“冰雪”哈爾濱喜迎外地買房客：非哈人員“拿下”主城區(qū)六成以上新房

秦佳麗

以冰雪旅游成功出圈的哈爾濱，在“冰雪季”取得了旅游市場和樓市銷售的雙豐收。據(jù)哈爾濱住建局?jǐn)?shù)據(jù)，冰雪季期間當(dāng)?shù)貥鞘凶馐蹆赏?，其中非哈戶籍人員在主城六區(qū)購買新建商品房占比超過六成。

據(jù)多位置業(yè)顧問反饋，哈市較低的置業(yè)成本及購房門檻，是近期主城區(qū)“外地客”占比過半的重要因素。借助冰雪旅游火熱契機，這類投資客戶偏好購買核心城區(qū)熱門景點附近的公寓類住宅，帶動當(dāng)?shù)刈馐凼袌?。同時，接受本刊采訪的人士指出，近期哈爾濱新房銷售市場預(yù)期表現(xiàn)為階段性修復(fù)，品牌房企在當(dāng)?shù)厝砸源媪宽椖咳セ癁橹鳌?/p>

冰雪季成交升溫外地客撐起哈爾濱樓市

對于哈爾濱樓市的突然火爆，當(dāng)?shù)啬撤科箜椖恐脴I(yè)顧問章玲（化名）向本刊表示，哈市冰雪季旅游出圈，同步升溫的還有樓市銷售，其間不乏游客臨時拍板購房?！八鞣苼喗烫镁包c附近有座叫萬泰國際的公寓，站在公寓樓可以看到教堂。有位南方游客臨時看到了房子，當(dāng)天簽了購房合同、交了全款?！?/p>

章玲所說的熱銷公寓位于道里區(qū)中央大街，作為哈市市中心，這里集合了當(dāng)?shù)刂匾恼谓?jīng)濟機構(gòu)及熱門景點。談及外地客群文旅置業(yè)，多位置業(yè)顧問均向本刊推介這片景點密集的核心城區(qū)，尤其是景點附近的公寓類住宅，成為外地投資客的首選?！氨热缰醒氪蠼址篮閯倮o(jì)念塔、索菲亞教堂，是外地游客的常駐打卡地，有的南方客戶買下這類景點周邊的住宅未必用來自住，而是把這里當(dāng)作日租房對外出租?！闭铝峤榻B。

哈爾濱南崗區(qū)某國企項目置業(yè)顧問張璇（化名）也向本刊介紹，外地客在哈市有投資偏好，戶型以中小戶型為主，典型如六七十平方米大小的公寓。也正因如此，張璇所在的大戶型改善性項目不屬于外地客的主流投資類型，不過，冰雪季期間其項目售樓處到訪的外地客戶也占到一成左右，“以前冬季是成交淡季，今年開年確實比往年好，客流量更大，也有外地客下手?！?/p>

與核心城區(qū)熱銷相對應(yīng)，哈市不同板塊之間存在分化。香坊區(qū)某國企項目置業(yè)顧問陸豐（化名）向本刊介紹，順應(yīng)冰雪季旅游熱度，其所在項目也為南方旅客準(zhǔn)備了特價房源。不過，其所在項目以市區(qū)周邊客群為主，鮮見南方客戶。他補充道：“官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)里的‘外地客不一定全是南方客戶，也有一些來自哈市周邊區(qū)縣，包括哈爾濱下轄的縣級市，通常會選擇在省會城市購房?！?/p>

成交數(shù)據(jù)顯示，非哈市戶籍客群在主城區(qū)購房客群中占比半數(shù)以上。據(jù)哈爾濱住建局信息，冰雪季期間（2023年12月至2024年2月），哈市利用冰雪旅游契機加速房產(chǎn)銷售，全市銷售新建商品房7442套，二手房13422套。其中，非哈戶籍人員在主城六區(qū)購買2587套新建商品房，占成交套數(shù)的64.34%，月均銷量較2023年前11個月增加38.19%；全市二手房銷量同比增加56.31%。

同時，當(dāng)?shù)刈夥繜岫纫苍谂噬?，?jù)貝殼哈爾濱站數(shù)據(jù)，2023年12月至2024年1月，該平臺租房成交量達2360套，較去年同期增長272.8%。

在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問看來，除了搭乘冰雪季文旅置業(yè)的東風(fēng)，哈爾濱樓市的吸引力在于購房門檻夠低。陸豐介紹，哈市早在2022年取消限購，首套房商貸利率也由之前的3.7%左右調(diào)降至年后的3.45%。當(dāng)?shù)靥峁┤瞬刨彿垦a貼，從大專到博士研究生學(xué)歷享受3萬元至10萬元不等，另有商業(yè)公寓按購房款提供3%的補貼等。另據(jù)張璇介紹：“外地客戶不乏一些來自北上廣深的客戶，覺得東北的物價便宜，房價也低。有的人家外出旅游一次性花費二三十萬，對比之下投資三四十萬買套公寓不算什么?！?h3>萬科蟬聯(lián)哈市銷冠聚焦存量項目去化

在這輪樓市爆火前，哈爾濱樓市其實難言樂觀?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年哈爾濱商品住宅市場成交量159.5萬平方米，同比下降11.37%；新增供應(yīng)量171.89萬平方米，同比下降14.62%。另外，易居研究院發(fā)布的《2023年中國百城庫存報告》顯示，截至去年底，哈爾濱新房庫存達到814萬平方米，去化周期69.8個月，位列百城榜第七位。這意味著，當(dāng)?shù)匦路繋齑嫦枰?年時間。

對比之下，全國性品牌開發(fā)商在哈市以存量項目去化為主。譬如，2023年蟬聯(lián)哈爾濱樓市銷冠的萬科，上一次在哈爾濱土拍市場公開拿地還要追溯至2020年11月，目前萬科于哈爾濱的在售項目均為存量項目。

面對外流的人口和居高的樓盤庫存，2023年以來哈爾濱出臺了系列政策托底。譬如去年《黑龍江省促進商品房省外消費實施方案》出臺，提出“吸引越來越多的外埠居民到黑龍江旅居避暑、安居置業(yè)”，旨在“引進來”；去年9月份，哈爾濱住建局首次和13家房企前往南京舉辦房地產(chǎn)推介活動，涉及綠城、萬科、匯龍地產(chǎn)、昆侖地產(chǎn)等全國性品牌房企及黑龍江本土房企近21個項目，推行“北房南賣”，旨在“走出去”。

從銷售競爭格局看，目前頭部品牌房企在哈爾濱市場舉足輕重。據(jù)數(shù)聯(lián)天下數(shù)據(jù)，2023年，萬科、中海地產(chǎn)、金地集團、華潤置地、招商蛇口5家全國性房企入圍哈爾濱區(qū)域年度銷售榜單TOP10，分別實現(xiàn)銷售額25.9億元、25.12億元、14.87億元、13.88億元、11.16億元。本土房企中匯龍地產(chǎn)、匯智地產(chǎn)、新松地產(chǎn)、龍一地產(chǎn)、昆侖地產(chǎn)入圍哈市TOP10銷售陣營，年度銷售額均超過8億元。

在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問看來，目前哈市房地產(chǎn)開始趨于穩(wěn)定。章玲就此談道：“近兩年哈爾濱房地產(chǎn)開發(fā)以本地國企為主，中小型房企幾乎沒有參與感；再是大型央國企，比如中海、保利、華潤等央企在當(dāng)?shù)乩习傩招闹懈姓J(rèn)可度?！?/p>

陸豐總結(jié)道：“哈爾濱樓市2023年銷量比2022年好，2024年開年好過去年同期；銷售價這兩年一直維系常規(guī)水平，沒有大增也沒有大跌，算是回歸到房地產(chǎn)的居住屬性了。”結(jié)合安居客數(shù)據(jù)，2024年3月哈爾濱新房均價為10423元/平方米，與去年同期10664元/平方米均價相比下跌2.26%，環(huán)比上月持平。

市場預(yù)期階段性修復(fù)房企或仍延續(xù)謹(jǐn)慎投資情緒

哈爾濱樓市迎來階段性熱銷背后，房企對東北區(qū)域的排兵布局依然謹(jǐn)慎。2024年以來，多家房企進行了區(qū)域組織架構(gòu)調(diào)整，東北成為調(diào)整的高頻區(qū)域。其間綠城中國、華潤置地、萬科等企業(yè)，或大區(qū)合并、或人事?lián)Q防，調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。

今年2月，華潤置地將原有七大區(qū)域重組為五大區(qū)域，其中區(qū)域銷售金額排名墊底的東北大區(qū)，與華北大區(qū)合并成立新的北方大區(qū)。蟬聯(lián)哈爾濱銷冠地位的萬科也在調(diào)整，近期集團北京區(qū)域副總經(jīng)理、東北區(qū)域首席合伙人互為人事?lián)Q防。根據(jù)萬科方面的解釋，東北區(qū)域業(yè)務(wù)雖然過去一年保持了區(qū)域市場排名第一的地位，但后續(xù)住宅銷售壓力較大，安排熟悉北方市場、擅長銷售突破、敢打肯拼的將領(lǐng)擔(dān)任東北區(qū)域負(fù)責(zé)人，有助于東北區(qū)域更好地應(yīng)對挑戰(zhàn)。

某東北區(qū)域房企前任總經(jīng)理、房地產(chǎn)自由投資人王維旭向本刊表示：“如果缺少經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、收入預(yù)增長等基礎(chǔ)條件，樓市升溫很難持續(xù)。目前昔日的頭部房企尚未從困境中走出來，重新進入擴張期也尚未可期。期待品牌房企在哈市再次擴張有一定難度?！?/p>

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向本刊介紹，2023年冬季，哈爾濱成為國內(nèi)熱度最高的旅游目的地之一，人流量達到峰值，當(dāng)?shù)刈赓U住房需求提升為樓市帶來潛在購房者；另一方面，當(dāng)前哈爾濱房價整體也處在低位，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，哈爾濱新房、二手房價格表現(xiàn)均較弱，2023年新房、二手房分別累計下跌2.15%、4.92%，以價換量現(xiàn)象仍在持續(xù)，“整體來看，當(dāng)前購房者市場預(yù)期整體尚未扭轉(zhuǎn)，市場經(jīng)歷活躍度提升后，隨著旅游熱度的平復(fù)，預(yù)計房地產(chǎn)市場也將逐漸回歸常態(tài)?！?/p>

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向本刊表示：“近兩年哈爾濱拓儲主要為本土房企，盡管品牌房企缺席土拍市場，但目前哈爾濱核心城區(qū)的改善項目去化相對較快，在市場預(yù)期明顯轉(zhuǎn)好的情況下，不排除品牌房企將逐步加倉東北的可能。不過，考慮到東北區(qū)域新興產(chǎn)業(yè)相對匱乏、房企資金普遍承壓，預(yù)計品牌房企在哈爾濱的投資情緒仍然謹(jǐn)慎?！?/p>

而在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，憑借較低的置業(yè)成本以及2025年亞洲冬季運動會的舉辦契機，哈爾濱樓市熱度有望得到延續(xù)。其中，伴隨旅游出圈、酒店需求上升，公寓類產(chǎn)品會迎來新的機遇。他補充道：“近兩年哈爾濱土地競拍以本土房企為主，后續(xù)提振投資市場，需要當(dāng)?shù)卣块T結(jié)合品牌房企對土地的需求，提供優(yōu)質(zhì)土地、調(diào)整容積率、加速配套落地，助力品牌房企投資決策?！?/p>

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）