萬(wàn)科2023營(yíng)收4657.4億元 郁亮“相信市場(chǎng)會(huì)慢慢恢復(fù)”

3月28日晚，萬(wàn)科發(fā)布2023年度報(bào)告，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4657.4億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)121.6億元。全年，公司交付新房約29萬(wàn)套；銷(xiāo)售額規(guī)模3761億元，保持行業(yè)第二；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正，且有望成為業(yè)內(nèi)惟一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITs突破的企業(yè)。

回望2023年，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨多重壓力，一直保持穩(wěn)健發(fā)展的萬(wàn)科也遭遇了階段性挑戰(zhàn)，直面挑戰(zhàn)的同時(shí)，萬(wàn)科年報(bào)的確展現(xiàn)出了安全邊際，經(jīng)營(yíng)質(zhì)量也穩(wěn)住了身位。其表示，公司2024年將實(shí)現(xiàn)交易回款不低于300億元，并在未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，同時(shí)在住宅、社區(qū)增量?jī)r(jià)值創(chuàng)造等領(lǐng)域繼續(xù)保持領(lǐng)先地位，推動(dòng)公司平穩(wěn)度過(guò)模式轉(zhuǎn)型。

展望后續(xù)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)很難且不可能回到過(guò)去的高點(diǎn)，但是行業(yè)前景依然廣闊，目前對(duì)市場(chǎng)超跌的判斷還是沒(méi)有改變。他認(rèn)為，未來(lái)住宅建設(shè)將在10億平方米中樞值，“相信市場(chǎng)會(huì)慢慢恢復(fù)，政策效果會(huì)慢慢顯現(xiàn)。”

現(xiàn)金流連續(xù)15年為正獲國(guó)資大股東支持穩(wěn)定信心

2023年，一眾房企經(jīng)營(yíng)承壓、違約風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延。在外界看來(lái)，萬(wàn)科一向是擅長(zhǎng)提前布局和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)。也因此，承壓之下，萬(wàn)科仍實(shí)現(xiàn)了正向現(xiàn)金流，截至2023年底，已連續(xù)15年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，在手貨幣資金998億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債；剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，連續(xù)5年下降。同時(shí)，萬(wàn)科2023年在境內(nèi)外合計(jì)新獲取的融資近900億元，其中境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%，充分展示了萬(wàn)科在融資市場(chǎng)的強(qiáng)大實(shí)力和良好信譽(yù)。

值得一提的是，逆勢(shì)下來(lái)自國(guó)資大股東的支持，向市場(chǎng)傳遞了寶貴的信息。2023年11月，在萬(wàn)科遭遇做空危機(jī)時(shí)，深圳市國(guó)資委積極表態(tài)，后續(xù)也協(xié)調(diào)多家國(guó)企與萬(wàn)科對(duì)接，以市場(chǎng)化、法治化方式推動(dòng)各項(xiàng)具體支持措施落地。2024年3月，印力REIT詢價(jià)公告顯示，深鐵集團(tuán)擬通過(guò)戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購(gòu)中金印力消費(fèi)REIT，認(rèn)購(gòu)份額占比29.8%；2024年1月，深國(guó)資旗下投資平臺(tái)深投控斥資，向萬(wàn)科子公司收購(gòu)深圳高新投6.16%的股權(quán)。

在3月29日業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝表示，萬(wàn)科大股東深圳地鐵即將完成百億級(jí)地實(shí)質(zhì)性支持，新的資金來(lái)源是足夠的，原有的缺口一定會(huì)被彌補(bǔ)。實(shí)際上，自2017年深鐵入股萬(wàn)科以來(lái)，深國(guó)資與萬(wàn)科已在多領(lǐng)域持續(xù)、深入開(kāi)展各類(lèi)合作，隨著后續(xù)房地產(chǎn)優(yōu)化政策的繼續(xù)落地，國(guó)資股東對(duì)優(yōu)質(zhì)房企萬(wàn)科的支持，也還會(huì)有更多想象空間。

高質(zhì)量交付新房28.9萬(wàn)套R(shí)EITs業(yè)務(wù)開(kāi)局良好

2023年，萬(wàn)科憑借強(qiáng)大的品牌影響力和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品線，銷(xiāo)售額同比降幅顯著低于百?gòu)?qiáng)房企全年降幅。去化率表現(xiàn)也持續(xù)提升，全年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目首開(kāi)當(dāng)日去化率近67%，其中13個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)80%。全年，公司高質(zhì)量交付28.9萬(wàn)套，交付即時(shí)滿意度97%，客戶售后滿意度97%。

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)也繼續(xù)表現(xiàn)良好，規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一。萬(wàn)科泊寓已成為全國(guó)最大的集中式公寓提供商，共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房23萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)18萬(wàn)間，布局全國(guó)31個(gè)城市，累計(jì)服務(wù)客戶超過(guò)80萬(wàn)人，全年出租率達(dá)96%，超過(guò)60%客戶選擇續(xù)租。

當(dāng)下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，萬(wàn)科通過(guò)在好產(chǎn)品、好服務(wù)方面繼續(xù)深耕，不僅在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的經(jīng)營(yíng)中保持了核心競(jìng)爭(zhēng)力，也快速抓住了公募REITs的發(fā)展機(jī)遇。2023年，公募REITs試點(diǎn)持續(xù)深入，作為一個(gè)已經(jīng)在海外經(jīng)過(guò)驗(yàn)證的、能有效解決經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)資產(chǎn)過(guò)重、投資回收周期過(guò)長(zhǎng)難題的長(zhǎng)效發(fā)展模式，這將有望推動(dòng)房企從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。

對(duì)萬(wàn)科而言，其目前正在實(shí)現(xiàn)REITs突破，有望成為業(yè)內(nèi)惟一發(fā)行三類(lèi)經(jīng)營(yíng)性REITs的企業(yè)。此前，萬(wàn)科旗下印力集團(tuán)發(fā)布的中金印力REIT已正式進(jìn)入詢價(jià)階段，萬(wàn)緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長(zhǎng)租公寓REIT目前也在積極申報(bào)中?？梢灶A(yù)見(jiàn)，伴隨REITs的擴(kuò)容和發(fā)展，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上的能力優(yōu)勢(shì)將愈發(fā)顯現(xiàn)，為其短期流動(dòng)性和長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)提供更豐富的來(lái)源。