天津市公共租賃房適宜人群特征分析研究

孫雪松，蔡為民，魏 黎，董 潔，李研菲

（1天津工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院 天津，300387；2天津市國土資源和房屋管理局 住房保障管理辦公室，天津300042）

一、引 言

公共租賃住房（以下簡稱為公租房）是指人民政府提供政策支持，限定套型面積和租金標(biāo)準(zhǔn)，向符合條件的中等偏下收入住房困難家庭等群體供應(yīng)的保障性住房。主要滿足過渡性的住房需求。公租房不歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，是低于市場價或者承租者承受起的住房，主要面向三類群體：中等偏下收入家庭和低收入家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員[1]。公租房在新加坡、香港等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，已經(jīng)成為住房保障制度的主要組成部分，在中國內(nèi)地依然是新生事物，它有自身的特點(diǎn)與優(yōu)勢，但在實(shí)際實(shí)施中也存在一定的問題，需要進(jìn)一步研究和解決[2]。近年來，天津市也在加大公租房建設(shè)，為不夠資格申請廉租房，又沒錢買經(jīng)濟(jì)適用房的“夾心層”提供過渡性的住房需求。

二、政策沿革與實(shí)施現(xiàn)狀

1.政策沿革

公賃房申請環(huán)節(jié)是公租房政策的關(guān)鍵所在，也是居民群眾特別關(guān)注的部分，以下以公租房申請程序、準(zhǔn)入條件為側(cè)重點(diǎn)來看天津市公租房政策的發(fā)展。

2011年3月10日，天津市政府頒發(fā)《關(guān)于印發(fā)天津市公共租賃住房管理辦法（試行）的通知》，指出向符合條件的中等偏下收入住房困難家庭等群體供應(yīng)保障性住房。其中準(zhǔn)入條件為：

（一）具有本市市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍，符合廉租住房實(shí)物配租補(bǔ)貼、廉租住房租房補(bǔ)貼和經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼條件且尚未租賃住房的家庭。已領(lǐng)取廉租住房實(shí)物配租補(bǔ)貼或廉租住房租房補(bǔ)貼或經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼，且房屋租賃登記備案未到期的家庭不得申請。

（二）具有本市市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍，上年人均年收入3萬元（含）以下、人均住房建筑面積12平方米（含）以下且尚未享受其他住房保障政策的家庭（包括年滿18周歲以上單人戶）。上年人均年收入、人均住房建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況適時調(diào)整。

（三）經(jīng)市人民政府確定的其他類型中等偏下收入住房困難家庭，包括外地來津工作的無房人員。使用住房公積金貸款建設(shè)的公共租賃住房，同等條件下，申請人本人、配偶或與其共同申請的其他家庭成員連續(xù)繳存住房公積金1年（含）以上的家庭優(yōu)先租賃。

2012年2月2日天津市國土和房屋管理局頒發(fā)《關(guān)于完善公共租賃住房申請程序的通知》，指出天津市自2011年3月15日開始實(shí)施公租房制度以來，10個具備條件的公租房項目先后配租。已取得公租房承租資格未配租的家庭數(shù)量已相當(dāng)于所剩房源數(shù)量。天津市2011年市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)開工建設(shè)的9萬套公租賃房項目預(yù)計將在2013年開始陸續(xù)推出。

2.實(shí)施現(xiàn)狀

按照天津市“十二五”住房保障規(guī)劃，市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)共安排建設(shè)公共租賃住房10萬套，已安排在2011年至2012年全部開工建設(shè)。濱海新區(qū)“十二五”期間安排建設(shè)公共租賃住房5萬套，2011年和2012年已開工建設(shè)了2.76萬套，計劃2013年建設(shè)0.2萬套。

2011年天津市首批推出的公共租賃住房項目有：嶗山道（康澤雅園、康澤家園）、衛(wèi)國道（惠澤嘉園、惠澤沁園）、秀波園（6號樓、7號樓1門和2門）、雅麗園、民盛園、東和家園、龍順園、泗陽道（盛祥家園）、志成道（盛盈家園），共計11個項目、0.9萬套房源，預(yù)計入住時間2013年底前。第二批公共租賃住房項目主要有：淥水道（泓林園、泓春園、泓荷園、泓滬園、泓安園、泓青園、泓天園）、龍山道（茂澤雅園、茂澤怡園）、北辰道（辰悅家園、辰慶家園、辰興家園）、農(nóng)科院（文瑞家園）、遼河園（普澤家園）、鋼渣山（東泰家園）、秀波園（9號樓、10號樓）、瑞景三號地（江南春色花園）、雙青新家園（盛康園、盛安園）、大寺新家園（佳和康庭、佳和榮庭、佳和蘭庭、佳和賢庭、佳和惠庭、親和雅苑、親和安苑、親和康園、親和祥園、親和儒園、親和靜園、親和福園、親和泰園、親和澤園、親和潤園），共計34個項目、5.8萬套房源，預(yù)計入住時間2014年底前。第三批項目主要有：有微山路（惠眾家園）、和苑新城（民康園、民益園）、天泰路（盛寧家園）、五金城西（錦潤名軒）、東王家臺（津畔名軒）、雙青新家園（盛泰園、盛青園、盛澤園、盛逸園），共計10個項目、1.9萬套房源，預(yù)計入住時間2015年底前。第四批項目主要有：有遼河園（普潤家園）、雪蓮路（暢澤園）、高莊子（恒惠馨園、恒惠佳園）、雙青新家園（盛福園、盛錦園），共計6個項目、1.2萬套房源，預(yù)計入住時間2015年底前。部分竣工項目見表1。

三、適宜人群界定

表1 天津市公租房竣工項目表

1.數(shù)據(jù)來源與抽樣方法

本文采用調(diào)查問卷方式獲取數(shù)據(jù)，街道和社區(qū)采用分層與隨機(jī)抽樣相結(jié)合，居民戶采用簡單隨機(jī)抽樣。

（1）街道抽樣：抽取市內(nèi)1/4的街道為調(diào)查街道，共抽取13條街道。再按照實(shí)際居民戶的分布比例來確定各區(qū)街道樣本量。最后考慮地理分布來隨機(jī)選擇街道樣本（盡可能包含保障房項目所在街道）。

（2）社區(qū)抽樣：抽取5%的社區(qū)為社區(qū)樣本，共抽取37個社區(qū)。再按照實(shí)際居民戶的分布比例來確定各街道的社區(qū)樣本量。最后考慮地理分布來隨機(jī)選擇社區(qū)樣本（盡可能包含保障房項目所在社區(qū)）。

（3）居民戶抽樣：按比例從各樣本社區(qū)中隨機(jī)抽取相應(yīng)居民戶進(jìn)行調(diào)查。按照1‰的比例，抽取居民戶1600戶。

（4）發(fā)放問卷總量為2000份，回收1900份，回收率95%。其中有效問卷1590份，有效率84%。調(diào)查所反應(yīng)的內(nèi)容主要包括：天津市城鎮(zhèn)居民住房需求的總體特征、居民現(xiàn)有住房來源、居民現(xiàn)有住房情況、居民近三年的居住打算、居民家庭人口狀況、居民家庭收入、戶籍等基本情況。樣本分布見表2。

表2 樣本分布表

2.數(shù)據(jù)處理

公共租賃住房的準(zhǔn)入政策較為清晰。選取公共租賃住房的準(zhǔn)入條件：上年人均年收入3萬元（含）以下、人均住房建筑面積12平方米（含）以下且尚未享受其他住房保障政策的家庭。以此準(zhǔn)入條件界定適宜人群規(guī)模。模型如下：

PI≤30000；PH≤12；PI=TI/N，PH=TH/N；TI/N≤30000，TH/N≤12；S=PI∪PH；

PI:上年人均年收入，PH：人均住房面積，TI：上年家庭年收入，TH：住房總面積，N：家庭人口數(shù)，S：公租房適宜人群規(guī)模。

根據(jù)準(zhǔn)入條件模型，對有效數(shù)據(jù)進(jìn)行計算，得出S=20.2%通過以上數(shù)據(jù)處理可以看出，依據(jù)公租房兩個準(zhǔn)入條件界定出公租房適宜人群占調(diào)查總?cè)藬?shù)的20.2%。

四、適宜人群特征分析

本文以大樣本調(diào)查問卷為基礎(chǔ)，依據(jù)天津市公租房的兩個準(zhǔn)入條件，運(yùn)用軟件析出了滿足公租房準(zhǔn)入條件的適宜群體，調(diào)查問卷數(shù)量較大，分布較廣，由此粗略估計天津市公租房適宜人群占總體的20.2%，鑒于天津市公租房政策中對于戶籍，家庭收入、住房情況的規(guī)定，本文將著重分析公租房適宜人群的戶籍狀況、家庭成員、家庭特殊情況、家庭住房來源、家庭年收入支出狀況等。

1.戶籍狀況

調(diào)查問卷中戶籍狀況涉及8年以上天津城鎮(zhèn)戶籍、5-8年天津城鎮(zhèn)戶籍、3-5年天津城鎮(zhèn)戶籍、3年以下天津城鎮(zhèn)戶籍、3年以下天津農(nóng)村戶籍、8年以下天津常住人口、5-8年天津常住人口。在公租房適宜群體中戶籍狀況見表3。

表3 適宜人群戶籍特征統(tǒng)計表

從上表可以看出，在總體人群中，擁有8年以上天津城鎮(zhèn)戶籍家庭人數(shù)最多，有193戶，占總體63.9%。其次是8年以上天津常住人口，有92人，占總體的30.5%?？傮w來說擁有天津市市內(nèi)六區(qū)與環(huán)城四區(qū)非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)為205人，占總體的67.8%。非天津戶口的人數(shù)為95人，占總體的31.5%。另外還有0.7%的居民戶口為天津農(nóng)村戶口。

2.家庭人口狀況

家庭人口狀況主要包括家庭成員數(shù)、勞動力人口數(shù)、在讀子女?dāng)?shù)、殘疾人人口數(shù)、需要贍養(yǎng)老人數(shù)。具體數(shù)量見表4。

表4 家庭人口情況統(tǒng)計表

從以上表格看出家庭人口數(shù)3人、勞動力人口數(shù)2人、在讀子女?dāng)?shù)1人、無殘疾人口、無贍養(yǎng)老人家庭情況最多。根據(jù)統(tǒng)計，家庭人口數(shù)為3人的家庭有153戶，占總體比例的50.3%，勞動力人口數(shù)為2的家庭有162戶，占總體的53.3%，在讀子女為1人的家庭有149戶，占總體的49.0%，家中無殘疾人、無贍養(yǎng)老人的家庭分別為257、151戶，分別占總體的84.8%、49.7%。

3.家庭特殊情況

家庭特殊情況我們選了三個指標(biāo)來衡量，夫妻雙方均失業(yè)、家庭近5年發(fā)生過重大災(zāi)難、家庭近5年家人患重大疾病。具體數(shù)據(jù)見表5。

表5 家庭特殊情況統(tǒng)計表

從以上數(shù)據(jù)可知，在公租房適宜人群中，夫妻雙方均失業(yè)的家庭有29戶，占總體的9.6%，近5年遭受重大災(zāi)害的家庭只有1戶，占總體的0.3%，近5年家人患重大疾病的有29戶，占總體的9.6%。

4.家庭住房來源

家庭住房來源主要包括購置商品房、購置二手房、租賃商品房、購置保障房、租賃保障房、借住親戚住房、無房可住、還有其他情況。具體數(shù)據(jù)見表6。

表6 家庭住房來源統(tǒng)計表

從以上數(shù)據(jù)可以看出，在公租房適宜人群中有10.5%的人選擇了購置商品房，19.9%選擇的購置二手房，4.5%是租賃商品房，0.7%購置保障房，14.6%租賃保障房，5.2%是借住在親戚家，10.0%的人無房可住。

5.家庭經(jīng)濟(jì)狀況

反映家庭經(jīng)濟(jì)狀況選取的指標(biāo)為上年家庭總收入與總支出。由于數(shù)據(jù)太多，我們采取分段的方式統(tǒng)計。具體數(shù)據(jù)見表7。

表7 家庭經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計表

全年總收入在30001—40000的家庭數(shù)最多，有66戶，占總體的21.7%，20001—30000的家庭為57戶，占總體的18.7%，40001—50000的家庭為52戶，占總體的17.1%，10001—20000的家庭為48戶，占總體的15.8%。適宜人群全年總收入的平均值為40478.62，收入的眾數(shù)為50000。

全年總支出在20001—30000的家庭數(shù)最多，有66戶，占總體的23.0%，30001—40000的家庭戶數(shù)為63，占總體的22.0%，10001—20000的家庭戶為59，占總體的20.5%，40001—50000的家庭有43戶，占總體的14.9%。適宜人群全年總支出的平均值為34101.43，支出的眾數(shù)為30000。

五、存在的問題

1.戶籍門檻過窄

《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》中提出：有條件的地區(qū)可以將“新就業(yè)職工”和“有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員”納入供應(yīng)范圍[1]?！短旖蚴谢咀》勘Ｕ瞎芾磙k法》明確提出：天津市住房保障的基本方式為“出租和出售保障性住房，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼，向符合條件的家庭及外地來津就業(yè)人員提供幫助和扶持”。第一次明確指出了保障性住房不受戶口地域的限制，擴(kuò)大了受保障群體的范圍，只要是在津就業(yè)的符合條件家庭，都可以申請。辦法以政府規(guī)章形式頒布，標(biāo)志著本市住房保障制度法規(guī)化進(jìn)程又邁出了重要的一步[3]。2011年3月10日，天津市政府頒發(fā)《關(guān)于印發(fā)天津市公共租賃住房管理辦法（試行）的通知》指出，能夠申請?zhí)旖蚴泄夥康娜巳河薪?jīng)市人民政府確定的其他類型中等偏下收入住房困難家庭，包括外地來津工作的無房人員。由此可以看出，天津市公租房適宜人群包括，具有天津市城鎮(zhèn)戶口的中等偏下收入的住房困難家庭，也包括不具有天津市城鎮(zhèn)戶口的外來務(wù)工人員，新就業(yè)人員等。

從戶籍狀況來看，在天津市公租房適宜人群中具有天津市城鎮(zhèn)戶口的人數(shù)占總體的67.8%，31.5%的居民不具有天津市戶口，0.7%居民擁有天津市農(nóng)村戶口。現(xiàn)有的天津市公租房準(zhǔn)入條件中，允許擁有天津市市內(nèi)六區(qū)與環(huán)城四區(qū)非農(nóng)戶口的符合條件的居民與中等偏下的外來務(wù)工人員申請公租房。但卻沒有規(guī)定天津市農(nóng)業(yè)集體戶口對于申請公租房的相關(guān)事宜，也就是說，在收入和住房面積上符合申請公租房條件的適宜人群中有0.7%的天津市農(nóng)業(yè)戶口的人員是不能申請公租房的，雖然這部分人群較少，但也不能忽視。一方面，隨著城市的發(fā)展和進(jìn)步，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，即使收入符合政府規(guī)定的中等偏下，但由于戶口為農(nóng)業(yè)戶口，也不能申請公租房。另一方面，隨著人們對于教育的重視，很多農(nóng)村學(xué)生進(jìn)城求學(xué)，家長陪讀的現(xiàn)象很多，這部分不富裕的家庭由于戶口不符合公租房申請條件，也是無法申請公租房。這部分居民雖然是天津人卻不能享受天津公租房政策，在心理上會產(chǎn)生一定的情緒，長此以往，不利于社會的安定。

2.家庭狀況考慮不充分

從家庭人口狀況分析可以看出來，單個家庭中，勞動力人口平均有2個，在讀子女和需要贍養(yǎng)的老人數(shù)量平均都是1人。關(guān)于家庭子女教育，中國經(jīng)濟(jì)景氣檢測中心公布的居民儲蓄消費(fèi)意愿調(diào)查結(jié)果表明，我國城市家庭消費(fèi)支出中增長最快的是教育，其年均增長速度為20.0%左右。2010年5月，全國婦聯(lián)發(fā)布的《中國和諧家庭建設(shè)狀況問卷調(diào)查報告》也顯示，當(dāng)前“孩子的教育費(fèi)用越來越高”已經(jīng)成為家庭生活面臨的三大困難之首。2011年，中國青少年研究中心家庭教育研究所成立“中國義務(wù)教育階段城市家庭子女教育成本研究課題組”在全國8個省會，對將近5000名學(xué)生家長進(jìn)行了調(diào)研，5000名義務(wù)教育階段城市家庭子女教育年支出達(dá)8773.9元。調(diào)查顯示，城市家庭平均每年在子女教育方面的支出，占家庭子女總支出的76.1%，占家庭總支出的35.1%，占家庭總收入的30.1%。調(diào)查表明，子女教育支出已成為家庭經(jīng)濟(jì)支出的重要組成，支出比例較大，子女教育支出已經(jīng)成為城市家庭的主要經(jīng)濟(jì)支出之一。于此可見，家庭在讀子女?dāng)?shù)的多少關(guān)乎著家庭的經(jīng)濟(jì)。

關(guān)于贍養(yǎng)老人，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國人均壽命日益提高，生育率逐漸下降，人口老齡化成為了一個無法忽視的為題，老人贍養(yǎng)主要有兩種途徑：社會贍養(yǎng)、家庭贍養(yǎng)。但由于我國社會保障體制起步較晚，目前社會養(yǎng)老水平很低，在老人的照料費(fèi)用和醫(yī)療費(fèi)用的分?jǐn)偵?，政府承?dān)比例很小，主要的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)主要還是落在家庭成員上。

再看家庭特殊情況，夫妻雙方均失業(yè)、近5年家人患過重大疾病的家庭都為29戶，占總體的9.6%。二者加起來占總體的19.2%。夫妻雙方均失業(yè)等于家庭中勞動力人口不足，嚴(yán)重的話基本上沒有家庭收入。而家庭成員患重大疾病，對于普通家庭來說，醫(yī)藥費(fèi)的承擔(dān)會嚴(yán)重加大家庭的支出，即使全年家庭收入不少，但是支出的加大同樣會給家庭經(jīng)濟(jì)打來巨大的負(fù)擔(dān)。

由此可以看出，家庭子女教育支出、贍養(yǎng)老人支出、家庭成員是否有能力創(chuàng)造收入、醫(yī)療支出與家庭經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)聯(lián)系緊密。而天津市公租房準(zhǔn)入條件中只規(guī)定了家庭收入與住房面積門檻，并沒有充分的考慮到家庭成員情況與家庭特殊情況的支出。這樣很可能造成一種情況：家庭人均收入高于準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，不能申請公租房，但是由于家庭子女教育、贍養(yǎng)老人、家庭特殊變故支出過大，需要申請公租房。這部分居民在公租房適宜人群之外，住房得不到保障，有失社會的公平性。

3.保障房引力不大、建設(shè)規(guī)模小

從適宜人群住房來源來看，在公租房適宜人群中選擇租賃保障房的家庭有42戶，占總體的14.6%，其他家庭選擇其他方式解決住房問題，比如，購置商品房，購置二手房，購買保障房，借住親戚家等，其中購置住房的家庭總共有87戶，占總體的30.4%。也就是說，本應(yīng)該屬于保障房保障范圍之內(nèi)的家庭中，有相當(dāng)大的一部分選擇購置商品房、購置二手房。原因主要有兩方面：第一，對于居民群眾來說，保障房政策與建設(shè)吸引力不強(qiáng)，由于一些準(zhǔn)入政策的限制和住房補(bǔ)貼難以落實(shí)到位，居民群眾寧愿加大家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)購買自住型住房也不考慮租賃保障性住房，這樣會進(jìn)一步加劇家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。第二，對于政府來說，保障房建設(shè)規(guī)模小，并沒有持之以恒的建設(shè)保障房，保障房建設(shè)沒有有效的抑制商品房價格的快速增長，許多居民都選擇購買商品房，希望將來住房價格增長，自己買的房子升值。而購買商品房的人群增多也會導(dǎo)致住房價格上升，形成惡性循環(huán)，保障房建設(shè)得不到重視與財政支持，很難得到發(fā)展。

4.沒有充分考慮家庭經(jīng)濟(jì)支出

公租房準(zhǔn)入門檻只設(shè)置的家庭年收入標(biāo)準(zhǔn)，并沒有提及家庭支出情況，針對這一現(xiàn)象，本文對公租房適宜人群的家庭支出情況采用分段的方式進(jìn)行了統(tǒng)計，并作出分析。年支出在60000以下的家庭有272戶，占總體的94.8%。我們作出假設(shè)，四口之家，兩個勞動力人口，一個在讀子女，一位待贍養(yǎng)老人。全年收入130000元。光從收入方面考慮的話，此家庭人均年收入32500元。不符合小于30000元的公租房準(zhǔn)入門檻。但如果考慮到家庭年支出情況，假設(shè)，子女教育費(fèi)和贍養(yǎng)老人費(fèi)用等總計50000元，那么這個家庭年收入剩余只有80000元。一個四口之家的城市家庭，年收入剩余80000元，在住房方面是很需要保障性住房政策給予幫扶的。更何況家庭年收入在100000元以上的只占總體的1.3%，大部分家庭收入都不高。

六、對策和建議

1.放寬戶籍限制

天津市公租房準(zhǔn)入條件中戶籍限制的主要內(nèi)容為，具有天津市市內(nèi)六區(qū)與環(huán)城四區(qū)非農(nóng)業(yè)戶口，經(jīng)市人民政府確定的其他類型中等偏下收入住房困難家庭，包括外地來津工作的無房人員。雖然天津市準(zhǔn)入政策較有些地區(qū)更加合理，增加了外來務(wù)工人員，但是卻忽視了農(nóng)業(yè)人口人員。隨著城市的發(fā)展，外來務(wù)工人員明顯增多，他們對于城市的建設(shè)起到了不可替代的作用。農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工加速了城市的發(fā)展，為城市做出了巨大的貢獻(xiàn)。為了促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展，充分發(fā)揮人口流動因素對城市經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，公租房準(zhǔn)入條件中應(yīng)放寬戶籍門檻，對于已在城市居住一定年限，并連續(xù)納稅的農(nóng)業(yè)戶口家庭，應(yīng)在住房保障制度上予以準(zhǔn)入[4]。

2.考慮家庭經(jīng)濟(jì)支出

天津市公租房準(zhǔn)入條件中規(guī)定上年人均年收入在30000元（含）以下的家庭有資格申請公租房，而沒有設(shè)置其他有關(guān)家庭狀況的標(biāo)準(zhǔn)。隨著人們對與教育的重視，家庭子女教育支出占家庭總支出的比例也在持續(xù)增加，很多家庭供子女上學(xué)已成為家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。關(guān)于家庭贍養(yǎng)老人方面，隨著醫(yī)療條件的改善，老年人的壽命增加，因此家庭贍養(yǎng)老人數(shù)量也在上升，有的家庭對于老人的醫(yī)藥費(fèi)尚且無力支付，更不用說買房。家庭特殊情況方面，有的家庭夫妻雙方都失業(yè)，基本上無經(jīng)濟(jì)來源，有的家庭成員患重大疾病，醫(yī)藥費(fèi)承擔(dān)不起，種種這些情況都影響著家庭經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。對于家庭經(jīng)濟(jì)狀況的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，可見大部分家庭每年的收入都不高，而且看一個家庭的經(jīng)濟(jì)狀況，不能只看收入，還要看支出。所以，天津市公租房準(zhǔn)入條件中不能只規(guī)定年人均收入門檻，還要結(jié)合家庭支出。政府應(yīng)考慮到家庭的家庭成員情況，是否有在讀子女，是否需要贍養(yǎng)老人，是否夫妻失業(yè)，是否患過重大疾病等等。把年收入與支出的差額作為衡量是否符合天津市公租房準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)。

3.加速保障房建設(shè)、提高吸引力

成熟的法律條文對其住房保障對象界定與整個住房保障體系順利發(fā)展起到了重要作用，然而，我國現(xiàn)階段的法律建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，在很多方面都存在立法的空白點(diǎn)，住房保障領(lǐng)域就是其中之一，這使得我國保障性住房體系建設(shè)缺少權(quán)威性法律的約束[5]。因而有必要加快住房保障法的立法進(jìn)程。在加快立法的同時，還要充分發(fā)揮政府的職能，確保住房保障政策的全面落實(shí)。只有加速保障房的立法步伐，充分發(fā)揮政府的職能，才能規(guī)范保障房政策的實(shí)施，保障房政策實(shí)施的順利，才能加大保障房建設(shè)對居民的吸引力，使符合準(zhǔn)入條件的居民申請保障房，而不是再寧愿加大家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)購買商品房，使房價虛漲。再者，繼續(xù)加大保障房建設(shè)規(guī)模，保障房規(guī)模建設(shè)合理，才能有效的抑制商品房價格的持續(xù)增長。結(jié)語

全國范圍內(nèi)公租房建設(shè)經(jīng)過不斷的建設(shè)與發(fā)展，已經(jīng)得到了巨大的進(jìn)步，很多城市的政策已經(jīng)比較先進(jìn)，比如說在戶籍方面，部分城市涵蓋了經(jīng)人民政府確定的其他類型中等偏下收入住房困難家庭，包括外務(wù)工無房人員等。但是，卻仍然有不足之處，比如，戶籍并沒有包括市內(nèi)農(nóng)業(yè)戶口居民、準(zhǔn)入政策制定并沒有充分考慮到家庭成員和家庭特殊情況、準(zhǔn)入只限制收入情況，并沒有考慮到家庭支出情況等，根據(jù)這些問題，本文提出了相關(guān)的建議，以期為公租房政策的制定與修改提供參考。

［1］ 胡琳琳.合理確定保障對象，提高住房保障的有效性［J］.經(jīng)濟(jì)研究參考，2012（44）.

［2］ 雷廣平.國外保障房結(jié)構(gòu)比較與啟示——以英國、美國、新加坡為例［J］.中國財政，2014（6）.

［3］ 高原.天津市住房福利保障問題研究［J］.社會福利（理論版），2013（1）：27-28.

［4］ 鄒曉燕，葉劍平，李子松.住房保障范圍劃定問題分析及改進(jìn)意見［J］.城市發(fā)展研究，2010（9）.

［5］ 任修霞，鐘云華.住房保障對象界定困窘及其化解之道［J］.江西農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2012（2）.