垂直再生

摘 要 經(jīng)開區(qū)天空之境產(chǎn)業(yè)廣場項(xiàng)目是北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)一項(xiàng)城市更新的典范工程。原址為廢棄的達(dá)涅利冶金設(shè)備生產(chǎn)基地，該項(xiàng)目通過回購和拆除重建，轉(zhuǎn)型為聚焦生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的綠色智能摩天工廠。項(xiàng)目不僅提升了土地效能，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)升級，還成功引入了上市企業(yè)義翹神州，預(yù)計(jì)到2025年將顯著帶動周圍區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。項(xiàng)目采用創(chuàng)新的融資模式，貫徹了集約節(jié)約、產(chǎn)業(yè)集群、專業(yè)空間載體及綠色共享園區(qū)的理念，為城市更新提供了新思路和實(shí)踐案例。

關(guān)鍵詞：城市更新；產(chǎn)業(yè)升級；綠色建筑；垂直再生

1 基本情況

該項(xiàng)目位于亦莊新城核心區(qū)景園街 8 號，占地面積 2.1hm2（圖 1）。原為達(dá)涅利公司的冶金設(shè)備生產(chǎn)基地，2015 年該企業(yè)搬離后長期空置，2019 年北京亦莊城市更新有限公司以回購方式進(jìn)行盤活更新。項(xiàng)目作為經(jīng)開區(qū)探索“工業(yè)上樓”的城市更新典型案例，聚焦生物醫(yī)藥領(lǐng)域，以拆除重建的方式建設(shè)綠色智能國際化的摩天工廠，實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)業(yè)升級為核心的城市有機(jī)更新，助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展（圖 2—圖 4）。

2 實(shí)施成效

提升土地效能。結(jié)合生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，堅(jiān)持土地集約節(jié)約，以拆除重建方式建設(shè)工業(yè)上樓的國際化摩天工廠，極大地提高了土地利用效率，實(shí)現(xiàn)資源的集約利用和配置優(yōu)化。

助力產(chǎn)業(yè)升級。落實(shí)經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，針對性打造生物醫(yī)藥行業(yè)的專業(yè)性空間（圖5），實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)線工藝的高度匹配，建設(shè)一站式生物試劑和生物技術(shù)服務(wù)平臺，打造生物醫(yī)藥創(chuàng)新服務(wù)型綜合園區(qū)，完成由冶金生產(chǎn)向生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的更新升級和完美蛻變。

落位上市企業(yè)。在管委會的統(tǒng)籌下，項(xiàng)目引入上市企業(yè)義翹神州落位天空之境產(chǎn)業(yè)廣場，且于2023 年年初交付使用。義翹神州作為經(jīng)開區(qū)培育的本土企業(yè)，于2021 年8 月登陸深圳證券交易所創(chuàng)業(yè)板，是入選科技部“現(xiàn)代服務(wù)創(chuàng)新發(fā)展示范企業(yè)”的唯一的一家生物技術(shù)企業(yè)。到2025 年，項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值8.2 億元，稅收8，200 萬元。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)

3.1 堅(jiān)持“工”改“工”和土地集約節(jié)約，建設(shè)首個摩天工廠

土地資源是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素，經(jīng)開區(qū)作為高精尖產(chǎn)業(yè)主陣地，在城市更新過程中始終堅(jiān)持“工”改“工”，要求存量產(chǎn)業(yè)用地高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)循環(huán)利用。在管委會的統(tǒng)籌下，項(xiàng)目堅(jiān)持工業(yè)用地用途不變，以拆除重建方式建設(shè)摩天工廠，讓企業(yè)在高樓大廈里進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)，最大化發(fā)揮土地資源價(jià)值，讓摩天工廠成為經(jīng)開區(qū)極具現(xiàn)代化、國際化的產(chǎn)業(yè)新地標(biāo)。

3.2 探索“工業(yè)上樓”，實(shí)現(xiàn)一棟摩天工廠就是一個產(chǎn)業(yè)集群

項(xiàng)目通過預(yù)留吊裝口、卸貨平臺，設(shè)置獨(dú)立的貨運(yùn)、客運(yùn)交通系統(tǒng)等方式，解決垂直交通問題，實(shí)現(xiàn)人、車、貨、設(shè)備的獨(dú)立分行、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。該項(xiàng)目在有限的空間建設(shè)集研發(fā)、中試、生產(chǎn)及配套服務(wù)于一體的產(chǎn)業(yè)綜合體，通過設(shè)置混合立體化功能布局和無界共生的垂直產(chǎn)業(yè)空間鏈，推動產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)方式和創(chuàng)新互動關(guān)系變革，實(shí)現(xiàn)生物醫(yī)藥領(lǐng)域企業(yè)聚合式發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)一棟摩天工廠就是一個產(chǎn)業(yè)集群的目標(biāo)。

3.3 遵循“產(chǎn)業(yè)是核，空間是殼”的規(guī)劃理念，打造醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)專業(yè)空間載體

項(xiàng)目聚焦生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的特殊需求，使摩天工廠標(biāo)準(zhǔn)層層高達(dá)到6m，承重達(dá)到800kg/m2，每層預(yù)設(shè)設(shè)備平臺和廢水廢氣處理系統(tǒng)，配套集中式危廢暫存庫、醫(yī)廢垃圾房等專業(yè)空間，可以完全滿足生物醫(yī)藥領(lǐng)域企業(yè)的特殊工藝需求、容納各種生產(chǎn)的可能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)線工藝的高度匹配。為了滿足不同發(fā)展階段、不同規(guī)模企業(yè)對空間的個性化需求，項(xiàng)目采用模塊化設(shè)計(jì)，單層面積約8，000 m2，最小單元約2，400 m2，可以按照企業(yè)對空間的實(shí)際需求進(jìn)行橫向、縱向的自由分割和組合。

3.4 貫徹“三生”理念，建設(shè)綠色共享園區(qū)

項(xiàng)目打造了生活、生產(chǎn)、生態(tài)三生共融的產(chǎn)業(yè)化社區(qū)。在生活方面，項(xiàng)目提供6，600 m2的生活配套和1，500 m2 的公共服務(wù)配套空間，建設(shè)園區(qū)智慧餐廳、共享健身、文化活動站等生活配套設(shè)施。在生產(chǎn)方面，建設(shè)展示中心、報(bào)告廳和共享會議室，提供多樣化完善的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。在生態(tài)方面，從節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材三大方面入手，利用原廠區(qū)拆除的構(gòu)筑物打造特色景觀，保留工業(yè)遺跡和建筑垃圾的循環(huán)利用，達(dá)到國家綠色工業(yè)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識二星級水平（圖6）。在保障高端人才品質(zhì)化生活和精致化辦公體驗(yàn)需求的同時(shí)，提供全過程、全天候、全方位的服務(wù)，塑造開放共享、活力宜人的園區(qū)空間。

3.5 創(chuàng)新融資模式，破解城市更新融資難題

項(xiàng)目成功獲批經(jīng)開區(qū)首單“城市更新貸”，解決城市更新項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間長、投資金額大、經(jīng)營回收慢的融資難題。該項(xiàng)貸款突破傳統(tǒng)固定資產(chǎn)融資限制：一方面貸款范圍涵蓋項(xiàng)目回購及更新改造階段，充分提高授信額度和授信年限，節(jié)省時(shí)間和資金成本；另一方面通過“信用+ 抵押”的增信方案完成前置審批，大大提前了用款時(shí)點(diǎn)，節(jié)約自有資金投入。實(shí)現(xiàn)了額度高、利率低、年限長、審批靈活等適配性特點(diǎn)，是北京市場化城市更新融資模式的創(chuàng)新。

2023北京城市更新優(yōu)秀實(shí)踐

項(xiàng)目類型：產(chǎn)業(yè)類更新（老舊廠房）

項(xiàng)目位置：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)景園街8號

項(xiàng)目規(guī)模：占地面積2.1hm2，建筑面積9.8萬m2

實(shí)施主體：北京亦莊城市更新有限公司

北京義翹神州科技股份有限公司

設(shè)計(jì)單位：北京聯(lián)合維思平建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所有限公司

北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)股份有限公司

施工單位：中建二局第一建筑工程有限公司

運(yùn)營單位：北京義翹神州科技股份有限公司