地產(chǎn)風(fēng)云：優(yōu)勢(shì)企業(yè)聯(lián)盟與新金融運(yùn)動(dòng)

本刊編輯部

土地公開交易的實(shí)施和房地產(chǎn)業(yè)金融信貸緊縮政策使絕大部分企業(yè)面臨生死困境，有人有錢卻買不到土地、有人有土地但卻無錢開發(fā)。在這種背景下，企業(yè)聯(lián)盟與金融創(chuàng)新成為2004年房地產(chǎn)公司安全過冬的主題。

房地產(chǎn)企業(yè)的新公私合營運(yùn)動(dòng)

任志強(qiáng)（華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長）：近年來的土地公開交易的實(shí)施，使開發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金壓力大大增加，即使是一些大企業(yè)也出現(xiàn)了現(xiàn)金流問題。完全根據(jù)自有資金開發(fā)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，很多企業(yè)感覺到資金困難，出現(xiàn)了各種各樣的聯(lián)合。

比如萬通通過和國有企業(yè)泰達(dá)合作，利用國有土地的資金支付現(xiàn)實(shí)土地資金，并且獲得資金支持。在不久前深圳的幾次土地拍賣，都是大企業(yè)之間的聯(lián)合競(jìng)拍的結(jié)果。招商和華僑城最近就以16億元聯(lián)合拍得土地共同開發(fā)，它們都被國資委定為五大領(lǐng)頭企業(yè)之一，但也選擇了聯(lián)合的方式。

陳明鍵（東方高圣總經(jīng)理）：萬通今年和泰達(dá)的戰(zhàn)略合作，這是一次有標(biāo)志性意義的事件。昨天馮侖在年會(huì)上提出搞活大中型民營企業(yè)，相對(duì)國有企業(yè)，今天更加迫切的可能是民營企業(yè)的改革，而民營企業(yè)的改革重在資本開放。最近出了一本書叫《路線》，就是講新公私合營的路線，民營企業(yè)應(yīng)該和國有企業(yè)優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來，就是孫悟空和唐僧結(jié)合的模式。

黃怒波（中坤集團(tuán)董事長）：我們還沒有加入中城房網(wǎng)等企業(yè)聯(lián)盟。我認(rèn)為聯(lián)盟是強(qiáng)者的游戲，聯(lián)盟就是一種生存的呼喊，它究竟是代表了地產(chǎn)業(yè)長期的方向，還是行業(yè)冬天里互相溫暖的方式呢？

我覺得聯(lián)盟是必要的，但房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目操作、產(chǎn)品定位、企業(yè)文化都有極強(qiáng)差異，是如果兩個(gè)公司合作開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，肯定很難。我們的選擇是自己先通過金融創(chuàng)新先活下來，做大后再說和別人聯(lián)盟。

王偉斌（雙全集團(tuán)董事局主席）：聯(lián)盟可以達(dá)到資源的共享，各個(gè)方面優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)，可分兩種：松散型和緊密型，松散型可能也能達(dá)到互補(bǔ)；緊密型的聯(lián)盟當(dāng)然說有利有弊，如果雙方磨合的過程中不能把真正的機(jī)制、文化及對(duì)產(chǎn)品理念上的認(rèn)識(shí)等分歧真正解決，可能會(huì)適得其反。另外優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟也會(huì)促使銀行增加對(duì)房地產(chǎn)公司的融資服務(wù)。

探尋金融創(chuàng)新

任志強(qiáng)：這兩年資本市場(chǎng)逐步開放，有很多企業(yè)利用境外市場(chǎng)，或者發(fā)展信托等方式、企業(yè)聯(lián)盟比如中城房網(wǎng)的基金等，拓展資金渠道。將地產(chǎn)操作能力和金融釋放能力相結(jié)合的創(chuàng)新越來越多。國內(nèi)企業(yè)的問題是不透明，財(cái)務(wù)、管理運(yùn)營等，都不容易得到境外資本的信任。

2005年金融與地產(chǎn)的結(jié)合會(huì)更多，包括與資本市場(chǎng)、境外基金及其他方式的聯(lián)合會(huì)更多，資本市場(chǎng)的認(rèn)可程度最后將決定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的前途。

郁亮（萬科集團(tuán)總經(jīng)理）：大家都想從海外拿錢，真正拿到的不多，原因有幾個(gè)：一是中國房地產(chǎn)業(yè)的透明度不高；二是中國企業(yè)普遍信用程度不高，三是房地產(chǎn)業(yè)的高收益決定了其高風(fēng)險(xiǎn)，國際資本提出不低于20%的回報(bào)率，很多企業(yè)不能接受這個(gè)代價(jià)。

萬科目前做了各類嘗試，股權(quán)信托、債券信托等等。每種信托你不嘗試就不知道風(fēng)險(xiǎn)和問題在哪里。

王均金（均瑤集團(tuán)董事長）：溫州的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資有很特別的方式。溫州有很強(qiáng)大的民間資本，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可能有幾家企業(yè)合作，這幾個(gè)企業(yè)再把項(xiàng)目拆分到每家去認(rèn)購，他們把房子再賣給親戚朋友。這種情況溫州比較多，也是溫州房地產(chǎn)業(yè)很特殊的一種聯(lián)盟，也有融資的特征。

溫州企業(yè)資金勢(shì)力雄厚，也有很強(qiáng)的信用體系。一兩百萬平方米的好項(xiàng)目，還是比較容易做到找十幾家企業(yè)聯(lián)盟開發(fā)的。只要是好項(xiàng)目，在溫州的融資渠道還是很多。