近期,為盤活二手房市場、暢通改善需求換房,一個新政策趨勢正在蔓延——住房“以舊換新”。“以舊換新”有利于暢通換房鏈條,提高樓市活躍度,促進置換需求釋放。 但在實際操作過程中,需要面臨的現(xiàn)實問題并不少,相關(guān)政策仍需探索與完善。
政策支持
2023 年以來,截至目前已有超 30 城表態(tài)支持住房 “以舊換新”。各地之所以“熱衷”該政策,一是因當下二手房存量大、交易慢,二是因房企去化承壓。幫助二手房業(yè)主賣掉舊房、置換新房,一方面可助力改善購房需求的實現(xiàn),同時能幫助樓盤加大銷售。
公開數(shù)據(jù)顯示,自2023年以來,全國二手房掛牌量持續(xù)走高。截至今年3月30日,已經(jīng)有重慶、成都、天津、南京、武漢、鄭州等12個城市二手房掛牌量超過10萬套,其中重慶、成都、天津、蘇州、南京、杭州6個城市的掛牌量已經(jīng)突破15萬套,重慶和成都超過22萬套。
二手房市場已成為樓市不可忽視的主力,且對當下調(diào)控政策的反應更敏感。易居研究院報告顯示,2024年3月份,全國22個城市中的19個重點城市中,有15個城市交易數(shù)據(jù)位于榮枯線以上,這意味著大多數(shù)城市二手房交易行情不錯,表明各地二手房支持政策積極有效。
“近期,各地二手房交易比較活躍,二手房交易占總體住房交易的比重接近四成,11個省市二手房交易量超過新房。其中,90平方米以下、總價300萬以下的二手房占60%左右的份額,可見剛需潛力很大,換房的潛力也很大?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
如果能盤活這龐大的二手房市場,對樓市企穩(wěn)回升意義明顯。具體怎么做,目前各地有兩種方式,一是“聯(lián)合幫賣”,房企聯(lián)合經(jīng)紀機構(gòu)對舊房優(yōu)先推售,若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房;二是開發(fā)商或國資平臺收購舊房,售房款用于購買指定新房項目,這是今年以來住房“以舊換新”的主流。 此外,還有地方對“以舊換新”給予購房補貼。
執(zhí)行層面存堵點
在龐大的“以舊換新”政策隊伍中,鄭州是較為特殊的一個。
按鄭州官方的計劃,“以舊換新”有兩種方式,除了市場化幫賣外,國資也要下場收房,而且規(guī)模比其他城市都大。鄭州城市發(fā)展集團有限公司(簡稱“城發(fā)集團”)作為政府指定收購主體收購二手住房,全年計劃完成5000套。
4月20日,鄭州市“以舊換新”試點工作啟動,官方數(shù)據(jù)顯示,當天從凌晨到下午3時,有3449人次登錄“鄭州市房產(chǎn)交易服務平臺”電腦端,平臺注冊用戶260個,市民登記發(fā)布二手房信息共189條,報名參加城發(fā)集團收購并完成全部資料上傳共68人,線下售樓部統(tǒng)計征集換購房意向信息202條。作為收購主體,城發(fā)集團當日審核房源信息共83組,首日篩選登記信息資料齊全、符合試點階段收購標準,初步審核通過的房源信息共64組。在新房端,首批報名參加“以舊換新”的現(xiàn)房樓盤項目34個,共提供現(xiàn)房房源7987套。
從政策發(fā)布到公布進展,鄭州算是較為迅速的一個,但從現(xiàn)實角度看,“以舊換新”實施起來仍需要時間。去年,長三角地區(qū)首次試水的太倉,首批放出100個名額,最終實際成交僅6組;隨著活動逐步推進,參與人數(shù)才逐漸增多,截至3月12日,活動報名累計超過800組,其中已成交93套,還有86套交過意向金,正進行驗房、評估等。
盡管不少區(qū)域提出“以舊換新”政策導向,但仍處于探索階段,當前整體效果尚不明顯。
“以舊換新,最大堵點是賣掉舊房?!崩钣罴伪硎荆壳?,開發(fā)商參與“以舊換新”的協(xié)議,鎖定意向房源的周期往往在兩個月左右,意味著賣房周期往往在兩個月左右。但二手房很難在兩個月內(nèi)賣出。其次,選購新房環(huán)節(jié)也有不少問題。“舊房收購模式一般要求購房者在指定的新房樓盤購買,這意味著選擇性受到一定限制。”此外,當下居民就業(yè)、收入預期尚未明顯好轉(zhuǎn),購房者觀望情緒重,購買期房較為謹慎等因素,也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。
比如,有鄭州當?shù)鼐W(wǎng)友表示,自己很關(guān)注住房“以舊換新”政策,目前家里有兩套舊房,都屬于難出租也難賣的“老破小”“老破大”,如果政府能出面收購,會極大幫助家庭賣房。但鑒于資金問題、市場前景等問題,自己對買新房還有顧慮,現(xiàn)在只想出售手中多余的舊房。
李宇嘉建議稱,在剛需轉(zhuǎn)向二手房,改善轉(zhuǎn)向新房的新形勢下,未來“以舊換新”政策可能要常態(tài)化地推進。因此,開發(fā)商和地方政府都要堅持把“好房源”拿出來,讓循環(huán)更加順暢。他表示,參與“以舊換新”的開發(fā)商,新盤絕不能推尾貨,借機去庫存,要拿出優(yōu)質(zhì)項目參與活動,且要有價格上的優(yōu)惠。
而對政府下場收房,李宇嘉認為,這對國資機構(gòu)的資金實力、信息掌握能力等都有要求,分散式購置的二手房住房如何籌建為保障性住房,后續(xù)如何作好運營管理,也存在挑戰(zhàn)。政府需要做的是,制訂優(yōu)惠政策,激勵和撮合關(guān)聯(lián)方,把帶押過戶做好、交易流程簡化、評估公信力做強,著眼基礎(chǔ)性制度。
(摘自《第一財經(jīng)日報》孫夢凡)