淺談土地供應(yīng)及其對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響

張旭杰

（松溪縣土地收購儲(chǔ)備中心，南平 353500）

一、緒論

（一）研究背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，與眾多產(chǎn)業(yè)都有著千絲萬縷的聯(lián)系，包括設(shè)計(jì)、建筑、裝潢、家具及金融保險(xiǎn)等。其健康、穩(wěn)定的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)具有深遠(yuǎn)的影響。房價(jià)作為衡量房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要指標(biāo)，近年來持續(xù)上漲，引發(fā)了國內(nèi)學(xué)者對房價(jià)上漲原因的深入研究。從供給、需求、金融和政策等多個(gè)角度分析，政府部門可以從土地供給、房屋稅收、金融利率等方面制定相關(guān)政策，以控制房價(jià)，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到多種因素影響，各地區(qū)市場狀況存在較大的區(qū)域性差異。當(dāng)前，我國土地供給市場仍存在諸多問題。供給市場不規(guī)范、供給制度不健全、土地的供給結(jié)構(gòu)分配與供給計(jì)劃有待完善。例如，目前我國的土地供給量和供給結(jié)構(gòu)主要由需求決定，而缺乏根據(jù)實(shí)際情況制定的土地供給計(jì)劃。這導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)違規(guī)供地的情況，甚至發(fā)生土地用途隨意變更，從而造成城市規(guī)劃與土地供給的失控[1]。

（二）研究意義

隨著我國人口的持續(xù)增長和經(jīng)濟(jì)的不斷壯大，人們對住房的需求和購房能力都在日益增強(qiáng)。這種需求的增加無疑為房地產(chǎn)市場帶來了巨大的商機(jī)，促使大規(guī)模的開發(fā)活動(dòng)涌現(xiàn)。然而，在實(shí)際開發(fā)過程中，由于缺乏合理的規(guī)劃，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過度開發(fā)的現(xiàn)象，給市場帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。從利益的角度出發(fā)，開發(fā)商往往會(huì)追求快速搶占市場和提升房價(jià)，這導(dǎo)致了房價(jià)的持續(xù)上漲，進(jìn)而造成了我國房地產(chǎn)市場的供需失衡。為了維護(hù)市場的長期穩(wěn)定，國家的政策調(diào)控起著至關(guān)重要的作用。制定長期、穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策不僅有助于遏制房價(jià)上漲，還有利于推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、相關(guān)概念

（一）土地供給及供給結(jié)構(gòu)

土地供給是指為需求市場提供可供人們使用的土地?cái)?shù)量。土地供給結(jié)構(gòu)包括土地供給的空間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)?？臻g結(jié)構(gòu)主要是指土地的地理位置，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要是根據(jù)土地用途進(jìn)行劃分，如商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地等。

（二）土地供應(yīng)市場

隨著我國土地流轉(zhuǎn)制度不斷改革，土地供應(yīng)市場得到繁榮發(fā)展。在功能上，土地供應(yīng)市場，土地供給市場具有優(yōu)化配置土地資源、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、健全市場體系等功能。

（三）房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)兩個(gè)方面。而房地產(chǎn)市場是指從事土地與房子的買賣、出售、租賃等交易場所。例如，買賣雙方在某個(gè)地區(qū)、某個(gè)時(shí)段進(jìn)行房地產(chǎn)交易的總和。本文的房地產(chǎn)市場主要分為商品房市場中的住宅市場和商業(yè)市場。

三、土地供應(yīng)市場與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

在通常情況下，房地產(chǎn)市場的供給和需求應(yīng)保持平衡狀態(tài)。然而，目前我國中西部地區(qū)的房價(jià)相對穩(wěn)定，而一線城市或省會(huì)城市的房地產(chǎn)價(jià)格卻偏高。這主要是由于有限土地資源導(dǎo)致的資源供應(yīng)限制，以及大量勞動(dòng)崗位帶來的快速人口增長，共同引發(fā)了房地產(chǎn)需求的不斷上升。在這種情況下，供需雙方的關(guān)系無法通過市場進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。因此，當(dāng)?shù)卣块T必須采取針對性的政策措施。例如，調(diào)整土地供應(yīng)市場來引導(dǎo)雙方重新回到平衡的狀態(tài)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

四、土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響

（一）供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的影響

土地供應(yīng)量會(huì)通過增減房地產(chǎn)用地?cái)?shù)量來控制房地產(chǎn)的數(shù)量，從而影響房地產(chǎn)市場。土地供應(yīng)增加，則房地產(chǎn)數(shù)量上升，房地產(chǎn)需求變緩，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格幅度下降，形成新的平衡局面，反之亦然。近年來，對土地供應(yīng)量的控制，主要是借助房地產(chǎn)開發(fā)增量，以減少影響，平衡房地產(chǎn)市場[2]。

（二）供應(yīng)價(jià)格對房地產(chǎn)市場的影響

土地價(jià)格與市場需求緊密相連，任何需求變化都會(huì)對土地價(jià)格產(chǎn)生影響，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格的確定主要基于供給與需求的關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)需求持續(xù)上升時(shí)，房價(jià)也會(huì)相應(yīng)提高。然而，由于土地供給缺乏彈性，容易導(dǎo)致供不應(yīng)求的情況，進(jìn)而導(dǎo)致土地價(jià)格發(fā)生變化。在房地產(chǎn)需求旺盛的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了開發(fā)項(xiàng)目，往往會(huì)以高價(jià)獲取土地。為了獲取利潤，他們可能會(huì)再次抬高房價(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。因此，供應(yīng)價(jià)格的高低對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。只有確保供應(yīng)價(jià)格的合理性和穩(wěn)定性，才能有效促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展。

（三）供應(yīng)方式對房地產(chǎn)市場的影響

相關(guān)部門的土地供應(yīng)方式主要包括拍賣、掛牌和招標(biāo)等方式。這些不同的供應(yīng)方式在出讓過程中會(huì)對供應(yīng)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。在不同的背景下，選擇與市場相契合的供應(yīng)方式，可以有效地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)市場，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（四）供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響

國家通常會(huì)以實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和提高土地利用效率為目標(biāo)，以進(jìn)一步避免土地浪費(fèi)的情況。例如，隨著資本大量涌入房地產(chǎn)市場，引發(fā)了一波“別墅熱”。然而，別墅這種高檔住宅對土地的利用率非常低，造成了土地資源的浪費(fèi)。因此，我國實(shí)施了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策，主要增加普通商品住宅的土地供給量，并控制高檔住宅土地的供應(yīng)。通過調(diào)控土地市場，可以調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足中低收入者的住房需求。

五、土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響對策

（一）合理土地開發(fā)，平衡市場關(guān)系

土地市場的發(fā)展對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要影響。因此，在發(fā)展土地市場的過程中，應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，確保土地市場與房地產(chǎn)市場保持動(dòng)態(tài)平衡，使土地和房地產(chǎn)價(jià)格保持在合理區(qū)間。土地市場的過度發(fā)展往往是由于房地產(chǎn)價(jià)格虛高所致，因此，在有效控制土地供應(yīng)量的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的監(jiān)管。由于土地市場與房地產(chǎn)市場緊密相連，政府在監(jiān)管過程中不僅要確保土地市場交易的合法性和真實(shí)性，還要保障房地產(chǎn)市場的價(jià)格穩(wěn)定，以避免出現(xiàn)惡意哄抬房價(jià)的情況[3]。

（二）降低土地價(jià)格，控制土地成本

房地產(chǎn)成本是由土地價(jià)格、銷售成本、融資成本以及建設(shè)成本等多個(gè)方面組成。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地成本占據(jù)了約三分之一的比重，因此土地成本的高低會(huì)對房地產(chǎn)成本產(chǎn)生顯著影響，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)價(jià)格。面對當(dāng)前高企的房地產(chǎn)價(jià)格，政府可以考慮通過降低土地價(jià)格來調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。首先，降低土地取得成本?？刂仆恋貎r(jià)格的關(guān)鍵在于有效控制征地搬遷費(fèi)用和土地前期開發(fā)費(fèi)用這兩大項(xiàng)成本。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，應(yīng)制定符合市場規(guī)律的有效政策，合理規(guī)劃征遷范圍、有效控制征遷進(jìn)度、整體實(shí)施土地開發(fā)，從而降低土地取得成本。其次，制定控制地價(jià)的土地出讓方案。通過設(shè)定合理的方案，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)到一定程度時(shí)，將競低價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)榈鹊貎r(jià)競房價(jià)（房價(jià)低者得）、等地價(jià)競配建（配建設(shè)施價(jià)高者得）等方式，以防止土地價(jià)格溢價(jià)過高。

（三）優(yōu)化供應(yīng)方式，營造健康市場

土地供應(yīng)一般采用招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種方式。然而，目前我國土地出讓的規(guī)范仍沿用國土部（現(xiàn)自然資源部）2006 年發(fā)布的144 號文件。經(jīng)過十六年的城市化進(jìn)程，土地市場已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，因此供應(yīng)方式的優(yōu)化已經(jīng)迫在眉睫。

為了充分發(fā)揮各種土地供應(yīng)方式的優(yōu)點(diǎn)，并更好地實(shí)施土地供應(yīng)，應(yīng)對各種供應(yīng)方式的供應(yīng)范圍進(jìn)行明確劃分，并進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)方式。首先，招標(biāo)出讓是為了滿足特定需求的項(xiàng)目而采用的供應(yīng)方式。在招標(biāo)階段，應(yīng)對投標(biāo)方進(jìn)行嚴(yán)格的審核，以確保公平、公開的競爭。這樣可以保障公平、公開出讓的原則，并避免不公平競爭的情況發(fā)生。其次，拍賣出讓作為主要的線下土地供應(yīng)方式，能夠讓競買人直觀地了解各項(xiàng)土地信息。同時(shí)，拍賣時(shí)緊張的氣氛和拍賣師的引導(dǎo)容易提高土地成交價(jià)格。然而，由于土地競買人在社會(huì)中屬于少數(shù)群體，特別是在縣、鄉(xiāng)級的土地供應(yīng)中，土地信息往往不受到關(guān)注，導(dǎo)致競買人數(shù)量有限，無法達(dá)到預(yù)期效果。因此，政府應(yīng)加大宣傳力度，通過加強(qiáng)網(wǎng)站建設(shè)等方式，為土地購買意向人提供一個(gè)全面的信息平臺。此外，在拍賣時(shí)邀請群眾參觀，不僅可以接受群眾監(jiān)督，提高出讓環(huán)節(jié)的公平性和公開性，還能增加社會(huì)參與感，擴(kuò)大影響力。再次，掛牌出讓體現(xiàn)了土地供應(yīng)過程中網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用。作為最廣泛的供應(yīng)方式，公告、報(bào)名和競買等所有流程都可以在網(wǎng)上進(jìn)行。然而，競買人對地塊的了解僅限于網(wǎng)絡(luò)上的數(shù)字和圖片，無法全面掌握地塊信息。此外，網(wǎng)絡(luò)中存在的延遲和流量限制也是掛牌出讓面臨的主要問題。因此，政府應(yīng)加強(qiáng)掛牌出讓的平臺建設(shè)，一是能夠更多地上傳地塊信息，方便競買人更好地了解地塊，二是優(yōu)化平臺網(wǎng)絡(luò)，避免由于網(wǎng)絡(luò)造成的競買事故。最后，協(xié)議出讓在城市化初期因其流程簡單、供地意向明確而被廣泛應(yīng)用。然而，隨著時(shí)代的發(fā)展和市場對公平、公開出讓程序的關(guān)注增加，這種簡化出讓程序的供應(yīng)方式已不適用于大多數(shù)供應(yīng)情況。因此，應(yīng)限制其使用范圍。這樣才能在現(xiàn)今新形勢下對房地產(chǎn)用地，乃至所有國有土地的供應(yīng)，提供最優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)方式和供地方案，從而營造積極、健康的市場環(huán)境。

（四）調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，做好宏觀調(diào)控

首先，相關(guān)部門應(yīng)該完善土地、收稅等政策規(guī)范，并利用市場機(jī)制對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的調(diào)控。其次，應(yīng)該加快推進(jìn)房地產(chǎn)制度改革，不斷完善住房金融政策，并加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的管理，從而提升對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制。再次，政府部門應(yīng)該加快廉租房建設(shè)，這能夠緩解低收入家庭住房問題，同時(shí)也能夠有效解決社會(huì)住房方面存在的矛盾，以此促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。另外，政府部門應(yīng)該降低對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的打壓力度，利用經(jīng)濟(jì)控制的手段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)常態(tài)化發(fā)展，以此保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。此外，政府部門應(yīng)該明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，重視對土地資源的開發(fā)利用，并以合理的城鄉(xiāng)土地用途規(guī)劃和嚴(yán)格的土地使用許可制度，保障相關(guān)土地使用的合理性。除此之外，政府部門應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)制度的完善，制定各項(xiàng)規(guī)定舉措，營造健康的市場環(huán)境。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督管理，制定嚴(yán)格的管理制度，從而維護(hù)房地產(chǎn)市場的秩序，比如，可以建立監(jiān)督管理部門，并賦予相關(guān)部門一定的權(quán)力，規(guī)范各類房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，減少炒房、爛尾等情況發(fā)生。同時(shí)，相關(guān)企業(yè)還應(yīng)該制定科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)，可以基于市場需求及人們對居住環(huán)境的需求，制訂企業(yè)的長期發(fā)展規(guī)劃，積極轉(zhuǎn)變思想觀念，將消費(fèi)者的需求納入企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)中，這有利于提升企業(yè)市場競爭力。最后，從宏觀的角度分析，可以從地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的方面入手，加強(qiáng)招商引資的水平，并落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，營造良好的經(jīng)商環(huán)境。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，減少以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，從而推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展[4]。

（五）明確資金管理，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)

第一，充分的資金是保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的重要條件，在土地供應(yīng)中政府部門應(yīng)加強(qiáng)對企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的審核，防止出現(xiàn)土地出讓后建設(shè)過慢，甚至土地閑置的情況，從而提高土地利用率。第二，還應(yīng)該建立完善的房地產(chǎn)金融體系。比如實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化，并加強(qiáng)金融市場和資金市場之間的聯(lián)系，為房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的資金問題提供一條安全有效的解決途徑。第三，政府部門應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)制度的完善，制定各項(xiàng)規(guī)定舉措，營造健康的市場環(huán)境。比如加強(qiáng)對預(yù)售資金的管控，防止被開發(fā)商挪作他用的情況。可以由銀行、開發(fā)商與監(jiān)理單位共同簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，從而對預(yù)售資金進(jìn)行凍結(jié)監(jiān)管，等到項(xiàng)目完成后再劃撥給開發(fā)商。第四，政府部門還應(yīng)該選擇適合的金融政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，注重“地區(qū)差異”與“結(jié)構(gòu)性差異”的問題，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定方案，以滿足市民的住房愿望為原則進(jìn)行合理開發(fā)，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。第五，加強(qiáng)對新興技術(shù)的開發(fā)應(yīng)用。隨著信息技術(shù)的崛起，各行各業(yè)都面臨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型的問題。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展，相關(guān)部門必須加強(qiáng)對新興技術(shù)的開發(fā)應(yīng)用，通過將數(shù)字化技術(shù)引入房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管中，可以有效保障房地產(chǎn)健康發(fā)展，如保持房價(jià)不大漲大跌等。同時(shí)，時(shí)代的不斷變化也指明了未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，將房地產(chǎn)行業(yè)與科技相結(jié)合，有助于保持房價(jià)穩(wěn)定，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展[5]。

結(jié) 語

如果房地產(chǎn)行業(yè)的市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，則不利于我國國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本文從土地供應(yīng)的角度出發(fā)，研究土地的供應(yīng)量、供應(yīng)價(jià)格、供應(yīng)方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等對房地產(chǎn)市場的影響，提出以下建議：合理土地開發(fā)，平衡市場關(guān)系；降低土地價(jià)格，控制土地成本；優(yōu)化供應(yīng)方式，營造健康市場；調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，做好宏觀調(diào)控；明確資金管理，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。以此，為相關(guān)部門制定通過土地供應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場方面的相關(guān)措施提供參考。