新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案的探討

胡娥 遵義市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

《根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128 號）文件要求，房屋交易合同網(wǎng)簽備案在全國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)全面實行，網(wǎng)簽備案也得到了更多人的認可。網(wǎng)簽備案從設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實經(jīng)歷了很長時間，網(wǎng)簽備案具備的作用、價值也越發(fā)明顯。國家層面將相應(yīng)的網(wǎng)簽備案作為了新建商品房買賣相關(guān)監(jiān)管的一個重要途徑，雖然全國范圍內(nèi)的全面實行時間不長，但通過分析不難發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)簽備案在貫徹和實施上也存在著一些問題，其理應(yīng)具備的功能、作用也并未充分凸顯出來。正因如此，探尋出新時期新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案更好實施的策略十分必要和重要。

一、新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案概述

全國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)全面實行房屋交易合同網(wǎng)簽備案，加快推進房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)工作是一種基本趨勢[1]。國家層面正在積極推動新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，而網(wǎng)簽備案的作用也十分顯著。新建房屋的合同交易數(shù)額相對較高，大部分消費者在面對房地產(chǎn)開發(fā)商時處于“相對弱勢”的狀態(tài)之中。在正式完成新建商品房買賣交易前進行合同備案能夠?qū)ζ胀ㄙ彿空叩睦嬗枰暂^好保障。此外，進行網(wǎng)簽備案也能起到一個形式上的公示作用，這也是法律界很多學者較為支持相應(yīng)網(wǎng)簽備案的一個重要原因。北京、上海、天津、重慶等地已經(jīng)陸續(xù)出臺了相應(yīng)政策來推動新建商品房的買賣合同網(wǎng)簽備案事宜，合同網(wǎng)簽相關(guān)規(guī)定也對新建商品房買賣雙方提出了一些新的“要求”。但也要清醒的看到，相應(yīng)的網(wǎng)簽備案機制在運轉(zhuǎn)上的狀況并不理想，對合同網(wǎng)簽相關(guān)規(guī)定進行重新的調(diào)整與優(yōu)化也極為重要。

二、新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案中存在的問題

（一）信息共享水平短時間難以迅速提升

新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案具有很多優(yōu)勢，但網(wǎng)簽備案中必然涉及很多數(shù)據(jù)信息的處理，其中，信息的共享狀況通常會直接影響到網(wǎng)簽備案狀況[2]。房地產(chǎn)市場內(nèi)新建商品房的需求一直較高，每年新建商品房買賣交易次數(shù)和交易金額也十分龐大。因此，進行買賣合同網(wǎng)簽備案時必然涉及大量數(shù)據(jù)信息的處理。但對于多個地區(qū)而言，2019年與2020 年的兩年時間里，大部分省份雖然陸續(xù)上線了相應(yīng)的合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，但相應(yīng)系統(tǒng)的服務(wù)性功能并不完善，數(shù)據(jù)信息短時間內(nèi)迅速出來，不同地區(qū)相應(yīng)數(shù)據(jù)的傳輸與共享速度也有待進一步提升。由于人工進行網(wǎng)簽備案審核依然是一種主要的審核方式，信息共享水平在短時間內(nèi)難以較好提升，這一問題的客觀存在也表明新建房屋買賣合同網(wǎng)簽備案機制本身還有進一步完善和優(yōu)化的空間。

（二）部分民眾對網(wǎng)簽備案的認識與認可程度偏低

當前，部分民眾對網(wǎng)簽備案的認識與認可程度明顯不足，這也成為一個網(wǎng)簽備案進一步推廣與實施的重要問題。在法學界，關(guān)于相應(yīng)網(wǎng)簽備案的爭議便一直存在，一部分房企與民眾也認為不動產(chǎn)登記實際上與相應(yīng)網(wǎng)簽備案的功能大同小異，而新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案完全“多此一舉”。不僅如此，備案的撤銷以及備案信息變更的程序較為復雜，所需要提供的材料較為多樣，對于很多購房者而言，這無疑會加大買賣合同簽訂，以及新建商品房買賣中的時間成本。加之國家層面并未較好進行新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案信息的宣傳，很多民眾對網(wǎng)簽備案的流程等并不了解，缺乏相應(yīng)經(jīng)驗時，其必然會對網(wǎng)簽備案事宜產(chǎn)生一些抵觸心理和情緒。長此以往發(fā)展下去，新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案推廣與實施的良好環(huán)境也無法形成。

（三）網(wǎng)簽備案相關(guān)政策法規(guī)不健全

網(wǎng)簽備案相關(guān)政策法規(guī)不健全的問題也十分明顯，這也對網(wǎng)簽備案的具體落實產(chǎn)生了很大制約性影響?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十六條，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。但時至今日，更為具體的規(guī)定并不存在，這導致預購房的轉(zhuǎn)讓、合同備案撤銷、網(wǎng)簽撤銷等工作都是“摸著石頭過河”，一部分炒房者也有了“炒房操作空間”。此外，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》等地方性政策雖然不同程度上提及了新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案事宜，但所進行的解讀，作出的規(guī)定存在一些具體差異。整體上看，由于國家層面并未制定出一個宏觀的，普適性強的，與網(wǎng)簽備案事宜相關(guān)的政策法規(guī)體系，各個地區(qū)的新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案推廣與實施中便很難得到系統(tǒng)的指導與規(guī)范，這也是現(xiàn)階段相應(yīng)網(wǎng)簽備案在落實上具有很大難度的一個重要原因。

三、新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案更好推廣與實施的建議

（一）加速進行合同網(wǎng)簽備案平臺建設(shè)

新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案的更好推廣與實施需要穩(wěn)定且強大的線上平臺作為支撐，加速進行相應(yīng)平臺的建設(shè)也十分可取[3]?；ヂ?lián)網(wǎng)+政務(wù)的背景下，合同網(wǎng)簽備案平臺的建設(shè)中，住建部需要成為第一主體，且這一平臺需要與現(xiàn)有的商品房買賣交易平臺、系統(tǒng)保持較高的信息共享性。住建部為主導建設(shè)相應(yīng)平臺，并開放相應(yīng)接口，要求各省級行政區(qū)及時上傳相應(yīng)備案信息可以逐步擴大相應(yīng)數(shù)據(jù)庫。不僅如此，一些子數(shù)據(jù)庫的創(chuàng)設(shè)，以及相應(yīng)數(shù)據(jù)信息上傳、調(diào)用速率不斷提升后，數(shù)據(jù)信息處理能力的提升也可以為網(wǎng)簽備案事務(wù)處理效率的提升提供很大幫助。伴隨著相應(yīng)網(wǎng)簽備案平臺建設(shè)與運轉(zhuǎn)狀況的越發(fā)良好，新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案在處理上也能更為簡單，網(wǎng)簽備案的進一步推廣與實施難度也可以被較好弱化。

（二）以行業(yè)主體為媒介強化相應(yīng)政策知識的宣傳

當前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售主體和購房者中，相當大一部分主體對網(wǎng)簽備案事宜的認識程度較低，認可程度也有待進一步提升。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生與相應(yīng)政策知識宣傳不到位有直接關(guān)聯(lián)。因此，以行業(yè)內(nèi)部分主體為媒介強化相應(yīng)政策知識宣傳的做法較為可行。一般來說，新建商品房買賣雙方對合同網(wǎng)簽備案的重要性、基本流程等形成了深入了解與認識后，其主動進行網(wǎng)簽備案的積極性能夠更好提升。此外，地方房管機構(gòu)也可以通過微信公眾號、具體App 進行網(wǎng)簽備案相關(guān)知識的宣傳，使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)相關(guān)主體能夠?qū)W(wǎng)簽備案事宜給予更多關(guān)注。這一情形下，良好的網(wǎng)簽備案環(huán)境能夠形成，新建商品房網(wǎng)簽備案可以通過微信客戶端，特定APP 進行處理時，網(wǎng)簽備案的時間周期也能更好縮短，這也可以為網(wǎng)簽備案的較好推廣和實施提供良好支持。

（三）加強網(wǎng)簽備案相關(guān)政策法規(guī)建設(shè)

加強網(wǎng)簽備案相關(guān)政策法規(guī)建設(shè)也具有重要意義，這也是新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案進一步推廣和實施中的重要途徑[4]。例如，國家立法機關(guān)可以結(jié)合最近兩年時間里各地區(qū)的網(wǎng)簽備案實際狀況，以及所積累的相應(yīng)經(jīng)驗，以《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》為參考，制定新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案相關(guān)法律的制定，從法律層面規(guī)范相應(yīng)網(wǎng)簽活動的開展。與此同時，住建部也應(yīng)當結(jié)合實際狀況出臺相應(yīng)的網(wǎng)簽備案政策，使得各個省區(qū)可以結(jié)合宏觀的，普適性強的政策為基礎(chǔ)，制定出符合地區(qū)實際狀況的網(wǎng)簽備案指導性政策。相應(yīng)的政策法規(guī)體系越發(fā)健全后，網(wǎng)簽備案也能更好的推廣和實施，實際推廣和實施中很多問題也能得到較好解決。

四、結(jié)語

可以看出，新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案是一個基本趨勢，而網(wǎng)簽備案在推廣和實施中存在的各種問題也需要得到及時解決。網(wǎng)簽備案的功能和作用需要得到肯定，但相應(yīng)政策中存在一定缺陷，理論界存在的各種爭議也應(yīng)當被更好消除。為此，國家層面需要對網(wǎng)簽備案的推廣和實施狀況進行具體分析，掌握相應(yīng)政策推廣與實施的實際狀況，相應(yīng)阻力和具體問題。這一基礎(chǔ)上進行的針對性調(diào)整、優(yōu)化也可以加速推進網(wǎng)簽備案事宜。