自己蓋樓，讓開發(fā)商靠邊

劉育英

在北京這樣的大城市里，自己集資蓋一棟屬于自己的樓，不光是為省錢，也是為了某種民主理念——而且這不是一個停在腦子里的“烏托邦”，它已經(jīng)有了實現(xiàn)的可能

9月26日，聯(lián)想公司的工程師于凌罡把新修訂的《合作蓋樓問與答》放到了“藍城”網(wǎng)站上。他已經(jīng)記不清這是第幾次修改了。這是頭一天晚上一群伙伴在他家開會討論的成果。

與以前的文案相比，《問與答》的核心思想并沒有變。修改只是為了把枯燥的條文變得更容易讓讀者理解。那是一個充滿浪漫色彩的設(shè)想——集合一群在北京生活、又還沒有自己的房子的人們，共同出錢，自己買地，自己找人設(shè)計，蓋一座完全屬于自己的樓。

這可能嗎？

于凌罡建房方案

事情是從半年多前開始的。2003年的12月1日，于凌罡在網(wǎng)易、新浪、搜狐、綠野等十幾家網(wǎng)站發(fā)出帖子，提出自己的理念。他寫道：“我是一個北京人，深刻地體會到房子的重要性，有了自己的房子，不用支付高昂的房租，不用擔(dān)心被房東或家長掃地出門，美好生活也就從此開始了。

“現(xiàn)在，我打算在國家政策允許下，組織大家集資蓋樓，我希望可以得到大家的支持，我們會建立一個具有法人資格的，以協(xié)議為主、協(xié)商為輔，實行民主制度的非贏利性實體。它叫什么名字，我還沒想好，不過，全程透明，是這個合作社的基本宗旨。也許‘全程透明就該是它的名字……”

簡單說來，于凌罡的思路就是：參與者們，也就是將來的業(yè)主們共同出一定的錢注冊一家公司，以這家公司的名義購買土地，然后選擇設(shè)計部門、施工部門、物業(yè)提供者等，建起一座屬于自己的樓。

于凌罡的方案最吸引人的一點就是這種方式比普通的買房子省錢。他提出的設(shè)想是，首先業(yè)主需要交15萬元(可分批交)，利用這15萬元，每個業(yè)主可以從銀行貸到22.5萬元。用這筆錢支付買地和建房的費用。樓建好后，因樓房的底商和附屬商業(yè)設(shè)施也屬于業(yè)主們，可以用從中獲得的租金收入來沖抵那筆銀行貸款。所以，根據(jù)于凌罡的估算，自己蓋的房子比買地產(chǎn)開發(fā)商的房子大約便宜40%。

于凌罡還設(shè)想了這棟樓的其他一些細節(jié)：這棟樓大概是五百來戶，共12到15層，每戶36平米，層高高于4.8米，可以隔成兩層，成為復(fù)式住宅。每戶可以買兩套……

帖子一發(fā)出去，就引起了好多人的興趣，各種跟帖問的問題五花八門。如，如何規(guī)劃立項？買土地時能競爭過開發(fā)商嗎？資金是不是安全？等等。也有一些人認(rèn)為，于凌罡不過是在發(fā)神經(jīng)、制造噱頭而已。

于凌罡回憶說，在發(fā)了帖子的幾個網(wǎng)站中，從綠野得到的支持最多。綠野是一家戶外運動網(wǎng)站，那里的用戶一般收入較高，素質(zhì)也好，更容易接受新事物，于凌罡現(xiàn)在的團隊中有一些人就是來自綠野。

畢業(yè)剛剛兩年、現(xiàn)在從事IT業(yè)的魯治，就是于凌罡在綠野認(rèn)識的朋友?，F(xiàn)在他已經(jīng)成為團隊的核心成員之一。除了魯治，這個團隊還有各行各業(yè)的人士：有在北京住總集團研究院搞預(yù)算的，有在城市建筑設(shè)計院的，還有在房地產(chǎn)咨詢公司寫文案的。合作者們有錢的出錢，有力的出力，有車的出車，不計報酬地工作。到現(xiàn)在，核心的成員有五六人，他們幾乎每周都在于凌罡的家里見一次面，討論技術(shù)細節(jié)。平時還有大量的網(wǎng)上溝通、短信往來。

于凌罡的家現(xiàn)在簡直就是個俱樂部，人來人往，一撥是于凌罡在綠野的玩友，一撥是合作蓋樓的參與者，還有一撥是于的親戚。一走進于家，一種開放、民主的氣氛撲面而來。

自從發(fā)帖之后，于凌罡開始變得像個牧師。他像布教一樣向別人介紹合作蓋樓是怎么一回事，一次講上兩三個鐘頭是常有的事。網(wǎng)絡(luò)也是他的宣傳陣地，于凌罡在網(wǎng)上的ID叫藍城木魚，進入他的網(wǎng)頁，常可以看到他在論壇里回答別人的問題。從那時到現(xiàn)在，于凌罡說自己已經(jīng)和上千人聊過這事，看到于凌罡講起合作蓋樓時的熱情投入和滔滔不絕，這個數(shù)字絕對可信。于凌罡說，他的這個項目“征集到300戶沒有問題”。

土地難題

于凌罡現(xiàn)在不敢把人數(shù)招到500，因為有太多的不確定性。比如土地，于凌罡承認(rèn)，在所有環(huán)節(jié)中，買地是最困難的一個環(huán)節(jié)，不僅涉及到土地的地段和價格問題，還要和房地產(chǎn)開發(fā)商一起參與土地競標(biāo)。當(dāng)然，另一個難題就是資金的運轉(zhuǎn)。

最近一段時間，于凌罡和他的合作者們做得最多的事是到北京市土地儲備中心的網(wǎng)站上去看土地的拍賣信息。自從國土資源部關(guān)于土地的71號令出來以后，以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地，現(xiàn)在必須公開進行掛牌拍賣，這個政策的主要目的是防止土地的不透明交易，對于合作建房來說，這是一件好事，這些信息都是于凌罡特別需要的。

最近于凌罡感興趣的土地有那么幾塊：一是在西城區(qū)官園附近有一塊正好適合一棟樓的地方，樓面地價在4000到4500元之間，雖然價錢高了點，但是地處二環(huán)路邊上，交通發(fā)達。惟一不足的是，這塊地在規(guī)劃中是用于綜合性用途的，有可能無法用于民用建筑。另外還有北四環(huán)霄云路的一塊地，樓面地價是3000到5000元，也成為備選。

于凌罡現(xiàn)在還不太急，因為土地的信息是陸續(xù)出來的，需要有耐心等到一塊最合適的地方。不過，他覺得，與開發(fā)商一起去競拍，自己在價格上還是有競爭力的。

他們要出比開發(fā)商更高的錢才會拿到地。于凌罡給記者算了筆賬，以證明他們在土地上的預(yù)算實際是比較高的。500人，每人按規(guī)定交15萬元，共計7500萬元，用這7500萬元做抵押，預(yù)計可貸款1.125億元。將其中9000萬元作為土地預(yù)算，一般蓋一座獨棟樓需購買6000平米的地皮面積，這樣每平米的預(yù)算是1.5萬元。而一般三四環(huán)路地段此項的市場價格為1萬元出頭。但是，他們在買地上資金的壓力比開發(fā)商要小——道理很簡單，開發(fā)商的前期投入全面要靠自己，而合作建房，前期的錢是每戶按規(guī)定數(shù)額累計起來的，因此高出來的地價分?jǐn)偟矫繎纛^上，就顯得不那么多了。

選好了土地的位置，下一步的任務(wù)就是參加競標(biāo)，這需要成立一個公司。于凌罡最初的設(shè)想為成立一個非盈利組織，或者成立一個基金，但是由于不符合住宅合作社的條件，為了不與現(xiàn)有政策沖突，他決定成立一家公司。

于凌罡的想法是：每個業(yè)主加入公司時先交5000元的保證金，作為違約時的懲罰，300人就是150萬，注冊公司時有這些錢就夠了。業(yè)主其余的錢還放在自己名下賬戶里，當(dāng)有支出的時候，每人委托銀行轉(zhuǎn)賬，直接打到乙方(如設(shè)計公司或建筑公司)賬上。這些錢不能取出，只能轉(zhuǎn)賬，這就保證了資金的安全。

業(yè)主小算盤

好多人被于凌罡的計劃吸引，是因為合作蓋樓最大的好處就是省錢?？墒?，從競拍土地過程看來，并沒有省錢。往下的程序，選擇施工單位、監(jiān)理單位來進行實際的開發(fā)，合作蓋樓比商品房開發(fā)也沒有便宜多少。那么業(yè)主真正能獲得的好處是什么？省錢省在哪里？

于凌罡解釋說，好處是從底商和物業(yè)方面體現(xiàn)出來的。

對于普通房地產(chǎn)來說，底商是屬于房產(chǎn)商的，出租收益也歸房產(chǎn)商所有，而這部分底商的成本是攤?cè)氲秸麄€成本中，由業(yè)主買單，所以業(yè)內(nèi)都知道的一句話是，“底商是房產(chǎn)商偷業(yè)主的”。

而在合作蓋樓模式下，底商屬于全體業(yè)主。按照規(guī)劃，這棟樓的底商面積是3888平米。按每平米每月1000元的保守計算，每月將產(chǎn)生40萬元左右的底商收入。(按四環(huán)左右地段的計算。如果地段更好，則價格更高)。

底商的收入，扣除公司運作的費用后，將平均分給504套房子，業(yè)主按照擁有的套數(shù)獲得收益。還有附屬商業(yè)設(shè)施的收入也做如此分配。它們可以抵消業(yè)主兩筆費用，一筆是購房的貸款，另一筆是物業(yè)費。

合作蓋樓的物業(yè)費也會比商品房低不少。目前北京每平米建筑面積的物業(yè)費是每月每平米2.8元左右，照此計算，80平米的房子，每月要交物業(yè)費220多元。而住在合作蓋樓的業(yè)主，就省錢多了，這主要原因是，合作建房成立的公司在設(shè)計之初，就是非盈利的。

比如公司選擇保潔公司，價格如果比市場價格高，或者服務(wù)不好，任何業(yè)主都可以提出自己的異議，如果超過一定數(shù)量的業(yè)主都持這種意見，大家就可以投票否決這家公司，這樣保證業(yè)主獲得較低的價格，這是真正自己做了自己的主。

考慮到底商將連續(xù)不斷地為業(yè)主產(chǎn)生收入，于凌罡的計算是，參與者用15萬元的現(xiàn)金，幾乎可以獲得價值近40萬元的房子。這其中節(jié)省的費用，還包括普通開發(fā)商成本里含有的廣告費、利潤和灰色支出等。

一個烏托邦？

到今天，于凌罡的項目還處在早期階段，還沒有真正買下土地。

而從發(fā)第一個帖子到現(xiàn)在，很多人都很懷疑一件事：于凌罡的動機何在？

于凌罡周圍的人說，要說一點不為自己考慮，這誰也不信。不過，于凌罡表示，整個初衷絕不是打算為自己一套便宜的住宅。31歲的于凌罡在北京并不缺房子住，而且有一份很說得過去的薪水，有一幫談得來的朋友。魯治引用馬斯洛的話，人的最高需求是個人成就感，于凌罡現(xiàn)在追求的就是這種成就感。

早在十來年前，于凌罡就提出了“藍城”的設(shè)想，當(dāng)時他感到網(wǎng)狀的城市交通極為不方便，就設(shè)計了一種線型的城市規(guī)劃，他起名叫l(wèi)inecity，中文名字是“藍城”。這個方案受到了很多人的嘲笑，但于凌罡并不在乎，他認(rèn)為中國在市場化的過程中，需要這么一種理想規(guī)劃的城鎮(zhèn)。他通過自己的努力，已經(jīng)把方案遞到了一位科學(xué)院院士的手里。

合作蓋樓是“藍城”理想的第一步。待這個樓運作成功后，于凌罡積累了運作的經(jīng)驗，還有了一個管理團隊，就可以運作更多的樓，這離藍城就更近了一步。即使合作蓋樓幾乎占用了于凌罡所有的業(yè)余時間，于凌罡也覺得為了自己的理想是值得的。

其余參與合作蓋樓的人幾乎也抱著同樣想法：在這里做事，積累更多的經(jīng)驗。他們多是最早在綠野一起出去玩的朋友，綠野那種非盈利、民主的方式是他們喜歡的。

在于凌罡的理想中，不管是合作蓋樓，還是藍城，民主都是不可缺少一個元素。在合作蓋樓的程序里，于凌罡設(shè)計了一種“三權(quán)分立”的模式：合作蓋樓的權(quán)力屬于所有業(yè)主。而業(yè)主委員會是執(zhí)行機構(gòu)，負責(zé)制定制度，對公司行使協(xié)助監(jiān)督權(quán)和彈劾權(quán)，有點像是人大；而公司就是一個操作機構(gòu)，如同是國務(wù)院；同時還有一個外聘的審計機構(gòu)對它的賬目進行監(jiān)管。

現(xiàn)實生活中的于凌罡相當(dāng)平和。他在綠野上寫的一首詩，或許可以看出他的幾分情懷：“青木鄰楓秋有色，碧水居湖夏生荷。游盡山水興猶在，讀遍詩書樂自得。高談恐驚天人過，闊論已為世人得。咫尺書房說藍城，無限網(wǎng)絡(luò)寫生活?！?/p>