進一步探索新供給方式助力青年安居

上海“十四五”規(guī)劃提出，優(yōu)化保障性租賃住房供給結構、完善保障性租賃住房（下稱“保租房”）供給體系，以滿足民眾特別是青年日益增長的住房需求。

為實現(xiàn)這一目標，上海須從兩方面著手，進一步探索租住房供給新方式，助力青年群體實現(xiàn)安居：一是創(chuàng)新開拓房源渠道，擴充市場供給；二是建設統(tǒng)一的房源政策信息平臺。

創(chuàng)新開拓房源渠道擴充市場供給

目前，雖然上海各區(qū)域供給的保租房總量保持增長，但供給量仍然有限。

首先，受制于土地供應等因素，保租房供給量仍存在缺口。土地供給不足是制約保租房供給擴張的重要因素。近年來，中心城區(qū)新建商品房較少，小區(qū)內配套公租房供給也有限。從郊區(qū)來看，五大新城中的中心地域，土地資源同樣稀缺。這就導致保租房熱門項目“一房難求”。房源的非充足性，加上龐大的申請人數(shù)，導致出現(xiàn)“排隊等房”的情況。同時，由于保租房主要采取“一區(qū)內部”的資源統(tǒng)籌方式，仍須以公司為單位申請配額。

其次，保租房商業(yè)模式尚未形成閉環(huán)?，F(xiàn)有的租住用房供給模式缺乏創(chuàng)新和差異化，以傳統(tǒng)的租賃收費為主，資金回收速度較慢，通常要10—15年。然而，一方面保租房有限價要求，一般為市場價的90%；另一方面需要投入大量人力物力，運營成本較高。因此，如果沒有較高的出租率，相關企業(yè)就會面臨較大的運營壓力，存在一定的可持續(xù)性問題。另外，商用樓宇納入保租房還面臨一些問題，例如將閑置廠房、舊賓館等改造成保租房，還未探索出成熟的模式，保租房居委會有待建設和發(fā)展等，都需要一一進行研究和破解。

最后，保租房建設地點與青年需求之間存在一定偏差。目前政府部門提供的保租房及一些青年公寓，選址以市郊為主。這些保租房和青年公寓呈現(xiàn)出“冷熱不均”的情況，近地鐵站的往往空置率較低，而遠離地鐵站的出租率都不太理想。隨著保租房項目和青年公寓的供給量增加，競爭也將加劇，客源波動會加大。由此，青年的需求與租住房供給兩者之間可能出現(xiàn)結構性差距，部分青年難以享受到保租房紅利。

為解決上述問題，建議采取以下幾項措施：

一是進一步激發(fā)保租房市場的活力。政府部門可進一步優(yōu)化激勵政策，為青年群體提供更多的支持，以滿足其租房需求。引導更多社會資本和企業(yè)投入青年住房市場，積極供給保租房建設用地，推動行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。同時，建議以“青年公寓”統(tǒng)一命名，提高相關房源在市場上的辨識度。

二是優(yōu)化商品住房配建政策。通過規(guī)定商品住房建設項目均應按照一定比例配建保障性住房的方式，使之在拓展保障性住房房源籌措渠道、提高保障性住房房源適配性、促進“職住平衡”等方面發(fā)揮重要作用。在土地出讓時，通過“限地價、競配建比例”的方式保障保租房的供應，以確保保租房在租房市場上的占比。同時，房企可以通過商品房獲利覆蓋部分保租房經(jīng)營成本，減輕經(jīng)營壓力。

三是鼓勵改造存量住房?？梢杂烧块T牽頭，給予一定的政策優(yōu)惠，并委托相關公司進行具體操作，從而進一步統(tǒng)籌存量住房或類住房，例如商用大樓或舊賓館等。采取“原拆原建”“只修不拆”“不修不拆”等方式，將存量住房納入保租房范疇。

四是推進在現(xiàn)有集體土地上建設保租房。在近郊地區(qū)的現(xiàn)有集體土地上建設保租房，并與中心城區(qū)房屋改造、城中村建設相結合，進一步增加住房總量。通過積極推廣這一創(chuàng)新經(jīng)驗，使上海面向青年的住房供給進一步實現(xiàn)多元化，也使相關政策更具創(chuàng)新性、示范性。

建設統(tǒng)一的房源政策信息平臺

當前，滬上青年租房仍面臨一定的“信息障礙”。有青年反映，租住房的房源信息不夠透明，個別中介以低價甚至虛構的房源為誘餌攬客。一些有租房需求的青年往往難以獲取足夠的、真實有效的信息。

上述問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：

首先，房源信息分散化，海量信息質量不一。青年租房尋找房源信息主要依靠網(wǎng)絡和中介。據(jù)統(tǒng)計，在青年獲取租房信息的渠道中，“線上租房中介”與“線下租房中介”所占比例總計為87.3%，其余為其他信息源。從當前情況看，網(wǎng)絡平臺和中介存在一定的分散性，大量房源信息分散在不同的互聯(lián)網(wǎng)平臺和中介公司。

其次，相關政策專業(yè)性強，對于大多數(shù)青年來說存在理解和操作上的困難，這與其對租房政策的關注和期待形成一定反差。近年來，雖然政府部門在租住房政策推介方面做了大量工作，也取得了一些成果，但客觀來看，面向青年的政策信息仍有提升的空間。部分青年對政策知曉度的評價偏低（在10分制中打5.9 分）。有青年反映，現(xiàn)有的相關網(wǎng)站和公共服務App大都從發(fā)布角度出發(fā)設置檢索詞，對話性較弱，受眾獲取信息存在不便。同時，相關政策的宣傳渠道比較單一，形式也不夠活潑。

最后，青年對于房屋中介和租賃平臺的信任度不高。房屋中介和租賃平臺作為住房信息的提供者和住房渠道的擁有者，其個別不規(guī)范運營行為提高了青年租住房屋的成本。在租房過程中，有些青年發(fā)現(xiàn)中介服務不規(guī)范，包括信息披露不足、合同條款不明確等問題，擔心因此損害自己的合法權益。

綜上，建設統(tǒng)一的租房一體化政策信息平臺，提高租住房信息的集中度和透明度，是當前提高城市管理水平的需求之一。

一是開通“住房一件事”場景平臺，提供“一站式”安居服務。上?？梢砸劳小耙痪W(wǎng)通辦”“一網(wǎng)統(tǒng)管”平臺，按照服務與管理相結合、線上與線下相結合的原則，建立全市統(tǒng)一的住房信息平臺，提供全面、透明的住房信息。可在“隨申辦”上開通“住房一件事”場景平臺，上線政策瀏覽、在線申請、電子房源、在線繳費、投訴建議、服務評價等功能，涵蓋租房和購房業(yè)務全流程，包括面向外地來滬青年提供7—14天就業(yè)支持過渡性房源信息，使有需求的人可以通過平臺查詢到各類信息，并開展資質預審、房屋類型適配、房源推薦、材料提交、進度反饋等服務，形成“一站式”青年宜居安居服務模式。

二是匯集住房信息，完善平臺監(jiān)管機制。以政府部門為主體，匯集房地產(chǎn)公司、互聯(lián)網(wǎng)平臺、中介公司、房地產(chǎn)網(wǎng)站等平臺的信息，統(tǒng)合信息供給，將保租房信息納入平臺進行分類，并擴大信息來源，保障信息真實性。開通平臺用戶反饋渠道，讓用戶的體驗透明化，由有關部門及時查看并進行核實，再將處理結果公開給用戶。通過對房屋、介紹人、房東以及過往租房經(jīng)歷建立評價審核體系，可以更好地保障租住房的品質，提供更多真實信息。

三是拓寬宣傳渠道，提高居民參與度。主管部門可以利用傳統(tǒng)媒體、新媒體等多種渠道進行政策宣傳，包括平臺本身和平臺內容兩方面，讓更多人知曉、了解并使用平臺，讓平臺最終成為住房供需流的集散樞紐。政府部門還應充分聽取公眾特別是有住房需求的青年的意見和建議，在房源方面探索建立公眾打分制度。

（張寧系上海市政協(xié)委員，民建徐匯區(qū)委秘書長；夏廣新系上海市政協(xié)委員，上海醫(yī)藥集團股份有限公司中央研究院副院長）

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