樓市政策頻出，市場(chǎng)反應(yīng)積極

時(shí)隔小半年，新一輪史詩(shī)級(jí)穩(wěn)樓市政策來(lái)襲，存量房貸利率再次迎來(lái)下調(diào)，二套房首付比例降至歷史最低，系列舉措能否讓樓市信心恢復(fù)，釋放需求讓消費(fèi)者心動(dòng)購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

多項(xiàng)史詩(shī)級(jí)利好房地產(chǎn)政策出臺(tái)

9月24日，國(guó)新辦舉辦“金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”新聞發(fā)布會(huì)，宣布多項(xiàng)利好房地產(chǎn)的政策，涉及降準(zhǔn)、降息、調(diào)降存量房貸利率、降低二套房首付比例等多項(xiàng)重磅舉措。這一史詩(shī)級(jí)組合拳，政策力度空前。

具體包括：1.降準(zhǔn)降息：近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率50BP，年內(nèi)可能進(jìn)一步下調(diào)25—50BP，預(yù)計(jì)LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率） 和存款利率下調(diào)20—25BP；2.引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率，平均下降0.5個(gè)百分點(diǎn)左右；3.全國(guó)層面統(tǒng)一首套、二套房最低首付比例為15%，創(chuàng)歷史最低；4.優(yōu)化保障性住房再貸款政策，將保障性住房再貸款政策中人民銀行的資金支持比例由60%提高至100%；5.將房企存量融資展期、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件期限延期至2026年底，緩解房企壓力；6.支持收購(gòu)房企存量土地。

業(yè)內(nèi)人士表示，此次一攬子政策支持力度大，涵蓋需求、供給兩端，是繼今年5月17日政策后再度開啟的新一輪穩(wěn)樓市政策。今年5月17日，央行、金融監(jiān)管總局接連發(fā)布3條關(guān)于房地產(chǎn)住房貸款方面的通知，從貸款利率、首付比例和公積金貸款利率三方面進(jìn)行了調(diào)整。包括首套、二套房最低首付比例分別降至15%、25%；取消商業(yè)貸款利率下限；下調(diào)公積金貸款利率等。

中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在新聞發(fā)布會(huì)上透露，存量房貸利率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，平均每年可減少家庭利息支出1500億元左右，如果按照70%的邊際消費(fèi)傾向來(lái)計(jì)算，能夠?yàn)橄M(fèi)帶來(lái)約1000億元增量。

“整體來(lái)看，下調(diào)二套房房貸最低首付比例至15%，政策力度空前，相信這些舉措將加速房地產(chǎn)行業(yè)基本面探底回升?！睎|莞證券分析師何敏儀認(rèn)為，二套房首付比例的下調(diào)，有助于加速一、二手房置換鏈條的打通流轉(zhuǎn)。

9月26日，中央政治局會(huì)議召開。大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策呼之欲出，力度為近年空前。政治局會(huì)議提到，要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這是首次出現(xiàn)的表述，彰顯維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

一線城市樓市也松綁

具體到一線城市，也陸續(xù)在給樓市松綁。

9月29日晚，上海圍繞限購(gòu)、金融和財(cái)稅三方面率先發(fā)力。具體政策內(nèi)容包括，縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)外住房所需繳納社保或個(gè)稅年限、優(yōu)化個(gè)人住房貸款的有關(guān)政策、調(diào)整增值稅征免年限等7個(gè)方面。上海此番樓市新政被業(yè)界稱為“滬七條”。

上海市出臺(tái)的“滬七條”樓市新政，極大地降低了購(gòu)房成本，有望提振樓市熱度。據(jù)分析師測(cè)算，以購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)1000萬(wàn)元的房源為第二套住房為例，本次調(diào)整前，首付款約為350萬(wàn)元，在調(diào)整后則為250萬(wàn)元，減少了100萬(wàn)元，減負(fù)效應(yīng)明顯。若對(duì)比歷史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出，當(dāng)前改善型購(gòu)房需求的購(gòu)房門檻得到顯著下降。

9月30日晚，北京樓市松綁“靴子”終落地。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等6部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》稱，10月1日起，北京將縮短非京籍家庭購(gòu)房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限。

目前，全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率和首付比例都已下行到歷史最低位，限購(gòu)政策也頗為寬松，但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，市場(chǎng)行情仍有提振空間。其中，一線城市的限購(gòu)等政策調(diào)整在于提振市場(chǎng)信心，吸引那些曾經(jīng)無(wú)購(gòu)房資格，但有購(gòu)買力的人群。

財(cái)政部出臺(tái)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展舉措

全民關(guān)注的財(cái)政部會(huì)議如期召開，并拋出了重磅的一攬子政策，房地產(chǎn)如何“止跌回穩(wěn)”更清晰了。

10月12日，國(guó)新辦舉辦新聞發(fā)布會(huì)，財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人出席發(fā)布會(huì)，介紹“加大財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)力度，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況。

房地產(chǎn)方面，財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷表示，下一步將積極研究出臺(tái)有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的措施，主要有三方面考慮：一是允許專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備，主要是考慮到當(dāng)前閑置未開發(fā)土地較多，支持地方政府運(yùn)用專項(xiàng)債回收符合條件的閑置存量土地，利于減少閑置土地，增強(qiáng)土地供給調(diào)控能力。二是支持收購(gòu)存量房，加大保障性住房供給，考慮到當(dāng)前已建待售住房較多，將采取用好專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房，并繼續(xù)用好保障性安居工程補(bǔ)助資金，支持方向進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持地方更多通過(guò)消化存量房方式收購(gòu)。三是及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策。

此次財(cái)政部進(jìn)一步明確允許專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備，支持地方政府使用專項(xiàng)債用于收購(gòu)存量土地，有助于加快閑置存量土地的收回收購(gòu)節(jié)奏，促進(jìn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。綜合來(lái)看，盤活閑置存量土地的各項(xiàng)配套資金有望加速跟進(jìn)落實(shí)，支持房企合理退地、換地，對(duì)于地方政府、房企等均將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。

存量房貸利率調(diào)為L(zhǎng)PR–30BP

就在財(cái)政部會(huì)議同一日，千呼萬(wàn)喚的存量房貸調(diào)整細(xì)則出爐。

10月12日，包括國(guó)有大行、股份行及城商行在內(nèi)的多家銀行正式發(fā)布存量房貸利率批量調(diào)整細(xì)則，除貸款在北京、上海、深圳等地區(qū)且為二套房貸款的情形，其他符合條件的房貸利率都將調(diào)整為L(zhǎng)PR–30BP（基點(diǎn)）。10月25日，銀行將對(duì)符合條件的存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行批量調(diào)整，無(wú)須客戶申請(qǐng)，不收取任何費(fèi)用。

央行等主管部門政策發(fā)布后，當(dāng)晚，工行、建行、農(nóng)行、中行和交行很快發(fā)布關(guān)于批量調(diào)整存量房貸的公告。多家銀行通過(guò)官方微信公眾號(hào)發(fā)布了公告，表示將于2024年10月12日通過(guò)官方網(wǎng)站、官方微信公眾號(hào)、貸款經(jīng)辦行、客服電話等渠道發(fā)布實(shí)施細(xì)則，并于10月31日之前對(duì)存量房貸利率實(shí)行批量調(diào)整，敬請(qǐng)廣大用戶留意。

回顧上一次存量房貸利率調(diào)整，還是去年8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)文，決定自同年9月25日起，對(duì)符合條件的存量首套住房貸款進(jìn)行利率下調(diào)。隨后，多家銀行發(fā)布公告，將于2023年9月25日起批量下調(diào)存量首套住房貸款利率，并明確了操作細(xì)則。其中，最低貸款利率可以做到LPR–20BP。

釋放利息節(jié)省支出促消費(fèi)

目前已知9月20日公布的5年期及以上LPR是3.85%，若首套、二套及以上住房房貸統(tǒng)一按照LPR–30BP來(lái)調(diào)整，則高于3.55%的房貸利率統(tǒng)一調(diào)整為3.55%，低于3.55%的不調(diào)整。需要注意的是，本次只涉及住宅商貸，不涉及公積金，也不涉及公寓商鋪的商業(yè)貸款。

若年內(nèi)LPR繼續(xù)下調(diào)，那么存量房貸的貸款利率還將繼續(xù)下探3.55%。

至于具體到個(gè)人每個(gè)月可以省多少錢，還需自己算算或看接下來(lái)的還款計(jì)劃。以深圳為例，在2019年高峰期買房的人，調(diào)整后的利率普遍都是LPR+30BP即4.5%，現(xiàn)在調(diào)整為3.55%，降了95個(gè)基點(diǎn)。按300萬(wàn)元純商業(yè)貸款額計(jì)算，貸款30年，等額本息，4.5%的利率月供是15200.56元，3.55%的利率的月供是14150.05元，月供節(jié)省1645.35元。

當(dāng)鄭州市民劉先生聽到存量房貸款利率下調(diào)的消息后，感到非常期待。他說(shuō)：“2017年我在鄭州買房，當(dāng)時(shí)房貸利率5.85%，貸款總額136萬(wàn)元，每月需還款8000多元。去年經(jīng)過(guò)一次統(tǒng)一調(diào)整后，房貸利率降到現(xiàn)在的4.2%，每月還款金額6800多元，節(jié)省了1000多元的利息。現(xiàn)在若降到3.55%，那我的利息還會(huì)節(jié)省近千元?！?/p>

分析人士認(rèn)為，新一輪穩(wěn)樓市政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。一方面，首套、二套存量房貸利率的下調(diào)，直接降低了居民購(gòu)房成本，釋放利息促進(jìn)居民消費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支持；另一方面，二套房首付比例下調(diào)，連同降息，進(jìn)一步降低了改善型購(gòu)房者成本，釋放改善型購(gòu)房需求。

（責(zé)任編輯：白利倩）