存量資產轉型與社區(qū)再生

摘 要 昌平區(qū)首開LONG街項目是一項城市存量資產轉型與社區(qū)再生的案例。該項目位于北京市昌平區(qū)回天地區(qū)，通過創(chuàng)新的政企合作模式，將原本低效的商業(yè)樓宇轉化為集商業(yè)、產業(yè)和公共綠地于一體的綜合性生活空間。項目實施不僅提升了區(qū)域的經濟活力，而且通過滿足居民多元化的生活需求，增強了社區(qū)的凝聚力。本文分析了項目的實施過程、成效和創(chuàng)新經驗，探討了存量資產轉型對于推動城市可持續(xù)發(fā)展和提升居民生活質量的重要性。

關鍵詞：城市更新；老舊低效樓宇；存量資產轉型；政企合作模式；經濟活力

1 基本情況

該項目位于昌平區(qū)回天地區(qū)中部的霍營街道，步行街全長約650 m，總建筑面積約15.4萬m2，其中地上一期商業(yè)空間約6 萬m2，二期產業(yè)園區(qū)約4 萬m2。在城市更新背景下，首開積極探索存量樓宇利用新路徑，將原有的小區(qū)配套升級為由商業(yè)、產業(yè)和中央共享花園3 部分組成的全新生活空間，為回天地區(qū)的發(fā)展注入新動能，煥發(fā)新活力（圖1，圖2）。

2 實施成效

一是盤活存量低效樓宇，煥發(fā)地區(qū)新活力。首開充分發(fā)揮市屬國企服務區(qū)域經濟社會發(fā)展的作用，圍繞回天地區(qū)發(fā)展需要，主動盤活利用空置低效的商辦資產，促進商業(yè)與產業(yè)融合發(fā)展，提供就業(yè)崗位2，000 余個，為全市其他存量商辦資源的更新利用提供了新思路。

二是聚焦百姓需求，營造幸福新生活。首開LONG 街始終將回天地區(qū)的百姓訴求作為此次更新實踐的出發(fā)點和落腳點，在更新中營造了宜人的公共環(huán)境，提供了豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足了各年齡居民消費群體對于購物消費、文化娛樂、運動休閑的多元需求。周邊居民在此共話鄰里家常，老人和小朋友有了納涼玩耍的好去處，追求時尚的年輕一代也可體驗LONG街的潮流魅力（圖3）。

三是推動商圈文化建設，開啟回天新篇章。首開LONG 街立足于建設一個開放、包容、交互的商業(yè)街區(qū)，積極組織開展豐富多彩的主題活動（如音樂劇、籃球賽、音樂驛站、露天電影、市集、街頭滑板等），打造屬于本地區(qū)的商業(yè)文化特質。2023 年6月30 日，項目正式開業(yè)運營，開業(yè)前3 天客流達21 萬人次，總銷售額達1，200萬元，目前日均客流量約2 萬余人次，預估年度客流量可達700 萬人次，年銷售額預計近4 億元。首開集團實現(xiàn)了通過“更新一個項目”，成功“激活一片地區(qū)”的目標（圖4—圖6）。

3 創(chuàng)新經驗

3.1 建立政企合作機制，高效推進項目實施

該項目實施主體與昌平區(qū)政府聯(lián)合成立項目工作專班，探索建立統(tǒng)一的項目組織與協(xié)同推進工作機制。一方面，昌平區(qū)政府統(tǒng)籌指導，協(xié)調各委辦局全程參與，在建筑規(guī)模平衡、綠地比例管控、交通組織優(yōu)化等方面提供“一攬子”政策服務包；另一方面，首開應時而動，化挑戰(zhàn)為機遇，將LONG 街作為探索城市更新創(chuàng)新模式的試點項目，創(chuàng)新公司決策機制，集團、股份統(tǒng)一部署，成立專項領導小組，并組建專門的運營團隊——北京開新生活商業(yè)管理有限公司，高效推動項目落地。合理安排項目進度，做到企業(yè)與政府同步，實現(xiàn)手續(xù)辦理與開工建設無縫銜接，自2022 年4 月起，僅用一年時間便完成首開LONG 街的所有設計、改造、招商、運營工作，助力回天地區(qū)高質量發(fā)展。

3.2 更新理念立足區(qū)域發(fā)展，補足街區(qū)短板提升街區(qū)品質

項目立足回天地區(qū)的整體發(fā)展需要，瞄準區(qū)域消費空白和各類服務功能短板，以“北京上·更生活”為發(fā)展愿景，以打造“城市綠洲”為更新理念，將綠色自然與商業(yè)空間緊密結合，精準引入業(yè)態(tài)和品牌，補足空白帶動區(qū)域消費升級，創(chuàng)新運營模式煥活社交新基地。改造后引入24 小時營業(yè)店鋪、服務品牌、兒童親子品牌，滿足各類消費者需求，打造“回天百姓新客廳、京北商業(yè)新地標”服務品牌。二期產業(yè)園區(qū)聚焦智能物聯(lián)產業(yè)，聚合高成長性企業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)、產業(yè)共融共生，推動實現(xiàn)回天地區(qū)職住平衡。

3.3 以人為本，探索街區(qū)“共建共治”長效治理的模式

該項目通過建立商業(yè)信息系統(tǒng)和綠色科技智慧管理平臺，實現(xiàn)數(shù)字化和綠色運營，提供高效的商業(yè)服務。同時，項目注重多元共治，積極邀請市民參與提出更新改造意見，通過認真分析市民需求實現(xiàn)對街區(qū)持續(xù)改造運營。在項目論證和設計階段，組織居民協(xié)商議事，為打造全時步行街提供支撐；在施工建設階段，首開會同霍營街道向前一步，采取公告、走訪、微信等多種途徑做好宣傳講解。LONG 街還將建立長效運營政企聯(lián)合實施平臺，由昌平區(qū)回龍觀天通苑地區(qū)專項治理工作辦公室（簡稱“回天專班”）和首開作為統(tǒng)籌方，協(xié)同街道、社區(qū)、居民、商戶、入駐企業(yè)等多元主體，共同參與LONG 街未來可持續(xù)更新發(fā)展。后續(xù)，首開還將與相關主管部門及霍營街道共同探討出臺步行街管理辦法，并組建步行街管委會，深入探索“共建共治”的更新治理模式。

2023北京城市更新最佳實踐

項目類型：產業(yè)類更新（老舊低效樓宇）

項目位置：昌平區(qū)回龍觀東大街與霍營西路交匯處

項目規(guī)模：占地面積6.36 hm2，建筑面積15.4萬m2

實施主體：北京首都開發(fā)股份有限公司

設計單位：上海正象建筑設計有限公司

北京天鴻圓方建筑設計有限責任公司

WV DESIGN 悟悟建筑設計咨詢（北京）有限公司

北京清華同衡規(guī)劃設計研究院有限公司等

施工單位：中交一公局集團有限公司

北京市隆城市政工程有限公司

運營單位：北京開新生活商業(yè)管理有限公司