國(guó)土房管部門就用“價(jià)高者得之”這一法寶，在“以豐補(bǔ)歉”的名目下與發(fā)展商一起，又一次創(chuàng)下了廣州住宅用地的超級(jí)天價(jià)。

這多少讓那些仍在觀望的買房人有些失望。更多的“空軍”(廣州稱持幣待購(gòu)的買房人為空軍)們，也許還要等待下去?？少Y佐證的是，3月28日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，廣州居民的購(gòu)房意愿下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)。