房屋養(yǎng)老金:為房“養(yǎng)老”誰來買單

8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國在談加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式時表示，住建部正會同有關部門，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點?！胺课蒺B(yǎng)老金”由此成為熱議話題，那么，房屋養(yǎng)老金將如何籌集、怎么花呢？

22城試點房屋養(yǎng)老金制度

當前，我國針對房屋公共部位、公用設施設備的維護和改造主要使用的是住宅專項維修資金。由于住宅專項維修資金一般來源于業(yè)主自行繳納，整體資金體量有限。隨著房屋“老齡化”程度不斷提高，尤其是部分地區(qū)老舊小區(qū)體量過大，住宅專項維修資金難以覆蓋房屋維護成本。

房屋養(yǎng)老金制度試點由此應運而生，上海等城市走在了推動房屋養(yǎng)老金制度落地的前列。截至去年底，上海城鎮(zhèn)既有住宅面積已超過7.6億平方米，許多房屋正逐步進入“中老年期”。8月20日，為打造韌性安全城市，上海宣布將推動實施房屋定期體檢制度、房屋安全保險制度及房屋養(yǎng)老金制度。今年，這“三項制度”將先行在浦東等區(qū)開展試點，明年將在上海市全市推開。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，上海探索實施的這“三項制度”總結起來，即體檢、保險和養(yǎng)老金，為房屋的安全護航。他分析，房屋定期體檢制度主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，“對癥下藥”消除安全隱患。房屋安全保險制度則是在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發(fā)揮保險托底作用。房屋養(yǎng)老金制度主要服務于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付。

“房屋安全制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要支撐?！痹趪儡S進看來，此次上海推進這“三項制度”，有助于房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作的推進。與此同時，他也指出，從上海大量房屋開始步入“中老年”的情況來看，在中國超大城市新一輪發(fā)展中，需關注既有住房的房齡特征和結構，以更好推進相關房屋安全管理工作。

北京中指信息技術研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年的占比接近20%，進入了設計使用年限的中后期，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升，僅依靠住宅專項維修資金已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護改造需求，需要增量資金入場。

房屋養(yǎng)老金等制度建設被提上日程，目的是有效解決我國城鎮(zhèn)房屋安全突出問題，補齊既有房屋安全治理體系短板的基礎性制度。尤其是房屋體檢、房屋保險、房屋養(yǎng)老金“三項制度”應協(xié)同推進，為房屋提供全生命周期安全保障。在陳文靜看來，“房屋養(yǎng)老金制度的建立也將為房屋體檢、房屋保險提供重要資金支持”。當前，22個城市正在試點房屋養(yǎng)老金制度。

房屋養(yǎng)老金由誰買單

未來，將有更多老房子面臨“養(yǎng)老”難題?！坝捎诜课莅踩哂型獠啃缘奶攸c，一旦發(fā)生安全事件，很可能危及非房屋產(chǎn)權人的生命財產(chǎn)安全?！敝刑┳C券研究所政策組首席分析師、上海財經(jīng)大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢指出，房屋老化會出現(xiàn)各種問題，尤其是安全相關問題。特別是公共部位或設施，可能出現(xiàn)有人受益但無人盡責的狀況。因此，有必要在現(xiàn)有個人賬戶的住宅專項維修資金基礎上，探索建立公共賬戶，構建房屋養(yǎng)老金制度的框架體系。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也談到，過去，人們更為重視房屋新增建設，解決城鎮(zhèn)化快速推進時期的住房需求，即“有沒有”的問題，對于房屋、社區(qū)、小區(qū)、城區(qū)在配套設施方面及時補短板及解決安全隱患等的重視程度不夠。隨著新型城鎮(zhèn)化建設的推進，這些短板和漏洞需要補上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，住房養(yǎng)老金作為一個新事物，不少問題和關系需要厘清，例如，住房養(yǎng)老金的繳納范圍是怎樣的、收取比例如何、是不是老百姓自愿繳納、與公共維修基金的關系等。

“就像一個中老年人，需要通過體檢，發(fā)現(xiàn)問題，缺什么補什么。”李宇嘉認為，僅靠物業(yè)費、物業(yè)維修基金等很難應對房屋進入“中老年階段”“老齡化階段”的“養(yǎng)老”需求。因此，迫切需要對房屋養(yǎng)老所需要的資金來源和制度機制進行統(tǒng)籌安排。

李宇嘉建議，房屋養(yǎng)老金制度應由三個支柱構成：第一支柱是公共維修基金，由全體業(yè)主在購買新房時支付，歸集和共同所有，進入個人賬戶，“應歸未歸”或未足額歸集，要查缺補漏、追溯補齊。第二支柱類似“企業(yè)年金”，比如一定比例土地出讓金、財政獎補、公共維修資金增值收益、公積金增值收益等進入公共賬戶。第三支柱是商業(yè)性質房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險以及以商業(yè)性房屋養(yǎng)老保險作為補充。

針對房屋養(yǎng)老金，住建部提出試點的重點是把公共賬戶建立起來，公共賬戶資金來源也成為各界關注的重點。陳文靜認為，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創(chuàng)設配套金融產(chǎn)品等或將成為公共賬戶資金籌集的重要探索方向。

“目前，研究建立的房屋養(yǎng)老金，大概率不需要老百姓直接出錢?！睏顣潮硎?，如果公共賬戶要針對解決公共部位的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集。相應在管理模式上，公共賬戶要實行統(tǒng)籌管理，與個人賬戶進行明確區(qū)分。

中央財經(jīng)大學教授、法學院院長尹飛也談到，此次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金，建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主負擔。

尹飛表示，房屋養(yǎng)老金需要個人承擔的，也就是個人賬戶部分，實際上就是現(xiàn)行的住房專項維修資金，這部分款項依據(jù)《中華人民共和國民法典》本應由業(yè)主承擔;按照目前的制度設計，在購買商品房或者房改房時業(yè)主就已經(jīng)預繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。這對于保障業(yè)主正常使用房屋，提升住宅小區(qū)品質十分必要。

楊暢也認為，房屋公共部位的公共安全問題往往具有特殊性，使用公共財力構建的房屋養(yǎng)老金，具有公共性的特點。如何用公共性政策工具解決特殊性實際問題，大概率需要各地出臺更加明確的實施細則，對公共部位和公共安全問題予以充分明確。

當下，一些人將房屋養(yǎng)老金解讀為“變相的房產(chǎn)稅”，引發(fā)老百姓對“錢袋子”的擔憂。楊暢說，房屋養(yǎng)老金與房產(chǎn)稅存在明顯區(qū)別，本質上房產(chǎn)稅是針對房屋占用面積和對應的社會福利進行征稅，房屋養(yǎng)老金是針對房屋使用時間進行繳費。房產(chǎn)稅是以居民個體或者家庭為征收對象，房屋養(yǎng)老金是以公共部門作為出資主體。

（摘自《中國青年報》）□