海淀老舊空間蝶變

李焱

鼎好電子大廈、永豐加速器等老舊廠房，通過城市更新實現(xiàn)蝶變，已升級成為海淀區(qū)新型產(chǎn)業(yè)空間。在2024 海淀區(qū)經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展大會上，海淀區(qū)隆重推介了一批最新產(chǎn)業(yè)空間資源，煥然一新的老舊廠房再次成為聚光燈下的主角。

2023 年以來，海淀區(qū)深入落實《北京市城市更新條例》，協(xié)調(diào)推進產(chǎn)業(yè)類更新改造，在老舊低效樓宇改造中，探索“現(xiàn)代科技+ 綠色低碳”樓宇改造模式，盤活重點片區(qū)現(xiàn)有樓宇空間資源，初見成效。

老廠房“重塑”變身科技園

通透的大體積玻璃幕墻，綠色開放的園區(qū)環(huán)境，簡潔舒適、富于科技感的空間體驗……今年3 月，永豐加速器一區(qū)升級改造項目竣工，從斑駁銹蝕的舊廠房華麗變身成為時尚炫酷的科創(chuàng)園區(qū)。

永豐基地加速器一區(qū)曾經(jīng)是多家小規(guī)模制造企業(yè)的生產(chǎn)車間、廠房的聚集地。隨著時間推移，由于老廠房內(nèi)部裝飾陳舊、空間利用率較低，逐漸無法滿足新型企業(yè)的發(fā)展需求。依托《北京城市總體規(guī)劃（2016 年-2035 年）》提出的“控增量、促減量、優(yōu)存量”城市更新思路，海淀區(qū)積極推進功能疏解，推動城市存量資源的優(yōu)化和有機更新。永豐基地加速器一區(qū)標準廠房升級改造項目于2023 年5 月正式啟動。

作為海淀區(qū)首個獲批北京市“低效樓宇和老舊廠房改造支撐高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展典型示范項目”，永豐基地加速器改造項目遵循“綠色園區(qū)，節(jié)能智慧，生態(tài)開放，人與自然交互”的原則，主要圍繞園區(qū)建筑空間、功能設(shè)施及景觀設(shè)計等方面進行優(yōu)化更新和改造提升，使園區(qū)空間分配更加人性化、合理化、舒適化，大幅提升園區(qū)內(nèi)部環(huán)境品質(zhì)，為高精尖企業(yè)的富集奠定基礎(chǔ)。

項目主要由A、B、C 三個區(qū)組成，改造工程在設(shè)計上取消了原有的連廊設(shè)計，打通上下層空間，新增大堂，以滿足現(xiàn)代化辦公需要。同時，內(nèi)部空間采用搭載新風的VRV 生態(tài)空調(diào)系統(tǒng)，未來可分層控制、自主調(diào)控，在保障建筑空間舒適度的前提下，降低了總體能耗，以低碳技術(shù)進一步助力存量物業(yè)升級。

值得一提的是，作為一項彰顯科技、綠色、人文的城市更新工程，項目團隊依托北京建工集團全產(chǎn)業(yè)鏈條的協(xié)同優(yōu)勢，巧用“黑科技”，將渣土壓制成磚塊二次利用、混凝土打碎變成再生骨料……通過“變廢為寶”，循環(huán)回收，利用率高達70%，項目獲評市級綠色文明工地。

項目建成完工后，將引入完善的配套服務，增設(shè)餐飲零售、健身房、會議中心、物流中心等功能性空間，廠區(qū)圍墻也將拆除，將部分景觀以城市廣場的方式向周邊開放，惠及周邊居民，實現(xiàn)空間共享。同時，將新添A、B 座建筑之間的休閑庭院，與B、C 座建筑之間形成兩個縱向景觀軸，構(gòu)建完整有效的綠化、慢行體系，實現(xiàn)園區(qū)的人車分流，提升空間品質(zhì)，也能為園區(qū)內(nèi)外行人提供一個游憩的場所。

蝶變后的加速器一區(qū)科技范兒更濃、環(huán)境品質(zhì)更優(yōu)、配套服務更加齊全。未來，園區(qū)將匯聚各類創(chuàng)新要素，全方位銜接中關(guān)村壹號，與北清路沿線其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)聯(lián)動協(xié)作，將作為永豐片區(qū)城市更新和長效社會化運營的“永豐樣本”，為區(qū)域發(fā)展注入新的發(fā)展活力。

老園區(qū)吸引“尖兵企業(yè)”入駐

海淀是北京國際科技創(chuàng)新中心核心區(qū)，引領(lǐng)科技創(chuàng)新的前沿陣地。海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)類城市更新改造，著眼“科學+ 城”，加快構(gòu)建園區(qū)與城市深度融合的新型城市形態(tài)，深入打造“科技讓城市更美好”的海淀“靚麗名片”，實現(xiàn)由科技園區(qū)向科技城市轉(zhuǎn)型升級。

通過推動實施中關(guān)村西區(qū)、大鐘寺片區(qū)、西三旗片區(qū)等重要節(jié)點更新改造，盤活利用現(xiàn)有空間資源，織補創(chuàng)新和文化要素，打造“多點爆發(fā)、繁星閃爍”的科學城南部創(chuàng)新街區(qū)。

其中，鼎好大廈A 座升級改造、北京衛(wèi)星制造廠科技園成功入選2023 年北京市“城市更新最佳實踐”項目。

鼎好電子大廈原為電子大賣場，與海龍電子城、中關(guān)村e 世界構(gòu)成了北京中關(guān)村的“黃金三角”，隨著中關(guān)村區(qū)域定位變化，嘈雜混亂的賣場不再適宜區(qū)域定位。隨著電子賣場業(yè)態(tài)逐步疏解騰退，2020 年10 月，鼎好電子大廈A座啟動整體改造，2022 年4 月完成升級改造后投入使用。

改造后，業(yè)態(tài)由電子賣場轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)科技辦公，大幅提升樓宇內(nèi)部空間品質(zhì)，重塑外立面形象，并與周邊城市環(huán)境相融合，吸引了全球科創(chuàng)頭部企業(yè)入駐，引入創(chuàng)新奇智、深勢科技、知存科技、米哈游、世意法半導體等科技類企業(yè)和創(chuàng)新工場、中信銀行、大都會保險、格蘭富投資、盛景網(wǎng)聯(lián)等專業(yè)服務類企業(yè)，與中關(guān)村區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密契合。

北京衛(wèi)星制造廠科技園，通過廠區(qū)改造實現(xiàn)煥新，從我國首顆人造地球衛(wèi)星“東方紅一號”誕生地，到聚集了一批新一代信息技術(shù)、醫(yī)藥健康和智能制造等領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)科技企業(yè)，為北京打造新一代信息技術(shù)和醫(yī)藥健康“雙發(fā)動機”提供支撐的現(xiàn)代科技園。目前已吸引北京微芯區(qū)塊鏈與邊緣計算研究院、北京柏惠維康科技有限公司、海杰亞 （ 北京）醫(yī)療器械有限公司等行業(yè)“尖兵企業(yè)”入駐。

園區(qū)改造保留了航天工業(yè)遺產(chǎn)風貌，通過增加基礎(chǔ)配套設(shè)施，織補城市功能，成功轉(zhuǎn)型為集生產(chǎn)、檢測、辦公、研發(fā)于一體的高新產(chǎn)業(yè)智造園區(qū)，實現(xiàn)了活力再造和提質(zhì)增效。

目前，園區(qū)正在創(chuàng)建知識產(chǎn)權(quán)交易中心，并計劃為企業(yè)提供公共服務平臺，幫助企業(yè)解決個性化問題，實現(xiàn)園區(qū)精益運營，還將通過提供一系列創(chuàng)新性服務為產(chǎn)業(yè)賦能，打造有特色、有活力的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，力爭成為海淀區(qū)乃至北京市工業(yè)園區(qū)城市更新項目里的新標桿。

打磨城市更新的“海淀底色”

近年來，海淀區(qū)堅持規(guī)劃引領(lǐng)，關(guān)注品質(zhì)提升，聚焦片區(qū)更新，發(fā)揮科技創(chuàng)新資源優(yōu)勢，持續(xù)梳理老舊樓宇、廠房園區(qū)等空間資源，積極探索城市更新實施路徑，形成了優(yōu)化城市更新的“海淀探索”，打磨出城市更新的“海淀底色”，創(chuàng)新了城市更新的“海淀規(guī)劃”，不斷開展城市更新的“海淀行動”。

2023 年以來，海淀區(qū)深入落實《北京市城市更新條例》，實施推進城市更新項目85 項，其中16 個項目納入北京市城市更新示范項目。

在老舊低效樓宇改造中，探索“現(xiàn)代科技+ 綠色低碳”樓宇改造模式，盤活中關(guān)村西區(qū)等重點片區(qū)現(xiàn)有樓宇空間資源。其中，鼎好大廈B 座升級改造已開工建設(shè)，小安國際大廈改造已完成。在低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造中，秉承需求導向、定制招商的原則，依據(jù)擬引入企業(yè)的需求建設(shè)定制化廠房，保障更新后產(chǎn)業(yè)空間與企業(yè)需求高度匹配。5 個低效產(chǎn)業(yè)園改造項目中，北京衛(wèi)星制造廠科技園已于去年4 月開園，海星醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)園、永豐加速器一區(qū)、京城尚德制造園項目已開工建設(shè)。

在傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施改造中，探索“場景營造+ 點石成金”商服升級更新模式。2 個傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施改造項目中，五棵松萬達廣場已改造完成并于去年9 月開業(yè)，為五棵松商圈增添新活力；當代商城改造方案已通過區(qū)政府審議，正在推進后續(xù)手續(xù)辦理。區(qū)域綜合性城市更新持續(xù)推進，中關(guān)村廣場城市更新項目啟動開工建設(shè)，西區(qū)預計今年底亮相，東區(qū)預計2025 年二季度正式亮相。更新改造后，將建成北京中關(guān)村ART PARK 大融城，集合高化奢品、山系運奢、米其林餐飲、融食薈、精品超市五大優(yōu)勢業(yè)態(tài)，將400 余個品牌帶來的多元生活方式融入到場景體驗中，全方位提升商圈國際化消費氛圍。

城市更新是系統(tǒng)治理“城市病”的措施，也是打造宜居、韌性、智慧城市的手段，更是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級與城市發(fā)展進化的載體。海淀區(qū)積極在組織機制方面開展工作界面探索，在項目統(tǒng)籌方面開展清單式管理探索，在實施方案審查方面開展程序性探索，在項目保障措施方面開展多元化探索。接下來，海淀區(qū)將加緊探索對政策的整合，結(jié)合市級城市更新項目管理辦法，出臺《海淀區(qū)城市更新項目實施管理指引》，在居住空間、產(chǎn)業(yè)空間、公共空間、區(qū)域綜合性空間的更新改造過程中，讓一項項城市更新的“責任清單”變成居民的“幸福清單”，不斷加速海淀城市更新步伐。