房企變陣：代建、商業(yè)與物業(yè)構(gòu)建“第二增長(zhǎng)極”

2024年，在房企紓困陸續(xù)取得進(jìn)展之際，房企加碼探索輕重并舉運(yùn)營(yíng)模式，在商業(yè)、代建和物業(yè)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域構(gòu)筑“第二增長(zhǎng)極”。

目前代建市場(chǎng)集中度持續(xù)上升，綠城管理、旭輝建管等保持較大市占率；在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地等房企深度布局，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)核心凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)超過(guò)五成；在物業(yè)板塊，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)等物企的管理規(guī)模居前。

與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比，這類業(yè)務(wù)往往呈現(xiàn)高利潤(rùn)率的特點(diǎn)，能夠平滑企業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)，成為房企獲得穩(wěn)健營(yíng)收的壓艙石。

代建市場(chǎng)集中度加劇綠城管理連續(xù)八年市占率第一

作為眾多房企爭(zhēng)相布局的第二增長(zhǎng)曲線，以輕資產(chǎn)、高毛利著稱的代建行業(yè)近年步入競(jìng)爭(zhēng)白熱化階段。除了綠城管理、中原建業(yè)等早期參與者，目前上百家房企已涉足代建領(lǐng)域，部分房企設(shè)立了專業(yè)的代建平臺(tái)，譬如龍湖龍智造、招商建管、旭輝建管、新城建管、華夏安基、中梁建管、世茂管理、中交房地產(chǎn)管理等。

2024年，頭部代建企業(yè)占據(jù)了規(guī)模高位。據(jù)克而瑞發(fā)布的2024年前三季度代建企業(yè)排行榜，綠城管理、旭輝建管、藍(lán)城集團(tuán)位居行業(yè)TOP3，其間新簽約代建面積分別為2720萬(wàn)平方米、952萬(wàn)平方米、938萬(wàn)平方米。

部分代建“新面孔”也在積極擴(kuò)張。作為2023年前后設(shè)立的專業(yè)代建管理平臺(tái)，潤(rùn)地管理、招商建管目前保持較大增量，2024年前三季度，前述企業(yè)的新增代建規(guī)模均保持在400萬(wàn)平方米以上，并且入圍行業(yè)TOP10。

整體來(lái)看，代建行業(yè)新增規(guī)模呈現(xiàn)較高的集中度與行業(yè)分化。截至2024年三季度末，前述TOP3企業(yè)的新簽代建規(guī)模在TOP20榜單中占比達(dá)38.9%。其中綠城管理新增規(guī)模保持行業(yè)第一，并且保持1.8%的同比增幅。

作為業(yè)內(nèi)地產(chǎn)集團(tuán)輸出代建管理服務(wù)的典型平臺(tái)，綠城管理以“中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)商”進(jìn)行自我標(biāo)榜。公司2024年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，綠城管理連續(xù)8年保持20%以上的代建行業(yè)市占率。截至報(bào)告期末，公司代建項(xiàng)目已布局128座主要城市，合約項(xiàng)目總建筑面積同比增長(zhǎng)8.1%至1.23億平方米，蟬聯(lián)行業(yè)規(guī)模首位。

在上市房企凈利潤(rùn)普遍見(jiàn)頂?shù)谋尘跋?，綠城管理的凈利潤(rùn)近年維持增長(zhǎng)。2020年至2023年，綠城管理的凈利潤(rùn)分別為4.39億元、5.65億元、7.45億元、9.74億元，同比增長(zhǎng)35.27%、28.66%、31.73%、30.77%。2024年上半年，綠城管理凈利潤(rùn)為5.01億元，同比增長(zhǎng)5.82%。

基于代建企業(yè)輕資產(chǎn)、低負(fù)債等運(yùn)作特點(diǎn)，代建業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率往往高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2020年至2023年，綠城管理的毛利率依次為47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。對(duì)比Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2023年三季度，103家A股上市房企的毛利率平均值僅為24.91%。

從業(yè)務(wù)構(gòu)成情況看，商業(yè)代建是綠城管理最大的收入和利潤(rùn)來(lái)源。2024年上半年，綠城管理來(lái)自商業(yè)代建、政府代建的營(yíng)業(yè)收入分別為13.08億元、3.32億元，占總營(yíng)收比重分別為78.3%、19.9%。這兩大業(yè)務(wù)板塊的毛利率水平分別為54.2%、40.4%，其中商業(yè)代建的毛利率水平顯然更高。

與此同時(shí)，由于代建業(yè)務(wù)主要提供服務(wù)而非融資，代建企業(yè)通常維持較低杠桿。截至2023年底，綠城管理有銀行存款及現(xiàn)金（不包括抵押銀行存款）為人民幣21.52億元，流動(dòng)比率為1.4倍，杠桿比率為0.8%。

商業(yè)地產(chǎn)獲突破性融資支持經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)成華潤(rùn)、龍湖業(yè)績(jī)支柱

除代建外，目前頭部房企還在商業(yè)賽道持續(xù)發(fā)力，憑借該類經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的高利潤(rùn)率與低成本融資優(yōu)勢(shì)，熨平周期內(nèi)的利潤(rùn)波動(dòng)。

梳理當(dāng)前在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)板塊深度布局的房企，據(jù)克而瑞發(fā)布的《2024年內(nèi)地房企運(yùn)營(yíng)收入排行榜》，其間運(yùn)營(yíng)收入規(guī)模在TOP5的房企包括萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、新城控股，2024年度經(jīng)營(yíng)性收入分別為508.8億元、287.9億元、174.2億元、155.4億元、118.5億元。

目前經(jīng)營(yíng)板塊已成為部分房企的業(yè)績(jī)支柱。從商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)賽道看，龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地等頭部房企取得了新突破。

企業(yè)財(cái)報(bào)顯示，2024年上半年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入131億元，同比增長(zhǎng)7.6%，在公司核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比提升至八成以上，助力集團(tuán)整體利潤(rùn)的穩(wěn)定和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括商場(chǎng)和長(zhǎng)租公寓；服務(wù)航道則包括物業(yè)管理“龍湖智創(chuàng)生活”和智慧營(yíng)造品牌“龍湖龍智造”。截至2024年中期，龍湖集團(tuán)已開(kāi)業(yè)91座商場(chǎng)項(xiàng)目；住房租賃方面，冠寓開(kāi)業(yè)房間數(shù)達(dá)12.3萬(wàn)間。截至報(bào)告期末，龍湖物業(yè)在管面積3.7億平方米，龍湖龍智造已累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目超110個(gè)。

與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)一貫呈現(xiàn)高毛利特點(diǎn)。2024年上半年，龍湖集團(tuán)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率僅為7.4%，而以物業(yè)管理、智慧營(yíng)造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的毛利率則達(dá)32.3%。

與龍湖集團(tuán)類似，2024年明確將“大資管”業(yè)務(wù)定義為主航道業(yè)務(wù)的華潤(rùn)置地，上半年經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入同比提升9%至200億元，核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)14.4%至55.2億元，占總核心凈利潤(rùn)的51.4%，首次超過(guò)了開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)。

華潤(rùn)置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)主要由經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)等板塊構(gòu)成，其中經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)涵蓋購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓及酒店租金等。2024年上半年華潤(rùn)置地僅購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)租金收入同比增長(zhǎng)9.7%至94.8億元，該業(yè)務(wù)板塊毛利率超過(guò)70%。

值得一提的是，2024年出爐的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款新規(guī)也在進(jìn)一步釋放房企的抵押融資空間。按照新規(guī)，于綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)而言，可借助低利率、長(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，置換部分成本更高的開(kāi)發(fā)貸和債券，進(jìn)而降低融資成本并盤(pán)活存量資產(chǎn)。

目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域頭部房企在貸款落地上已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。譬如，2024年上半年，萬(wàn)科在互動(dòng)平臺(tái)表示，公司新增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款108.9億元；其間龍湖集團(tuán)也在投資人會(huì)議上表示，公司已經(jīng)新做約60億元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，全年增額預(yù)計(jì)超過(guò)200億元，余額將接近700億元。

物企提質(zhì)增效碧桂園服務(wù)在管規(guī)模第一

在以“旱澇保收”和“強(qiáng)現(xiàn)金流”著稱的物業(yè)板塊，近年尋求有質(zhì)量的發(fā)展，助力集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，物業(yè)上市企業(yè)管理面積的平均值約為1.41億平方米，同比增長(zhǎng)9.3%。近年物業(yè)管理行業(yè)增量市場(chǎng)增速有所放緩，不過(guò)市場(chǎng)存量足夠大，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)物業(yè)管理規(guī)模將達(dá)到319億平方米，物業(yè)企業(yè)仍舊可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)、并購(gòu)做大規(guī)模。

據(jù)部分上市物企披露的在管規(guī)模，2024年上半年，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活的在管規(guī)模位居行業(yè)TOP3，其間在管面積分別為10.96億平方米、7.57億平方米、5.77億平方米。

與此同時(shí)，區(qū)別于早期與關(guān)聯(lián)房企業(yè)務(wù)綁定，近年物業(yè)注重第三方業(yè)務(wù)的開(kāi)拓，以對(duì)沖來(lái)自關(guān)聯(lián)方管理面積的下降，助力多元業(yè)務(wù)的開(kāi)展。比如，企業(yè)財(cái)報(bào)顯示，2024年上半年，碧桂園服務(wù)來(lái)自于第三方的收入同比增長(zhǎng)4.8%至207.8億元，收入占比達(dá)98.7%。截至2024年中期，保利物業(yè)來(lái)自第三方項(xiàng)目的在管面積達(dá)到約4.91億平方米，占比達(dá)到64.9%；雅生活服務(wù)來(lái)自第三方項(xiàng)目的在管面積占比也達(dá)82.9%。

相較于規(guī)模拓展，2024年上市物企其實(shí)更加重視對(duì)“質(zhì)”的追求，部分上市物企主動(dòng)割舍低質(zhì)效、管理難度大、發(fā)展?jié)摿π〉捻?xiàng)目。比如，截至2024年中期，綠城服務(wù)儲(chǔ)備面積較上年同期凈減少0.21億平方米，主要是由于儲(chǔ)備面積的交付及對(duì)于部分非核心城市及存在交付風(fēng)險(xiǎn)的儲(chǔ)備項(xiàng)目的主動(dòng)退出；世茂服務(wù)終止管理面積0.175億平方米，原因系主動(dòng)退出部分利潤(rùn)率較低、發(fā)展?jié)摿^小的項(xiàng)目，對(duì)在管項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

此外，“深耕”和“聚焦”也成為物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)拓展的關(guān)鍵。比如中海物業(yè)提出核心策略是打好聚焦城市深耕戰(zhàn)，明確了要在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模排名前三的目標(biāo)；濱江服務(wù)表示持續(xù)深耕長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，持續(xù)通過(guò)戰(zhàn)略合作、成立合資公司及存量盤(pán)直拓等方式多渠道拓展市場(chǎng)。

中指控股物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟就此表示，當(dāng)前物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步向規(guī)模物業(yè)企業(yè)集中，分化進(jìn)一步加劇，2024上半年?duì)I收第一名是最后一名的179倍，較上年同期提升61倍，較2023年全年提升17倍?！半S著高質(zhì)量發(fā)展成為行業(yè)共識(shí)，企業(yè)擴(kuò)張策略正在從以往的規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)向效益優(yōu)先。2024上半年，多家企業(yè)主動(dòng)解約合約項(xiàng)目及在管項(xiàng)目，雖然短期內(nèi)導(dǎo)致管理規(guī)模的下降，但能夠提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)效，有效遏制經(jīng)營(yíng)效益的下滑?！睋?jù)其介紹，“與此同時(shí)，并購(gòu)后遺癥、關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款等風(fēng)險(xiǎn)敞口得到有效控制，對(duì)于凈利率的影響逐漸接近尾聲，上市物業(yè)企業(yè)尤其是民營(yíng)企業(yè)的凈利率將逐漸企穩(wěn)，并出現(xiàn)修復(fù)預(yù)期?！?

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不作買(mǎi)賣推薦。）