高收入群體買房扎堆

凌　月

目前對于中國都市高收入群體投資房地產(chǎn)有核心影響的城市依次是上海、北京、廣州、成都和深圳，而主要因生活環(huán)境因素而產(chǎn)生購置房地產(chǎn)興趣的城市是沿海的大連、青島、杭州和珠海等城市。

隨著最近幾年中國城市房地產(chǎn)的發(fā)展，購房者由周邊甚至更遠的地區(qū)向某些區(qū)域或中心城市匯聚趨向，比如京滬房產(chǎn)尤其是中高檔房產(chǎn)的購置者中，周邊地區(qū)、港澳、甚至外國購房者擁有舉足輕重的比重。

全國性統(tǒng)一市場初現(xiàn)端倪

從前進策略與招商銀行最近進行的《金葵花指數(shù)報告》的研究結(jié)果中可以看出，在這些本土高收入群體中，生活選擇與投資選擇向少數(shù)地區(qū)集中的趨向十分明顯。由于現(xiàn)有的高收入群體，對房地產(chǎn)的投資體驗、收益效果、看好度、相關(guān)知識占有方面比較其他投資工具具有更加突出的正面感受，由此可以推斷，中國都市高收入群體的地區(qū)偏好集中與對房地產(chǎn)投資價值認同相結(jié)合，使得少數(shù)城市的房地產(chǎn)可能獲得來自國內(nèi)多個地域高收入群體組合形成的購買與投資群體，這意味著在高端房市上，全國性統(tǒng)一市場已初現(xiàn)端倪。

上海房地產(chǎn)最具投資價值

在投資價值方面，上海的價值為各地高收入者所一致認同，處第一層級；北京處在第二層級；構(gòu)成第三層級的有深圳、廣州和成都，深圳雖提及率稍低，但考慮訪問對象不包括深圳本地高收入者，故其實際價值應(yīng)高于那些提及率與它接近甚至稍高于它的城市；其余城市大致歸入第四層級。與高收入群體投資地域偏向有所差異的是，在生活地域偏好上，上海與北京在一二層級的地位不變，但認同度已遠不如投資偏好高；躋身于第三層級的城市則分散地包括廣州、成都、大連、珠海、青島、杭州，其中后四個城市的高收入群體是不在調(diào)查范圍內(nèi)的；其余為第四層級城市。投資價值認同與生活地域認同交叉產(chǎn)生的后果可用做考察各地房地產(chǎn)市場的動員力。綜合兩個方面因素的作用，目前對于中國都市高收入群體投資房地產(chǎn)有核心影響的城市依次是上海、北京、廣州、成都和深圳，而主要因生活環(huán)境因素而產(chǎn)生購置房地產(chǎn)興趣的城市是沿海的大連、青島、杭州和珠海等城市。

在所有的城市中，各地高收入群體對于上海、北京和廣州的投資與生活價值具有較強的公認度。而武漢、西安、沈陽在投資、生活上的價值的低認同度也是普遍的。同時，這些城市的高收入群體也有非常強的自我貶低趨向，比如在生活價值認定方面，北京有11.9%、上海有25.6%、廣州有7.6%、成都有10.1%的高收入者認同本市，而沈陽就只有3.4%、西安只有1.6%、武漢更不到1%；而在投資價值認定方面，認同本市的高收入者上海有49.6%、北京有19.7%、廣州有10.9%、成都有7.5%，而沈陽只有1.4%、西安2.4%、武漢還是不到1%。

成都生活價值認同度高

在上海、北京、廣州以外的其他高價值城市，對于成都的生活價值高認同度來自上海、廣州、沈陽；對于大連、杭州、珠海的生活價值高認同度散步在各市；而從投資價值方面看，京滬穗以外的高價值城市中，對成都的高認同度來自北京、武漢、西安、沈陽；對深圳的高認同度來自上海、廣州、成都和北京；對武漢的高認同度來自上海；對西安的認同度來自京滬。

美國城市研究所每年發(fā)布的美國公眾認定的最適合生活的城市也反過來成為指導(dǎo)美國公眾選擇房地產(chǎn)的重要參考信息。前進策略和招商銀行的這次調(diào)查將已經(jīng)具備了跨區(qū)域進行房產(chǎn)購置能力的中國都市高收入群體對于不同地區(qū)的投資和生活價值放在一起進行比較研究，可以幫助我們形成這樣一個更加明確的認識：高收入群體在地區(qū)價值認同上已經(jīng)超越了本鄉(xiāng)本土的概念，從而使其跨地區(qū)的選擇行為發(fā)生成為可能；而具有吸引力的生活環(huán)境與城市經(jīng)濟的發(fā)展有著重大的關(guān)系，所有在生活上更有吸引力的城市都是經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，但是人們對于生活環(huán)境的偏好又不僅僅以經(jīng)濟發(fā)展為限，在那些公認度比較高的城市中，我們注意到他們既是具有依水傍海這樣的自然特點，同時相對而言在文化開放度、社區(qū)設(shè)施發(fā)展、信息充分度等方面又是處在相對優(yōu)勢的地區(qū)。