城市房地產(chǎn)融資新機制持續(xù)發(fā)力

今年以來，住房城鄉(xiāng)建設部、金融監(jiān)管總局指導各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制（以下簡稱“協(xié)調(diào)機制”），支持合規(guī)房地產(chǎn)項目進入“白名單”，引導金融機構(gòu)加大融資支持力度。中共中央政治局9月26日召開會議強調(diào)，“加大‘白名單’項目貸款投放力度”。日前，兩部門聯(lián)合舉行全國保交房工作推進視頻會議，提出進一步推動協(xié)調(diào)機制“擴圍增效”，擴大“白名單”覆蓋范圍。

協(xié)調(diào)機制有哪些政策創(chuàng)新，對保交房發(fā)揮了怎樣的作用？如何進一步發(fā)揮協(xié)調(diào)機制作用，優(yōu)化“白名單”管理，支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展？記者進行了采訪。

為合規(guī)在建“白名單”項目提供精準融資支持，保障施工進度和順利交房

什么是“白名單”？這一制度對促進房地產(chǎn)項目建成交付有何作用？

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說，協(xié)調(diào)機制根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設進展及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)推送。這些推送出的合規(guī)在建房地產(chǎn)項目名單就是“白名單”。

專家表示，“以城市為主體、以項目為中心”，是協(xié)調(diào)機制的最大特點和創(chuàng)新亮點。

“我國房企一般是集團公司加項目公司的運行架構(gòu)，而‘白名單’則是以合規(guī)在建項目為融資支持對象的名單?！闭新?lián)首席研究員董希淼說，這有助于將房企集團的風險與房地產(chǎn)項目的建設區(qū)分開來，為金融機構(gòu)服務在建房地產(chǎn)項目提供參考，促進金融機構(gòu)精準滿足其合理融資需求，助力保障房地產(chǎn)項目施工進度和順利交房，為改善市場預期發(fā)揮積極作用。

“需要注意的是，進入‘白名單’不意味著房地產(chǎn)項目一定會獲得融資支持?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實驗室主任、首席專家曾剛說，相關金融機構(gòu)將根據(jù)項目開發(fā)建設實際情況以及抵押物、資產(chǎn)負債、還款來源等情況，與房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，按照市場化、法治化原則自主決策。

金融監(jiān)管總局有關負責人說，通過納入“白名單”，房地產(chǎn)項目管理更加規(guī)范，融資更加便捷，更有利于項目建成交付和保障購房人合法權(quán)益。今年以來，金融監(jiān)管總局持續(xù)指導金融機構(gòu)多渠道提供房地產(chǎn)金融服務，用足用好包括協(xié)調(diào)機制在內(nèi)的各項政策措施，房地產(chǎn)行業(yè)融資保持了穩(wěn)中有增的態(tài)勢。

進一步推動合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”

房地產(chǎn)項目“白名單”機制建立以來，探索積累了一系列經(jīng)驗。截至10月16日，協(xié)調(diào)機制“白名單”項目已審批通過貸款2.23萬億元。

“房地產(chǎn)項目公司可通過現(xiàn)有流程提出申請，協(xié)調(diào)機制審核后將項目納入‘白名單’；也可直接與金融機構(gòu)對接申請貸款，金融機構(gòu)按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件流程進行審批，對符合貸款條件的項目審批放款，向協(xié)調(diào)機制備案后將項目納入‘白名單’?！苯鹑诒O(jiān)管總局有關負責人說。

“要加大‘白名單’項目把關、推送和問題項目修復力度，對于暫時不符合條件與標準的項目，銀行要提出有針對性的意見建議，協(xié)調(diào)機制應推動房地產(chǎn)企業(yè)采取措施盡快修復問題項目，使其符合‘白名單’項目的條件和標準，推動合格房地產(chǎn)項目‘應進盡進’?！倍ｍ嫡f。

商業(yè)銀行如何更好參與協(xié)調(diào)機制，加大對“白名單”項目的支持力度？

廣發(fā)銀行公司金融部副總經(jīng)理雷敏說，在監(jiān)管部門指導下，廣發(fā)銀行成立工作專班，由銀行主要負責人牽頭，客戶營銷、授信審批、風險管理等相關部門作為成員，設立工作會商、綠色審批、營銷協(xié)同機制，形成工作合力。建立“白名單”項目營銷、準入、申報、審查審批全流程綠色通道，適度下放審批權(quán)限，提高審批和放款效率，推動項目快審、快放、應貸盡貸。

在貸款資金撥付方式方面，目前，商業(yè)銀行按照項目建設進度分批將貸款資金撥付給房地產(chǎn)項目公司。金融監(jiān)管總局有關負責人說，今后，商業(yè)銀行可在與房地產(chǎn)項目公司協(xié)商一致前提下，根據(jù)房地產(chǎn)項目公司提供的用款計劃，將全部貸款提前發(fā)放至房地產(chǎn)項目公司開立的項目資金監(jiān)管賬戶，后續(xù)依據(jù)實際用款申請，從監(jiān)管賬戶受托支付至用款對象。

“提早支付上下游企業(yè)資金，使項目能提早開工建設?！边@位負責人說，以更大的力度、更實的舉措，進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。

把滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求和防范化解相關風險更好結(jié)合起來

住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人說，年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。在進一步發(fā)揮協(xié)調(diào)機制作用、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展過程中，如何把滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求和防范化解相關風險更好結(jié)合起來？

虞曉芬說，協(xié)調(diào)機制要推動“白名單”項目單獨建賬核算、封閉運作管理，嚴禁項目資金挪作他用，確保資金用于保交付。各城市政府要切實做好協(xié)調(diào)機制相關保障與風險防控，定期組織各方會商，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，加強工作統(tǒng)籌和信息共享，及時向相關金融機構(gòu)提供項目建設運行、預售資金監(jiān)管等信息。

董希淼說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要全面真實地提供“白名單”項目財務報表、項目進度、資金需求等信息；通過項目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流，合規(guī)使用信貸資金。

“在調(diào)查審批環(huán)節(jié)，銀行應準確把握‘白名單’條件和標準，加強項目審核，嚴格落實貸款‘三查’。在貸后管理環(huán)節(jié)，嚴格審查信貸資金用途和流向，與借款人約定在貸款銀行開立項目資金監(jiān)管賬戶，確保項目資本金、貸款發(fā)放、支付使用、貸款償還等通過項目資金監(jiān)管賬戶辦理。”雷敏說。

“引導金融機構(gòu)積極滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，這不僅有利于支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時也有利于從根本上防范金融風險?！苯鹑诒O(jiān)管總局有關負責人說，從目前監(jiān)測情況看，“白名單”項目貸款質(zhì)量良好，能夠按時還本付息。有的“白名單”項目在獲得融資建成后，銷售回款情況明顯好轉(zhuǎn)，不僅保障了新增貸款的安全，也提升了對存量債務的清償能力，實現(xiàn)房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。