“無形之手”助推農(nóng)村經(jīng)營性資產(chǎn)“身價倍增”

徐恩 韓范文

農(nóng)村集體經(jīng)營性資產(chǎn)是指在農(nóng)村生產(chǎn)和流通中能夠為社會提供商品或服務的具有盈利能力的資產(chǎn)，隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展的逐步深入，村集體擁有和積累的經(jīng)營性資產(chǎn)越來越多，越來越受關注，本文以山東農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（以下簡稱“山東農(nóng)交中心”）服務德州天衢大申村合作社沿街商鋪項目為例，分析解讀農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場在盤活集體資產(chǎn)、壯大集體經(jīng)濟、規(guī)范交易行為、融通城鄉(xiāng)資本等方面的做法與思考。

一、注重專業(yè)服務，彰顯市場效能

德州天衢新區(qū)地理位置優(yōu)越，是省委、省政府擘畫的四大省級新區(qū)之一，高度重視當?shù)剞r(nóng)業(yè)農(nóng)村市場化改革，創(chuàng)新意識和發(fā)展活力強勁，注重從政策加持、配套服務等多個方面孵育農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場。

大申村位于天衢新區(qū)中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，毗鄰德州立交，交通便利，位于當?shù)夭枞~市場和建材市場交界地帶，沿街商鋪投資潛力巨大，天衢新區(qū)宋官屯街道工作站受理項目后，山東農(nóng)交中心總部根據(jù)項目特點、客戶需求抽調(diào)相關專業(yè)人員組建項目小組。一方面與項目所在鎮(zhèn)街和村集體深入對接，對商鋪位置、面積、承包期限、掛牌底價、保證金等內(nèi)容進行了詳細調(diào)研，了解項目權(quán)屬和轉(zhuǎn)讓方核心需求，重點挖掘項目商業(yè)價值；另一方面，對項目所在地區(qū)沿街商鋪開展市場調(diào)查，實地調(diào)研周邊同類型可比案例的實際市場，結(jié)合交易平臺價格指數(shù)和潛在客戶分析，提出“寬嚴得當”的交易條件、“高低適中”的底價建議和“因地制宜”的交易方案。

二、發(fā)揮平臺功能，彰顯市場作用

為項目找到優(yōu)質(zhì)資方，為投資者找到優(yōu)質(zhì)項目是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的基礎性作用，在項目推介階段，為提升項目吸引力和受眾面，對項目全方位包裝，通過文案推介、短視頻推送、微信公眾號等新媒體進行全域推廣，充分利用居民微信群、宣傳欄等媒介，及時在平臺網(wǎng)站發(fā)布交易公告，確保村集體和投資者能夠及時獲取準確的市場動態(tài)，各類新媒體平臺瀏覽量超1000人/次；另一方面，充分發(fā)揮交易平臺數(shù)據(jù)庫作用，根據(jù)發(fā)包條件，向平臺優(yōu)質(zhì)資方精準投送項目信息，特別是針對德州當?shù)匦抛u好、資金實力強、相關產(chǎn)業(yè)運營資方進行“一對一”推介，并及時提供回訪和現(xiàn)場代勘服務，以確?？蛻簟罢承浴?，共提供現(xiàn)場代勘和項目考察近十次，受理電話、微信咨詢近三百次。最終規(guī)定報名時間內(nèi)，共有4家公司報名參加此項目公開競價，由掛牌底價59.58萬元/年開始，經(jīng)過93輪激烈競價，最終以98.78萬元/年的價格成交，溢價率高達65%，每年為村集體增收39.2萬元，20年出租期內(nèi)共為村集體增收784萬元。

三、嚴格依法合規(guī)，彰顯市場責任

依法、合規(guī)、安全是交易市場的生命線，也是產(chǎn)權(quán)交易市場的重要作用，山東農(nóng)交中心作為持有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務許可證，接受省市地方金融監(jiān)督管理局監(jiān)管的權(quán)益類交易場所，始終把依法、合規(guī)、安全作為工作底線來堅守，通過全程線上交易、全程接受監(jiān)督、全程可追溯等手段，做到一切交易活動在陽光監(jiān)督下進行，在法制軌道上運行。

在德州農(nóng)村經(jīng)營性資產(chǎn)發(fā)包項目前期，項目小組既當“工作隊”，又當“宣傳隊”，在充分了解當?shù)卮迩槊袂榛A上，向村干部和村民代表耐心宣講農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易法規(guī)和具體流程，重點對交易過程中的關鍵環(huán)節(jié)和資金安全進行解答，做到把平臺交易的好處講到，把法律法規(guī)政策講透，從而獲得交易雙方的支持和理解，并積極協(xié)助村集體召開民主決策會議，嚴格按照交易規(guī)程設計項目發(fā)包方案，最終確定面向全省線上公告和線上競價的交易方式；為把好準入端口，抽調(diào)財會、法律相關專業(yè)人員嚴格審核意向投資方的主體資格、資金狀況、征信情況，以提高交易質(zhì)量和后期經(jīng)營穩(wěn)定性，有效降低交易后的糾紛發(fā)生率；在項目發(fā)包過程中，最大化披露項目信息，既防止因信息不對稱造成的交易糾紛，又有效維護交易公平；通過交易云平臺全流程正向競價線上交易，確保交易全過程不見面、可追溯，交易資金安全可靠，交易結(jié)果公平公正，交易鑒證權(quán)威有效。

四、總結(jié)與思考

通過“市場之手”盤活閑置資產(chǎn)，保護集體利益，增加集體收入是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的根本作用所在，山東農(nóng)交中心扎根農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)達、創(chuàng)新活力強勁的齊魯大地，始終堅守服務、責任和市場理念，在全國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設中走出一條符合實際的生存發(fā)展之道，也積累了一些經(jīng)驗與總結(jié)。

（一）政府在市場建設中的作用應更加積極有為

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場有別于普通的實物類交易市場，是服務政府推動改革和要素市場化配置的工具，配套政策、壁壘破除等都需要政府自上而下的推動；孵育農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場需要農(nóng)業(yè)農(nóng)村、發(fā)展改革、金融、國資、紀委監(jiān)委等多個政府部門的共同參與和推動，必須加強頂層設計，明確主管部門，自上而下共同發(fā)力，有效市場需要更加有為政府的支持。

（二）交易市場的“市場服務”功能應發(fā)揮更加明顯

相較于同類產(chǎn)權(quán)交易市場，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的服務對象大多在基層村鎮(zhèn)一級，大量交易服務需要在“小、散、遠”的基層進行，主動下沉服務，發(fā)揮基層村集體主觀能動性對成功交易至關重要；堅定不移做大交易量、全方位宣傳推介匯聚客戶資源增加市場容量，才能提升交易成功率，才能推動市場內(nèi)的各類農(nóng)村資源資產(chǎn)實現(xiàn)供需匹配的最大化，才能實現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)資源的最高溢價率，才能吸引更多、更優(yōu)質(zhì)的社會資本進入農(nóng)業(yè)農(nóng)村。

（三）交易市場應當為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)金融化發(fā)揮更大作用

通過實踐發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村經(jīng)濟依然存在“融資難、融資貴”問題，主要原因是投入大，資產(chǎn)評估難、定價難、確權(quán)難，導致在融資過程中出現(xiàn)了抵押難、不良處置難。在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場中，以經(jīng)營性資產(chǎn)為代表的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的交易過程實質(zhì)上就是農(nóng)業(yè)資產(chǎn)的確權(quán)過程和定價過程，交易鑒證成為確權(quán)定價的重要憑證，也為抵押融資提供了必要條件，因此農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場應當在解決融資難問題上多下功夫，在聚集“政企銀擔”金融服務優(yōu)勢基礎上，解決融資過程中存在的問題，助力農(nóng)村產(chǎn)權(quán)發(fā)揮更大金融作用。

德州天衢大申村沿街商鋪發(fā)包項目的高溢價成交是山東農(nóng)交中心延伸服務鏈條、擴充交易品種的成功實踐，也是對市場模式和專業(yè)服務能力的有力檢驗；下一步，山東農(nóng)交中心將繼續(xù)強化國有平臺優(yōu)勢，進一步提升專業(yè)能力，進一步拓寬市場空間、進一步服務市場主體，在暢通城鄉(xiāng)要素流通渠道，推進農(nóng)業(yè)農(nóng)村新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展方面發(fā)揮重要作用。