房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量控制芻議

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-980X（2015）03-0073-02

收稿日期：2015-03-02

作者簡(jiǎn)介：曲偉（1981-），男，山東煙臺(tái)人，大學(xué)本科，助理工程師，主要研究方向：工程項(xiàng)目管理。

AStudyonthe Controlof Building Design Qualityof Re?

al Estate Project

QU Wei，LIANG Qun

（Yantai Red Flag Real Estate co.，LTD.，Yantai，Shandong 264006，China）

Abstract：Architecturaldesignqualityisoneofthekeyfactorsaffectingthesuccessofthedevelopmentofrealestateproject，it includes planning，construction，structure design，etc.On the basis of the summary of current problems existing in building design qualityofrealestateproject，ideastoimprovethequalityofarchitecturaldesignwasputforward.

Keywords：realestateproject；designquality；projectmanagement

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)投資大、周期長(zhǎng)、涉及面廣、風(fēng)險(xiǎn)性較大的行業(yè)，在開發(fā)過程中涉及到投資時(shí)機(jī)、項(xiàng)目地段、工程質(zhì)量等幾大方面。時(shí)機(jī)、地段的選擇是經(jīng)濟(jì)因素和市場(chǎng)影響的把握，是投資成敗的前提，而一個(gè)項(xiàng)目投資的最終成敗在于產(chǎn)品的質(zhì)量。建筑設(shè)計(jì)是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵性因素之一，包括規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等方面。目前由于很多開發(fā)項(xiàng)目存在對(duì)前期階段規(guī)劃不足，對(duì)建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量管理的重視程度不夠和建筑設(shè)計(jì)評(píng)審水平不高，缺乏設(shè)計(jì)產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研，造成產(chǎn)品質(zhì)量低下。設(shè)計(jì)工作的優(yōu)劣，直接影響到整個(gè)工程項(xiàng)目的好壞，無論從工程質(zhì)量、工程投資到工程進(jìn)度，以及建成后的運(yùn)行成本，投資效益等方面都起到舉足輕重的作用。在施工監(jiān)理過程中發(fā)現(xiàn)，目前工程設(shè)計(jì)質(zhì)量并不理想，施工圖紙中的錯(cuò)誤比較普遍。保證設(shè)計(jì)質(zhì)量管理，在嚴(yán)格遵守技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)的基礎(chǔ)上，正確處理和協(xié)調(diào)資金、資源、技術(shù)環(huán)境條件的制約，使設(shè)計(jì)項(xiàng)目能更好地滿足業(yè)主所需要的功能和使用價(jià)值，充分發(fā)揮項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益，在整個(gè)工程的建設(shè)過程中顯得尤為重要。

1　政府部門對(duì)設(shè)計(jì)文件質(zhì)量的管控

政府管理部門是執(zhí)法系統(tǒng)，是提高設(shè)計(jì)水平的控制中樞，是把好建設(shè)工程設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)的源頭，政府管理部門規(guī)范工程建設(shè)各方的行為符合法律法規(guī)。首先是不能亂作用。政府應(yīng)制定相應(yīng)的政策，規(guī)范公務(wù)人員的職責(zé)范圍，糾正不規(guī)范的行為，就能有限遏制這種現(xiàn)象。其次是正確使用權(quán)利，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管和行業(yè)發(fā)展引導(dǎo)。

（1）嚴(yán)格設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)公司的資質(zhì)準(zhǔn)入。強(qiáng)化對(duì)設(shè)計(jì)公司資質(zhì)、業(yè)績(jī)審查，杜絕企業(yè)通過掛證人員臨時(shí)充數(shù)提高資質(zhì)。實(shí)行工程設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)人員的信息化聯(lián)網(wǎng)管理，將設(shè)計(jì)資質(zhì)納入動(dòng)態(tài)監(jiān)管中，切實(shí)防止資質(zhì)的隨意掛靠，規(guī)范市場(chǎng)秩序，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，將不符合資質(zhì)條件的設(shè)計(jì)公司降級(jí)直至清出市場(chǎng)。

（2）強(qiáng)化施工圖審查。施工圖審查機(jī)構(gòu)是政府管理部門對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)管的抓手，施工圖審查時(shí)為保證公共利益和公眾安全，具有強(qiáng)制性。審查施工圖執(zhí)行強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范是否徹底到位，審查使用的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范應(yīng)明確，審圖結(jié)論應(yīng)書面提供，附相應(yīng)規(guī)范條文的編號(hào)，與審圖結(jié)論一一對(duì)應(yīng)。

（3）整合優(yōu)化設(shè)計(jì)行業(yè)的潛在優(yōu)勢(shì)資源，提升技術(shù)水平。兼并整合為設(shè)計(jì)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了一個(gè)新的發(fā)展模式，激活設(shè)計(jì)行業(yè)，使設(shè)計(jì)市場(chǎng)在新常態(tài)下處于活躍狀態(tài)，提高行業(yè)整體設(shè)計(jì)質(zhì)量。

（4）建立高素質(zhì)的人才隊(duì)伍。進(jìn)一步提高注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員的待遇和榮譽(yù)，促進(jìn)全行業(yè)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)氛圍的形成，推動(dòng)行業(yè)各專業(yè)水平的持續(xù)進(jìn)步和提高；加強(qiáng)注冊(cè)人員定期培訓(xùn)考試制度，進(jìn)一步強(qiáng)化注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員在竟業(yè)中特殊地位，使注冊(cè)執(zhí)業(yè)制度取得良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。

2　設(shè)計(jì)公司內(nèi)部對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制

（1）支持設(shè)計(jì)師大膽?yīng)毺氐脑O(shè)計(jì)，學(xué)習(xí)外國(guó)先進(jìn)的理念。目前國(guó)內(nèi)很多城市地區(qū)都鮮見經(jīng)典設(shè)計(jì)之作，就算有也是出自國(guó)外設(shè)計(jì)師之手，在我們尖銳批評(píng)設(shè)計(jì)師的同時(shí)，也應(yīng)考慮一下他們的難處，因?yàn)榻?jīng)典建筑誕生不是偶然的，是要付出大量心血的。開發(fā)商最容易說的是：“我看某某地方的哪個(gè)建筑不錯(cuò)，你就照他的風(fēng)格來?！辈蛔⒁饨ㄖ壤⒃煨?、亂上造型，造成建筑的頭重腳輕，不協(xié)調(diào)、不適用、更不經(jīng)濟(jì)。例如：某地大部分建筑喜歡在屋頂加上一個(gè)結(jié)構(gòu)造型，開發(fā)商盲目效仿，這種造型其實(shí)未有任何使用價(jià)值，也不美觀，對(duì)于視野不夠開闊的建筑來說，仰視甚至看不到屋面造型，這不僅增加了施工難度，耗費(fèi)了資金，最終導(dǎo)致增加房地產(chǎn)成本。

（2）重視前期設(shè)計(jì)。由于目前設(shè)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分開發(fā)商對(duì)前期設(shè)計(jì)階段不夠重視，壓低設(shè)計(jì)費(fèi)，一般的單體設(shè)計(jì)周期時(shí)間過短，甚至幾天出一套設(shè)計(jì)方案，這么短的時(shí)間畫圖都畫不出來，何談設(shè)計(jì)思路、建筑風(fēng)格。大部分的的建筑設(shè)計(jì)只能復(fù)制拷貝，建筑千篇一律。要?jiǎng)?chuàng)造精品的建筑，一個(gè)高水平的建筑設(shè)計(jì)方案是最重要的環(huán)節(jié)。據(jù)了解，目前中國(guó)建筑師與外國(guó)優(yōu)秀建筑師相比，在藝術(shù)修養(yǎng)、建筑理念、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、精細(xì)程度等方面還有一定的距離，世界上許多精品建筑出自于國(guó)外優(yōu)秀建筑師，甚至很多國(guó)內(nèi)優(yōu)秀建筑也出自國(guó)外設(shè)計(jì)事務(wù)所，這是目前不爭(zhēng)的事實(shí)。我們要鼓勵(lì)設(shè)計(jì)師，重視設(shè)計(jì)階段的投資和管理，好的方案才是好的項(xiàng)目的堅(jiān)定基礎(chǔ)。應(yīng)該更深入地進(jìn)行探索、研究、學(xué)習(xí)更先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，才有可能出現(xiàn)一些好的作品。

（3）建立和完善內(nèi)部質(zhì)量保證體系，強(qiáng)化設(shè)計(jì)質(zhì)量的過程控制。設(shè)計(jì)公司應(yīng)建立完整的質(zhì)量保證體系，制定質(zhì)量保證手冊(cè)，明確設(shè)計(jì)人員的質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制，對(duì)影響設(shè)計(jì)文件質(zhì)量的因素進(jìn)行全過程控制。設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量決定設(shè)計(jì)公司的存亡，加強(qiáng)質(zhì)量檢查，切實(shí)做好質(zhì)量的全過程控制，完善崗位質(zhì)量責(zé)任及考核辦法，設(shè)計(jì)公司采納發(fā)展的更快更好。

（4）建立人才激勵(lì)機(jī)制，保證人才隊(duì)伍的穩(wěn)定。設(shè)計(jì)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工職業(yè)生涯的規(guī)劃和管理，定期檢查落實(shí)情況，使員工通過自己的努力和公司的幫扶獲得職業(yè)生涯規(guī)劃的成果，提升員工素質(zhì)。設(shè)計(jì)公司對(duì)設(shè)計(jì)人員的自由流動(dòng)要加以積極地引導(dǎo)，營(yíng)造良好的氛圍，用待遇留人，用感情留人，用事業(yè)留人的機(jī)制使各類員工為公司所用，公司為他們敞開晉升通道，提供施展才華的平臺(tái)，是每個(gè)人通過自身的努力都能獲得成功，同時(shí)增強(qiáng)員工的歸屬感，使得員工以公司為家，以一種家人的身份去工作。

（5）鼓勵(lì)設(shè)計(jì)人員創(chuàng)新，積極應(yīng)用創(chuàng)新技術(shù)。設(shè)計(jì)公司有計(jì)劃地引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，對(duì)引進(jìn)的關(guān)鍵技術(shù)在消化吸收后合理的應(yīng)用和再創(chuàng)新，引進(jìn)技術(shù)在工程項(xiàng)目中使用情況應(yīng)由主管部門的成果評(píng)估報(bào)告，確保引進(jìn)技術(shù)的合理和先進(jìn)。鼓勵(lì)審計(jì)人員參加各類學(xué)術(shù)交流研討活動(dòng)，及時(shí)掌握國(guó)內(nèi)外的技術(shù)動(dòng)態(tài)，培養(yǎng)設(shè)計(jì)人員創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念，使設(shè)計(jì)人員不斷吸收先進(jìn)的設(shè)計(jì)思想、表現(xiàn)手法和技術(shù)成果，努力創(chuàng)作精品佳作。

3　建筑設(shè)計(jì)要體現(xiàn)藝術(shù)與技術(shù)相結(jié)合

建筑是一個(gè)技術(shù)與藝術(shù)的綜合體。建筑的結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了它的技術(shù)性；而建筑的造型、比例、形式的變化統(tǒng)一是藝術(shù)性的表現(xiàn)。一個(gè)好的建筑是技術(shù)性與藝術(shù)性的體現(xiàn)。

建筑的技術(shù)進(jìn)步，同時(shí)提升了藝術(shù)性，他們之間是相互聯(lián)系的。例如：擋風(fēng)與通風(fēng)如何解決，人們便想到了窗，夏天通風(fēng)，打開窗，冬天擋風(fēng)，關(guān)上窗；而建筑如何更美觀，窗和玻璃幕墻也更好的體現(xiàn)了建筑的藝術(shù)性。通過建筑設(shè)計(jì)，使得不斷從心理上和生理上感受到滿足感進(jìn)而提升了藝術(shù)性。

由于結(jié)構(gòu)技術(shù)的進(jìn)步，高樓大廈出現(xiàn)了，使城市形態(tài)大為改觀，建筑技術(shù)的發(fā)展，同時(shí)也豐富了建筑的造型，在技術(shù)進(jìn)步的同時(shí)建筑體現(xiàn)出了無窮的魅力。因此，我們制定方案時(shí)，既要考慮建筑的技術(shù)性，又要最大地體現(xiàn)它的藝術(shù)性，才能設(shè)計(jì)出一個(gè)完美的建筑方案。

4　建筑設(shè)計(jì)要滿足業(yè)主的需求

隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)心理，生活習(xí)慣，文明程度和社會(huì)意識(shí)的逐漸改變，從而引起對(duì)產(chǎn)品需求的變化，人們更關(guān)注的是生活的質(zhì)量和品質(zhì)，在物質(zhì)生活豐富的基礎(chǔ)上更注重精神生活。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建筑設(shè)計(jì)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)于客戶正發(fā)生著巨大的變化，客戶需求在不斷提高。因此，設(shè)計(jì)公司已從單純的提供的設(shè)計(jì)文件，逐步的轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁╊櫩晚?xiàng)目各階段的決策服務(wù)，通過提高顧客滿意度來獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)占有率，讓建筑達(dá)到客戶的滿意。

在我們理解的設(shè)計(jì)管理工作中，一般總是會(huì)把質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)，設(shè)計(jì)創(chuàng)新等技術(shù)質(zhì)量控制工作放在首位，而在現(xiàn)實(shí)中，客戶的服務(wù)需求卻并非如此。顧客關(guān)注的焦點(diǎn)也在發(fā)生變化，諸如“服務(wù)主動(dòng)性”和“設(shè)計(jì)文件在實(shí)施過程中設(shè)計(jì)服務(wù)人員對(duì)關(guān)鍵程序的指導(dǎo)能力”等具體要求放在了重要的位置。一方面，顧客的期望值往往被企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷宣傳所提升，另一方面，企業(yè)百分之百兌現(xiàn)服務(wù)承諾的個(gè)案又少之又少。

因此，若要有效管理客戶期望值，就應(yīng)該用實(shí)際行動(dòng)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將承諾付諸實(shí)施，達(dá)到顧客的滿意。如果顧客僅僅是滿意，而不是非常滿意，那我們就有改進(jìn)的余地，即使顧客已經(jīng)完全滿意，我們也必須留意傾聽，一旦他們的需求發(fā)生變化，就要與時(shí)俱進(jìn)跟著改變。

5　建筑設(shè)計(jì)要重視環(huán)境設(shè)計(jì)

最初的建筑是為了擋風(fēng)遮雨、抵御嚴(yán)寒而修建，其要求簡(jiǎn)單、建筑功能也比較單一。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)環(huán)境要素的認(rèn)識(shí)也越來越高，要求也越來越高?，F(xiàn)在人們對(duì)建筑更看重的是人性化的滿足。例如：居家住宅類建筑考慮的是它與周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境是否和諧統(tǒng)一，是否與人們的生活起居、學(xué)習(xí)、工作等要求相適應(yīng)；旅游建筑考慮給友人能帶來什么歡樂，它可以用什么優(yōu)勢(shì)吸引游客；商場(chǎng)建筑考慮如何方便顧客，如何吸引容納更多的顧客等。