重點10城周度成交環(huán)比“三連升” 二手房市場“小陽春”來了

秦佳麗

步入3月份，重點城市二手房市場活躍度持續(xù)上升，重點10城二手住宅周度成交量環(huán)比上漲11.23%，實現環(huán)比“三連升”。另外，據中指院監(jiān)測，2月份25個代表城市二手房累計成交套數同比增長34%，同口徑新房成交套數則同比下降19.2%。

有業(yè)內人士表示，目前各地二手房市場成交量處于有序復蘇通道，一二手房置換聯(lián)動趨勢下，市場需求也將傳遞到新房市場。不過，目前市場環(huán)境對于房地產中介及代理公司存在挑戰(zhàn)，中介代理商重新盈利還需要時間。

降幅最多可達上百萬元二手房傾向“買方市場”

樓市活躍度上升背景下，熱點城市的二手房成交量開始回升。深圳樂有家地產中介經紀人李歡向本刊介紹，近期“小陽春”市場有了明顯起色，深圳二手房市場周度成交量已經破千套。

二手房新增掛牌房源也明顯增多。李歡介紹，搶占“金三銀四”節(jié)點，越來越多的業(yè)主開始參與到二手房交易市場：“有的業(yè)主其實并不著急賣房，只是掛出來試探市場；也有業(yè)主著急變現，比如之前做經營貸，欠款比較多，無法續(xù)貸，愿意把房子低價出手；也有的客戶屬于置換需求，雖然目前出售價格比較低，但也愿意低賣再低買。大家心態(tài)不一樣，成交周期差異也大?！?/p>

掛牌量井噴之余，二手房議價空間變得更大。李歡介紹：“在深圳，總價四五百萬的剛需類戶型，成交價格可以比掛牌價優(yōu)惠二三十萬元；總價上千萬元的房子，讓步空間可以達到50萬元，主要看業(yè)主心態(tài)。”

不過，二手房市場需求迎來集中釋放，降價出售在熱點城市成為常態(tài)。北京麥田房產經紀人王云鵬向本刊表示，目前北京二手房掛牌量較多，但流行以價換量?！安还軜I(yè)主掛牌多少錢，客戶的心理預期永遠是在掛牌價基礎上降10%左右?！蓖踉迄i介紹，“我們關注的業(yè)務案例中，有社區(qū)2022年一套一居室的成交總價在440萬元～450萬元左右；到今年年初，成交價格只在320萬元，降幅達到了上百萬元。”

在王云鵬看來，目前北京樓市更加傾向于買方市場?！按蠹叶贾溃F在房價處在較低點，所以現在對賣方來說時機并不合適；但是對于賣一買一的客戶來說，如果能夠低賣低買，并不算吃虧。”他補充道，“所以，現在除了少部分急于套現的業(yè)主選擇拋售房子，大部分出售的業(yè)主還是置換型客戶，賣一買一后滿足改善性住房需求。”

據介紹，掛牌量激增背景下，業(yè)主對中介公司的依賴變得更大，而這也體現在去年年底中介費用率收取方式變化上，即由之前向買方單邊收傭轉向業(yè)主、客戶雙邊平攤?！爸捌鋵嵤琴u家市場，大家覺得未來房價會瘋漲、買了不會吃虧，所以中介公司主要通過向買家收取中介費用來促成這筆交易；現在市場偏買方多一點，為了達成交易，賣家對中介公司更加依賴。所以，目前中介費用是業(yè)主、客戶共同分擔，未來中介費用可能進一步傾向由業(yè)主承擔?！?/p>

在王云鵬看來，今年樓市“小陽春”已經如期而至，但與往年相比成色略顯不足。據介紹，北京二手房價從2023年4月份開始逐步下降，直到9月份“認房不認貸”政策出臺，一個星期內市場成交量大幅度上升。后續(xù)北京陸續(xù)迎來降利率、更改普宅認定標準等四個利好政策，但成交量總是短期升溫后又歸于冷靜，“客戶普遍顧慮自己的收入預期，今年北京市場應該不會出現大幅波動，成交量和價格都開始趨于穩(wěn)定?！?/p>

二手房市場成交升溫以價換量成主流趨勢

機構統(tǒng)計數據顯示，近期熱點城市掛牌量及成交量一路攀升。據諸葛數據研究中心監(jiān)測數據，2024年第10周（3.4—3.10），重點10城二手住宅成交量為14463套，環(huán)比上漲11.23%，成交量已經環(huán)比“三連升”，同比降幅也在小幅收窄。

其中一線城市市場熱度較為明顯。以北京為例，中原地產統(tǒng)計，3月份第二個周末（3月9日至10日），北京二手房合計成交2100套，對比此前兩個周末1700套、1100套的二手房成交量漲幅明顯。深圳二手房市場也回溫較早，經深圳市房地產中介協(xié)會統(tǒng)計，2024年第10周（3月4日至10日），全市二手房成交量1094套，環(huán)比增長0.8%，二手房周度成交量已是“四連升”。

目前熱點城市的二手房掛牌量普遍處于高位。本刊了解到，2023年以來，全國二手房掛牌量便持續(xù)走高，受假期影響的部分積壓需求、傳統(tǒng)“金三銀四”節(jié)點市場活躍度提升等影響，近期更多二手房業(yè)主選擇掛牌，以期房屋更快交易。

在鏈家平臺，目前北京、合肥、杭州、廣州等至少10余個城市二手房掛牌量超過10萬套，其中重慶、成都、蘇州、南京、天津五個城市的掛牌量已經突破15萬套。目前北京二手房庫存量增長較為明顯，截至3月14日，貝殼找房平臺顯示的北京掛牌二手房為14.39萬套，近半個月內掛牌量增加8000余套。

伴隨熱點城市二手房掛牌量持續(xù)上漲，“以價換量”也成了多地的普遍現象。以四大一線城市為例，本刊查詢全國房價行情網了解到，截至3月14日，北京、上海、廣州、深圳二手房近一月掛牌價為69653元/平方米、72096元/平方米、46380元/平方米、74307元/平方米，較2月份變化4.9%、-3.55%、-1.68%、-1.47%。

部分房東不乏出現搶跑態(tài)勢。比如，今年2月底，均價5萬元/平方米以上的豐臺區(qū)三環(huán)內西羅園小區(qū)，在中介平臺掛出了一套單價3.7萬元/平方米的房源。

上海中原地產首席分析師盧文曦向本刊表示，近期二手房成交量的確有所上升，比如最近一個周末（3月9日至3月10日），上海二手房成交沖擊到了800多套，市場熱度與去年九月份“認房不認貸”政策出爐時齊平，市場恢復態(tài)勢顯著。

不過，在盧文曦看來，部分城市市場升溫節(jié)點仍然較晚：“通常成交量在春節(jié)結束后兩周就能恢復到正常水平，今年上海成交復蘇用了三周。不過畢竟目前市場還處在調整通道，雖然年后反彈速度稍顯遲緩，整體來看確實出現了小陽春。目前各地二手房市場成交量處于有序復蘇通道。”

二手房升溫支撐新房市場中介代理商盈利仍需時間

事實上，相較新房市場而言，二手房成交更具穩(wěn)健特征，目前二手房市場表現也優(yōu)于新房。據中指院監(jiān)測，2月份25個代表城市二手房累計成交套數同比增長34.3%，同口徑新房成交套數則同比下降19.2%。

不過在業(yè)內人士看來，一二手房市場聯(lián)動趨勢下，購房需求有機會流向新房市場?！澳壳罢麄€二手房市場成交量上升，也會對新房市場起到支撐作用，尤其是先舊后新的置換型客戶，二手房售出后的這部分需求也有望進入新房市場。”盧文曦如此表示。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也就此談道：“北上廣深等熱門城市是典型的置換型市場，賣舊買新的需求占比較大。因此，二手房成交量回升后，經過周期傳遞也能帶動新房成交量。”

目前“新舊聯(lián)動”正在二三線城市持續(xù)發(fā)酵。2023年底以來，包括淄博、濟寧、海寧、寧波、南京、連云港、南通等20余個城市提倡“以舊換新”購房活動，即購房者、開發(fā)商和中介公司三方簽訂協(xié)議的模式，購房者確定意向新房房源后，向房企繳納部分定金鎖定房源，中介公司優(yōu)先幫售舊房，在約定期限內舊房出售則購房者可購買新房，未出售則開發(fā)商退還定金，縮短置換周期。

樓市初步回溫之余，房地產中介平臺重新盈利仍需要時間。2023年，我愛我家、易居企業(yè)控股、世聯(lián)行等中介平臺或地產代理商普遍預計錄得業(yè)績續(xù)虧。

不過，部分代理商虧損幅度有所收窄。比如，世聯(lián)行預計2023年虧損2億至3億元，與上年同期虧損約3.43億元相比虧損規(guī)模收窄。近年世聯(lián)行高調宣布朝向“大交易+大資管”轉型，前者包括代理銷售和金融業(yè)務；后者包括城市資產管理、空間運營、招商租賃業(yè)務等。企業(yè)業(yè)績預告顯示，由于大交易業(yè)務收入結構的變動，2023年毛利率相比上年有所降低，但大資管業(yè)務毛利實現轉正。

對于今年中介代理機構能否實現業(yè)績回暖，在張宏偉看來，目前市場環(huán)境對于中介及代理公司存在挑戰(zhàn)?！白罱鼛啄陚蚪鹨恢笔窍陆第厔荩绕涫切路看硎袌?，甲方壓縮營銷費用，其中也包括代理費及分銷渠道費用，作為乙方的代理商恐難扭轉虧損形勢。而比起代理費率的下降，更加沖擊中介代理平臺的，是對出險房企的應收賬款已經成了壞賬?！睆埡陚ケ硎?，“由于現在市場沒有發(fā)生大的扭轉，對中介代理平臺來說，今年市場狀況仍然不夠友好，能夠實現盈虧平衡即是理想的結果?！?/p>

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）