新建元：產(chǎn)城融合，探路未來

蘇州工業(yè)園區(qū)并沒有傳統(tǒng)意義上的城投公司，但是園區(qū)的19家國企卻在園區(qū)的30年歷史中發(fā)揮著不可或缺的作用。

不同于一般經(jīng)開區(qū)通過城投公司等國企舉債發(fā)展的路徑，談及國企在園區(qū)發(fā)展中的作用，有園區(qū)管委會人士向《中國新聞周刊》感慨，無論是在園區(qū)產(chǎn)業(yè)培育，還是城市發(fā)展進程中，國企都發(fā)揮著重要的“引領作用”。

這種“引領作用”如何體現(xiàn)？或許可以從建屋發(fā)展、鄰里中心等園區(qū)老牌國企的母公司新建元控股集團（下稱“新建元”）那里找到答案。新建元的昨天、今天和明天，被認為是蘇州工業(yè)園區(qū)的縮影。

不可或缺的國企

蘇州工業(yè)園區(qū)有一些特殊的國企，履行一些通常被認為應該由政府履行的公共服務職能。

1994年蘇州工業(yè)園區(qū)創(chuàng)建后，第二年便成立一家國資人力資源機構(gòu)——蘇州工業(yè)園區(qū)人力資源開發(fā)有限公司（下稱“圓才”）。當時各地都設有人才交流中心，負責檔案保管等工作，屬于人社部門下屬事業(yè)單位。但是園區(qū)并沒有成立人才交流中心，而是成立一家國企，也就是圓才。

像圓才這樣的國企便是對標新加坡的法定機構(gòu)。在新加坡，一些在中國被認為應該由政府，或是政府下屬事業(yè)單位履行的職責，會由法定機構(gòu)履行。

1995年，管委會通過一份紅頭文件，將人才交流中心、就業(yè)管理中心、職業(yè)介紹所等職能授權(quán)給圓才。如今，圓才仍在履行這些職能?！白屢患夜境袚糠止卜章毮埽軌蚋痈咝?，降低體制內(nèi)冗員。與園區(qū)體量相當?shù)男姓^(qū)，僅人社部門下屬的就業(yè)管理中心就需要數(shù)十名員工，并且事業(yè)單位編制難以裁撤。但是圓才作為一家公司，人員更加精簡，目前員工數(shù)量是196人。除去勞動監(jiān)察大隊、社保公積金中心的職能外，其他本應由人社部門下屬事業(yè)單位履行的職能全部歸屬圓才。”蘇州工業(yè)園區(qū)人力資源開發(fā)有限公司副總經(jīng)理張曉光告訴《中國新聞周刊》。

圓才并不依賴政府撥款，最初公司營收主要依靠收取檔案代管費、人力資源市場門票。檔案管理費主要由企業(yè)代繳，早期干部檔案代管費20元/月，工人10元/月，而人力資源市場門票每張兩元，高峰時每天入場一兩萬人。

“成立之初，圓才便具有雙重職能：一方面是公共服務職能；另一方面，作為一家公司，需要追求經(jīng)濟效益，因此創(chuàng)立了市場化品牌‘圓才’?！睆垥怨庹f。

像圓才這樣具有雙重職能的國企在園區(qū)并不少見，同樣是新建元子公司的新建元數(shù)科也是如此，一方面作為園區(qū)大數(shù)據(jù)公司，承擔數(shù)字政務建設職能，另一方面也承擔數(shù)字經(jīng)濟招商的職能?！拔覀円檬袌龌氖侄瓮瓿烧晦k的任務，國企一定會承擔特殊使命，但是同時也是一家企業(yè)，必須自力更生。”新建元相關負責人告訴《中國新聞周刊》。

談及蘇州工業(yè)園區(qū)，外界更為熟悉新加坡對于園區(qū)的影響，但是國企在園區(qū)發(fā)展進程中的作用不可或缺。

作為一座已有30年歷史的新城，蘇州工業(yè)園區(qū)習慣于用地標建筑標識自身不同的發(fā)展階段，而園區(qū)，乃至蘇州不少地標建筑都由新建元子公司建設。

盡管作為控股集團，新建元整合組建的歷史只有12年，但其最早由建屋、圓融、商旅、測繪四家公司合并而來，起家于二級開發(fā)，也就是地產(chǎn)開發(fā)，可以說是伴隨園區(qū)成長。在新建元展館，有一張園區(qū)地圖密布紅點，每一個紅點代表了一個新建元子公司參與的項目，園區(qū)第一個住宅小區(qū)新城花園、第一條特色商業(yè)街區(qū)李公堤、第一個人力資源市場、蘇州第一個城市綜合體圓融時代廣場……從這些項目足見其與園區(qū)高度關聯(lián)。

幾乎沒有地產(chǎn)公司愿意到處于起步初期的開發(fā)區(qū)開發(fā)建設住宅項目。園區(qū)創(chuàng)立初期，依靠的是建屋發(fā)展、圓融發(fā)展這樣的國企先行。因此相比于單純地產(chǎn)開發(fā)商的角色，國企更是園區(qū)規(guī)劃落地的主要抓手。

“園區(qū)通過國企落地規(guī)劃，就不會陷入好的規(guī)劃無法落地的困境。”前述新建元相關負責人說，如果將園區(qū)早期的商業(yè)地塊交給地產(chǎn)公司開發(fā)，業(yè)態(tài)規(guī)劃必然更為零散，但是國企建設運營的鄰里中心業(yè)態(tài)更加可控。

新城鄰里中心是蘇州工業(yè)園區(qū)最早建成的鄰里中心，建成于1998年，當時很多蘇州人搭乘68路雙層巴士來這里“打卡”。在新加坡，居民社區(qū)會建設組屋，本質(zhì)是“小販中心”，滿足居民日常需求。鄰里中心是園區(qū)借鑒新加坡組屋經(jīng)驗的結(jié)果。1997年，蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司成立，第二年5月30日，新城鄰里中心開業(yè)。

園區(qū)第一家肯德基便位于新城鄰里中心，當時園區(qū)面臨的問題是如何將人從古城區(qū)吸引到園區(qū)。國企先行建設鄰里中心，再吸引居民購買周邊房產(chǎn)，這在園區(qū)是常見模式，所以園區(qū)一直有“鄰區(qū)房”的概念。在1997年，管委會便在園區(qū)規(guī)劃了17個鄰里中心，如今在園區(qū)建成19個鄰里中心。

不同于一般的商業(yè)綜合體，鄰里中心集合了民眾聯(lián)絡所、社區(qū)衛(wèi)生站等功能。可以把它看作是周邊數(shù)個小區(qū)鄰里之間的公共中心，包括了商業(yè)、休閑、醫(yī)療、圖書館等基礎配套服務，涵蓋了居民日常生活的方方面面。

直面更新挑戰(zhàn)

盡管在園區(qū)歷史中占有重要地位，像新建元這樣的國企如今正面臨城市與產(chǎn)業(yè)更新帶來的新挑戰(zhàn)。

前述新建元相關負責人向記者展示了新建元在園區(qū)“一主兩副”，以及其他合作園區(qū)布局的重點項目。“目前新建元在環(huán)金雞湖城市主中心參與CBD核心區(qū)建設，即右岸‘四件套’建設，未來將與左岸的東方之門隔湖相對，所在區(qū)域是CBD核心區(qū)重要‘寶地’。右岸‘四件套’其實是城市更新的結(jié)果，包括中環(huán)廣場、文華東方酒店、當代美術館、新的摩天輪，其中前三個項目由新建元主導，投資總額超過70億元?！?/p>

今年9月底，金雞湖右岸區(qū)域建設又迎重大進展，右岸客廳正式啟用，園區(qū)開發(fā)建設三十周年紀念雕塑《飛翔》同步揭幕。

在蘇州工業(yè)園區(qū)城市更新的過程中，包括新建元在內(nèi)的國企依然重要，像蘇州第一個城市綜合體圓融時代廣場，2009年便已建成世界最大的天幕，而3年前新建元已完成更新。

園區(qū)創(chuàng)建30年，更新不僅體現(xiàn)在城市面貌之上，城市中的人與產(chǎn)業(yè)也在更新。

2023年，新城鄰里中心完成改造，重裝開業(yè)，根據(jù)新的需求重新布局了商業(yè)業(yè)態(tài)。原因是新城鄰里中心輻射的小區(qū)基本是園區(qū)最早的一批住宅區(qū)，面臨人口老齡化與外遷，希望通過更新業(yè)態(tài)吸引更多人流。

因此在2024年，新城鄰里中心開設了日間照料中心，增加為老服務內(nèi)容。新城鄰里中心輻射的社區(qū)多是較早到園區(qū)定居的居民，隨著步入老齡化社會，對養(yǎng)老服務的需求逐漸增加。

同時，新建元正在根據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的更新，建設與之配套的產(chǎn)業(yè)載體。

蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園是新建元建設、運營的一個產(chǎn)業(yè)載體，這座占地面積26萬平方米的產(chǎn)業(yè)園中，建筑風格是歐美學院風，似乎與“產(chǎn)業(yè)”無關。蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園所在地原本是園區(qū)最早的一批廠房所在地，約在十年前這批廠房的租期到期，被改造為服務于生產(chǎn)性服務業(yè)的產(chǎn)業(yè)園。生產(chǎn)性服務業(yè)介于二產(chǎn)、三產(chǎn)之間，因此將產(chǎn)業(yè)園命名為蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園。對于企業(yè)研發(fā)部門而言，其服務的工廠就在蘇州，同時距離上海總部只有40分鐘車程。這成為一些500強企業(yè)研發(fā)中心，以及自主培育的創(chuàng)新型企業(yè)的創(chuàng)新中心落戶蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園的原因，高峰時入駐率達到90％以上。

類似蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園這樣的案例正在越來越多。園區(qū)之所以在“一主”之余構(gòu)建“兩副”，即陽澄南岸創(chuàng)新城和吳淞灣未來城，正是因為城市主中心產(chǎn)業(yè)用地緊張，需要向外圍尋求增量。在這一過程中，新建元的角色依然至關重要。

今天，在園區(qū)北側(cè)、陽澄湖南岸的婁江高架兩側(cè)已是高樓林立，兩年前還是一片老舊廠房。這里便是陽澄數(shù)谷所在地，同樣是更新產(chǎn)業(yè)用地的結(jié)果。新建元正在陽澄湖南岸布局“一港一灣一坊”， “一港”是中新綠色數(shù)碼港，將由新建元攜手新加坡知名企業(yè)，打造中國、新加坡兩國綠色低碳合作高質(zhì)量、前瞻性的示范項目；“一灣”是數(shù)智灣，未來集聚數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)；“一坊”是新建元數(shù)工坊，是工業(yè)上樓項目。 “一港一灣一坊”可以容納企業(yè)從研發(fā)到量產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，可以被視為3.0版本的產(chǎn)業(yè)園。

同樣，圍繞吳淞灣未來城建設，新建元正在進行匯智灣產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營，引進生物醫(yī)藥、智能制造、低空經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)化項目，打造集技術研發(fā)、生產(chǎn)制造、功能總部為一體的復合型產(chǎn)業(yè)載體。新建元與新加坡淡馬錫合作建設的中新生命科學園也位于此。

顯然，園區(qū)正在拓展發(fā)展空間的高峰期，而參與到園區(qū)城市與產(chǎn)業(yè)更新的新建元如何為大量投資找到資金來源？答案是資本市場。

目前，蘇州工業(yè)園區(qū)形成了大量優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)，如何將重資產(chǎn)盤活、加快主業(yè)發(fā)展、保證國有資產(chǎn)保值增值正逐步成為像新建元這樣的國資國企的工作要點。

2020年4月30日，國家發(fā)展改革委聯(lián)合證監(jiān)會發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，我國基礎設施REITs試點正式啟動。

這一次，新建元又成為園區(qū)參與基礎設施REITs試點的“探路者”。2021年6月，全國首批、江蘇首單公募REITs產(chǎn)品東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REITs在上海證券交易所正式掛牌上市，新建元旗下的蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園一、二期成為兩處入池資產(chǎn)。

截至目前，新建元各類REITs產(chǎn)品總規(guī)模已超153億元，同時依托公司債、中票、優(yōu)質(zhì)企業(yè)債等模式，累計獲批發(fā)行直融產(chǎn)品超376億元，為多元業(yè)務發(fā)展提供資金保障。

如今，新建元的定位是產(chǎn)城融合集成服務商，擁有產(chǎn)城、地產(chǎn)、服務三大業(yè)務板塊，8家一級子公司分布在三大業(yè)務板塊。新建元從二級開發(fā)進入上游一級開發(fā)業(yè)務，并進入下游城市運營服務業(yè)務，由此形成一二三級開發(fā)聯(lián)動。

“新建元的戰(zhàn)略定位便是產(chǎn)城融合、服務集成，產(chǎn)城融合也是蘇州工業(yè)園區(qū)的特色，而所謂服務集成就是新建元可以利用一二三級聯(lián)動的各種服務幫助園區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)城融合，并且已經(jīng)將在園區(qū)30年發(fā)展中積累的能力對外輸出?！毙陆ㄔ笆鲐撠熑烁嬖V記者，新建元擁有170余家子公司，在“走出去”參與其他合作園區(qū)創(chuàng)建時，從規(guī)劃，到土地整理、基礎設施建設、招商引資、住宅與商業(yè)配套開發(fā)建設，再到運營，最后將其打包成一個金融產(chǎn)品上市等環(huán)節(jié)都可以提供服務。

目前，新建元參與開發(fā)建設的合作園區(qū)面積已超130平方公里，業(yè)務遍及全國19省62市，像蘇貴產(chǎn)業(yè)園區(qū)被譽為東西部協(xié)作戰(zhàn)略的生動實踐，蘇宿工業(yè)園區(qū)是江蘇省南北共建的標桿項目，蘇相合作區(qū)、獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)（東區(qū)）、姑蘇智谷項目等也已經(jīng)成為蘇州市加快區(qū)域協(xié)同發(fā)展的最佳展示。

在以重資產(chǎn)模式建設合作園區(qū)的同時，新建元也在以輕資產(chǎn)模式“走出去”，如鄰里中心品牌輸出、輕資產(chǎn)服務項目已超110個，人力資源服務管理模式落地廣西柳州、廣東珠海、安徽宣城等城市，數(shù)字科技服務已為常州、宿遷、嘉善等地提供技術保障。

布局未來產(chǎn)業(yè)

蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)展重心的幾次轉(zhuǎn)移成為園區(qū)不同發(fā)展階段的注腳。有園區(qū)管委會人士向記者感慨：“園區(qū)發(fā)展早期看蘇虹路，那里聚集著博世等外資企業(yè)。后來看仁愛路，那里是獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)的核心區(qū)域。如今陽澄數(shù)谷剛剛起步，以后可能是園區(qū)未來感最強的區(qū)域?！?/p>

作為園區(qū)未來的重要承載地，陽澄數(shù)谷共計2.01平方公里，聚集園區(qū)眾多未來新興產(chǎn)業(yè)，包括數(shù)字經(jīng)濟、低空經(jīng)濟、ESG等，是園區(qū)未來轉(zhuǎn)型升級的重要載體。

ESG產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心便位于陽澄數(shù)谷，并于今年6月30日正式開園。作為蘇州乃至全國首個ESG產(chǎn)業(yè)專業(yè)載體，ESG產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心由新建元集團負責建設運營。

ESG指充分關注環(huán)境、社會和治理等因素的企業(yè)發(fā)展理念和可持續(xù)投資實踐。ESG產(chǎn)業(yè)則指幫助企業(yè)達成ESG理念的生產(chǎn)性服務業(yè)。2018年，隨著中國資產(chǎn)管理機構(gòu)、基金加入聯(lián)合國責任投資原則組織（UN PRI），ESG概念開始被引入國內(nèi)。今年隨著財政部聯(lián)合其他九部委發(fā)布《企業(yè)可持續(xù)披露準則》，2024年被認為是中國ESG發(fā)展元年。

蘇州工業(yè)園區(qū)擁有發(fā)展ESG的基礎。首先，園區(qū)的綠色發(fā)展水平在全國位次靠前，是全國首批生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)、綠色工業(yè)園區(qū)、碳達峰試點園區(qū)。園區(qū)萬元GDP的能耗與碳排放量僅為全國平均水平的三分之一。其次，只有在產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈邁向高端的過程中，才會對ESG有所需求，園區(qū)產(chǎn)業(yè)剛好處在這樣的發(fā)展階段。ESG產(chǎn)業(yè)屬于生產(chǎn)性服務業(yè)，園區(qū)生產(chǎn)性服務業(yè)占比服務業(yè)七成，這成為園區(qū)發(fā)展ESG產(chǎn)業(yè)的底氣。

蘇州新建元城市發(fā)展有限公司總經(jīng)理丁劼表示，經(jīng)過梳理，園區(qū)已有的生產(chǎn)性服務業(yè)企業(yè)中，屬于ESG產(chǎn)業(yè)的企業(yè)大概超過300家，其中規(guī)上企業(yè)營收約為500億元。園區(qū)希望2025年企業(yè)數(shù)量達到400家，規(guī)上企業(yè)營收超700億元。

“如果從狹義角度理解，ESG似乎只是一份評級。但是如果將其理解為一個產(chǎn)業(yè)，其橫跨七個行業(yè)，包括研究機構(gòu)、咨詢機構(gòu)、評級機構(gòu)、認證咨詢、環(huán)境服務、數(shù)字方案和綠色金融。一些企業(yè)可以很快轉(zhuǎn)向提供ESG相關服務，比如有從事裝配建筑行業(yè)的企業(yè)也在進入ESG產(chǎn)業(yè)，從建筑材料開始推動‘脫碳’?！倍卤硎?。

而新建元正是園區(qū)發(fā)展ESG產(chǎn)業(yè)的一個重要抓手，在發(fā)掘存量的基礎上，希望通過建設ESG產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心這樣的專業(yè)載體聚集更多增量。

“從ESG產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來看，新建元目前已經(jīng)建成一個專門的產(chǎn)業(yè)載體，并牽頭組建ESG專業(yè)招商團隊，同時正在探索成立ESG產(chǎn)業(yè)基金。”丁劼表示。

目前已經(jīng)有企業(yè)入駐ESG產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，中心希望圍繞ESG整條產(chǎn)業(yè)鏈，從前期的研究、咨詢，到評級，再到提供方案，在一棟寫字樓中集聚這些環(huán)節(jié)的頭部企業(yè)，帶動園區(qū)ESG發(fā)展。

“我們希望入駐ESG產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心的企業(yè)一起在三年內(nèi)服務1000家企業(yè)，并參與國內(nèi)國際標準的制定，讓 ESG不僅作為理念被宣傳，也帶來實際的經(jīng)濟效益?！倍赂嬖V記者，ESG是一個大產(chǎn)業(yè)，而非“小切口”。

蘇州工業(yè)園區(qū)希望復制培育生物醫(yī)藥、納米技術應用等新興產(chǎn)業(yè)的“打法”，即通過一家國資公司承擔平臺載體開發(fā)建設和全過程服務雙重功能，而新建元正在ESG產(chǎn)業(yè)發(fā)展中承擔這樣的角色。