該買房嗎，這是個好時機？

崔鵬

本來嶄新的一年，一晃已經(jīng)過了一半。時間過得太快了。

這有好有壞。壞處當然是，有趣的人生又短了一截。好處是，年初的迷茫階段似乎正在過去，特別是從個人財富的角度看，竟然似乎在往好的方向發(fā)展。

決策層在今年上半年推出新政策的效率令人驚嘆，這導致很多事出現(xiàn)了反轉，所以我們似乎有必要調(diào)整下對投資品種的看法。

要買房子嗎？這是個問題

要買房子嗎？

很多三十多歲的成年人，每隔一段時間都要問一下自己。對于生活在一線城市的公司人來說，這個問題更是直擊內(nèi)心，令人毛骨悚然。

本來從2022年起，中國內(nèi)地大部分城市的房地產(chǎn)價格持續(xù)性下跌。這很符合很多人的理想—房子價格就這么跌下去，持有多處房產(chǎn)的人越來越“窮”，而聰明如自己在恰當時刻接盤，實現(xiàn)財富躍遷。

然而5月密集出臺的房地產(chǎn)政策幾乎讓這種夢想破產(chǎn)。那些受到關注的一線和新一線城市的房屋成交量瞬間出現(xiàn)跳躍式增長。

那么，中國房地產(chǎn)接下來會怎么樣呢？

對此，不少人的看法依然是悲觀的。其中最重要的一個理由就是，中國人口出生率在下降，人口基數(shù)可能出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)價格也應隨之下降。

這個看法表面上很有道理，但似乎經(jīng)不起推 敲。

首先，以人口數(shù)量來衡量，如果人口數(shù)量減少意味著終端產(chǎn)品價格必將下降，那么幾乎所有的行業(yè)都將如此。我們將迎來一個如此悲觀的世界 嗎？

另外，更明顯的反例，歐洲和美國等先富國家在1960年代就出現(xiàn)了明顯的出生率下降，即使它們的政府大筆發(fā)放生育補貼，也未能使這一趨勢得到扭轉。但這些國家中的大多數(shù)并沒有出現(xiàn)想象中的房地產(chǎn)價格崩潰。

特別是在美國，房地產(chǎn)價格整體呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。長期來看，它大概是僅次于股票平均收益率的資產(chǎn)品類，且是能長期戰(zhàn)勝通脹的。在這點上，房地產(chǎn)要遠勝黃金。雖然這種事實在當下似乎很難讓人理解。

那么，為什么人口出生率降低，房地產(chǎn)卻能持續(xù)繁榮？這正是人類經(jīng)濟比簡單的數(shù)學運算有趣且復雜得多的地方—人是會變的！

在經(jīng)濟社會中，局域人口雖然沒有增加，但隨著物流和信息傳播效率的提高，人們的單位房地產(chǎn)占有水平是在膨脹的。最近50到60年，很多人口出生率下降、老齡化浮現(xiàn)的國家，單位房地產(chǎn)需求的膨脹戰(zhàn)勝了人口數(shù)量的邊際下滑。

在中國則有其他因素支撐一二線城市的房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展，那就是戶口制度淡化促發(fā)的二次城鎮(zhèn)化。

中國很多城市的經(jīng)濟水準并不足以支撐當?shù)鼐用竦木蜆I(yè)。它們之所以存在，是由于20世紀留存下來的行政規(guī)劃，也就是當時的中央政府認為那里應該有個行政單位，于是便有了，其根基就是戶口制度。

在未來的經(jīng)濟活動中，戶口對人們的束縛會逐漸下降。有相當流量的人力資源會從弱經(jīng)濟城市流向具有更多就業(yè)機會的城市。一些城市的人口會成倍增長，另一些城市則逐漸消失（它們早該如此）。房地產(chǎn)市場也將面臨更明顯的結構性調(diào)整—適合經(jīng)濟發(fā)展的城市，其房地產(chǎn)繼續(xù)繁榮，本該消失的城市成為廢墟。

其實，到底哪些城市會繼續(xù)增長，哪些該消失，作為一個具備常識的公司人都應該有自己的判 斷。

股票的供給側改變

股票市場本身正在發(fā)生供給側改變。具體來說就是，現(xiàn)在有關部門不再像很多年前那樣大量增加股票市場的供給。退市制度也變得更加嚴格，上市公司的質地因此得到提升。這雖然背離了人們曾向往的注冊制方向，但符合中國決策當局的一貫策略—先降低門檻、增加供給，然后在“恰當”的時候收緊入口、整頓內(nèi)部，提高資產(chǎn)質量。這種循環(huán)往復的策略在一定條件下有其合理性。

正是這種改變，讓A股市場的市場信心有所恢 復。

港股基本在同時出現(xiàn)了反彈，這得益于中國整體經(jīng)濟復蘇的加速—港股的主流上市公司都是業(yè)務在內(nèi)地的紅籌股。而港股最突出的優(yōu)勢還是在于估值已經(jīng)低得“令人發(fā)指”，曾有相當一部分內(nèi)地公司，交易的估值只有2到3倍，可實際上它們的運營沒什么問題。就像咱們以前提到的，港股已經(jīng)連續(xù)4年下跌，而恒生指數(shù)自問世以來從來沒有連續(xù)5年下跌過。

黃金和白銀

黃金和白銀的投資價值在2023年年底再次引起人們的注意。

影響黃金白銀價格的最關鍵要素是什么？

很多人誤以為是所謂的“亂世”。其實這是個一葉障目的看法。

要怎么定義世道足夠“亂”，進而促使全世界投資者奮起買金呢？要知道，在2022年歐洲爆發(fā)局部沖突的幾天里，黃金的價格其實并沒有上 漲。

還有人用通脹來衡量黃金白銀的被渴求程度，這也明顯有問題。在全球最大的經(jīng)濟體以及歐洲陷入高通脹的2022年，黃金整體價格并未上漲，甚至最近幾年里金價的低點就是2022年10月。

對黃金價格影響最大的應該是美聯(lián)儲的降息預期。一旦市場產(chǎn)生這種猜測，金價就開始上漲。黃金價格最主要的上漲基本也就發(fā)生在美聯(lián)儲要降息，然而降息路線圖總是猶抱琵琶半遮面的曖昧階段。

有的投資者似乎對黃金抱有過高的期待，但這往往會落空。買黃金，不論是實物、紙黃金還是黃金股票，都是一種邊緣不清晰的投機。

資產(chǎn)荒

盡管如此，對于大多數(shù)人來說，所謂的資產(chǎn)荒情況還是存在。

今年上半年居民存款繼續(xù)大幅增加，而且在利息不斷降低的前提下，人們依然不遺余力地搶購高級別債券。

最新發(fā)行的超長期特別國債，換作以前，普通人不會關心，相關的債券發(fā)行者也根本不在乎普通人關不關心。而今年，有關部門好像是特意在提醒大家—你們也可以買啊。然后，這種看上去有點不好理解的國債真的秒光了。

人們對安全債券的青睞，是去年債券牛市和債券基金賺錢的主要原因。接下來的半年情況會有轉變嗎？也許吧。

不過，還是那句話，即便生活得不是太如意，你也要相信，經(jīng)濟不會總是不好，糟糕的階段終會過去。購買高性價比的資產(chǎn)，長期來看定會有好的收益。