萬科改嫁

文／李　岷　牛文文

王石要為萬科置換大股東的消息已傳了3年了。王石怎么想、王石怎么做、萬科的未來會(huì)是什么樣……大眾媒體對"萬科改嫁"已作了許許多多的報(bào)道。我們在此所作的，總體來說確確實(shí)實(shí)不是一篇"新聞"。

但我們依然決定端出這個(gè)封面故事是因?yàn)槲覀冏孕?，我們長期以來持有的"企業(yè)家視角"和一般的業(yè)界報(bào)道視角還有所不同。

很多人都有一個(gè)發(fā)現(xiàn)，眼下成氣候的大企業(yè)，相當(dāng)一部分都是在1984、1985年左右成立的，萬科也在其中，而在這批企業(yè)里，萬科又是最早碰觸股份和資本話題的企業(yè)之一--它1988年即進(jìn)行股份化改造，當(dāng)年成為中國首批上市公司之一，在深交所代號(hào)是0002。

顯然，萬科的創(chuàng)始人王石與資本的"糾纏"也比別的企業(yè)家更早、更深。上市、融資、股權(quán)買賣，甚至經(jīng)歷惡意收購，他對資本"能載舟、亦能覆舟"的力量的認(rèn)識(shí)、對資本市場翻手為云覆手為雨的"變臉"性格的體驗(yàn)都有切膚之感。這十多年來，他始終有著很強(qiáng)的資本訴求，他盼望大財(cái)團(tuán)能入主萬科、他又害怕惡意資本的進(jìn)入，他要為萬科尋找"下家"，他還得時(shí)刻準(zhǔn)備打消以"國有資本"的名義所作的各種質(zhì)疑……在很多同行還在為"產(chǎn)權(quán)界定"苦苦摸索時(shí)，王石已經(jīng)在進(jìn)行資本的二次突破：置換國有大股東。

資本就像一面鏡子，照出了企業(yè)所處的真實(shí)環(huán)境，以及企業(yè)家的膽識(shí)個(gè)性。

王石自稱是"職業(yè)經(jīng)理人"，可這么大的資本行動(dòng)好像超出了經(jīng)典定義中"職業(yè)經(jīng)理"的職責(zé)范疇。他是一個(gè)混合體：創(chuàng)業(yè)者、經(jīng)理人、董事長，時(shí)而又是管理層代言人……這或許就是現(xiàn)階段"中國企業(yè)家"的事實(shí)身份和沉重的使命，在制度缺失或者模糊的時(shí)代背景下，為了突破企業(yè)的某種瓶頸、拓開發(fā)展空間，企業(yè)的當(dāng)家人物總要調(diào)動(dòng)自己的全部精力和資源--不管是王石玩"老鼠捉貓"的游戲，還是柳傳志善于運(yùn)籌與等待，亦或周厚健放言"要當(dāng)資本家"--總之是在現(xiàn)有的"大制度空間"里左騰右挪，盡量營造一個(gè)有利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的"小制度空間"。

資本是很單純的話題。采訪中，王石數(shù)次這么強(qiáng)調(diào)。但是在萬科，這個(gè)單純的話題也由于非資本市場因素而持續(xù)了3年。王石為3年的時(shí)間很是感嘆，其實(shí)他該滿足了，比起四通10年、聯(lián)想6年，卻至今尚未完全到位的現(xiàn)狀，萬科在資本道路上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在了絕大部分有相似苦衷的企業(yè)的前面。

所以，聯(lián)想、海信、萬科與"資本"不同形式的碰觸不能被視為斷裂和個(gè)別，中國企業(yè)在陸續(xù)走上一條不歸路，這是個(gè)連續(xù)的圖景。

所以，這篇《萬科改嫁》可看作是本刊去年10月份的封面故事《周厚健要做"資本家"》的姊妹篇，是本刊關(guān)注研究中國企業(yè)家的"資本化生存"的又一個(gè)案。

無法預(yù)料一年之后，會(huì)不會(huì)又有更新、更深含義的"企業(yè)家的資本故事"發(fā)生，只能夠相信，一年乃至若干年后，萬科、海信這些企業(yè)的經(jīng)營者會(huì)很感謝當(dāng)年王石、周厚健們?yōu)槔迦藗冾^腦中一個(gè)叫作"資本"的概念所作的巨大努力。

今年3月份和5月份，王石兩次暫別萬科、遠(yuǎn)離繁華都市，背上專業(yè)的登山行囊，去登山。

王石--萬科董事長的灑脫是有底氣的，三年來他極力促成的一件事像巨大的冰山體，正漸漸浮出海面。萬科改嫁，大局已定，新老東家進(jìn)入緊鑼密鼓的談判最后階段，一直把這兩家往一處拴的王石得閑退到冰天雪地里去感受冷冽空氣的刺激。

3月8日，萬科企業(yè)股份有限公司（深市0002）就其股東變動(dòng)一事發(fā)布了提示性公告：稱其第一大股東深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展（集團(tuán)）公司（簡稱"深特發(fā)"）已于3月6日簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其持有的深萬科國有法人股全部轉(zhuǎn)讓給華潤置地有限公司的全資附屬公司--全智投資有限公司，轉(zhuǎn)讓股權(quán)占深萬科總股本的8.11%。同時(shí)，華潤北京置地已持有深萬科B股1700多萬股，占深萬科總股本的2.71%。由此，北京置地及其關(guān)聯(lián)企業(yè)共持有的深萬科股權(quán)比例達(dá)到10.82%，成為深萬科的第一大股東。

該協(xié)議上報(bào)財(cái)政部后卻遲遲批不下來。很大原因是因?yàn)槿A潤集團(tuán)是一家香港上市公司，屬于外資。但實(shí)際上華潤是外經(jīng)貿(mào)部在港的窗口公司，有很強(qiáng)的中資背景，所以6月份，通融的結(jié)果是--

6月20日，深特發(fā)與中國華潤總公司（注冊地北京，其董事會(huì)成員與香港華潤集團(tuán)董事會(huì)成員相同）簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由特發(fā)公司將其持有的深萬科51,155,599股國有法人股一次性轉(zhuǎn)讓中國華潤總公司，轉(zhuǎn)讓總價(jià)款人民幣228,153,971.54元，該股份占萬科總股本的8.11%，此外，華潤北京置地之前已持有萬科B股17,073,583股。兩者共占萬科股份10.82%。

這個(gè)協(xié)議報(bào)上去之后，很快就在8月份被批下來了。8月10日，新老東家及深萬科3家同時(shí)發(fā)布公告，萬科第一大股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議正式生效，中國華潤總公司成為萬科第一大股東。

協(xié)議生效后，王石第一個(gè)反應(yīng)是長吁一口氣："總算解決了！"可能由于已經(jīng)歷了太長久的心理預(yù)期，這一瞬間到來時(shí)本應(yīng)有的興奮和喜悅大部分都消解在了3年來的苦苦尋覓、斡旋、忽見曙光又忽而沉寂的起起落落中。

動(dòng)因：難受，及其恐懼？

這3年，王石到哪兒都不諱言，萬科要換大股東、萬科要換大股東--幾乎所有關(guān)注萬科的人都知曉了王石的難受：

"如果市場有極大的發(fā)展空間，而資本市場沒打通，你會(huì)越搞越難受，越搞越難受?，F(xiàn)在新興房地產(chǎn)商有個(gè)兩難，搞得越好越缺錢，而不是越有錢，因?yàn)橘u完房子你得趕著回來再蓋，蓋房得先買地，買地就需要錢哪！"

萬科是中國房地產(chǎn)業(yè)中鮮有的全國性品牌。它早期進(jìn)行跨地域投資時(shí)主要的模式是合資模式，靠籌集社會(huì)資金彌補(bǔ)開發(fā)資本的不足，但越往下走，萬科和合資股東在經(jīng)營管理上的矛盾越突出，萬科只好采取回購股權(quán)的作法，變合資為全資或大比例控股，到現(xiàn)在，主要是依靠萬科自己的資源在經(jīng)營。但是以萬科的力量，顯然不足以支撐它的目標(biāo)--對城市人口在100萬以上的城市進(jìn)行開發(fā)--這樣的城市全國現(xiàn)在有56個(gè)，而萬科目前只進(jìn)入了7個(gè)。王石算了算，以這樣的速度開發(fā)下去，萬科達(dá)到既定目標(biāo)需要10-15年。按照公司5年計(jì)劃，到2004年，萬科應(yīng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入100億元，凈利潤7億元，這意味著萬科在現(xiàn)在的起點(diǎn)上應(yīng)以每年35%-45%的速度發(fā)展。

要迅速形成規(guī)模經(jīng)營，萬科亟須一個(gè)具有雄厚資金實(shí)力及融資實(shí)力的大股東進(jìn)入。

然而在萬科和王石記憶的深處，又埋藏著對某種形式的大資金進(jìn)入的恐懼--那就是惡意收購。萬科在資本市場上恰恰曾觸碰過這樣一個(gè)暗礁。

1994年3月30日，君安證券公司稱，受萬科的幾個(gè)股東深圳新一代公司、海南證券公司等（合計(jì)占萬科股權(quán)10.73%）委托，授權(quán)其發(fā)表告萬科公司全體股東書，并提出意在改組萬科董事會(huì)和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的《改革倡議書》。這明顯帶有敵意收購性質(zhì)。次日，萬科董事會(huì)舉行情況說明會(huì)，王石提醒投資者，不要誤以為這是收購。經(jīng)深交所批準(zhǔn)，萬科股票停牌兩天。在萬科管理層的全力抵制下，這場被稱為"君安之爭"的敵意收購才告吹。

但是從萬科股本結(jié)構(gòu)來看，被惡意收購的可能性始終相當(dāng)大，萬科管理層不可能沒有這個(gè)擔(dān)憂。在中國證券市場中，萬科的股權(quán)極為分散，這種結(jié)構(gòu)在大資金的突然襲擊下顯得非常脆弱。萬科發(fā)行B股前，國有股為30%，之后被稀釋，1993-1997年，萬科最大股東持股比例始終沒有超過7%。去年7月份，深圳投資管理公司將大部分萬科股權(quán)劃轉(zhuǎn)給控股股東深特發(fā)，深特發(fā)的持股比例才上升到9.35%。

控股股東深特發(fā)的主業(yè)和資源均不在房地產(chǎn)上，客觀上它無法滿足萬科的發(fā)展要求。深特發(fā)以不是主營就沒有必要增持股份為由，不肯對萬科增資，同時(shí)它又想保住控股地位，所以壓根不愿意擴(kuò)股。

王石自嘲，萬科起個(gè)大早，趕個(gè)晚集。1988年萬科就開始做股改，成為中國首批上市公司，幾乎10年后，在北京做房地產(chǎn)的華遠(yuǎn)才開始股改，但是華遠(yuǎn)一步到位，由香港上市公司直接控股從而登陸香港資本市場。"一步到位體現(xiàn)在什么地方？就是我10年集的資，不如它一次集的資多。它一次集資就是8個(gè)億，我一次擴(kuò)股充其量也就是4到5個(gè)億，十多年來最多也就集17到18個(gè)億，辛苦10年不如人家集兩次。這對我的刺激太大了！"王石至今耿耿于懷。

在相當(dāng)多的中國企業(yè)連明晰產(chǎn)權(quán)這一層尚未完全突破時(shí)，王石決意要進(jìn)行二層資本突破--置換股東。

1997年，王石正式提出更換大股東的想法。

起落

但深特發(fā)不同意。王石就問母公司：既然你不愿意賣萬科，那是不是要重點(diǎn)支持？你擴(kuò)股增資，而且不但按比例增，再多增一點(diǎn)。錢不夠不要緊，你大集團(tuán)公司有地，給我一塊地不就行了嗎，錢不用出，你還增加控股有什么不好？

王石心中的新"婆家"有幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是要與住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)的；二是要有比較強(qiáng)的資本背景、特別有香港資本市場背景的，因?yàn)閲鴥?nèi)的融資環(huán)境還是不大好，而香港資本市場是個(gè)國際出口；三是和很多企業(yè)渴望擺脫中資的想法相反，萬科希望投資者要有中資背景，在中國大陸作業(yè)務(wù)。

萬科與華潤的淵源已廣為人所知。1993年萬科調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)時(shí)把住宅產(chǎn)業(yè)定為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)施以關(guān)停并轉(zhuǎn)，其中，于1994年年底將萬科原來控股的怡寶礦泉水賣給華潤創(chuàng)業(yè)，香港華潤集團(tuán)下的旗艦上市公司。王石回憶："在這個(gè)買賣中，雙方的企業(yè)文化、經(jīng)營理念都有很深的交流。雖然談判很艱難，用了一年的時(shí)間，但成交后彼此都非常賞識(shí)對方，當(dāng)時(shí)雖然沒有業(yè)務(wù)關(guān)系，但管理層建立了私人交往。"

這就是萬科與華潤關(guān)系的開始，當(dāng)時(shí)華創(chuàng)的執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理黃鐵鷹后來成了萬科的獨(dú)立董事。

華潤創(chuàng)業(yè)在內(nèi)地除了以非酒精類飲料為主業(yè)，還經(jīng)營著房地產(chǎn)，主要以36%的股份控股北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司，對萬科的品牌和優(yōu)良的管理資源和能力亦有強(qiáng)烈興趣。之后，華創(chuàng)通過華遠(yuǎn)來進(jìn)行對萬科的收購。

1997年，深特發(fā)曾一度同意轉(zhuǎn)讓股權(quán)，但當(dāng)交割前夕，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)已揣著支票來深圳后，深特發(fā)又忽然變卦反悔了，用王石的話說，是"沒有理由、不可理喻"。任志強(qiáng)非常尷尬地來了又走。

但是萬科與華遠(yuǎn)從此以超出表面的市場關(guān)系開始往來。兩家互派員工到對方公司交流、學(xué)習(xí)。王石先后擔(dān)任華潤兩家不同行業(yè)的公司的獨(dú)立董事。而任志強(qiáng)于去年年底辭去華遠(yuǎn)房地產(chǎn)總經(jīng)理之職后，由萬科房地產(chǎn)公司天津分公司總經(jīng)理郭均接任。

去年10月份，深特發(fā)換了領(lǐng)導(dǎo)班子，確定IT業(yè)為其主業(yè)，忽然主動(dòng)向萬科提出：你們兩年前有一個(gè)買家，現(xiàn)在還有沒有？

于是，深特發(fā)與華潤關(guān)于萬科股權(quán)的第二次交易從去年年底開始，直到今年3月20日簽訂協(xié)議。

在三四個(gè)月里，正式談判有60多次，電話交流幾乎乎天天有。談判中更多牽扯的是文化沖突。越談越不信任，越不信任就用越多的法律條款限定，結(jié)果談判到最后，30多稿寫完，越寫越厚，卻幾乎談不下去、陷于僵局，雙方在一些技術(shù)層面的芝麻細(xì)節(jié)上糾纏不休。比如深特發(fā)突然提出這樣的問題：你開的本票會(huì)不會(huì)是真的，你會(huì)不會(huì)用假的來騙我？

王石很著急：母公司當(dāng)斷不斷，決策時(shí)間太長，一個(gè)禮拜能解決的事，它能拖三個(gè)月；或者定下來的事又能馬上變卦，非常武斷，賣也武斷，不賣也武斷，思想沒有連續(xù)性。但是資本市場是在隨時(shí)變化的??！

老鼠捉貓

6月20日簽的協(xié)議8月份被財(cái)政部批準(zhǔn)之后，王石在電話里對記者感慨："股權(quán)交易的成本相當(dāng)高！制度創(chuàng)新的成本相當(dāng)高！股權(quán)置換中最大的麻煩就是和大股東不停地溝通。像萬科這樣只轉(zhuǎn)讓百分之八點(diǎn)幾股份尚且如此……怎么營造適應(yīng)企業(yè)創(chuàng)新的環(huán)境，這是主管部門要考慮的。"

柳傳志曾不無慶幸地說，聯(lián)想改制順利，一部分原因是因?yàn)橛兄锌圃哼@樣一個(gè)開明的"婆婆"。而萬科與深特發(fā)的"婆媳"關(guān)系卻一直有些別扭。從1988年股份化改造開始，萬科每碰觸一次資本話題，為了讓上級公司同意自己的動(dòng)議，無一例外地要?jiǎng)佑萌康闹腔酆途θズ退嬉淮卫鲜笞截埖挠螒颉９煞莼脑炷谴危?老鼠捉貓"玩了半年，置換股東這次，玩了3年。

10年前那場頗帶劍拔弩張氣氛的游戲被今天的王石付諸笑談中：原則上，先要上級公司同意股改后再給體改委發(fā)文，但是我們耍了一個(gè)小花招，發(fā)文的日期寫一樣，但先發(fā)體改委，當(dāng)批文下來時(shí)，趕快拿到市政府辦公廳去辦手續(xù)，但這時(shí)上級公司聽到消息就組織了一個(gè)請?jiān)感〗M堵在市政府門口，強(qiáng)烈抗議。事后上級主管公司的老總公開得意地表示：你王石能耐再大，也跳不出如來佛的手心。

王石推測，在他提出置換大股東后，上級公司可能有一種心理：我只占了9%，你還想擺脫，你想擺脫，我偏不讓你擺脫。王石只好換一個(gè)角度說服他：既然你不賣，那你重點(diǎn)支持我，給我一塊地，算增資吧。

"他說好。但回頭又不行了。為什么？他一想，萬科現(xiàn)在還不是重點(diǎn)就老找事兒，要是成了重點(diǎn)，萬科豈不更會(huì)怎樣怎樣，王石豈不更會(huì)怎樣怎樣……"

王石皺著眉攤開雙手："這樣的想法簡直讓你無所適從。我發(fā)展不好，他也發(fā)展不上去。你和他根本都講不通，談3分鐘就無話可談了，因?yàn)樗紤]的角度和你考慮的完全不是一回事。再和他談3分鐘你就恨不得拍桌子，你一拍--就憑這拍桌子，本來快成了的事，說你目無領(lǐng)導(dǎo)，賣也不賣了。"

王石拍過桌子沒有？"拍過嘛！總是有教訓(xùn)我才這么說的。拍過一次就得到處道歉--這樣來給他信心，承認(rèn)你還是我的領(lǐng)導(dǎo)。"

王石大笑。隨即正色道："所以你對他作再多說服也是沒用的。最后不是我的說服起了主要作用，而是資本。因?yàn)樗墓窘Y(jié)構(gòu)也在調(diào)整變化，它以前資源非常分散，什么都在做，后來它做IT，缺錢，要變現(xiàn)，所以慢慢也在轉(zhuǎn)向理性。"

資本羅網(wǎng)

有一次和IT業(yè)內(nèi)的一位知名人士吃飯，王石半開玩笑地對他說："咱們也別說合作了，你直接收購我好了。"

這是去年，IT企業(yè)在資本市場上大行其道之時(shí)，一個(gè)AOL、一個(gè)盈動(dòng)，可以說刺激了所有的傳統(tǒng)企業(yè)家。王石也在其中，去年年底、今年年初，他甚至都作好了思想準(zhǔn)備：最好的出路就是被IT企業(yè)收購。

"你當(dāng)然希望以你王石為中心，但資本不歡迎你，它歡迎IT公司，你只能作為配角，到一幫毛頭孩子面前去表現(xiàn)。你不要以為你還是你，你再能干、做企業(yè)做得再久、得到的社會(huì)評價(jià)再高，和資本市場的評價(jià)也是完全不一樣的，這個(gè)一定要非常清楚……"

資本話題其實(shí)很簡單，一個(gè)人的個(gè)性在資本面前是微不足道的。王石說。

一開始，母公司不同意：我只占9%的股你還想跑，你想跑偏不讓你跑；萬科的管理層也有不理解的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)對管理層最為有利，最大股東10%不到，誰都沒法左右董事會(huì)，董事會(huì)成員最多的就是管理層班子，誰想撤你王石從選舉上都很難做到，這是多少企業(yè)夢寐以求的事啊，為什么人家追求的東西你要主動(dòng)放棄，為什么你要主動(dòng)找一個(gè)繩套把脖子往里面伸？甚至收購方都有疑慮，是不是王石們還有什么賬務(wù)沒有公開，是不是萬科有什么預(yù)設(shè)的陷阱等著投資者往里面跳？

王石只好反復(fù)對這樣那樣的人說：萬科和上級公司之間的沖突不是控股和反控股的斗爭，不要將其人格化，如果你個(gè)人有能力，對資本有利，它為什么不用你，它撤你是它的損失，萬科要提防的是惡意收購，而現(xiàn)在積極尋求的是股權(quán)的合理配置和資本的優(yōu)化組合，以圖企業(yè)發(fā)展……

華創(chuàng)前執(zhí)行董事、副總經(jīng)理黃鐵鷹是在萬科股權(quán)交易中的重要人物，但是去年，他成為在港中資機(jī)構(gòu)中第一個(gè)投奔IT業(yè)的高級管理人員。王石以黃為例認(rèn)為，是資本而不是別的力量推動(dòng)著黃的流動(dòng)，從另一個(gè)角度說，他的離開對華潤對萬科的收購也不會(huì)產(chǎn)生什么實(shí)質(zhì)性影響。1997年的那次流產(chǎn)交易和去年開始的這場交易本質(zhì)上并沒有改變，是資本與萬科的管理資源、市場能力的一個(gè)握手。

華潤被萬科收編之后，與同在華創(chuàng)麾下的華遠(yuǎn)關(guān)系似乎比較微妙。兩年前，任志強(qiáng)懷揣支票去收購萬科，甚至兩年后，華潤收購萬科的定金都是華遠(yuǎn)支付的，但是華遠(yuǎn)實(shí)際的角色意義在這兩年間卻由"強(qiáng)"至"弱"。與萬科近兩年穩(wěn)健的上升勢頭相比，由于產(chǎn)業(yè)政策和市場的變化，華遠(yuǎn)業(yè)績大幅滑坡。即將同披華潤戰(zhàn)袍的王石和任志強(qiáng)的關(guān)系，總被外界揣測。

王石不以為然："志強(qiáng)比你們想象的要積極主動(dòng)得多，我們的關(guān)系比你們想象的要密切得多，我一直和他保持熱線聯(lián)系。任志強(qiáng)雖是華遠(yuǎn)第二代長官，但華遠(yuǎn)是在任志強(qiáng)手中做起來的，他對資本的認(rèn)識(shí)之深刻不亞于王石，兩家企業(yè)又都被資本市場引導(dǎo)得比較透徹，個(gè)性就顯得微不足道。"

似乎為了證明他此言不虛，率性的王石在接受記者采訪時(shí)順手撥通了遠(yuǎn)在北京的任志強(qiáng)的電話。

未來：華潤中國置地？

從免提電話里聽來，任志強(qiáng)在那頭對王石甚為尊重，而王石說話的口氣中卻有一種強(qiáng)勢。

王石承認(rèn)，在管理能力、企業(yè)文化上面，萬科與華遠(yuǎn)相比，有強(qiáng)勢。但他認(rèn)為萬科與華遠(yuǎn)之間不是像外界猜測的那樣"誰主導(dǎo)誰"的關(guān)系。

但萬科在事實(shí)上主導(dǎo)華遠(yuǎn)肯定將會(huì)發(fā)生，因?yàn)槿A潤以兩億元的價(jià)格收購萬科，其意圖就是要以其為核心整合其集團(tuán)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中自然包括華遠(yuǎn)，而華遠(yuǎn)只是繼續(xù)發(fā)揮它的"重要作用"，任志強(qiáng)也很清楚這一點(diǎn)。

王石認(rèn)為，如果要讓萬科接受華遠(yuǎn)，就要談凈資產(chǎn)回報(bào)。這幾年，萬科的凈資產(chǎn)回報(bào)率在11%左右徘徊，幾年前，華遠(yuǎn)凈資產(chǎn)回報(bào)率卻高達(dá)百分之十二點(diǎn)幾，相當(dāng)高。"如果今天華遠(yuǎn)還是這么高的回報(bào)率，我接受它很簡單，因?yàn)檫@兩個(gè)企業(yè)成立的時(shí)間、操作模式、最后轉(zhuǎn)向都差不多，但現(xiàn)在華遠(yuǎn)的凈資產(chǎn)回報(bào)嘩地下來了--我只能這么說，如果華遠(yuǎn)的凈資產(chǎn)回報(bào)率是20%，那是另外一回事。"

由于1998年出臺(tái)的分房貨幣化政策和拆遷房市場貨幣化政策對華遠(yuǎn)集團(tuán)從前的團(tuán)體購買市場和拆遷房市場沖擊很大，華遠(yuǎn)房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率從1997年開始逐年大幅下滑，直至去年該指標(biāo)為-4%。

此外，王石不忘提醒，華遠(yuǎn)只是北京概念，而萬科是全國概念。

王石坦言：可以說，接受華遠(yuǎn)是萬科進(jìn)入華潤北京置地必須付出的代價(jià)，但是僅僅和華遠(yuǎn)合并或重組卻沒有什么意思，萬科絕對沒有興趣。

接下來，王石希望看到萬科有一系列的并購，從而將萬科現(xiàn)在不過50個(gè)億的資產(chǎn)規(guī)模增加到250個(gè)億，甚至300個(gè)億。王石自述，他現(xiàn)在跨地域經(jīng)營的思維方式主要是，"用我的資本、我的融資能力來廝殺"。比如現(xiàn)在河南最優(yōu)秀的房產(chǎn)企業(yè)河南建業(yè)，其開發(fā)范圍令人驚訝地局限在鄭州市的一個(gè)區(qū)內(nèi)，如果萬科和建業(yè)產(chǎn)生控股關(guān)系，萬科進(jìn)入河南時(shí)不用再以它為競爭對手，而建業(yè)也能很容易地走出去。可以大膽預(yù)言，現(xiàn)在萬科領(lǐng)銜主演的"新住宅運(yùn)動(dòng)"和"中城房網(wǎng)"的參與者，也許就是萬科將來的并購對象。

為什么萬科當(dāng)初要選有中資背景的投資者？除了從經(jīng)營環(huán)境來考慮外，還因?yàn)?改革開放以來，這些投資者到最后無意發(fā)現(xiàn)，即使它們不是以房地產(chǎn)為主業(yè)，但它們幾乎1/3的資源都押在房地產(chǎn)上。如果萬科能在兩年內(nèi)運(yùn)用自己的品牌和市場能力將這部分低效資產(chǎn)激活，這會(huì)相當(dāng)可觀。"華潤在大陸有幾百億的資源，需要一個(gè)核心去整合，而它也許就是萬科。

6月19日，在華潤與深特發(fā)簽約的前一天，華潤在香港宣布其業(yè)務(wù)重組方案，今后將主營分銷、地產(chǎn)發(fā)展、科技及策略投資等4項(xiàng)業(yè)務(wù)。前兩項(xiàng)分別由華潤創(chuàng)業(yè)和華潤北京置地負(fù)責(zé)。華創(chuàng)將由此淡出香港房地產(chǎn)市場，北京華潤置地將有意發(fā)展為中國內(nèi)地最大的房地產(chǎn)集團(tuán)。

據(jù)華潤方面透露，華潤將繼續(xù)增持萬科股份，希望能夠達(dá)到30%。

當(dāng)媒體還為"萬科和華遠(yuǎn)，到底誰吃誰"條分縷析時(shí)，在王石面前攤開的卻是一張全國地圖，華遠(yuǎn)只不過是這張地圖上北京位置的一個(gè)點(diǎn)而已。王石略顯神秘地反問記者："北京置地會(huì)不會(huì)也改名，比如叫中國置地呢？"王石說，他的名片這些年來除了加了一個(gè)E-mail地址，公司和職務(wù)名稱沒有任何變動(dòng)，現(xiàn)在是不是到了可以換名片的時(shí)候了？他透露，今年年底或明年年初，他將不僅代表萬科，還會(huì)以更高決策層面的身份到歐美去推銷中國住宅市場的概念，以吸引國外資本。

從這個(gè)意義來說，置換股東不過是王石整盤棋中的關(guān)鍵一著，落子之后，滿盤皆活。

資本瓶頸打破之后，原來不成其為瓶頸的就成了新的瓶頸，比如人力資源。因?yàn)橘Y本的到位會(huì)為萬科提供更大的發(fā)展空間，人的發(fā)展如果跟不上，就會(huì)成為一場災(zāi)難。"很多中國新興企業(yè)出問題就出在這個(gè)時(shí)候，"王石有些擔(dān)憂，"我們現(xiàn)在正在做一系列的培訓(xùn)計(jì)劃，這一關(guān)如果能過得了的話，萬科以后的空間會(huì)非常有意思。"