強(qiáng)化租金監(jiān)管讓年輕人租房更安心

本刊記者 馬金言

一筆交出幾萬元長租租金，卻被租賃企業(yè)“任性挪用”？退租時(shí)，押金總是被中介以各種理由隨意克扣？長租公寓監(jiān)管不力暴雷，租客又要何去何從？

住房是民生大事，安居才能樂業(yè)。有效保障租房群體合法權(quán)益，既是法治社會(huì)的應(yīng)有之義，也是城市溫度和公共服務(wù)能力的內(nèi)在要求。

近日，《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）發(fā)布，首次擬明確將住房租金納入監(jiān)管，由北京市住房資金管理中心負(fù)責(zé)押金托管賬戶和租金監(jiān)管賬戶管理工作。

規(guī)范租賃市場非一時(shí)之策

現(xiàn)如今，一線城市仍然是全國住房租賃市場發(fā)展的主陣地。2024年伊始住房租賃市場政策仍延續(xù)去年以來的主基調(diào)，相關(guān)政策主要聚焦租賃市場監(jiān)管和租客權(quán)益保障。

對于很多在外打拼的年輕人來說，租房是其進(jìn)入城市生活的剛需。根據(jù)《2023中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，截至2023年，我國租房人口已近2.6億人。其中，北京、上海、廣州等大城市租房人口占常住人口的比例達(dá)40%以上。如何為龐大的租房群體打造良好租賃市場環(huán)境，減少長租公寓暴雷、中介隨意克扣費(fèi)用等各種租房“糟心事”，既關(guān)系到他們的幸福感、安全感，也關(guān)系到住房租賃企業(yè)的健康發(fā)展。

近年來，我國不斷優(yōu)化市場環(huán)境，規(guī)范住房租賃市場，然而，一些地方住房租賃市場問題猶存。在某網(wǎng)站投訴平臺(tái)，以“租房”為關(guān)鍵詞搜索發(fā)現(xiàn)，共有3萬多條投訴；其中，租賃機(jī)構(gòu)不退押金的投訴尤其多，以“租房押金”為關(guān)鍵詞，檢索到13000多條投訴。此外，出租房“打隔斷”、合同設(shè)置“霸王條款”等方面的投訴案例也比較多。

不少地方紛紛出臺(tái)、實(shí)施了住房租賃方面的地方性法規(guī)或相關(guān)監(jiān)管規(guī)定：上海市房屋管理局、中國銀保監(jiān)會(huì)上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)的《上海市住房租賃交易資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）》開始施行；廣州市住建局發(fā)布《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范住房租賃市場的通知》；北京市人大常委會(huì)審議通過《北京市住房租賃條例》；武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《武漢市住房租賃資金實(shí)施細(xì)則（試行）》。

規(guī)范住房租賃市場不是一時(shí)之計(jì)、一時(shí)之策，必須著眼于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展，加快住房租賃立法進(jìn)程。應(yīng)建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，科學(xué)界定政府主管部門、房產(chǎn)交易部門之間的權(quán)責(zé)，明確住房租賃活動(dòng)各參與主體的權(quán)利和義務(wù)，賦予出租人與承租人平等的法律地位，最大限度地兼顧不同群體的利益訴求，更好地用法律手段規(guī)范租房市場秩序，保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

目前，我國住房租賃市場尚不夠完善，應(yīng)把推進(jìn)和落實(shí)保障性租賃住房，作為解決一線城市住房問題的有力工具，加快保障性租賃住房建設(shè)，持續(xù)加大供給力度；要完善住房租賃市場監(jiān)管，一手打擊黑中介，治理市場亂象，一手規(guī)范住房租賃企業(yè)的市場行為，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化經(jīng)營，在提供專業(yè)住房租賃服務(wù)上發(fā)揮正向作用。

那么如何更好地加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，改善市場亂象，提升租房的幸福感、安全感，讓廣大都市年輕人住有所居，住有宜居？

防范租賃企業(yè)違規(guī)形成“資金池”

從現(xiàn)實(shí)看，租金押金問題仍是租房群體面臨的一大“痛點(diǎn)”。以北京為例，相關(guān)調(diào)查顯示，押金租金糾紛占了住房租賃糾紛的七成以上，主要由押金難退、租金被租賃企業(yè)“任性”挪用等引起。此前，一些住房租賃企業(yè)為賺取更多利潤，將預(yù)收的大量租金投入高風(fēng)險(xiǎn)金融活動(dòng)，后“爆雷”“跑路”，讓不少房東和租客遭受經(jīng)濟(jì)損失。

要看到，當(dāng)押金直接交給租賃企業(yè)、沒有托管賬戶時(shí)，租客在維權(quán)時(shí)就會(huì)天然處于弱勢地位，很容易被對方以各種模棱兩可的理由“拿捏”。需要請保潔打掃衛(wèi)生、要收取家具電器折舊費(fèi)……不少網(wǎng)友在談及“租房刺客”時(shí)就吐槽，一些租房中介在克扣押金時(shí)總是有百種理由、千層套路，退還的押金很少能夠“完璧歸趙”，對此租客卻往往無能為力。

為了更好地解決租房糾紛，針對押金、租金退還方式制定合理、可行的實(shí)施細(xì)則也勢在必行。那么應(yīng)該如何有效防范風(fēng)險(xiǎn)，保障租戶的權(quán)益？

據(jù)了解，《征求意見稿》的適用對象正是承租他人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)。將租金和押金監(jiān)管起來，放進(jìn)“保險(xiǎn)箱”，就能從根源上消除住房租賃企業(yè)違規(guī)形成“資金池”，防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)給租客造成損失。

至于市民個(gè)人直接出租房屋、通過中介出租房屋或企業(yè)出租自持房屋的情況，則不在租金監(jiān)管之列。在這類模式下，租金要么由租客直接打給個(gè)人房東，要么打給作為“房東”的房屋開發(fā)商，而非中介機(jī)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)較小。

“租房的很多是收入不高的年輕人，幾千塊錢租金、押金就有可能影響到他們的生活。”北京奧肯律師事務(wù)所執(zhí)行主任李傳文說，如果遇到不退押金等情況，按照法律規(guī)定，租客可以向法院起訴，但由于訴訟成本高、時(shí)間長，不少租客只能忍氣吞聲。

早在2022年發(fā)布的《北京市住房租賃條例》中便明確了，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個(gè)月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。上海市也規(guī)定了，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向承租人收取的租金、押金，應(yīng)當(dāng)由承租人直接存入監(jiān)管賬戶；利用個(gè)人“租金貸”獲得的資金，由貸款機(jī)構(gòu)直接放款至監(jiān)管賬戶。深圳市要求，在深圳從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)開立銀行專戶，用于收取承租人押金及租金，被監(jiān)管資金不得隨意使用。

此次《征求意見稿》作為《北京市住房租賃條例》的配套實(shí)施細(xì)則，對押金托管和租金監(jiān)管流程、方式提出了更為詳細(xì)的要求。

租金直接存入監(jiān)管賬戶

“長收短付”模式是此前租賃企業(yè)容易發(fā)生租金挪用風(fēng)險(xiǎn)的原因之一。隨著北京住房租賃條例實(shí)施，一些大型租賃企業(yè)已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閱未问杖?個(gè)月及以內(nèi)的房租。

在租房市場，3個(gè)月是比較常見的租金支付周期，涉及金額不會(huì)過大，時(shí)間也不算太長，能較好地保障租客權(quán)益。因此，《北京市住房租賃條例》對押金租金問題作出了明確規(guī)定，明確企業(yè)收取的押金要按合同約定的時(shí)間、金額存入托管賬戶，單次收租超過3個(gè)月的租金要先存入第三方專用賬戶，并且租房者能隨時(shí)查詢到專用賬戶內(nèi)余額。

這也意味著，如果租客是月付或季付，租金會(huì)和以往一樣交給租賃企業(yè)；如果是半年付、年付及以上付款周期，租客的租金將全部存入租金監(jiān)管賬戶。其中，3個(gè)月租金部分在一日內(nèi)劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)賬戶，其余租金按月劃轉(zhuǎn)，每次劃轉(zhuǎn)金額為一個(gè)月租金。

這些舉措有助于確保?？顚Ｓ茫沤^企業(yè)違規(guī)挪用濫用、卷款“跑路”等亂象，有效預(yù)防住房租賃糾紛，切實(shí)維護(hù)百姓合法權(quán)益，讓租房群體更加安心放心。

在設(shè)立押金托管賬戶的基礎(chǔ)上，此次北京市發(fā)布的《征求意見稿》還圍繞押金退規(guī)定了一系列實(shí)施細(xì)則，比如住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同期滿或解除后一個(gè)工作日內(nèi)提出押金退還意見，對擬扣除押金的，應(yīng)當(dāng)明確擬出扣除部分費(fèi)用明細(xì)。此外，對承租人不同意押金退還意見、協(xié)商無法達(dá)成一致等情況，也明確了相關(guān)解決方式。

押金租金監(jiān)管透明化

對于各地多發(fā)的“退押金難”，《征求意見稿》提出，押金應(yīng)當(dāng)按住房租賃合同約定的時(shí)間、金額存入押金托管賬戶。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同期滿或解除后一個(gè)工作日內(nèi)提出押金退還意見。意見中明確是否扣除押金，如擬扣除押金的，應(yīng)當(dāng)明確擬扣除部分費(fèi)用明細(xì)。擬扣除部分外押金的本金和同期利息應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還承租人。

承租人應(yīng)當(dāng)在住房租賃企業(yè)提出押金退還意見后兩個(gè)工作日內(nèi)確認(rèn)是否同意。承租人同意的，押金按退還意見退還。住房租賃企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出押金退還意見的，押金的本金和同期利息全部退還至承租人賬戶。涉及押金退還的，按照押金退還當(dāng)日中國人民銀行活期存款掛牌利率計(jì)息，計(jì)息周期自存入市資金中心押金托管賬戶之日起，至押金退還前一日止。

設(shè)立第三方專用賬戶，并將租金和押金納入監(jiān)管，有助于減少違規(guī)挪用、卷款跑路等亂象，確保?？顚Ｓ茫屓藗冊谧夥繒r(shí)更加安心。這一舉措，也有益于引導(dǎo)租賃企業(yè)真正把精力放在用心提升服務(wù)上，而不是想方設(shè)法“賺快錢”，隨意將客戶資金投入高風(fēng)險(xiǎn)的金融活動(dòng)。

專家表示，資金監(jiān)管有利于行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，也將進(jìn)一步維護(hù)租賃各方合法權(quán)益。相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)，落實(shí)政策要求，在合規(guī)經(jīng)營、信用建設(shè)、運(yùn)營監(jiān)管等方面積極與主管部門對接，助推住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。