城市更新管理模式及創(chuàng)新思路的應用研究

徐杰夫

［摘 要］當前，我國各地城市紛紛從“增量拓展”向“存量更新”轉(zhuǎn)型，“存量更新”成為一、二線城市更新發(fā)展及城區(qū)優(yōu)化的重要轉(zhuǎn)折點。本文基于上述背景，全面分析了我國城市更新管理模式，深入探討老城街區(qū)存量用地的創(chuàng)新改造措施和方法，因地制宜、科學分類，通過實際案例分析，呈現(xiàn)城市更新管理模式和創(chuàng)新思路的具體應用效果，有序推動城市更新綜合發(fā)展，力求有效促進城市存量更新功能的利用更大化。

［關(guān)鍵詞］城市更新；存量用地；創(chuàng)新思路

［中圖分類號］TU98文獻標志碼：A

近年來，基于城鎮(zhèn)化體系的飛速發(fā)展，一、二線城市多以擴張人口、挖掘資源為主線，深入拓展城市綜合發(fā)展。大部分一、二線城市的老城街區(qū)逐步呈現(xiàn)出人口密集、資源過度開發(fā)、環(huán)境污染等方面問題［1］。主要原因包括兩個方面。一是老城街區(qū)人口數(shù)量密集，建筑體系高度集中，不僅需要滿足現(xiàn)代化功能需求，更需要承擔保護歷史文化街區(qū)的職能，但因城市資源高度聚集，城市發(fā)展矛盾過于集中，急需重新統(tǒng)籌規(guī)劃，做好存量改造，實現(xiàn)資源的有效利用。二是通過多年規(guī)劃建設(shè)，老城街區(qū)主要以“增量拓展”的形式完成前期的開發(fā)建設(shè)，實際可應用于城市更新及存量改造的空間相對有限，僅以“增量”轉(zhuǎn)換為“發(fā)展”的形式展開城市更新改造遠遠不夠。

我國大部分城市逐步進入“存量更新”階段，存量改造逐漸成為各地老城街區(qū)改造的主要模式，更是城市發(fā)展的重要基礎(chǔ)。各省區(qū)市應快速轉(zhuǎn)換粗放式用地思維，基于因地制宜、科學規(guī)劃、存量盤活、節(jié)約用地等一系列舉措，逐步推進我國一、二線城市老城街區(qū)的存量更新改造，為實現(xiàn)我國老舊街區(qū)升級轉(zhuǎn)型發(fā)展提供助力［2］。

本文結(jié)合我國城市存量更新改造現(xiàn)狀，全面厘清城市更新管理的概念及政策背景，明確城市更新對城市存量更新改造的重要性，以X老城街區(qū)為例，深入分析其城市更新的改造模式及創(chuàng)新思路，明晰城市更新管理模式及創(chuàng)新改造的發(fā)展路徑。

1 城市更新管理的概念及政策背景分析

1.1 城市更新管理的概念

城市更新管理，顧名思義，就是針對特定的城市街區(qū)進行全面整治、優(yōu)化更新、科學規(guī)劃等行為［3］。城市更新改造范疇通常包含老舊工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、城中村等，這類更新區(qū)域的共同問題在于基礎(chǔ)設(shè)施老化破損嚴重、城市環(huán)境污染、現(xiàn)有土地功能受限、與現(xiàn)代經(jīng)濟社會發(fā)展需求不符等，各地城市為了有效提高城市功能效用，可通過城市存量更新改造，促進可持續(xù)化、科學化的城市空間優(yōu)質(zhì)發(fā)展。

1.2 城市更新管理的政策背景分析

截至目前，我國部分一線城市先后公布了一系列的城市規(guī)劃，主要是針對城市發(fā)展空間的整體規(guī)劃實施統(tǒng)籌管控。北京市政府于2016年公布《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2030年）》，正式啟動了北京城市功能空間改造工作［4］。同年，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布城市更新“四大行動”計劃，但有別于傳統(tǒng)的大規(guī)模“拆建”，上海市政府全面厘清城市土地資源，并正式進入“存量更新”改造發(fā)展新歷

程［5］。上海市政府實施的城市更新改造工作，逐步以擴充公共開放空間、優(yōu)化基礎(chǔ)配套設(shè)施、改善城市環(huán)境、完善慢行體系等為基礎(chǔ)導向，全面促進城市綠色發(fā)展新動能、新方向。

2 城市更新對城市存量更新改造的重要性

2.1 統(tǒng)籌城市空間發(fā)展

基于城市更新改造，城市資源的合理配置將有助于城市空間的更新發(fā)展。各地政府部門必須明晰科學化、規(guī)范化的城市更新管理模式，通過城市存量更新改造的細化、深化，全面統(tǒng)籌城市空間發(fā)展，有助于進一步完善城市新、舊城區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施。與此同時，通過城市更新改造，可幫助提高當?shù)卣木G色低碳、高效環(huán)保理念，有效平衡城市更新改造與自然生態(tài)環(huán)保之間的關(guān)系。而在城市更新改造的監(jiān)督管控過程中，可基于城市規(guī)劃及升級建設(shè)，實現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)、項目實施、監(jiān)督執(zhí)行等環(huán)節(jié)的有機融合，推動城市存量更新改造的有序發(fā)展。

2.2 形成城市文化底蘊

城市存量更新改造并非單純的大規(guī)?！安鸾ā保切枰诟赂脑爝^程中充分展現(xiàn)地區(qū)特色、文化內(nèi)涵，切實實現(xiàn)城市歷史文化保護，充分展現(xiàn)城市歷史文化底蘊，全面彰顯城市“生命力”。

2.3 實現(xiàn)各方資源的合理運用

各地政府在實施城市存量更新改造前，需針對城市各方資源進行全面梳理，科學劃分城市整體功能，因地制宜、統(tǒng)籌規(guī)劃，進一步盤活城市發(fā)展的自有資源，真正實現(xiàn)各方資源的合理運用。

3 城市更新管理模式及創(chuàng)新改造的發(fā)展路徑

3.1 重塑建筑肌理

在城市更新改造過程中，老城街區(qū)是一個有機融合體，只有不斷“新陳代謝”，才能健康成長。改造工作應緊緊圍繞促進高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活，統(tǒng)籌推進老城街區(qū)硬件升級、產(chǎn)業(yè)導入、業(yè)態(tài)培育、人氣聚集，以存量更新促進老城街區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。各地政府部門應加快老城街區(qū)的存量更新，強力推動老城街區(qū)品質(zhì)升級，打造產(chǎn)城融合示范區(qū)。

一方面，圍繞打造新時代發(fā)展之城，堅持國際視野、嚴苛標準，系統(tǒng)設(shè)計老城街區(qū)肌理、城區(qū)格局、城區(qū)色彩、建筑風貌、城區(qū)風貌標識等，既凸顯地域特色、時代特征，又融入開放特色、國際元素，形成開放包容、多元共融的老城街區(qū)形象。

另一方面，圍繞塑造現(xiàn)代化的城區(qū)更新形態(tài)，統(tǒng)籌規(guī)劃老城街區(qū)不同區(qū)塊的開發(fā)規(guī)模，扎實組織拆舊建新、留白增綠等精細化建設(shè)，深入開展老城街區(qū)存量更新改造，注重保持老城街區(qū)原始風貌，使其形態(tài)和城區(qū)環(huán)境相符合，并能對老城街區(qū)起到科學防護作用。加快會展中心、旅游文化中心、主體廣場建設(shè)等地標性建筑的推進落實，全面提升老城街區(qū)承載功能和整體形象，打造有影響力的旅游目的地、會展承辦地等，擴充老城街區(qū)的功能屬性。

3.2 豐富產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)

在老城街區(qū)的存量更新改造中，產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)分析及擴張是存量更新改造的重點所在。老城街區(qū)的存量更新改造需結(jié)合現(xiàn)實需求，結(jié)合老城街區(qū)原結(jié)構(gòu)、綠色環(huán)保要求和城區(qū)全局性環(huán)境體系，深入開展科學化、系統(tǒng)化的更新改造，有效豐富產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。當?shù)卣块T應聚焦培育高品質(zhì)的老城街區(qū)生活，不斷拓展老城街區(qū)的市場、交易、貿(mào)易功能，鼓勵建設(shè)酒吧、咖啡館、創(chuàng)意書店、休閑娛樂等新興場所，結(jié)合老城街區(qū)綜合環(huán)境提升，積極導入文化、旅游、體育、餐飲、演藝等時尚經(jīng)濟業(yè)態(tài)，引進更多年輕人愿意參加的活動，基于老城街區(qū)的原始風貌特點，全面興起新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)、新體系，彰顯現(xiàn)代化、高品質(zhì)的老城街區(qū)氣質(zhì)。

基于上述舉措，在老城街區(qū)的存量更新改造中，地方政府部門可進一步豐富產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展，使經(jīng)典老城街區(qū)效果更趨清新、個性、煥然一新，并融合公眾現(xiàn)代化、時尚感的需求及感受，實現(xiàn)新老城區(qū)相互間的“對話”融合，不但能夠切實提升老城街區(qū)的整體商業(yè)氛圍，其寬闊的視野還能拉近人與環(huán)境的距離，使老城街區(qū)的整體空間更加開闊、通透，讓經(jīng)典老城街區(qū)煥發(fā)新的活力。然而，與此同時也容易產(chǎn)生問題，各地政府部門在實施老城街區(qū)的存量更新改造時要針對老城街區(qū)的實際情況進行二次深化設(shè)計，存量更新形式應和老城街區(qū)風格保持一致，在確保其產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)效用性的同時，使其更原汁原味地展現(xiàn)老城街區(qū)的獨特風韻及文化底蘊。

3.3 重構(gòu)功能空間

伴隨著全球化、信息化、市場化發(fā)展進程，各省市老城街區(qū)的空間結(jié)構(gòu)都在逐漸發(fā)生改變，甚至是發(fā)生根本性的重構(gòu)，尤其像北京、上海這類的一線大都市，老城街區(qū)的空間重構(gòu)更為明顯。空間結(jié)構(gòu)的重構(gòu)設(shè)計是老城街區(qū)總體規(guī)劃的重要考量方向，為了進一步發(fā)揮老城街區(qū)的功能性、實用性，各地政府部門應重視功能空間結(jié)構(gòu)的規(guī)劃設(shè)計，針對性、科學性地展開功能空間的重構(gòu)與劃分，確保功能空間重構(gòu)工作發(fā)揮實效，切忌盲目“大改”。

結(jié)合各省市老城街區(qū)的存量更新情況來看，大部分城市已經(jīng)進入一個以快速發(fā)展和結(jié)構(gòu)性調(diào)整并行互動為特征的更新改造階段，老城街區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展已逐步進入產(chǎn)業(yè)布局、類型、結(jié)構(gòu)重構(gòu)和轉(zhuǎn)型的實質(zhì)發(fā)展階段，如何在新的發(fā)展條件下進行老城街區(qū)中心的功能和結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為當前各省區(qū)市老城街區(qū)發(fā)展的重要主題，需就老城街區(qū)功能轉(zhuǎn)型、土地資源再生和舊城整體機能提升等方面展開針對性分析，由此在合理、科學、不破壞老城街區(qū)原始風貌的前提下重構(gòu)功能空間。

3.4 加強風貌改造

對于老城街區(qū)來說，傳統(tǒng)風貌是其構(gòu)成的點狀物或線形帶，能更代表一個城市的文化基底及歷史底蘊，老城街區(qū)范圍是城市整體風貌的集中體現(xiàn)區(qū)。過去的老城街區(qū)規(guī)劃設(shè)計中，中軸線設(shè)計呈現(xiàn)一種平緩有序、水平延展的狀態(tài)，街區(qū)內(nèi)以7層內(nèi)的矮棟建筑為主，多數(shù)建筑體量不大，有規(guī)律地散布著個別較為高大的建筑體。而且老城街區(qū)整體的色彩以青灰、米白色為主，點綴以個別亮色作為獨特的建筑色彩，并通過濃密的綠植來進行輔助規(guī)劃，這是老城街區(qū)特有的傳統(tǒng)風貌和風格底色，也是老城街區(qū)存量更新改造過程中應該保護的部分之一。

老城街區(qū)存量更新改造離不開城區(qū)環(huán)境的可持續(xù)戰(zhàn)略發(fā)展。X城區(qū)現(xiàn)如今的老城街區(qū)具有十分高的辨識度，獨特的街區(qū)風格讓X城區(qū)成為老城街區(qū)文化的代表。但是X城區(qū)的風貌布局還存在一定的問題，具體包括城區(qū)功能區(qū)分不合理、交通系統(tǒng)有待加強、城區(qū)結(jié)構(gòu)缺乏聯(lián)系性、老城街區(qū)外形不夠完善、新老城區(qū)的融合度不高等。從以上問題可以了解到，X城區(qū)的風貌布局發(fā)展仍然沒有滿足新時代的需求，因此X城區(qū)存量更新改造的可持續(xù)化戰(zhàn)略發(fā)展刻不容緩。而在存量更新改造的戰(zhàn)略制定過程中，X城區(qū)需要對城區(qū)空間進行充分的運用，平衡新老城區(qū)的相關(guān)屬性，優(yōu)化統(tǒng)一城區(qū)的風格及色調(diào)，強化新老城區(qū)的融合度。要尋找X老城街區(qū)的藝術(shù)潛能，合理、有效地保護完善X老城街區(qū)的獨特風韻，有效提升當?shù)孛癖姷纳罹幼≠|(zhì)量。

在考慮到老城街區(qū)與新城區(qū)之間的融合度的基礎(chǔ)上，對老城街區(qū)進行全面的完善與修整，進一步提升X區(qū)的風貌質(zhì)量。當?shù)靥厣褡逦幕瘜老城街區(qū)的文化發(fā)展有十分深遠的影響，X城區(qū)不僅需要注重風貌保護及更新改造，還應提高環(huán)保意識，在現(xiàn)有風貌環(huán)境不被破壞的基礎(chǔ)上，合理增加建筑隔音、防火、抗震等功能，使當?shù)孛癖娔芙邮墁F(xiàn)代化的城市存量更新改造，同時保留傳統(tǒng)文化底蘊及城區(qū)風格，有效傳承當?shù)孛袼孜幕?，更好地保護城區(qū)風貌和文化特色。

4 案例分析

4.1 X老城街區(qū)的現(xiàn)狀特征及問題

X城區(qū)過去以工業(yè)發(fā)展為根本，因此在“一五”時期，X城區(qū)主要拓展新建了一系列機關(guān)政府大樓、工業(yè)用地、職業(yè)院校等。自20世紀80年代起，X城區(qū)逐步重視住宅功能，并集中在老城街區(qū)進行住宅區(qū)建設(shè)，不僅全方位改換老城街區(qū)的原有規(guī)劃體系，更聚集了大量的人口資源。而自20世紀90年代起，X城區(qū)開始重視基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，并逐步搭建了以道路體系為中心的交通脈絡(luò)，逐步提速進入“退二進三”的發(fā)展進程。由此，X城區(qū)的工業(yè)用地逐步轉(zhuǎn)換為住宅區(qū)或第三產(chǎn)業(yè)用地功能板塊。雖然有效擴張了城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的資金渠道，但同時也為X城區(qū)帶來了存量土地資源分散、過度開發(fā)、發(fā)展規(guī)模不成系統(tǒng)等問題。

4.2 X老城街區(qū)的存量用地梳理

近年來，隨著X城區(qū)經(jīng)濟體系的飛速發(fā)展，當?shù)卣鸩浇∪袌鼋?jīng)濟體系、土地資源有償使用體制等，并迅速展開老城街區(qū)改造。但同時，X城區(qū)也逐步呈現(xiàn)出土地利用效率與產(chǎn)出率較低等問題，歸根結(jié)底還是X城區(qū)過去粗放式改造留下的發(fā)展隱患。X老城街區(qū)想要實施存量更新改造，就必須充分梳理X老城街區(qū)的存量用地。

一方面，要劃分存量用地的種類?；赬老城街區(qū)的存量用地現(xiàn)狀分析，現(xiàn)有資源仍存在矮樓建筑密度過大、建筑質(zhì)量較差、使用期限過長、基礎(chǔ)配套設(shè)施不健全、消防安全隱患大、城區(qū)環(huán)境污染嚴重、街區(qū)清潔衛(wèi)生差、存量用地不全等情況。

另一方面，要優(yōu)化存量用地的規(guī)模及空間分布。X老城街區(qū)現(xiàn)有存量用地資源有限，空間劃分主要定位在中、北部區(qū)域。其中，X老城街區(qū)的危舊房分布相對分散，呈現(xiàn)零星分布狀態(tài)。

4.3 X城市更新的改造理念和創(chuàng)新思路

我國常見的X老城街區(qū)存量更新改造的基礎(chǔ)理念有以下三種。一是修舊如初，指將其存量更新改造至老城街區(qū)建造時的初始狀態(tài)，不留存量更新改造痕跡；二是修舊如舊，指進一步結(jié)合不改變原有形態(tài)的基礎(chǔ)規(guī)范，更新改造痕跡相對弱化，與原有形態(tài)、規(guī)劃要求基本一致；三是維持原有形態(tài)，指在不改變原有形態(tài)的基礎(chǔ)上，對其進行合理化干預。

針對X老城街區(qū)的更新改造，不單單需要遵從城市文化底蘊的真實性，同時也要遵從時代發(fā)展要求。實現(xiàn)X老城街區(qū)的功能規(guī)劃、老城風貌和城市文化底蘊的多功能合一，充分展現(xiàn)“存史、資治、教化”的效用價值。

5 結(jié)語

老城街區(qū)存量更新改造改造涉及城市規(guī)劃、建筑工程、土木工程、藝術(shù)設(shè)計、市政園林等多門學科或?qū)I(yè)，做好該項工作必須基于細致周密的城市存量更新改造研究，深入進行充分的資料收集和現(xiàn)場勘探、評估，使老城街區(qū)在傳承獨特歷史文化底蘊的同時，有效拓展現(xiàn)代化功能屬性，激活其商業(yè)經(jīng)濟、社會效益等豐富價值，讓老城街區(qū)真正煥發(fā)新的活力。本文探討了老城區(qū)存量更新改造的不足之處，結(jié)合實例調(diào)查研究，進一步剖析了城市更新管理模式及創(chuàng)新思路，力求重塑建筑肌理，豐富產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，重構(gòu)功能空間，加強風貌改造，希望為今后的實踐研究提供一定的參考。

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