淺析房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用管理問(wèn)題及其對(duì)策

文/何家榮

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淺析房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用管理問(wèn)題及其對(duì)策

文/何家榮

摘要：隨著宏觀調(diào)控政策趨緊和消費(fèi)者日趨理性，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由“暴利”回歸“微利”時(shí)代。微利時(shí)代，再加上嚴(yán)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，成本費(fèi)用管理勢(shì)在必行。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)成本的精細(xì)化管理，深耕細(xì)作，“向成本管理要效益”，才能在當(dāng)前波詭云譎的市場(chǎng)環(huán)境中屹立不倒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；成本費(fèi)用；會(huì)計(jì)核算；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用管理的必要性

(一)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力

當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)也處在震蕩之中，加之國(guó)家宏觀調(diào)控政策不斷加碼，除了北上廣深這四大城市行情仍然火爆外，其它城市房地產(chǎn)業(yè)已見(jiàn)疲態(tài)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8％，土地成交價(jià)款下降27.5％，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)升高。嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)公司必須加強(qiáng)自身成本費(fèi)用控制，確?，F(xiàn)金流安全。并且，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的成本費(fèi)用管理，剔除、改善不合理的支出，能夠提升企業(yè)的利潤(rùn)空間，提高企業(yè)的資金利用水平為企業(yè)再生產(chǎn)創(chuàng)造條件。此外，成本費(fèi)用管理也能夠幫助企業(yè)提高自身管理水平，改善經(jīng)營(yíng)狀況。

(二)維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定，增進(jìn)社會(huì)整體和諧

房地產(chǎn)行業(yè)同社會(huì)民生息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本費(fèi)用管理，壯大自身、規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也能夠增進(jìn)社會(huì)和諧，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。購(gòu)房支出是當(dāng)前家庭的一項(xiàng)重大支出，甚至可能牽涉到兩三代人的努力和資產(chǎn)，如果房地產(chǎn)公司應(yīng)為成本費(fèi)用控制不善而導(dǎo)致資金鏈斷裂，項(xiàng)目被迫中斷爛尾，那些通過(guò)預(yù)售方式購(gòu)買期房的客戶勢(shì)必可能陷于“房財(cái)兩空”的境地，由于地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模龐大、集中度高，很可能就由此引發(fā)群體性危機(jī)，危及社會(huì)穩(wěn)定。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)同金融行業(yè)密切相連，如果放任企業(yè)成本控制不力引發(fā)資金鏈斷裂，就會(huì)危及銀行貸款安全甚至引發(fā)金融雪崩，釀成重大危機(jī)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用管理存在的問(wèn)題

(一)成本費(fèi)用管理環(huán)境不理想

首先，企業(yè)成本意識(shí)薄弱。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜、參差不齊，尤其是一些轉(zhuǎn)行而來(lái)的中小型開發(fā)商，只在乎項(xiàng)目前期審批和后期銷售，撈一把就跑的賭徒心理明顯，對(duì)成本費(fèi)用控制并不重視，對(duì)項(xiàng)目的論證調(diào)研、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、成本估算、費(fèi)用控制等缺乏耐心，企業(yè)融資成本高砌、費(fèi)用支出靡多，直接影響企業(yè)的利潤(rùn)水平和現(xiàn)金流安全。其次，成本管理的信息化程度不夠。信息化是成本費(fèi)用管理的前提，也是成本費(fèi)用管理的關(guān)鍵。然而當(dāng)前在許多房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)信息化建設(shè)的重視和投入并不夠，企業(yè)總部很難及時(shí)得到全面、真實(shí)、準(zhǔn)確的項(xiàng)目相關(guān)信息，企業(yè)各部門之間也因?yàn)樾畔贤ú粫扯鴮?dǎo)致管理壅塞，影響了企業(yè)成本管理效果。最后，成本費(fèi)用控制人才缺乏。成本費(fèi)用管理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，尤其對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，由于開發(fā)項(xiàng)目的多元化，需要涉及不同學(xué)科、不同領(lǐng)域的知識(shí)。而目前的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員參差不齊，很難適應(yīng)這種財(cái)務(wù)管理需求。

(二)成本費(fèi)用管理體系不健全

首先，房地產(chǎn)企業(yè)存在“輕設(shè)計(jì)、重施工”，“輕事前、重事后”等思想，成本費(fèi)用管理并沒(méi)有涵蓋到房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程，諸如一些投融資管理、招投標(biāo)管理、稅收管理等成本管理手段和工具都不被企業(yè)所重視，導(dǎo)致企業(yè)成本高砌不下、管理漏洞頻出。其次，目標(biāo)成本體系和責(zé)任成本體系匱乏。不少房地產(chǎn)企業(yè)忽視對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本的規(guī)劃與測(cè)算，從源頭上就失去了對(duì)項(xiàng)目成本的把控能力。而在成本指標(biāo)分解上，由于企業(yè)未按照科學(xué)合理的方式進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?，?dǎo)致企業(yè)內(nèi)部成本壓力分擔(dān)不均；也因?yàn)樨?zé)任模糊不清導(dǎo)致成本管理的約束力不強(qiáng)，部門和人員缺乏動(dòng)力。最后，內(nèi)部控制體系不完善。內(nèi)部控制體系是實(shí)施成本管理的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的管理實(shí)踐來(lái)看，內(nèi)部控制并沒(méi)有得到有效的實(shí)施和執(zhí)行，諸如預(yù)算控制、不相容控制、審批權(quán)限控制等都沒(méi)有得到有效的貫徹和實(shí)施，企業(yè)內(nèi)部“跑、冒、滴、漏”等問(wèn)題普遍。

(三)成本費(fèi)用管理方法不科學(xué)

首先，成本歸集不合理。成本歸集就是將發(fā)生的費(fèi)用，按照一定的對(duì)象歸集起來(lái)，以便核算各個(gè)對(duì)象的成本總額。房地產(chǎn)企業(yè)工程規(guī)模較大，如果歸集對(duì)象設(shè)置過(guò)粗，容易導(dǎo)致成本計(jì)算偏差，難以反映出開發(fā)過(guò)程中的真實(shí)成本。但設(shè)置過(guò)細(xì)的話，不僅沒(méi)有必要也徒添工作人員的壓力。其次，成本會(huì)計(jì)核算不科學(xué)。成本核算是成本管理的基礎(chǔ)，但是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算上仍然存在諸多問(wèn)題，諸如票據(jù)不規(guī)范、會(huì)計(jì)科目設(shè)置不合理、成本核算方法不科學(xué)等，影響成本核算的精確度。最后，成本控制工具不完善。一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制與分析上，沒(méi)有運(yùn)用科學(xué)的管理工具，成本控制效果不佳。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用控制的措施建議

(一)增強(qiáng)成本意識(shí)，構(gòu)筑良好的成本管理環(huán)境

首先，增強(qiáng)成本意識(shí)，轉(zhuǎn)變成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變過(guò)去那種粗放的經(jīng)營(yíng)模式，向精細(xì)化、科學(xué)化的現(xiàn)代企業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變。企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)成本管理的支持和投入，健全成本管理組織機(jī)構(gòu)，并自上而下加強(qiáng)對(duì)全成本管理理念的推廣和宣傳，營(yíng)造氛圍。其次，加強(qiáng)科技應(yīng)用，推動(dòng)成本管理信息化進(jìn)程。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自行研發(fā)或服務(wù)外包的形式，研發(fā)設(shè)計(jì)成本管理信息平臺(tái)，將成本合約、招投標(biāo)、融資管理、物流管理、采購(gòu)管理、存貨管理、銷售管理等業(yè)務(wù)融合到信息平臺(tái)上，形成公司大數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)，要充分利用大數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，加強(qiáng)成本信息挖掘與分析。最后，重視智力支持，加快人才隊(duì)伍建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)

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