萬科何去何從？

陳惟杉

3月31日，萬科位于杭州的新樓盤。圖/視覺中國

股債雙殺、評級(jí)下調(diào)、展期傳聞、融資受限、外債爆雷？？？？2021年以來，類似的劇本已在不同房企上演。如今，萬科似乎已經(jīng)演過劇本的前半部分。

“當(dāng)前萬科的確遇到了階段性經(jīng)營性困難，流動(dòng)性短期承壓?！?月14日下午，萬科接受數(shù)家券商調(diào)研，董事會(huì)主席郁亮與總裁祝九勝現(xiàn)身回應(yīng)外界關(guān)切。如果從3月29日召開的2023年業(yè)績說明會(huì)算起，這已是半個(gè)月以來萬科第三次集中回應(yīng)有關(guān)公司的熱點(diǎn)話題，一些問題已在此前的業(yè)績說明會(huì)與投資者互動(dòng)平臺(tái)上被反復(fù)追問。

萬科作為曾經(jīng)的“優(yōu)等生”陷入困境讓市場唏噓不已，也讓市場生出究竟還有沒有房企“安全”的疑問。有業(yè)內(nèi)人士向《中國新聞周刊》感慨，其實(shí)房企本沒有“優(yōu)等生”，萬科同樣信奉“三高”（高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿），房企都在套取一個(gè)時(shí)代的紅利，如今套利的窗口已關(guān)閉。

“在中央明確提出行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)與要求后，未能對行業(yè)普遍存在的‘三高模式進(jìn)行更為徹底的調(diào)整，導(dǎo)致今天出現(xiàn)被動(dòng)局面?！比f科高管在14日的回應(yīng)中進(jìn)行了自我“檢討”：未能堅(jiān)決擺脫行業(yè)慣性，在不少城市包括一些重點(diǎn)城市和一線城市，出現(xiàn)投資冒進(jìn)和失誤。

當(dāng)下，外界對于萬科的關(guān)注集中于一點(diǎn)：萬科有無能力償還債務(wù)，特別是年內(nèi)到期債務(wù)？而這種關(guān)注背后，其實(shí)不僅是關(guān)于萬科的劇本會(huì)怎么演，更是關(guān)于中國房地產(chǎn)企業(yè)的劇本會(huì)如何續(xù)寫。

“優(yōu)等生”之困

今年3月，惠譽(yù)和穆迪將萬科評級(jí)分別下調(diào)至“BB+”和“Ba1”，屬于各自評級(jí)體系中的“投機(jī)級(jí)”。這是半年內(nèi)兩家評級(jí)機(jī)構(gòu)第二次下調(diào)萬科評級(jí)，上一次發(fā)生在去年10月、11月。

這兩次評級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)萬科評級(jí)的時(shí)點(diǎn)，恰是市場對于萬科悲觀情緒增長之時(shí)。

今年年初，萬科被聯(lián)名舉報(bào)“偷逃稅超千億”的消息傳來，煙臺(tái)市百潤置業(yè)有限公司實(shí)名舉報(bào)萬科涉嫌嚴(yán)重逃稅行為。當(dāng)時(shí)煙臺(tái)萬科回應(yīng)稱相關(guān)舉報(bào)內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí)，兩方“交戰(zhàn)”多輪。

萬科在煙臺(tái)房地產(chǎn)市場耕耘多年，百潤置業(yè)自稱是萬科合作的小股東，合作了十多年。而此次舉報(bào)，包括百潤置業(yè)在內(nèi)共涉及10家當(dāng)?shù)毓?，均為萬科煙臺(tái)的小股東。

這些企業(yè)都是萬科的合作伙伴，在與萬科的合作中，扮演小股東角色。例如，煙臺(tái)市百潤置業(yè)成立于2017年8月，同年10月與萬科合作成立煙臺(tái)創(chuàng)盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其中萬科持股51％，煙臺(tái)市百潤置業(yè)占股30％。

這些小股東在舉報(bào)文章中提出了多項(xiàng)指控，包括非法設(shè)立金融機(jī)構(gòu)放高利貸、欺瞞股東挪用項(xiàng)目建設(shè)資金、操控皮包公司獲違法收入并私分、搞投機(jī)為團(tuán)伙高管牟利、低價(jià)出售項(xiàng)目資產(chǎn)牟利、萬科管理人員涉嫌偷稅漏稅、使用隱匿收入、虛增成本等手段侵吞國有資產(chǎn)等。

萬科管理層在14日也對此作出回應(yīng)稱：本次實(shí)名舉報(bào)的公司主要是實(shí)控人為李軍的煙臺(tái)日櫻集團(tuán)下屬公司。煙臺(tái)萬科與合作方李軍（以下簡稱“煙臺(tái)合作方”）合作開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目近 10年，合作7個(gè)項(xiàng)目。2021年開始，受市場整體環(huán)境影響，煙臺(tái)多項(xiàng)目銷售不及預(yù)期，利潤無法達(dá)到初始可研指標(biāo)。為保證項(xiàng)目建設(shè)交付和正常運(yùn)營所需資金，項(xiàng)目公司資金無法按煙臺(tái)合作方意愿繼續(xù)分配。同時(shí)煙臺(tái)合作方作為股東方，無視項(xiàng)目公司建設(shè)交付和正常經(jīng)營所需，提出16億元的沒有合理依據(jù)的巨額訴求。

萬科稱，煙臺(tái)舉報(bào)方就萬科挪用資金問題于2023年向煙臺(tái)公安機(jī)關(guān)報(bào)案并被受理。煙臺(tái)公安機(jī)關(guān)經(jīng)過3個(gè)月調(diào)查取證后，于2023年11月作出決定不予立案。

當(dāng)一個(gè)企業(yè)遇到困難的時(shí)候，所有原先繁榮時(shí)期被掩蓋的矛盾糾紛都突然浮出水面。這次舉報(bào)風(fēng)波前的半年多，萬科已經(jīng)開始進(jìn)入“水逆期”。

2023年7月，碧桂園宣布謀求境內(nèi)外債務(wù)重組后，市場對于房企的“風(fēng)吹草動(dòng)”分外敏感。查看去年7月以來萬科美元債價(jià)格走勢，不難發(fā)現(xiàn)其已經(jīng)歷兩次探底，第一次便發(fā)生在去年10月底、11月初，這也是萬科震蕩的起點(diǎn)。

2023年10月26日，萬科多只美元債價(jià)格大幅下跌，其2024年上半年到期的數(shù)只久期較短的債券價(jià)格下跌5％～7％，部分久期較長的債券價(jià)格跌至不足面值的50％，甚至40％。

2021年房企陸續(xù)出險(xiǎn)，多始于美元債價(jià)格暴跌與違約，這被視為房企爆雷的先兆。因此悲觀情緒傳導(dǎo)至境內(nèi)債券市場，10月31日起，萬科境內(nèi)債券價(jià)格亦連續(xù)數(shù)日小幅下跌。

就在萬科美元債大幅下跌的次日，10月27日，在完成換屆近四個(gè)月后，萬科董事會(huì)召開會(huì)議，批準(zhǔn)同意深圳地鐵集團(tuán)董事長辛杰擔(dān)任萬科董事會(huì)副主席。萬科董事會(huì)每屆任期三年，但自2020年6月?lián)Q屆以來，萬科董事會(huì)一度不再設(shè)立副主席職位，直至辛杰出任此職。

顯然，這次萬科董事會(huì)人士調(diào)整意在表達(dá)深圳國資股東對萬科的支持。辛杰當(dāng)選董事會(huì)副主席后稱：“對萬科的認(rèn)同和支持不會(huì)因市場一時(shí)的波動(dòng)而變化?！?/p>

在深圳國資的加持下，萬科頻頻“喊話”，意在穩(wěn)定市場情緒。針對債券價(jià)格異動(dòng)，萬科當(dāng)時(shí)在互動(dòng)易平臺(tái)回復(fù)稱，公司基本面沒有出現(xiàn)任何問題，但由于市場情緒波動(dòng)，且境外資本市場出現(xiàn)有關(guān)萬科的不實(shí)猜測，公司美元債價(jià)格出現(xiàn)異動(dòng)。

2023年11月6日下午，萬科更是召集多家金融機(jī)構(gòu)舉行線上交流會(huì)，深圳市國資委主任王勇健、黨委委員葉新明等出席。王勇健表示，萬科是深圳國資體系中的重要成員，如果萬科在經(jīng)營方面遭遇極端風(fēng)險(xiǎn)，國資委一定會(huì)動(dòng)用資金、資源，盡一切可能通過市場化、法治化手段幫助萬科守住底線?！拔覀兪稚嫌凶銐虻膶?shí)力、工具和經(jīng)驗(yàn)來做這件事?！?/p>

萬科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華當(dāng)時(shí)表態(tài)，“無論是境內(nèi)還是境外債務(wù)，萬科都會(huì)如期兌付”。

此后，萬科境內(nèi)外債券價(jià)格企穩(wěn)，其境外債券價(jià)格在11月上旬上漲，基本收復(fù)此前“失地”。雖然經(jīng)歷一輪債券價(jià)格波動(dòng)，不過當(dāng)時(shí)市場上尚未有萬科尋求債務(wù)展期的消息。

萬科危機(jī)真正浮出水面還是源于今年2月市場上的一則流言，據(jù)稱萬科管理層拜訪保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)新華資產(chǎn)，希望對方展期萬科到期債務(wù)，遭到拒絕。盡管新華資產(chǎn)迅速發(fā)布聲明否認(rèn)，但萬科與多家保險(xiǎn)資管公司洽談債務(wù)展期的消息甚囂塵上，加劇市場悲觀情緒。

今年3月29日召開的2023年度業(yè)績會(huì)上，首個(gè)問題便與此有關(guān)，祝九勝并未否認(rèn)萬科與保險(xiǎn)資管公司溝通展期一事。他表示，各大保險(xiǎn)公司與萬科合作的債權(quán)計(jì)劃，期限一般在10年及以上，會(huì)設(shè)置類似“5+1+1+1”的期限結(jié)構(gòu)，在每個(gè)時(shí)點(diǎn)，企業(yè)和險(xiǎn)資都會(huì)坐下來商量是否要提前行權(quán)。

也正是在這場業(yè)績會(huì)上，祝九勝坦承，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及其他受限資金后，公司賬面上可動(dòng)用的貨幣資金余額面臨短期償債壓力。

財(cái)報(bào)顯示，截至2023年末，萬科持有貨幣資金約998.1億元，同比減少27.26％，而公司一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為624.2億元，現(xiàn)金短債比為1.6：1。

雖然萬科的貨幣資金看似足以覆蓋年內(nèi)短債，但是其中受限資金額度不得而知。像預(yù)售資金一般便是受限資金，伴隨房企爆雷案例增多，各地對于預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，需要根據(jù)工程進(jìn)度提取預(yù)售資金。在這種情況下，母公司在手資金能夠反映集團(tuán)層面可動(dòng)用的資金情況，截至2023年末，萬科母公司持有貨幣資金約184.0億元，同比下跌58.69％。

市場正在密切關(guān)注頗具風(fēng)向標(biāo)意義的萬科境外債務(wù)償還情況。2023年，萬科在境外完成了150億元再融資，提前歸還境外短債，加上置換部分境外債，平安度過2023年。

萬科4月5日在投資者互動(dòng)平臺(tái)曾表示，2024年境外債券只有二季度尚有折合人民幣56億元的債務(wù)到期，公司已經(jīng)提前啟動(dòng)了相關(guān)置換和還款準(zhǔn)備工作。對不同月份到期的債務(wù)，公司都會(huì)有相應(yīng)的應(yīng)對。

但是隨著萬科評價(jià)下調(diào)，以及債券價(jià)格頻繁波動(dòng)，其再融資渠道必然收緊，即使萬科一再表態(tài)“不躺平”，但問題是錢從哪里來？

“白名單”制度幫不了總部

惠譽(yù)在解釋下調(diào)萬科評級(jí)的理由時(shí)表示，萬科的銷售業(yè)績不佳，疊加資本市場波動(dòng)，令其融資途徑進(jìn)一步收窄，又必須應(yīng)對到期債務(wù)，這些因素可能導(dǎo)致其財(cái)務(wù)靈活性持續(xù)惡化。

銷售回款是房企自有資金最主要來源，銷售業(yè)績持續(xù)下滑，意味著萬科可調(diào)用資金規(guī)模收縮。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國房企合約銷售額從2021年的16.3萬億元降至10.3萬億元，下降36.8％。百強(qiáng)房企銷售額從2021年的9.08萬億元降至2023年的5.39萬億元，下降40.6％。

盡管2023年銷量仍穩(wěn)居全國前三，但萬科銷售端下滑始終未能“止血”。

對比單月銷售額來看，2022年，萬科單月銷售額維持在300億至400億元之間。2023年以來，萬科月度銷售額同比持續(xù)下降，7月、8月，萬科連續(xù)兩個(gè)月銷售額降至220億元左右，盡管此后萬科全力促營銷，單月銷售額有所起色，但是萬科年度銷售額已經(jīng)從2021年的6277.8億元萎縮至2022年的4169.7億元，2023年再度同比下降9.8％至3761.2元。

這樣的下滑勢頭在2024年并未止住，1月～2月，萬科合同銷售金額僅約334.7億元，而2021年～2023年的同期數(shù)據(jù)為1166.3億元、649.7 億元、587.5 億元。

“市場超跌”，這是郁亮始終堅(jiān)持的判斷，可見市場下行態(tài)勢超出預(yù)想。其實(shí)，萬科可謂危機(jī)意識(shí)最強(qiáng)的房企之一。早在2018年，郁亮便提出，萬科要“收斂和聚焦，以‘活下去為最終目標(biāo)”，彼時(shí)被認(rèn)為危言聳聽。2021年11月，萬科還曾發(fā)布“關(guān)于萬科集團(tuán)總部‘節(jié)衣縮食和打造‘戰(zhàn)時(shí)氛圍的倡議”，其中甚至要求“在細(xì)節(jié)中做到勤儉節(jié)約”，如文件是否需要打印，根據(jù)天氣溫度調(diào)整室溫，人走關(guān)燈等。

盡管如此，萬科高管面對調(diào)研券商分析當(dāng)前困境時(shí)坦言，雖然有外部市場變化原因，但更多是企業(yè)自身在宏觀情況和行業(yè)情況發(fā)生重大變化時(shí)，依然維持?jǐn)U張慣性，未能及時(shí)調(diào)整?！氨M管公司在行業(yè)中較早意識(shí)到高速增長終將結(jié)束，但我們的行為未能堅(jiān)決擺脫行業(yè)慣性，在不少城市包括一些重點(diǎn)城市和一線城市，出現(xiàn)投資冒進(jìn)和失誤?！?/p>

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《中國新聞周刊》感慨，萬科亦奉行“三高”模式，當(dāng)前債務(wù)多是2016年至2021年上半年累積而來，2021年上半年萬科亦在擴(kuò)張規(guī)模，包括收購一些出險(xiǎn)房企，如華夏幸福的資產(chǎn)包，而根據(jù)3年～4年的融資周期，當(dāng)下剛好趕上償債高峰期。“萬科今年銷售額跌破3000億元是大概率事件，銷售回款下滑至此拿什么還債？”

這種“擴(kuò)張慣性”多少可以反映在萬科拿地的節(jié)奏上。2020年年底，“三道紅線”等限制房企融資的政策陸續(xù)出臺(tái)，當(dāng)時(shí)萬科踩中“一道紅線”。2021年，房企爆雷案例陸續(xù)出現(xiàn)，而當(dāng)年萬科在房企拿地金額排名中僅次于碧桂園，直到2022年萬科拿地金額方才銳減。今年2月之后，萬科已經(jīng)不再拿地，而1月時(shí)仍支出9億元拿地。

萬科管理層在2023年業(yè)績會(huì)上表示，公司確實(shí)在2022年之前存在非理性拿地的情況，影響了利潤。這導(dǎo)致祝九勝提及的萬科面臨的一個(gè)“剪刀差”，即萬科開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模不斷下降，但2023年交付力度提升導(dǎo)致工程款支出走高。不過他表示，隨著交付高峰過去，2024年的壓力將全面下降。

在銷售下滑的同時(shí)，去年萬科籌資活動(dòng)凈流出368億元。顯然，萬科融資渠道暢通與否直接關(guān)系到萬科存量債券兌付情況。

但萬科在2023年7月發(fā)行了一期規(guī)模為20億元的中票、一期規(guī)模為20億元的公司債后，萬科未在境內(nèi)公開發(fā)債。

除了融資渠道收緊，萬科近期亦多次提及融資模式變化帶來的挑戰(zhàn)。祝九勝解釋說，過往萬科與銀行大多是“總對總”達(dá)成戰(zhàn)略合作，信用融資占90％，集團(tuán)總部可以一次性申請到大額貸款。如今，各地力推城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)操中以項(xiàng)目為單位，銀行按照工程進(jìn)度嚴(yán)格控制提款節(jié)奏，并監(jiān)測資金流向。融資模式改變壓縮了回流到萬科集團(tuán)總部的資金，而原本的現(xiàn)金儲(chǔ)備還會(huì)繼續(xù)消耗。

在3月底的業(yè)績會(huì)上，祝九勝表示，萬科的銀行融資還處于正常狀態(tài)?！霸诜康禺a(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)下，項(xiàng)目層面能夠拿到更多開發(fā)融資。”根據(jù)萬科提供的數(shù)據(jù)，截至2024年3月末，公司已在22個(gè)城市上報(bào)“白名單”項(xiàng)目42個(gè)，涉及新增融資169.5億。

但是“白名單”項(xiàng)目獲得的融資沉淀于項(xiàng)目公司，集團(tuán)總部無法使用。

“融資從總對總的信用制轉(zhuǎn)向有抵押的項(xiàng)目制，公司很難在短期內(nèi)迅速轉(zhuǎn)換，但合作銀行給了我們1年至3年的過渡期?！比f科管理層坦言，對融資模式趨勢性變化的認(rèn)識(shí)一開始不夠全面透徹。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，“白名單”落實(shí)到具體項(xiàng)目而非房企更為合理，只要確保抵押物清晰，以及資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，便可做到風(fēng)險(xiǎn)可控。而且“總對總”的信用融資在當(dāng)前的市場環(huán)境下也難以為繼，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)難以掌握房企真實(shí)的現(xiàn)金流情況，融資更多轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目為單位亦是必然。

萬科亟須在融資端打開局面。李宇嘉認(rèn)為，其實(shí)目前對于房企的融資環(huán)境已經(jīng)足夠?qū)捤桑侨谫Y必須堅(jiān)持市場化原則，否則不可能持續(xù)，而房企五成以上資金來源是銷售回款，自身造血功能相比外界輸血更為重要。

如何“自救”？

2024年以來，萬科已經(jīng)新增經(jīng)營貸108.9億元。萬科旗下印力集團(tuán)深圳總部核心資產(chǎn)印力中心獲取35.9億元經(jīng)營性物業(yè)貸款，而印力獲批經(jīng)營性物業(yè)貸款項(xiàng)目包括深圳印力中心、寧波鄞州印象城、西安龍首印象城等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目運(yùn)營期間均實(shí)現(xiàn)了良好的經(jīng)營業(yè)績，出租率持續(xù)保持在較高水平，現(xiàn)金流穩(wěn)定。

祝九勝提到，萬科內(nèi)部還正在梳理資源、盤點(diǎn)資產(chǎn)，接下來將會(huì)通過經(jīng)營貸獲取新的資金來源。“我們的資源豐富，資產(chǎn)足夠，合格押品也不少?！?/p>

而深圳國資此前已有“下場”認(rèn)購萬科債券、REITs的計(jì)劃與動(dòng)作。

在去年11月6日的交流會(huì)上，葉新明說，深圳國資委將組織市屬國有企業(yè)市場化參與萬科債券認(rèn)購，并積極協(xié)調(diào)各類金融機(jī)構(gòu)加大對萬科融資的支持力度。辛杰則透露，深圳地鐵集團(tuán)準(zhǔn)備擇機(jī)購買萬科在公開市場發(fā)行的債券。此外，深圳地鐵集團(tuán)將與萬科一道加強(qiáng)和金融機(jī)構(gòu)的溝通匯報(bào)，幫助萬科獲取政策與資金層面的支持。

3月27日，中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)布發(fā)售公告。此次發(fā)售的基金總份額為10億份，預(yù)計(jì)募集總金額為32.60億元。萬科第一大股東深圳地鐵集團(tuán)通過戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購基金總份額的29.750％，深圳市龍華產(chǎn)業(yè)資本投資有限公司認(rèn)購了1.487％。

龍華產(chǎn)業(yè)投資公司由深圳龍華國資委全資持股。粗略估算，深圳地鐵集團(tuán)此次認(rèn)購額約為9.70億元，龍華產(chǎn)業(yè)投資公司認(rèn)購額約為0.48億元。萬科董秘朱旭還透露說，深圳國資旗下的海港人壽也認(rèn)購了1億元。

去年11月6日，葉新明指出，深圳國資委將通過受讓和合作開發(fā)等方式，加快推進(jìn)萬科旗下大型城市更新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，并通過協(xié)同合作等方式，提高萬科各類自持投資性房地產(chǎn)的流動(dòng)性；同時(shí)，深圳國資委也將配合萬科優(yōu)化長期股權(quán)投資的結(jié)構(gòu)。

辛杰稱，深圳地鐵集團(tuán)將會(huì)承接萬科在深部分城市更新項(xiàng)目，交易金額預(yù)計(jì)超過100億元，以此為萬科注入新的流動(dòng)性?！叭绻€有需要，我們也會(huì)研究出臺(tái)其他措施，源源不斷為萬科提供支持?！彼岬?。

今年1月30日，萬科旗下子公司深圳市盈達(dá)投資基金管理有限公司從深圳市高新投集團(tuán)有限公司股東中退出，退出前持股6.16％。接盤方為深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”），深投控由深圳國資委全資持股。

外界頗為關(guān)注深圳國資還可以拿出多少“真金白銀”支持。在2023年業(yè)績交流會(huì)上，朱旭曾表示，“有些措施已經(jīng)完成到位，有些已經(jīng)支付誠意金，還有部分正在逐步落地中。”朱旭預(yù)計(jì)，這些支持措施如果全部落地，可以幫助萬科釋放百億元規(guī)模以上的流動(dòng)性。

深圳國資支持萬科釋放百億元規(guī)模以上的流動(dòng)性，這是萬科反復(fù)提及的目標(biāo)。但是對于“深鐵于三季度業(yè)績會(huì)時(shí)提出計(jì)劃為萬科注入100億的流動(dòng)性，已注入多少？”的問題，萬科在4月5日并未明確回應(yīng)，只是復(fù)述深圳國資支持措施。

李宇嘉認(rèn)為，深圳國資系統(tǒng)的支持必然遵循市場化、法治化原則，因?yàn)閷Y的任何一項(xiàng)投資行為都要經(jīng)過審計(jì)。而有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，作為萬科第一大股東的深鐵固定資產(chǎn)很多，但是流動(dòng)性并不強(qiáng)。

在尋求國資支持之余，萬科亦在加快處置資產(chǎn)?！斑^去一段時(shí)間，我們消化了一些歷史上在高增長階段拿下的項(xiàng)目。針對經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)資金回收周期長、占用數(shù)額大的難點(diǎn)，我們運(yùn)用REITs與大宗交易等方式，把不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)?！庇袅练Q，2023年，萬科通過資產(chǎn)大宗交易回籠了123億元。

4月14日，萬科管理層坦言，盡管我們在行業(yè)中最早意識(shí)到需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，提出“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”的經(jīng)營理念，并實(shí)實(shí)在在布局了一批基于自身主業(yè)、符合國家政策導(dǎo)向的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)和業(yè)態(tài)，但在實(shí)際操作過程中存在步子過大、操之過急的問題。轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)超出我們資源匹配能力，過多占用了開發(fā)業(yè)務(wù)資金，規(guī)模過大也導(dǎo)致管理能力跟不上，經(jīng)營目標(biāo)未能按計(jì)劃達(dá)成。

這成為祝九勝口中萬科面臨的又一個(gè)“剪刀差”，也就是公司布局了近4000億元貨值的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，其稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）尚未與銀行貸款利率持平，經(jīng)營業(yè)務(wù)的收益不足以覆蓋正在“爬坡”的利息。這導(dǎo)致萬科經(jīng)營業(yè)務(wù)收益無法平衡開發(fā)業(yè)務(wù)下滑的損失，也就是祝九勝提到的“蹺蹺板”。他表示，根據(jù)同行經(jīng)驗(yàn)，銷售規(guī)模每下滑1000億元，可以用50億元的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收益來平衡。

如今，這些經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)正成為萬科亟須處置的資產(chǎn)。

今年2月9日，領(lǐng)展公告稱，以23.84億元收購萬科持有的上海七寶萬科廣場50％權(quán)益，收購?fù)瓿珊髮⑷Y持有該項(xiàng)目。上海七寶萬科廣場最早由萬科與GIC共同投資運(yùn)營，雙方各自持有項(xiàng)目50％權(quán)益，2021年4月，領(lǐng)展曾以27.72億元從GIC手中收購其持有的50％權(quán)益。時(shí)隔不到3年，項(xiàng)目50％權(quán)益收購價(jià)格縮水近4億元。

上海七寶萬科廣場于2016年開業(yè)，是萬科商業(yè)板塊中最優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，營收常年位列萬科運(yùn)營管理項(xiàng)目中的第一位。萬科此番折價(jià)出讓上海七寶萬科廣場50％權(quán)益，意在補(bǔ)充流動(dòng)性。領(lǐng)展將以內(nèi)部資金支付收購款，其中21.44億元將在成交日期后的五個(gè)工作日內(nèi)支付。

此外，萬科還出售了部分酒店資產(chǎn)。去年12月8日，悅榕控股公告稱，將以4.8億元買下萬科所持有的悅榕服務(wù)（中國）等三家子公司股權(quán)。

有業(yè)內(nèi)人士向記者直言，萬科需要“斷臂求生”，也就是盡快打折出售資產(chǎn)，打折賣房，以回流現(xiàn)金為重。